Annulment of Building Permit and Subsequent Modifications Due to Flawed Administrative Process and Planning Violations

Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 4 mars 2024, le tribunal a sursis à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sur la requête de la SCI Ganeschca représentée par Me Petit tendant à l'annulation de l'arrêté du 28 mars 2019 par lequel l'adjoint au maire de la commune de Collonges-sous-Salève a délivré un permis de construire à M. D, ainsi que l'arrêté du 12 juillet 2019 par lequel il a délivré un permis de construire modificatif.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2024, M. D a transmis la convention de servitude de passage grevant les parcelles de M. B ainsi que l'arrêté de permis de construire modificatif accordé le 15 octobre 2019.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 août 2024, la commune de Collonges-sous-Salève a transmis au tribunal l'arrêté du 12 août 2024 accordant un permis de construire de régularisation à M. D et conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires enregistrés le 11 juillet 2024 et le 11 septembre 2024, la SCI Ganeschca, représentée par Me Petit, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 mars 2019 par lequel le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé un permis de construire à M. D ;

2°) d'annuler les arrêtés du 12 juillet 2019 et du 15 octobre 2019 par lesquels le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé deux permis de construire modificatifs ;

3°) d'annuler l'arrêté du 12 août 2024 par lequel le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé un permis de construire modificatif M. D.

Elle soutient que :

Sur l'arrêté du 15 octobre 2019 accordant le permis de construire modificatif n°2 :

- ce permis n'a pas été délivré à des fins de régularisation ;

- le dossier de permis de construire est incohérent et comporte des plans et pièces postérieurs à la décision ;

- il méconnait les dispositions de l'article UD3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la convention de servitude n'a été produite qu'à l'appui de la demande du permis de construire modificatif n°3 ;

- il méconnait l'article UD4 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu'il ne prévoit pas de raccordement des eaux de piscine au réseau des eaux usées ;

- il méconnait l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnait l'article UD9 du règlement du plan local d'urbanisme.

Sur l'arrêté du 12 août 2024 accordant le permis de construire modificatif n°3 :

- il n'a pas régularisé les vices retenus dans le jugement avant dire-droit du 4 mars 2024 ;

- la promesse de vente est devenue caduque de sorte de M. D ne peut plus être regardé comme ayant la qualité de pétitionnaire ;

- le dossier de permis de construire modificatif est entaché d'imprécisions ;

- la décision méconnait l'article UD3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que M. D ne justifie pas d'un titre conférant une servitude de passage lui permettant d'accéder à sa parcelle et que la convention de servitude produite n'est pas valide ;

- elle méconnait l'article UD4 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le permis de construire modificatif ne prévoit pas de raccordement des eaux de piscine au réseau des eaux usées ;

- elle méconnait l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la distance entre la construction et la parcelle n°1681 ne respecte pas un recul minimal de 4,31 m par rapport aux limites séparatives ;

- elle méconnait l'article UD9 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que l'emprise au sol réelle du projet dépasse celle déclarée dans les plans du dossier de demande.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 30 septembre 2024.

Vu le permis de construire modificatif et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Collonges-sous-Salève ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Sauveplane,

- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique,

- et les observations de Me Roussel, représentant la SCI Ganeschca, les observations de Me Fiat, représentant la commune de Collonges-sous-Salève et les observations de M. D.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 février 2019, M. D a déposé une demande de permis de construire pour une maison individuelle avec piscine d'une surface de plancher de 200 m² sur la parcelle cadastrée section A n°116, issue de la division parcellaire opérée par la déclaration préalable du 21 septembre 2021. Le 28 mars 2019, le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé le permis de construire sollicité à M. D. Par un second arrêté du 12 juillet 2019, le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé un premier permis de construire modificatif à M. D. Le 21 mai 2019 la SCI Ganeschca a adressé un recours gracieux au maire de Collonges-sous-Salève qui a été rejeté par une décision du 15 juillet 2019. Par un arrêté du 15 octobre 2019, le maire de Collonges-sous-Salève a délivré un deuxième permis de construire modificatif à M. D. Par un jugement avant dire-droit du 4 mars 2024, le tribunal a sursis à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme sur la requête de la SCI Ganeschca tendant à l'annulation des arrêtés du 28 mars 2019 et du 12 juillet 2019 afin que soient régularisés les vices tirés des incohérences des plans contenus dans le dossier de demande et de la méconnaissance des articles UD3, UD4, UD7 et UD9 du règlement du plan local d'urbanisme. Par un arrêté du 12 août 2024, le maire de la commune de Collonges-sous-Salève a accordé un permis de construire modificatif à M. D.

Sur la régularisation des vices entachant le permis de construire initial et le permis de construire modificatif n°1 :

En ce qui concerne l'arrêté du 15 octobre 2019 accordant le permis de construire modificatif n°2 :

2. Aux termes de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ".

3. L'arrêté du 15 octobre 2019 ayant été délivré avant le jugement avant dire droit du 4 mars 2024 et porté à la connaissance du tribunal que le 27 mai 2024, il ne saurait donc avoir pour objet ou pour effet de régulariser les vices retenus dans ce jugement et pour lesquels le sursis à statuer a été retenu. Celui-ci ayant toutefois été produit durant une même instance, la SCI requérante est recevable à en contester la légalité.

4. Aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords ". La régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme. Pour autant, la circonstance que le dossier de demande ne les comporterait pas tous ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire produit, à l'appui du permis de construire n°2 délivré par l'arrêté du 15 octobre 2019, des plans datés de 2024. Toutefois, ni la commune, ni ce dernier n'apportent d'explication justifiant des raisons de ces incohérences. Par conséquent, le moyen tiré de l'incohérence des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif doit être accueilli. Par suite, la SCI requérante est fondée à demander l'annulation du permis de construire modificatif n°2 du 15 octobre 2019.

En ce qui concerne l'arrêté du 12 août 2024 accordant le permis de construire modificatif n°3 :

6. Dans son jugement avant dire-droit, le tribunal a retenu les incohérences entre les différents plans joints à la demande de permis de construire et la méconnaissance des articles UD3 et UD4. Il a également retenu que cette incohérence des plans n'avait pas permis au service instructeur de vérifier la conformité du projet aux dispositions des articles UD7 et UD9 du règlement du plan local d'urbanisme.

7. Aux termes de l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Généralités / Pour l'application des règles ci-après, le calcul se fera au nu de la façade, sans tenir compte de ses éléments de débords éventuels, tels débords de toitures, balcons, saillies, encorbellement et marquises, à condition que leur profondeur par rapport à la façade ne dépasse pas 1,50 m. // E générale / Les constructions doivent être implantées à une distance de H/2 (H = hauteur du bâtiment), en respectant un recul minimal de 4 mètres ". Aux termes du lexique du même règlement : " La hauteur des constructions est calculée en tout point du terrain naturel avant travaux et au point le plus haut de la construction (au droit de chaque point du TN) ".

8. Il ressort du plan d'élévation PCMI5-01 que la construction s'élève, par rapport au terrain naturel, à 8,62 m. A, la construction doit présenter un recul minimal de 4,31 m par rapport aux limites séparatives. Il ressort du plan de masse PCMI2-4 que la construction s'implante toujours à une distance de 4,07 m de la limite séparative avec la parcelle A n°1681, soit une distance insuffisante au regard des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme. Par conséquent, le vice retenu par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 27 mai 2024 n'a pas été régularisé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD7 doit être accueilli. Par suite, la SCI requérante est fondée à demander l'annulation du permis de construire modificatif n°3 du 12 août 2024.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Ganeschca est fondée à demander l'annulation des arrêtés contestés du 28 mars 2019, 12 juillet 2012, 15 octobre 2019 et 12 août 2024. Pour l'application de l'article L. 600-4 du code de l'urbanisme, en l'état de l'instruction, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de l'arrêté contesté.

Sur les frais liés au litige :

10. Il n'y a pas lieu, eu égard aux circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la SCI Ganeschca présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions des autres parties tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

D E C I D E :

Article 1er :Les arrêtés du 28 mars 2019, du 12 juillet 2019, du 15 octobre 2019 et du 12 août 2024 sont annulés.

Article 2 :Les conclusions des parties tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à la SCI Ganeschca, à la commune de Collonges-Sous-Salève et à M. F D.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Délibéré après l'audience du 14 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- Mme G, première-conseillère,

- Mme C, première-conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2024.

Le président-rapporteur,

M. Sauveplane

L'assesseure la plus ancienne,

C. G

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.