Appeal Time-Barred Due to Legible Public Notice of Building Permit

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SARL Immode a demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler l'arrêté du 30 janvier 2017 du maire de Calvi délivrant à M. B C un permis de construire deux maisons individuelles avec piscine sur la parcelle cadastrée section B n° 656, au lieu-dit Vivarinco.

Par un jugement n° 1801181 du 19 mars 2020, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 juillet 2020 et le 22 février 2022, la SARL Immode, représentée par Me Estellon, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement du 19 mars 2020 du tribunal administratif de Bastia ;

2°) d'annuler l'arrêté du 30 janvier 2017 du maire de Calvi ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Calvi la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-sa demande n'était pas tardive, dès lors que le panneau d'affichage mentionnant le permis de construire en litige n'était pas lisible de la voie publique ou des espaces ouverts au public ;

-le dossier de demande était incomplet, dès lors qu'il ne comportait pas les éléments prévus aux articles R. 431-8, 431-10, 431-16 et 431-24 du code de l'urbanisme ;

-il méconnaît l'article NB 2, NB 3, NB 8 et NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols ;

-il méconnaît l'article L. 111-2 du code de l'urbanisme ;

-il méconnaît l'article L. 121-8 du même code.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 février 2021, la commune de Calvi, représentée par Me Vaillant, demande à la cour :

1°) de rejeter la requête présentée par la SARL Immode ;

2°) de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SARL Immode ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 mai 2021, M. C, représenté par Me Cermolacce, demande à la cour :

1°) de rejeter la requête présentée par la SARL Immode ;

2°) de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens soulevés par la SARL Immode ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

-le code de justice administrative.

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,

- et les observations de Me Estellon, représentant la SARL Immode, et de Me Vaillant, représentant la commune de Calvi.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Immode fait appel du jugement du 19 mars 2020 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté comme tardive sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 janvier 2017 du maire de Calvi délivrant à M. C un permis de construire l'autorisant à construire deux maisons individuelles avec piscine sur la parcelle cadastrée section B n° 656, au lieu-dit Vivarinco.

2. L'article R. 600-2 du code de l'urbanisme prévoit que : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. " Le premier alinéa de l'article R. 424-15 dispose que : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. " L'article A. 424-17 prévoit une mention sur le panneau d'affichage relative aux conditions d'exercice du droit de recours. Enfin, l'article A. 424-18 ajoute que le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

3. Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir. Dans le cas où l'affichage du permis ou de la déclaration, par ailleurs conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, n'a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 600-2, faute de mentionner ce délai conformément à l'article A. 424-17, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable.

4. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige a fait l'objet, pendant une période continue de deux mois à compter du 3 février 2017, d'un affichage sur le terrain d'assiette du projet, conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, et demeurant lisible depuis la voie publique que constitue le chemin communal permettant d'accéder à la propriété. En revanche, la mention en petits caractères des conditions d'exercice du droit au recours, masquée par un tasseau de bois, n'était pas lisible quelle que soit la position de l'observateur. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 qu'en l'absence de circonstance particulière, le délai raisonnable résultant du principe de sécurité juridique expirait le 4 février 2018. Pour ces motifs, la demande de la SARL Immode, enregistrée le 14 novembre 2018 au greffe du tribunal administratif de Bastia, était tardive.

5. Il résulte de ce qui précède que la SARL Immode n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande.

6. Il y a lieu, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la SARL Immode le versement de la somme de 1 500 euros chacun à la commune de Calvi et à M. C au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens.

7. En revanche, les dispositions de cet article font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la SARL Immode au même titre.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Immode est rejetée.

Article 2 : La SARL Immode versera à la commune de Calvi et à M. C la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Immode, à M. B C et à la commune de Calvi.

Délibéré après l'audience du 5 septembre 2022, où siégeaient :

- M. Bocquet, président,

- Mme Vincent, présidente assesseure,

- M. Mérenne, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2022.

No 20MA02397