Supreme Court dismisses appeal on rent adjustment, ruling retroactive claims barred by contract law principles.

Απόφαση 1954 / 2017 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1954/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού, Σοφία Ντάντου και Γεώργιο Χοϊμέ, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Οκτωβρίου 2017, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ά. Β. του Α., κατοίκου ... (τοποθεσία "..."), ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Απατσίδη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης: Μ. (M.) Τ. (T.) του Μ. (M.), κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Πέτρο Σταυριανό.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 29-5-2008 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κέρκυρας.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 39/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 85/2014 του Μονομελούς Εφετείου Κέρκυρας.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 23-6-2016 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Γεώργιο Χοϊμέ, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τις διατάξεις του άρθρου 7 παρ. 1 εδάφ. α’ και 2 εδάφ. α’ του π.δ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που καθορίζεται στη σύμβαση.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4%, ενώ για τις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού το ποσοστό αυτό (6% και 4%, αντίστοιχα) υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση, οι οποίοι και πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση.

Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι, σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία για αναπροσαρμογή του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η πρώτη αναπροσαρμογή (δηλαδή σε ποσοστό 6% ή 4%, αντίστοιχα, επί των παραπάνω προσδιοριζόμενων αξιών) γίνεται με δεδομένα αντικειμενικά και μετά πάροδο διετίας, η οποία υπολογίζεται από το χρόνο που άρχισε να ισχύει η μίσθωση, ήτοι από την έναρξη της λειτουργίας της και όχι από το χρόνο που αυτή καταρτίστηκε (ΑΠ Ολομ., 31/1996, 12/1994).

Προκύπτει, επίσης, ότι το μίσθωμα που θα προκύψει, κατ’ εφαρμογή των στοιχείων εξειδίκευσης που εισάγει το άρθρο 8 (αλλά και το άρθρο 9) του π.δ/τος 34/1995, γίνεται απαιτητό από την κοινοποίηση σχετικής έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή (άρθρο 7 παρ. 5 του ίδιου π.δ/τος), ο οποίος, αν βραδύνει να τη γνωστοποιήσει στο μισθωτή, υφίσταται την οικονομική απώλεια που αντιστοιχεί στο χρόνο της καθυστέρησής του (ΑΠ 1256/2007, ΑΠ 349/2006).

Επομένως, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν, το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται αυτόματα από την πιο πάνω χρονική στιγμή και ο εκμισθωτής, με την έγγραφη όχληση, μπορεί να ζητήσει το μίσθωμα στο ύψος που έχει αναπροσαρμοστεί αυτόματα και, στη συνέχεια, με τις ετήσιες αυξήσεις όπως προβλέπεται στην παράγραφο 3 του άρθρου 7 του π.δ/τος 34/1995.

Η σταδιακή αυτή αναπροσαρμογή ισχύει και για το χρόνο της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν αυτή έχει αποκλειστεί συμβατικά ή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα (πρβλ., για τον συμβατικό όρο σταδιακής αναπροσαρμογής, ΑΠ Ολομ. 9/1992, ΑΠ 314/2013, ΑΠ 736/2012, ΑΠ 521/2011, ΑΠ 1620/2010). Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των μίσθιων ακινήτων που υπάγονται στις εν λόγω διατάξεις λαμβάνεται υπόψη, κατ’ άρθρ. 8 παρ. 1 του ίδιου π.δ/τος, η τιμή ζώνης και οι λοιποί αναφερόμενοι σ’ αυτές συντελεστές, όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που έχουν εκδοθεί με βάση το άρθρ. 41 του ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 14 του ν. 1473/1984.

Κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας είναι εκείνος της συντέλεσης της αναπροσαρμογής, δηλαδή το νέο μίσθωμα υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ισχύουν κατά το χρόνο παρόδου της διετίας, ενώ μεταγενέστερες αυξομειώσεις της αξίας δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 905/2006, ΑΠ 349/2006, ΑΠ 1082/2001).

Όταν η προαναφερόμενη έγγραφη όχληση (του άρθρου 7 παρ. 5 του π.δ/τος 34/1995) γίνεται, πρώτη φορά, με τη σχετική αγωγή, η οποία ασκείται, εξαιτίας της άρνησης του μισθωτή να καταβάλει το καθοριζόμενο με αντικειμενικά κριτήρια μίσθωμα, οι συναφείς συντελεστές και ο τρόπος υπολογισμού του μισθώματος, ως στοιχεία που θεμελιώνουν το υπόψη δικαίωμα του εκμισθωτή, πρέπει να αναφέρονται στην αγωγή (ΑΠ 1675/2001, ΑΠ 575/2001, ΑΠ 915/2000).

Η αγωγή αυτή, με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί να αναγνωριστεί ότι το ύψος του μισθώματος ανέρχεται στο καθοριζόμενο από το νόμο ποσό με βάση την αντικειμενική αξία του μισθίου και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να του καταβάλει τα αναπροσαρμοζόμενα και οφειλόμενα από την όχληση μισθώματα, είναι αναγνωριστική και καταψηφιστική ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, και όχι διαπλαστική, αφού με το νέο σύστημα νόμιμης αναπροσαρμογής που εισήγαγε ο νόμος 2041/1992 (άρθρ. 1 αυτού που αναδιατυπώθηκε με το άρθρ. 71 παρ. 1 του ν. 2065/1992 και που περιλήφθηκε στο άρθρο 7 παρ. 2 π.δ. 34/1995) δεν γίνεται από το δικαστήριο διάπλαση της έννομης μισθωτικής σχέσης ως προς το μίσθωμα αλλά αυτό αναπροσαρμόζεται αυτοδίκαια από το νόμο με την καθιέρωση αντικειμενικών κριτηρίων (ΑΠ 871/2003, πρβλ.

ΑΠ 915/2000). Κατά συνέπεια, αφού δεν υφίσταται πλέον διαπλαστικό αίτημα καθορισμού του μισθώματος, δεν νοείται και αποκλεισμός του δικαιώματος αυτού λόγω προκαταβολής των μισθωμάτων, όπως ίσχυε υπό το προηγούμενο νομικό καθεστώς, όταν η αναπροσαρμογή του μισθώματος γινόταν με έκδοση σχετικής διαπλαστικής απόφασης και, ως εκ τούτου, είχε γίνει δεκτό ότι προϋπόθεση της αναπροσαρμογής ήταν η ύπαρξη ενεργού αξίωσης του εκμισθωτή προς καταβολή των μισθωμάτων από την επίδοση της αγωγής και πέρα και, άρα, αποκλειόταν η αναπροσαρμογή, όταν δεν οφειλόταν μίσθωμα, διότι είχε προκαταβληθεί για ολόκληρη τη μισθωτική περίοδο, οπότε και έχει αποσβεστεί, με την καταβολή (άρθρ. 416, 417 ΑΚ), η απαίτηση προς καταβολή του (ΑΠ Ολομ., 1175/1983, 1026/1983).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 578 ΚΠολΔ, αν το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης κρίνεται εσφαλμένο αλλά το διατακτικό της ορθό, ο Άρειος Πάγος απορρίπτει την αναίρεση, εκτός αν υπάρχει έννομο συμφέρον να αποτραπεί δεδικασμένο, οπότε αναιρείται η απόφαση μόνο ως προς την εσφαλμένη αιτιολογία της. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αντικατάσταση του αιτιολογικού της πληττόμενης απόφασης από το αναιρετικό δικαστήριο συνίσταται στην υπαγωγή, με την απόφασή του, των πραγματικών περιστατικών που δέχεται η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση σε άλλο κανόνα δικαίου, εφόσον η υπαγωγή αυτή απολήγει σε πόρισμα με περιεχόμενο όμοιο προς το διατακτικό της απόφασης.

Ως αιτιολογικό δηλαδή νοείται η νομική αιτία, ήτοι η διάταξη νόμου που αποτελεί τη μείζονα πρόταση του νομικού συλλογισμού (ΑΠ Ολομ. 30/1998, ΑΠ 382/ 2013). Όταν, όμως, οι αιτιολογίες επιδρούν στο διατακτικό της απόφασης, διότι διαφοροποιούν το δεδικασμένο που παράγεται απ’ αυτή και ο αναιρεσείων έχει έννομο συμφέρον να αποτραπεί το εν λόγω δεδικασμένο, τότε η απόφαση αναιρείται ως προς τις αιτιολογίες της.

Πάντως, τέτοιο έννομο συμφέρον δεν έχει ο ενάγων, όταν το αίτημα που προέβαλε με την αγωγή του δεν ήταν νόμιμο, αλλά το δικαστήριο της ουσίας το απέρριψε ως απαράδεκτο, εξαιτίας της αοριστίας του, δεδομένου ότι η απόρριψη αγωγικού αιτήματος ως μη νόμιμου είναι δυσμενέστερη γι’ αυτόν από την απόρριψη του αιτήματος τούτου ως απαράδεκτου.

Συνεπώς, ο ενάγων δεν έχει έννομο συμφέρον να προσβάλει την παραπάνω απόρριψη του μη νόμιμου αιτήματός του, αφού έτσι η θέση του καθίσταται χειρότερη, αν ληφθεί υπόψη ότι είναι δυσμενέστερη γι’ αυτόν η απόρριψη της αγωγής του ως μη νόμιμης (ΑΠ 1464/2006, ΑΠ 47/2006). Στην προκείμενη περίπτωση, ο ήδη αναιρεσείων, με την υπό κρίση, από 29-5-2008, αγωγή του, εξέθετε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει στην παρούσα αναιρετική δίκη, τα εξής:

Ο πατέρας του που απεβίωσε στις 27-10-2000 και ήταν συνεπικαρπωτής κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου του περιγραφόμενου σ’ αυτή ακινήτου που βρίσκεται στην κτηματική περιοχή του προαστίου ... της Κέρκυρας, του οποίου ο ίδιος ήταν ψιλός κύριος και συνεπικαρπωτής κατά το υπόλοιπο ποσοστό (50%) και μετά το θάνατο εκείνου απέκτησε πλήρη κυριότητα, με το από 13-1-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό, εκμίσθωσε, χωρίς τη σύμπραξή του ως συνεπικαρπωτή, στην ήδη αναιρεσίβλητη το ακίνητο αυτό για εμπορική χρήση και για χρονικό διάστημα εννιά (9) ετών, με συνολικό μίσθωμα 25.000.000 δραχμών (73.367,57 ευρώ, ήτοι 679,33 ευρώ ανά μήνα), το οποίο και προκαταβλήθηκε ολοσχερώς στον εκμισθωτή την ίδια ημέρα που καταρτίστηκε η σύμβαση, ενώ δεν συμπεριλήφθηκε όρος για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ούτε υπήρξε σχετική γι’ αυτό συμφωνία.

Μόλις πληροφορήθηκε την κατάρτιση της μίσθωσης αυτής, άσκησε, στις 12-7-2001, την από 10-2-2001 αγωγή του κατά (και) της μισθώτριας αναιρεσίβλητης, ζητώντας, μεταξύ των άλλων, να αναπροσαρμοστεί νόμιμα το συμφωνημένο μίσθωμα στα κατώτατα όρια, όπως αυτά καθορίζονται με τις διατάξεις των άρθρων 7 παρ. 2 και 5, 8 και 9 του π.δ/τος 34/1995, ανερχόμενο πλέον σε 2.146,06 ευρώ ανά μήνα, και να υποχρεωθεί η τελευταία να του καταβάλει τις διαφορές που προέκυπταν και που ανέρχονταν σε 1466,73 ευρώ ανά μήνα (2.146,06 μείον 679,33).

Η αγωγή εκείνη απορρίφθηκε, τελικά, ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, ως προς το μέρος της αυτό, με τη 12/2008 απόφαση του Εφετείου Κέρκυρας που εκδόθηκε επί της σχετικής έφεσης που η αναιρεσίβλητη είχε ασκήσει κατά της πρωτόδικης 161/2006 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας, το οποίο είχε κρίνει διαφορετικά, δεχόμενο την αγωγή.

Κατόπιν αυτών, ο αναιρεσείων άσκησε την ένδικη από 29-5-2008 αγωγή και ζήτησε 1) τη νόμιμη αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ’ άρθρ. 7 παρ. 2, 8 και 9 του π.δ/τος 34/1995, που ανέρχεται πλέον, κατά τους αναφερόμενους στην αγωγή υπολογισμούς, σε 3.861,62 ευρώ ανά μήνα (και όχι 2.146,06 ευρώ που από λανθασμένους υπολογισμούς, με βάση εσφαλμένους, μικρότερους, συντελεστές, ανέγραφε στην προηγούμενη, από 10-2-2001, αγωγή του) από τις 12-7-2001, όταν άσκησε την αγωγή του εκείνη και όχλησε σχετικά την αναιρεσίβλητη, προσδιορίζοντας την αντικειμενική αξία του μίσθιου ακινήτου και, συνακόλουθα, το νέο, αναπροσαρμοσμένο, μίσθωμα με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν στις 29-3-2001, όταν κατέθεσε στη γραμματεία του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας την πιο πάνω πρώτη αγωγή του και 2) να υποχρεωθεί η αναιρεσίβλητη να του καταβάλει το αναπροσαρμοσμένο αυτό μίσθωμα και, κατ’ ακρίβεια, να του καταβάλει τη διαφορά που προκύπτει για κάθε μηνιαίο μίσθωμα, ήτοι 3.182,29 ευρώ (3.861,62 μείον 679,33) για κάθε μισθωτικό μήνα από 12-7-2001 και εφεξής με το νόμιμο τόκο.

Αλλιώς και επικουρικά, ο αναιρεσείων ζήτησε την αναπροσαρμογή του μισθώματος, σύμφωνα με το άρθρο 288 ΑΚ, προκειμένου αυτό να ανταποκρίνεται στην πραγματική εμπορική αξία του μίσθιου ακινήτου, ανερχόμενο στο ίδιο ποσό των 3.861,62 ευρώ ανά μήνα από τις 12-7-2001 και εφεξής, αν ληφθούν υπόψη και τα αναφερόμενα συγκριτικά μισθώματα παρεμφερών μίσθιων ακινήτων.

Με τέτοιο περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή αυτή, ως προς την κύρια βάση της, ήταν απορριπτέα ως νομικά αβάσιμη, δεδομένου ότι το νέο, αναπροσαρμοσμένο, μίσθωμα (που θα ίσχυε και για το χρόνο της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης έως δώδεκα έτη, κατ’ άρθρ. 5 παρ..1 π.δ. 34/1995) δεν υπολογίστηκε, σύμφωνα με όσα αναπτύχθηκαν στην αρχή της παρούσας σκέψης, με βάση τους συντελεστές των άρθρων 8 και 9 του π.δ. 34/1995 που ίσχυαν κατά τον κρίσιμο χρόνο της συντέλεσης της αναπροσαρμογής, ήτοι στις 14-1-2000, όταν και παρήλθε διετία από την έναρξη λειτουργίας της επίδικης, από 13-1-1998, μίσθωσης αλλά με κρίσιμο χρόνο εκείνον της 29ης-3-2001.

Συνεπώς, το Εφετείο που, δικάζοντας κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν τότε, απέρριψε την αγωγή, ως προς τη βάση της αυτή, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της προηγούμενης, από 10-2-2001, αγωγής μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, ως μη νόμιμη, με την εσφαλμένη αιτιολογία ότι, εφόσον, κατά την κατάρτιση της σύμβασης, προκαταβλήθηκαν στον εκμισθωτή όλα τα μισθώματα για ολόκληρη τη συμφωνημένη μισθωτική περίοδο, δεν χωρεί αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος, καθώς η απαίτηση προς καταβολή τούτου έχει αποσβεστεί με την εν λόγω καταβολή, ορθά, κατ’ αποτέλεσμα, έκρινε.

Γι’ αυτό, καθίσταται χωρίς έννομη επιρροή να ερευνηθεί η ουσιαστική βασιμότητα των πρώτου και δεύτερου, κατά το πρώτο μέρος του, λόγων της αναίρεσης (ΑΠ Ολομ. 8/1993), με τους οποίους ο αναιρεσείων προβάλλει τις αιτιάσεις ότι το Εφετείο υπέπεσε στις πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 και 14 (κατ’ εκτίμηση) του άρθρου 559 ΚΠολΔ, αντίστοιχα, με το να δεχθεί όσα προαναφέρθηκαν, καθώς και με το να απορρίψει την αγωγή, ως προς την ίδια βάση της, για το χρονικό διάστημα από τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης έως τη συζήτηση της αγωγής, ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, με την αιτιολογία ότι δεν μνημονεύεται α) αν υπάρχει έγκυρη ή όχι μισθωτική σύμβαση για το χρονικό αυτό διάστημα, β) ποίο το ύψος του μισθώματος και γ) αν αυτό καταβάλλεται (ΑΠ 615/2000).

Και τούτο, διότι οι αιτιάσεις αυτές πλήττουν το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, το οποίο, όμως, στηρίζει ορθό διατακτικό, χωρίς, συγχρόνως, να υπάρχει έννομο συμφέρον του ενάγοντος - αναιρεσείοντος να αναιρεθεί η απόφαση ως προς την αιτιολογία της (και, ειδικά, κατά το μέρος που η αγωγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της) για την αποτροπή δεδικασμένου.

Επομένως, οι λόγοι αυτοί πρέπει να απορριφθούν σύμφωνα με το άρθρο 578 ΚΠολΔ, όπως προεκτέθηκε.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Έτσι, ο εκμισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ Ολομ. 9/1997).

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στο μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ 762/2015).

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά.

Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της παραπάνω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων, όπως θα εκτεθεί και παρακάτω. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα.

Αν ελλείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων. Σύμφωνα με όλα αυτά, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι, κατ’ άρθρ. 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και, συνεπώς, σε περίπτωση ακυρότητας, δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμιά συνέπειά της, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης -από εκείνη που επιδιώκεται με την αγωγή- συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Επομένως, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα, πρέπει να ιστορούνται στην αγωγή και τα περιστατικά, από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, 4) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 320/2016, ΑΠ 1556/2014, ΑΠ 1731/2013).

Τέλος, με τον από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης, ελέγχεται η επάρκεια ή μη της αγωγής, ένστασης, αντένστασης κ.λπ., όταν πρόκειται για νομική αοριστία, δηλαδή αν το δικαστήριο της ουσίας αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος για τη θεμελίωση του δικαιώματος ή αν, αντίθετα, αρκέστηκε σε λιγότερα.

Ενώ, η ποιοτική αοριστία, δηλαδή η επίκληση απλώς των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών που είναι αναγκαία για την εφαρμογή του και η ποσοτική αοριστία, δηλαδή η έλλειψη εξειδίκευσης με πληρότητα των πραγματικών περιστατικών, που αποτελούν προϋπόθεση εφαρμογής του κανόνα δικαίου, στον οποίο στηρίζεται το αγωγικό αίτημα, ελέγχονται με τους από το άρθρο 559 αριθμ. 8 και 14 λόγους αναίρεσης.

Έτσι, αν το δικαστήριο έλαβε υπόψη θεμελιωτικά γεγονότα που δεν διαλαμβάνονται στην αγωγή ή δεν έλαβε υπόψη τέτοια γεγονότα, μολονότι διαλαμβάνονταν, ιδρύεται ο από το άρθρο 559 αριθμ. 8 ΚΠολΔ λόγος, ενώ, αν, κατά παράβαση του νόμου, θεώρησε ή δεν θεώρησε επαρκή τα εκτιθέμενα, για την περαιτέρω εξειδίκευση του κανόνα δικαίου, πραγματικά γεγονότα, ιδρύεται ο από το άρθρο 559 αριθμ. 14 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης.

Στην ερευνώμενη περίπτωση, η ένδικη αγωγή, με το προπαρατιθέμενο περιεχόμενο και αίτημα, όπως ορθά αξιολογήθηκε με την προσβαλλόμενη απόφαση, ήταν, αναφορικά με την επικουρική, κατ’ άρθρ. 288 ΑΚ, βάση της, απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της. Πράγματι, σύμφωνα με όσα έχουν προεκτεθεί, δεν αναφέρονται στην αγωγή όλα εκείνα τα αναγκαία για την θεμελίωσή της στο άρθρο 288 ΑΚ στοιχεία.

Ειδικότερα, ο αναιρεσείων: 1) δεν προσδιορίζει τόσο τα κατά τη σύναψη της μίσθωσης όσο και τα κατά την άσκηση της αγωγής πραγματικά περιστατικά, τα αναγόμενα στη μισθωτική αξία του μισθίου, που δικαιολογούν την επίμαχη ουσιώδη απόκλιση, σε σχέση με το ύψος του μισθώματος, ώστε να καθίσταται εφικτή η αναγκαία για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ σύγκριση, 2) δεν επικαλείται ότι υπάρχει μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής και ότι η μεταβολή αυτή είναι μόνιμη και, συνακόλουθα, αν υπάρχει αιτιώδης συνάφεια ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος και 3) δεν αναφέρει, αν, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή της αναιρεσίβλητης - εναγομένης μισθώτριας για την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Ο αναιρεσείων αναφέρει απλώς την οικεία διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και τη νομική έννοια που της αποδίδει και, ακολούθως, ισχυρίζεται ότι η πραγματική εμπορική αξία του μίσθιου ακινήτου ανερχόταν κατά το έτος 2001 στο ποσό των 850.000 - 1.000.000 ευρώ και η μηνιαία μισθωτική αξία του σε 3.861,62 ευρώ, παραθέτοντας ορισμένα συγκριτικά μισθώματα παρεμφερών μίσθιων ακινήτων.

Κατά συνέπεια, αφού η αγωγή ήταν, κατά την επικουρική βάση της, αόριστη, το Εφετείο, που την απέρριψε ως απαράδεκτη, για την αιτία αυτή, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθμ. 14 (και όχι 11 που από προφανή παραδρομή αναγράφεται στο αναιρετήριο) ΚΠολΔ. Άρα, ο δεύτερος (και τελευταίος) λόγος της αναίρεσης, κατά το δεύτερο μέρος του, με τον οποίο ο αναιρεσείων υποστηρίζει τα αντίθετα, είναι αβάσιμος, με τις περαιτέρω επισημάνσεις ότι, λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της απόφασης που εκδίδεται με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ, σύμφωνα με όσα έχουν προαναφερθεί, 1) αποκλείεται η αναπροσαρμογή, όταν δεν οφείλεται μίσθωμα, αν τούτο έχει προκαταβληθεί για ολόκληρη τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης και 2) σε κάθε περίπτωση, η κατ’ αναπροσαρμογή οριζόμενη από το δικαστήριο παροχή οφείλεται από την άσκηση του σχετικού δικαιώματος με την επίδοση της αγωγής και όχι αναδρομικά από άλλο προγενέστερο χρονικό σημείο -οπότε το αίτημα αναπροσαρμογής για προηγούμενο από την επίδοση της αγωγής χρόνο είναι νομικά αβάσιμο- εκτός αν έχει συμφωνηθεί κάτι τέτοιο από τους συμβαλλομένους (ΑΠ 66/2008, ΑΠ 2045/2006).

Μετά από αυτά, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που έχει καταθέσει ο αναιρεσείων, στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 εδάφ. ε’ του ΚΠολΔ, όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015 που ισχύει, κατ’ άρθρ. 1 άρθρο ένατο παρ. 2 και 4 αυτού, για τα ένδικα μέσα που κατατίθενται από 1-1-2016).

Τέλος, ο αναιρεσείων που νικήθηκε στη δίκη πρέπει να καταδικαστεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 23 Ιουνίου 2016 και με αύξοντα αριθμό κατάθεσης ...-6-2016 αίτηση του Ά. Α. Β. για αναίρεση της 85/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Κέρκυρας.

Διατάζει την εισαγωγή του παραβόλου, που έχει καταθέσει ο αναιρεσείων, στο δημόσιο ταμείο.

Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Νοεμβρίου 2017.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 29 Νοεμβρίου 2017.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ