Supreme Court dismisses appeal on property rights, upholding lower court's rejection of plaintiff's claim.

Απόφαση 1700 / 2022 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1700/2022

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου, Μαρία Ανδρικοπούλου - Εισηγήτρια, Κυριάκο Μπαμπαλίδη και Γεώργιο Αυγέρη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 17 Ιανουαρίου 2022, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του εκκαλούντος - καλούντος: Δ. Θ. του Θ., κατοίκου .... Παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Εμμανουήλ Γρηγοριάδη.

Του εφεσιβλήτου - καθού η κλήση: Σ. Σ. του Ε., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ευστάθιο Ευσταθίου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 4-6-2008 αγωγή του ήδη εκκαλούντος - καλούντος και την από 15-9-2009 αγωγή του ήδη εφεσιβλήτου - καθού η κλήση, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4891/2011 του ίδιου Δικαστηρίου και 4416/2014 του Εφετείου Αθηνών. Κατά της τελευταίας απόφασης ασκήθηκε αναίρεση και εκδόθηκε η υπ' αριθ. 20/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την υπ' αριθμ. 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω συζήτηση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ' αριθ. 2981/2019 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζήτησε ο αναιρεσείων με την από 20-9-2019 αίτησή του, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ. 293/2021 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την υπ' αριθ. 2981/2019 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών και κράτησε την υπόθεση προς ουσιαστική εκδίκαση σε νέα συζήτηση μετά από επίσπευση του επιμελέστερου των διαδίκων. Η υπόθεση επαναφέρεται προς συζήτηση με την από 17-5-2021 κλήση του καλούντος. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω, ορίστηκε δε Εισηγήτρια η Αρεοπαγίτης Μαρία Ανδρικοπούλου.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 580 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως ισχύει, 570 παρ. 2 και 581 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., προκύπτει ότι σε περίπτωση δεύτερης αναιρετικής απόφασης για την ίδια υπόθεση, ο Άρειος Πάγος οφείλει να κρατήσει και να δικάσει την υπόθεση στην ουσία της, λειτουργώντας ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο. Δεν προχωρεί όμως αμέσως μετά την αναίρεση της απόφασης στην ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης, αφού δεν υφίσταται και δεν νοείται, υπό την ισχύ των προαναφερόμενων διατάξεων, ενοποιημένο στάδιο συζήτησης της αίτησης αναίρεσης και της ουσίας της υπόθεσης.

Έτσι, για την εκπλήρωση της επιβαλλόμενης από. τη διάταξη του άρθρου 580 παρ. 3 εδ. γ ΚΠολΔ υποχρέωσης του Αρείου Πάγου για εκδίκαση της υπόθεσης κατ` ουσία μετά τη δεύτερη αναίρεση, θα πρέπει μετά την έκδοση της αναιρετικής απόφασης να λάβει χώρα νέα συζήτηση της υπόθεσης ενώπιον του αναιρετικού τμήματος, το οποίο δικάζει πλέον ως δικαστήριο ουσίας (ΑΠ 923/2019, ΑΠ 930/2019).

Στην περίπτωση αυτή η υπόθεση εισάγεται στο ίδιο τμήμα, ύστερα από κλήση του επιμελέστερου από τους διαδίκους σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 581 παρ. 1 ΚΠολΔ. Το αναιρετικό τμήμα, το οποίο, όταν δικάζει κατ` ουσία την υπόθεση, οφείλει να τηρεί και τις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 581 παρ. 2 και 570 παρ. 2 του ΚΠολΔ, συζητεί την υπόθεση μέσα στα όρια που διαγράφονται με την αναιρετική απόφαση, αφού όμως κατατεθούν προτάσεις, σύμφωνα με τις προβλέψεις του άρθρου 524 παράγραφος 1 εδάφιο β` ΚΠολΔ και αφού μετά την αναίρεση παρασχεθεί η δυνατότητα στους διαδίκους να υποβάλουν νέους ισχυρισμούς και νέα αποδεικτικά μέσα για την ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης, σύμφωνα με τις ισχύουσες για τα δικαστήρια της ουσίας διατάξεις.

Μπορεί, δηλαδή, να προβληθούν από τους διαδίκους στον Άρειο Πάγο, με κρίσιμη χρονική αφετηρία την, μετά την αναίρεση, συζήτηση της υπόθεσης κατ` ουσία, νέοι ισχυρισμοί, υπό τους περιορισμούς των άρθρων 527 και 269 παρ.2 ΚΠολΔ, ή και να ασκηθούν από τον εκκαλούντα πρόσθετοι λόγοι έφεσης υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 520 παρ.2 ΚΠολΔ (ΑΠ 1196/2020, ΑΠ 87/2019, ΑΠ 2225/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την επιτρεπτή κατ` άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ επισκόπηση των αμέσως παρακάτω σημειούμενων, κατά περίπτωση, διαδικαστικών εγγράφων, η κρινόμενη υπόθεση είχε την ακόλουθη διαδρομή: Ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (τακτική διαδικασία) εισήχθησαν προς εκδίκαση οι εξής αγωγές:

Ι. η από 04.06.2008 αγωγή του εκκαλούντος Δ. Θ. με την οποία ζήτησε α) να αναγνωρισθεί ότι η από 18.09.2007 δήλωση υπαναχώρησης του αντιδίκου του από το με αριθμό ... συμβολαιογραφικό προσύμφωνο - καταβολή αρραβώνα του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ. Βλάχου είναι άκυρη και ότι δεν παράγει καμία έννομη συνέπεια και β) να καταδικασθεί ο αντισυμβαλλόμενός του σε δήλωση βούλησης για τη σύναψη συμβολαιογραφικής πώλησης και μεταβίβασης του ποσοστού του 1/4 εξ αδιαιρέτου επί του αναφερόμενου στο ιστορικό της αγωγής ακινήτου και

ΙΙ. η από 15.09.2009 αγωγή του εφεσίβλητου Σ. Σ., με την οποία ζήτησε: α), να αναγνωρισθεί ότι το ως άνω συμβολαιογραφικό προσύμφωνο - καταβολή αρραβώνα έχει καταργηθεί αναδρομικώς, συνεπεία νόμιμης υπαναχώρησής του από αυτό, άλλως και όλως επικουρικώς συνεπεία της οριστικής ματαίωσης της αναβλητικής αίρεσης (προ)εξόφλησης του τιμήματος μέχρι τις 20.03.2008 και β) να υποχρεωθεί ο αντίδικός του Δ.

Θ. να του αποδώσει τη νομή και κατοχή του 1/4 εξ αδιαιρέτου του ακινήτου (ξενοδοχείου) και τους αντίστοιχους καρπούς (μισθώματα) που συνέλεξε χωρίς νόμιμη αιτία από τον Ιούλιο 2004 μέχρι και τον Σεπτέμβριο 2009. Οι ανωτέρω αγωγές συνεκδικάσθηκαν ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών στις 26.05.2011 και επ' αυτών εκδόθηκε η με αριθμό 4891/2011 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου με την οποία: 1) απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη η από 04.06.2008 αγωγή του εκκαλούντος Δ.

Θ., 2) έγινε εν μέρει δεκτή η από 15.09.2009 αγωγή του εφεσίβλητου Σ. Σ. και i. αναγνωρίστηκε ότι το με αριθμό ... προσύμφωνο του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ. Βλάχου έχει καταργηθεί αναδρομικά, ii. αναγνωρίστηκε ότι ο Δ. Θ. είναι υποχρεωμένος: α) να αποδώσει στον Σ. Σ. τη νομή του 1/4 εξ αδιαιρέτου του επίδικου ακινήτου (ξενοδοχείου), η οποία του είχε παραδοθεί σε μερική προεκπλήρωση των όρων του ως άνω με αριθμό ...

προσυμφώνου και β) να του καταβάλει το ποσό των 72.442,86 ευρώ με το νόμιμο τόκο από 25.09.2007 μέχρι την πλήρη εξόφληση και το ποσό των 137.808,39 ευρώ με το νόμιμο τόκο από τότε που κάθε επιμέρους μηνιαίο μίσθωμα κατέστη απαιτητό μέχρι την πλήρη εξόφληση και iii. αναγνωρίστηκε ότι η πληρεξουσιότητα που ο Σ. Σ. είχε χορηγήσει στον αντισυμβαλλόμενό του με το ως άνω προσύμφωνο έχει παύσει να ισχύει.

Κατά της ανωτέρω απόφασης ο Δ. Θ. άσκησε την από 02.05.2011 έφεσή του και επ' αυτής εκδόθηκε η με αριθμό 4416/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών με την οποία έγινε δεκτή η έφεση και αφού εξαφανίστηκε η εκκαλουμένη έγινε δεκτή η αγωγή του και απορρίφθηκε η αγωγή του αντιδίκου του Σ. Σ.. Κατά της ως άνω απόφασης ο τελευταίος άσκησε την από 24.10.2014 αίτηση αναίρεσης επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθμό 20/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την προσβαλλόμενη απόφαση για πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 (παραβίαση των ουσιαστικού δίκαιου διατάξεων των άρθρων 416 επ., 427, 430, 431 και 349 ΑΚ) και 19 (ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 281 ΑΚ) του άρθρου 559 ΚΠολΔ και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω συζήτηση στο Εφετείο Αθηνών.

Ακολούθως, εκδόθηκε, μετ' αναίρεση, η με αριθμό 2981/2019 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία απέρριψε την έφεση του Δ. Θ.. Την τελευταία αυτή απόφαση προσέβαλε ο Δ. Θ. με την από 20.09.2019 αίτηση αναίρεσης και επ' αυτής εκδόθηκε η με αριθμό 293/2021 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, δεχθείσα ειδικότερα ότι υπέπεσε στην πλημμέλεια του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ λόγω ελλιπών παραδοχών ως προς περιστατικά αναγκαία για την αξιολόγηση και την κρίση αν συντρέχουν ή όχι οι όροι και προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, κρατήθηκε δε η υπόθεση από τον Άρειο Πάγο για να δικαστεί κατ` ουσία, σε ιδιαίτερη συζήτηση, ενώπιον του αναιρετικού τμήματος, εφόσον πρόκειται περί δεύτερης αναίρεσης.

Ήδη με την από 17.05.2021 κλήση του καλούντος-εκκαλούντος Δ. Θ. νόμιμα η ανωτέρω έφεση φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του δικαστηρίου αυτού. Η έφεση έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495, 499, 511, 518, 520 ΚΠολΔ), παραδεκτά δε φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (δικάζοντος ως δικαστήριο ουσίας), εφόσον, κατά τα προαναφερθέντα, αναιρέθηκε απόφαση δικαστηρίου που δίκασε μετά από αναίρεση προηγούμενης απόφασης αυτού (άρθρο 580 § 3 εδαφ.

τελ. ΚΠολΔ). Πρέπει, συνεπώς, η ως άνω έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), κατά τα διαγραφόμενα από την παραπάνω αναιρετική απόφαση όρια (άρθρα 579 §, 580 §§3, 4, 581§2 ΚΠολΔ. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 383, 385, 387 § 1, 389 § 2, 340, 341 ΑΚ προκύπτει ότι αν κάποιος από τους συμβαλλόμενους είναι υπερήμερος ως προς την οφειλόμενη προς αυτόν παροχή, δικαιούται ο άλλος να του τάξει εύλογη προθεσμία εκπλήρωσης, δηλώνοντας συγχρόνως ότι μετά την πάροδο της προθεσμίας αποκρούει την παροχή.

Αν περάσει άπρακτη η προθεσμία, ο τελευταίος έχει δικαίωμα ή να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκπλήρωση ή να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Δεν απαιτείται να ταχθεί στον υπερήμερο οφειλέτη προθεσμία για την εκπλήρωση της παροχής, αν από την όλη στάση του προκύπτει ότι το μέτρο αυτό θα ήταν άσκοπο. Όταν επέλθει η υπαναχώρηση λύνεται η σύμβαση αναδρομικά και οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται αμοιβαίως σε απόδοση των παροχών κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Οι παραπάνω διατάξεις για τις συνέπειες της υπερημερίας, που εφαρμόζονται σε όλες γενικά τις συμβάσεις, κατ' αναλογία, εφαρμόζονται και στο προσύμφωνο, που αποτελεί καταρτισμένη αυτοτελή αμφοτεροβαρή σύμβαση, αφού δεν υπάρχει αντίθετη προς τούτο διάταξη. Η άσκηση, όμως, του δικαιώματος για υπαναχώρηση απαγορεύεται, σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός η οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Αν υπάρχει τέτοια υπέρβαση, η υπαναχώρηση είναι παράνομη και επομένως άκυρη, κατά τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ. Κατά την έννοια δε της διάταξης του ως άνω άρθρου 281 ΑΚ, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των θεσπιζόμενων με αυτή αντικειμενικών κριτηρίων να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση, η οποία δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις οι οποίες μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν την γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΟλΑΠ 17/1995).

Απαιτείται δηλαδή για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης, οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγουμένη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστης, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος.

Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί επιπτώσεις στα συμφέροντα του υπόχρεου, οι οποίες, για την κατάφαση της καταχρηστικότητας, αρκεί να είναι δυσμενείς (ΟλΑΠ 6/2016, ΑΠ 84/2020, ΑΠ 1313/2018). Εξάλλου, κατά το άρθρο 416 ΑΚ η απόσβεση της ενοχής επέρχεται με καταβολή.

Η καταβολή πρέπει να είναι προσήκουσα, δηλαδή να λαμβάνει ο δανειστής ό,τι πράγματι δικαιούται σύμφωνα με το νόμο ή τη σύμβαση. Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 421 ΑΚ, αν ο οφειλέτης για να ικανοποιήσει το δανειστή αναλάβει απέναντί του νέα υποχρέωση, αυτή δεν θεωρείται ότι έγινε αντί καταβολής, εκτός αν προκύπτει σαφώς το αντίθετο.

Από τον ερμηνευτικό της βούλησης των μερών κανόνα που θεσπίζεται με τη διάταξη αυτή, συνάγεται ότι η ανάληψη νέας υποχρέωσης από τον οφειλέτη, όπως είναι και η έκδοση επιταγής, προς ικανοποίηση του δανειστή, δεν επιφέρει, πριν από την είσπραξη αυτής, την εξόφληση του χρέους, διότι θεωρείται ότι έγινε χάριν καταβολής και όχι αντί καταβολής, εκτός αν συμφωνήθηκε ή προκύπτει από τις περιστάσεις σαφώς το αντίθετο, δηλαδή ότι έγινε για την απόσβεση της αρχικής οφειλής, με τη σύσταση της νέας.

Μόνη η παράδοση της τραπεζικής επιταγής, η οποία αποτελεί όργανο και όχι μέσο πληρωμής, δεν συνιστά καταβολή κατά την έννοια του άρθρου 416 ΑΚ, ούτε σε περίπτωση αμφιβολίας θεωρείται δόση ή υπόσχεση αντί καταβολής κατά τα άρθρα 419 και 421 ΑΚ, αλλά γίνεται χάριν καταβολής. Ο οφειλέτης με την έκδοση της επιταγής ή την ανάληψη υποχρέωσης από αυτήν υπόσχεται στον δανειστή του (λήπτη) ότι θα εκπληρώσει την αρχική (βασική) του υποχρέωση με την εκπλήρωση νέας.

Με τη γένεση δηλαδή της ενοχής από την επιταγή δημιουργείται μόνο ένας εναλλακτικός τρόπος πληρωμής και για τον λόγο αυτό δεν επέρχεται απόσβεση της αρχικής υποχρέωσης παρά μόνο με την πραγματική πληρωμή (είσπραξη) της επιταγής. Άλλωστε, ενόψει του ότι, σε αντίθεση με το χαρτονόμισμα, που είναι φορέας αξίας, παρούσας και βέβαιης, η τραπεζική επιταγή, ως αξιόγραφο, είναι φορέας απαίτησης και η αξία της εξαρτάται από την φερεγγυότητα του οφειλέτη.

Έτσι, ενώ το χαρτονόμισμα χρησιμεύει για την απόσβεση της ενοχής, κατά τρόπο οριστικό και δεν μπορεί να αποκρουσθεί από τον δανειστή, το αξιόγραφο, όπως είναι και η τραπεζική επιταγή, μπορεί να αποκρουσθεί από τον δανειστή και λαμβάνεται από αυτόν, μόνον εάν αυτός θελήσει, η δε λήψη του δεν θεωρείται ότι γίνεται αντί καταβολής, εκτός εάν προκύπτει από τη συμφωνία των μερών το αντίθετο.

Επίσης, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 427, 431 και 434 ΑΚ προκύπτει ότι με τη δημόσια κατάθεση της οφειλόμενης χρηματικής παροχής επέρχεται απόσβεση της ενοχής σαν να είχε γίνει, κατά τον χρόνο της κατάθεσης, καταβολή από τον οφειλέτη, όταν συντρέχει μία από τις περιπτώσεις που αναφέρει ο νόμος και που επιτρέπουν τη δημόσια κατάθεση, δηλαδή είτε όταν ο δανειστής έγινε υπερήμερος κατά τις διατάξεις των άρθρων 349 επ.

ΑΚ, είτε όταν ο οφειλέτης αδυνατεί να εκπληρώσει με ασφάλεια την παροχή του για λόγο που αφορά το πρόσωπο του δανειστή ή εξαιτίας εύλογης αβεβαιότητας ως προς το πρόσωπό του. Σε κάθε άλλη περίπτωση η δημόσια κατάθεση δεν συνεπάγεται κανένα αποτέλεσμα ως έννομη συνέπεια (AΠ 20/2018, ΑΠ 1289/2013, ΑΠ 1623/2011).

Στην προκείμενη περίπτωση, από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, την με αριθμό 6974/14-1-2022 ένορκη βεβαίωση της Ευθυμίας Γκίνη ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών Κωνσταντίνου Οικονόμου, η οποία έχει ληφθεί μετά από νομότυπη κλήτευση του εκκαλούντος (βλ.

την με αριθμό 8992Θ/11-1-2021 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών Ιωάννη Ματεμτζή) και παραδεκτά προσκομίζεται με επίκληση από τον εφεσίβλητο για πρώτη φορά ενώπιον αυτού του δικαστηρίου (άρθρο 529 παρ. 2 ΚΠολΔ), καθώς και όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που οι διάδικοι νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Δυνάμει του με αριθμό ... συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών Βασιλείου Θεοδώρου Χρόνη, ο εφεσίβλητος Σ. Σ. απέκτησε λόγω αγοράς από την Α. χήρα Χ. Τ. την ψιλή κυριότητα ποσοστού 1/4 εξ αδιαιρέτου επταώροφου κτιρίου, με υπόγειο και δώμα, που χρησιμοποιείται ως ξενοδοχείο με την επωνυμία "..." και βρίσκεται επί της οδού ..., στη θέση "Κ." ή "Β." και πλέον ..., στην ….

Το ως άνω ποσοστό ακινήτου απέκτησε ο εφεσίβλητος κατά πλήρη κυριότητα στις 21-12-2003, όταν αποβίωσε η ανωτέρω πωλήτρια και η παρακρατηθείσα από αυτή, εφ' όρου ζωής της, επικαρπία του προαναφερθέντος ποσοστού συνενώθηκε με την ψιλή κυριότητα του ιδίου. Ακολούθως, δυνάμει του υπ' αριθμ. … προσυμφώνου αγοραπωλησίας του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ.

Βλάχου, συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων να μεταβιβάσει ο εφεσίβλητος Σ. Σ. το ως άνω 1/4 εξ αδιαιρέτου ποσοστό του στον εκκαλούντα Δ. Θ. κατά πλήρη κυριότητα, με τους ακόλουθους, μεταξύ άλλων, όρους: Το τίμημα συμφωνήθηκε στο ποσό των 234.000 ευρώ, μέρος του οποίου, ύψους 28.000 ευρώ είχε ήδη καταβληθεί πριν από την κατάρτιση του ως άνω προσυμφώνου, όπως ρητά αναγράφεται σε αυτό, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 206.000 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθεί άτοκα μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με τρόπο που θα καθοριζόταν με διαφορετική συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και θα αποδεικνυόταν από ιδιωτικό συμφωνητικό που θα υπογραφόταν μεταξύ τους, η μη τήρηση των όρων του οποίου θα επέφερε τις νόμιμες συνέπειες σε βάρος του αγοραστή.

Το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης θα καταρτιζόταν ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου, ή σε περίπτωση κωλύματός του ενώπιον του νόμιμου αναπληρωτή του, στις 20-3-2008 ή νωρίτερα, υπό την προϋπόθεση της αποπληρωμής του οφειλόμενου τιμήματος. Εάν ο πωλητής δεν εμφανιζόταν στην συμφωνηθείσα ημερομηνία και εφόσον ο αγοραστής αποδείκνυε την πλήρη και ολοσχερή εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος, με έναν από τους περιοριστικά αναφερόμενους στο προσύμφωνο τρόπους, θα μπορούσε να συμβληθεί ο ίδιος στο οριστικό συμβόλαιο ως πληρεξούσιος του πωλητή που του χορήγησε σχετική ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα.

Συμφωνήθηκε, περαιτέρω, ότι το παραπάνω προσύμφωνο αγοραπωλησίας αφορούσε, μόνο το κτίριο στο οποίο στεγάζεται το ξενοδοχείο "..." και επίσης ότι ο Δ. Θ., έχει δικαίωμα να υποδείξει ως αγοράστριες, την κόρη του Η. Θ. ή την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "..." ή και τις δύο μαζί. Ταυτόχρονα με την κατάρτιση του προσυμφώνου, παραδόθηκε η νομή και κατοχή του προαναφερόμενου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου στον εκκαλούντα, που έκτοτε έφερε και τους κινδύνους του πράγματος και ο οποίος υποχρεώθηκε δυνάμει του ανωτέρω προσυμφώνου να ασφαλίσει το μέλλον να μεταβιβασθεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου κατά παντός κινδύνου μέχρι του ποσού των 750.000 ευρώ.

Ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι το αληθές τίμημα που συμφωνήθηκε για την ένδικη πώληση ανήλθε στο ποσό των 384.000 ευρώ από το οποίο, στο προσύμφωνο αναγράφηκε ως τίμημα το ποσό των 234.000 ευρώ, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 150.000 ευρώ είχε καταβληθεί από αυτόν στον εφεσίβλητο, με διαδοχικές τμηματικές καταβολές που έλαβαν χώρα από το έτος 1997 μέχρι το 2003, σε εκτέλεση σχετικής προγενέστερης προφορικής συμφωνίας μεταξύ τους, με βάση την οποία ο εφεσίβλητος θα πωλούσε το εξ αδιαιρέτου ποσοστό του στα ως άνω ξενοδοχείο στον εκκαλούντα.

Η μάρτυρας απόδειξης της αγωγής του Δ. Θ. κατέθεσε, ως προς το ζήτημα αυτό, ότι η ίδια πολλές φορές παρέδωσε επιταγές πελατών στον Σ. Σ., καθώς και μετρητά για την παραπάνω αιτία, χωρίς όμως να προσδιορίζει ούτε τον χρόνο ούτε τα ποσά. Ωστόσο, η κατάθεση αυτή, πέραν της ασάφειας και της αοριστίας της, αναιρείται και από το γεγονός ότι ουδέν έγγραφο προσκομίζεται στο οποίο να αποτυπώνεται η παραπάνω συμφωνία, αλλά ούτε και αποδείξεις καταβολών εκ μέρους του εκκαλούντος προς τον εφεσίβλητο κατά το ως άνω χρονικό διάστημα ή αντίγραφα των ανωτέρω αναφερόμενων επιταγών.

Πρόσθετο επιχείρημα υπέρ της κρίσης αυτής είναι και το γεγονός ότι, ο εφεσίβλητος απέκτησε την πλήρη κυριότητα του πιο πάνω ποσοστού, τον Δεκέμβριο του 2003, όντας μέχρι τότε ψιλός κύριος και κατά συνέπεια δεν ήταν λογικό να συμφωνήσει τίμημα για επικείμενη αγοραπωλησία αφού δεν ήταν γνωστός ο χρόνος κατά τον οποίο 0α αποκτούσε την πλήρη κυριότητα του ποσοστού αυτού με το θάνατο της ανωτέρω επικαρπώτριας.

Επίσης, και στο "πινάκιο συναλλαγματικών", που θα αναφερθεί κατωτέρω και το οποίο υπέγραψαν αμφότεροι οι διάδικοι αναγράφεται η λέξη "ως τίμημα θεωρήθηκε αυτό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου". Το γεγονός δε ότι είναι συνήθης πρακτική να αναγράφεται στα συμβόλαια ως τίμημα αγοράς το ποσό της αντικειμενικής αξίας του πωλούμενου ακινήτου για φορολογικούς λόγους και το πραγματικό τίμημα αγοράς να είναι μεγαλύτερο, δεν αναιρεί τα όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω αφού στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν αποδείχθηκε κάτι τέτοιο.

Συνεπώς ο ισχυρισμός αυτός, δεν αποδεικνύεται ως ουσιαστικά βάσιμος. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλούμενη απόφασή του δέχθηκε τα ίδια ως προς το ύψος του τιμήματος ορθώς τις αποδείξεις εκτίμησε και όσα αντίθετα ισχυρίζεται ο εκκαλών Δ. Θ. με τον σχετικό λόγο της έφεσής του κρίνονται αβάσιμα κατ' ουσία και απορριπτέα.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι πριν από την υπογραφή του ως άνω προσυμφώνου οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει να καταβληθεί το τίμημα της ένδικης πώλησης από 234.000 ευρώ, τμηματικά σε άτοκες δόσεις και ειδικότερα ποσό 21.000 ευρώ σε μετρητά και το υπόλοιπο ποσό των 213.000 ευρώ, σε 45 δόσεις ποσού: 1) 3.500 η κάθε μία των έξι πρώτων καταβλητέων την 5η ημέρα των μηνών Μαΐου, Ιουλίου, Αυγούστου, Σεπτεμβρίου, Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2004, 2) 4.000 ευρώ εκάστης των 12 επόμενων δόσεων καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μήνα του έτους 2005, 3) 5.000 ευρώ εκάστης των επόμενων 12 δόσεων, καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μήνα του έτους 2006, 4) 5.000 ευρώ εκάστης των επόμενων 12 δόσεων, καταβλητέων την 5η ημέρα κάθε μήνα του έτους 2007 και 5) 6.000 ευρώ εκάστης των τριών τελευταίων, καταβλητέων την 5η ημέρα των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουάριου και Μαρτίου 2008.

Μάλιστα, προς απόδειξη της πιο πάνω συμφωνίας οι διάδικοι, σε χρόνο προγενέστερο της υπογραφής του προαναφερθέντος προσυμφώνου, υπέγραψαν ένα χειρόγραφο έγγραφο με τίτλο "Πινάκιο Συναλλαγματικών που παραδόθηκαν στον Σ. Σ. εκ μέρους της "..." για την εξόφληση του τιμήματος του 25% εξ αδιαιρέτου του ξενοδοχείου ...".

Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι η ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "...", συμφερόντων του εκκαλούντος, εξέδωσε, στις 30-7-2003, σαράντα πέντε (45) συναλλαγματικές οι οποίες έγιναν αποδεκτές αυθημερόν από την "..." και μεταβιβάστηκαν με οπισθογράφηση στην "..." και εν συνεχεία στον εφεσίβλητο, σύμφωνα και με όσα αναφέρονται στο προαναφερόμενο "Πινάκιο Συναλλαγματικών".

Αποδείχθηκε ακόμα ότι οι διάδικοι δεν προέβησαν σε μεταγενέστερη του προσυμφώνου συμφωνία αναφορικά με τον τρόπο καταβολής του υπολοίπου τιμήματος, όπως προβλεπόταν στο ανωτέρω προσύμφωνο, αλλά τήρησαν, ως προς την εξόφληση του τιμήματος, την τμηματική εξόφληση αυτού με δόσεις οι οποίες αντιστοιχούσαν ως προς τα ποσά και τις ημερομηνίες καταβολής με τα ποσά και τις ημερομηνίες λήξης των συναλλαγματικών που περιλαμβάνονταν στο προαναφερόμενο "Πινάκιο Συναλλαγματικών".

Το ιδιόχειρο αυτό έγγραφο (Πινάκιο Συναλλαγματικών), το οποίο καταρτίσθηκε και υπογράφηκε και από τους δύο διαδίκους, πριν από την κατάρτιση του προαναφερόμενου προσυμφώνου ως προς την αποπληρωμή του τιμήματος, δεν επέχει τη θέση του ιδιωτικού συμφωνητικού που αναφέρεται στο προσύμφωνο, "... ότι θα καταρτισθεί ..." αφού αυτό καταρτίσθηκε προγενέστερα του προσυμφώνου.

Άλλωστε, στην περίπτωση που οι διάδικοι ήθελαν αυτό να επέχει τη θέση του αναφερόμενου ιδιωτικού συμφωνητικού ρητά θα το διατύπωναν στο παραπάνω προσύμφωνο. Ωστόσο, επειδή ο τρόπος αποπληρωμής του τιμήματος, δεν αποτελεί ουσιώδες στοιχείο του προσυμφώνου, η συμφωνία ή η τροποποίηση της συμφωνίας ως προς τον τρόπο αποπληρωμής, δεν απαιτεί τον τύπο που ορίζεται σύμφωνα με το νόμο για το προσύμφωνο, δηλαδή δεν απαιτείτο στην προκείμενη περίπτωση ο έγγραφος συμβολαιογραφικός τύπος της συμφωνίας αυτής ως προς τον τρόπο εξόφλησης του εναπομένοντος τιμήματος, τον οποίο επέλεξαν τελικά οι διάδικοι κατά τα ανωτέρω να τηρήσουν.

Περαιτέρω, ο εκκαλών με την αγωγή του ισχυρίστηκε ότι οι παραπάνω συναλλαγματικές δόθηκαν στον εφεσίβλητο αντί καταβολής και επομένως επήλθε απόσβεση της οφειλής του τιμήματος εκ μέρους του εκκαλούντος. Όμως, από τα προαναφερόμενα αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι οι συναλλαγματικές αυτές δόθηκαν χάριν και όχι αντί καταβολής και επομένως δεν επήλθε η απόσβεση της οφειλής του τιμήματος εκ μέρους του εκκαλούντος προς τον εφεσίβλητο, κατά τον χρόνο παράδοσης σε αυτόν των ανωτέρω συναλλαγματικών.

Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ενισχύεται από τα παρακάτω γεγονότα: Α) Εάν πράγματι οι συναλλαγματικές αυτές είχαν μεταβιβαστεί στον εφεσίβλητο αντί καταβολής του τιμήματος θα υπογραφόταν εξ αρχής το οριστικό συμβόλαιο της εν λόγω αγοραπωλησίας και όχι προσύμφωνο και θα παραδιδόταν στον πωλητή εκτός από τη νομή και την κατοχή και η κυριότητα του ως άνω ποσοστού.

Δεν κρίνεται δε ουσιαστικά βάσιμος ο ισχυρισμός του εκκαλούντος ότι αυτό οφείλεται στο ότι δεν ηδύνατο κατά τον ανωτέρω χρόνο να καταβάλει τα έξοδα μεταβίβασης, όταν ο ίδιος ισχυρίζεται ότι είχε καταβάλει 150.000+28.000 ευρώ για την μερική εξόφληση του τιμήματος κυρίως σε μετρητά. Β) Δεν θα καταρτιζόταν το προαναφερόμενο προσύμφωνο, κατά το οποίο το υπόλοιπο του τιμήματος 206.000 ευρώ πιστώθηκε και σύμφωνα με τη ρητή διατύπωση "....υποχρεούται ο αγοραστής να καταβάλει και δέχεται ο πωλητής να λάβει άτοκα μέχρι της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου....", κατά την αναφερόμενη ημερομηνία.

Γ) Στο ιδιόχειρο έγγραφο με τίτλο "Τελική Ενέργεια", το οποίο αναφέρεται στο περιεχόμενο του προσυμφώνου και το οποίο υπογράφει ο εκκαλών, αναφέρει ρητά ότι " ... η πληρωμή του τιμήματος θα είναι πιστωμένη και θα καλύπτεται από τις συναλλαγματικές ως το επισυναπτόμενο πινάκιο", Δ) Το χρονικό διάστημα των τεσσάρων, περίπου, ετών που μεσολαβεί από την κατάρτιση του προσυμφώνου μέχρι την προβλεπόμενη κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου συμπίπτει κατά μήνα και έτος με την αποπληρωμή της τελευταίας των ως άνω συναλλαγματικών, Ε) Ουδέποτε καταργήθηκε ρητώς η ισχύς της ανωτέρω προγενέστερης του ως άνω προσυμφώνου συμφωνίας σχετικά με τον συμφωνηθέντα τρόπο εξόφλησης του τιμήματος, ούτε επεστράφησαν ή ακυρώθηκαν με οποιοδήποτε τρόπο οι προαναφερθείσες συναλλαγματικές, αλλά αντιθέτως στην πράξη τηρήθηκαν τα αναγραφόμενα στη συμφωνία αυτή και μετά την υπογραφή του προσυμφώνου, (ανεξαρτήτως των κατωτέρω αναφερόμενων αποκλίσεων ως προς τους χρόνους εξόφλησης των συναλλαγματικών, που όμως δεν οφείλονται στο ότι ο εκκαλών θεωρούσε ότι δεν δεσμεύεται από την ανωτέρω συμφωνία σχετικά με τον ως άνω τρόπο εξόφλησης).

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση του, έκρινε ότι οι εν λόγω συναλλαγματικές δόθηκαν χάριν και όχι αντί καταβολής του τιμήματος ορθά το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε. Όσα, επομένως, αντίθετα ισχυρίζεται με τον σχετικό λόγο της έφεσής του ο εκκαλών κρίνονται αβάσιμα κατ' ουσία και απορριπτέα.

Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι εξοφλήθηκαν μεν όλες οι συναλλαγματικές μέχρι και τον Ιούλιο 2007 με καθυστέρηση όμως πολλών εξ αυτών. Συγκεκριμένα, ο ίδιος ο εκκαλών αναγράφει στην αγωγή του ότι μόνο 7 από τις 22 συναλλαγματικές που αναφέρονται σε αυτήν πληρώθηκαν αυθημερόν ενώ οι υπόλοιπες εξοφλήθηκαν με καθυστέρηση (που κυμαίνεται από μία έως είκοσι δύο ημέρες), χωρίς να αναφέρεται καθόλου στις λοιπές.

Άλλωστε, η καθυστέρηση αυτή επιβεβαιώνεται και από την κατάθεση της μάρτυρα του εκκαλούντος ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, η οποία κατέθεσε χαρακτηριστικά ότι τρεις συναλλαγματικές του 2007 πληρώθηκαν με 20 ημέρες καθυστέρηση και ότι ο εφεσίβλητος πίεζε (οχλούσε προφορικά) για την εξόφληση των συναλλαγματικών που δεν είχαν εξοφληθεί, ο δε εκκαλών του ζητούσε να "περιμένει λιγάκι".

Εντέλει, οι συναλλαγματικές των μηνών Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2007 δεν εξοφλήθηκαν μέχρι και τις 24-9-2007. Και ναι μεν δεν αποδείχθηκε με βεβαιότητα ότι ο εκκαλών μετά την καθυστέρηση της δόσης του Αυγούστου 2007, δήλωσε προς τον εκκαλούντα ρητά ότι δεν θα καταβάλει καμία άλλη δόση, κάτι που καταθέτει μόνο η μάρτυς απόδειξης της αγωγής του εφεσίβλητου, όμως ο τελευταίος μετά την καθυστέρηση εξόφλησης· των δύο ως άνω συναλλαγματικών (των μηνών Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2007), σε συνδυασμό με τις συνεχείς άκαρπες προφορικές οχλήσεις του προς αυτόν, θεώρησε, ορθώς, ότι από την όλη στάση του εκκαλούντος προέκυπτε σαφώς ότι θα ήταν άσκοπο να του τάξει προθεσμία για την εξόφληση των ανωτέρω συναλλαγματικών.

Κατόπιν αυτών, με την από 18-9-2007 εξώδικη δήλωσή του, που επιδόθηκε στον εκκαλούντα στις 24-9-2007, υπαναχώρησε από το προσύμφωνο. Από το περιεχόμενο δε του σχετικού προσκομισθέντος εγγράφου, δεν καταλείπεται οποιαδήποτε αμφιβολία ότι πρόκειται για δήλωση υπαναχώρησης, ανεξαρτήτως της μη ρητής αναφοράς της λέξης "υπαναχώρηση", αβάσιμος δε τυγχάνει ο σχετικός ισχυρισμός του εκκαλούντος ότι δεν πρόκειται περί δήλωσης υπαναχώρησης.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ο εκκαλών δεν προέβη σε καμία αντίδραση μετά την ανωτέρω δήλωση υπαναχώρησης, ούτε εξόφλησε τις οφειλόμενες συναλλαγματικές ή τις επόμενες αυτών μέχρι και το τέλος Φεβρουάριου του έτους 2008, ήτοι για πέντε ολόκληρους μήνες, οπότε με την από 25-2-2008 εξώδικη απάντησή του, προς τον εφεσίβλητο, που κοινοποιήθηκε σε αυτόν στις 27-2-2008, ισχυρίσθηκε ότι οι παραπάνω συναλλαγματικές του δόθηκαν προς εξόφληση του τιμήματος και ότι σε κάθε περίπτωση, εφόσον δεν καταρτίσθηκε το προβλεπόμενο στο προσύμφωνο πρόσθετο συμφωνητικό με το οποίο θα καθοριζόταν ειδικότερα ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος, ισχύει το αναφερόμενο στο ανωτέρω προσύμφωνο, ότι δηλαδή η καταβολή του υπολοίπου τιμήματος πρέπει να γίνει μέχρι τις 20-3-2008.

Οι ισχυρισμοί του αυτοί είναι αβάσιμοι κατά τα ανωτέρω, αφού οι μεν συναλλαγματικές δόθηκαν χάριν και όχι αντί καταβολής, ο δε τρόπος εξόφλησης του τιμήματος είχε ήδη συμφωνηθεί πριν την κατάρτιση του ανωτέρω προσυμφώνου, χωρίς η συμφωνία αυτή να αλλάξει με νέο πρόσθετο συμφωνητικό και χωρίς αυτή να καταργηθεί με το προσύμφωνο, τα αναφερόμενα δε στο "πινάκιο συναλλαγματικών" τηρήθηκαν εν τοις πράγμασι.

Περαιτέρω, ο εκκαλών στην ως άνω από 25-2-2008 εξώδικη απάντησή του, ανέφερε ότι όλες οι συναλλαγματικές πληρώθηκαν εμπρόθεσμα εκτός από τις οκτώ τελευταίες εκ των οποίων η τελευταία δεν είχε ακόμη λήξει και σε κάθε περίπτωση δηλώνει ότι του προσφέρει την χρηματική τους αξία παραδίδοντάς του την ... τραπεζική επιταγή της "Τράπεζας ...", με ημερομηνία έκδοσης 21-2-2008, σε διαταγή της εταιρίας "..." ποσού 45.000 ευρώ νόμιμα οπισθογραφημένη, ενώ το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό ανερχόταν στις 45.500 ευρώ.

Ακολούθως δε τον κάλεσε την αναφερόμενη ημέρα στο συμβολαιογραφείο του Συμβολαιογράφου Λάμπρου Βλάχου για την υπογραφή των δηλώσεων ΦΜΑ και την εγχείρηση των πιστοποιητικών που απαιτούνται και εν συνεχεία την υπογραφή της οριστικής σύμβασης πώλησης. Ο εφεσίβλητος, με το από 28-2-2008 εξώδικο, που κοινοποιήθηκε στον εκκαλούντα στις 29-2-2008, αρνήθηκε το περιεχόμενο του αμέσως παραπάνω εξωδίκου, αντιτάσσοντας ότι οι αναφερόμενες συναλλαγματικές δόθηκαν χάριν καταβολής του τιμήματος, ότι η μη τήρηση των όρων του ιδιωτικού συμφωνητικού που υπεγράφη προ του προσυμφώνου είχε ως αποτέλεσμα την περιέλευση του εκκαλούντος σε υπερημερία και γι' αυτό εμμένει στην υπαναχώρησή του από το προσύμφωνο, ενώ αρνήθηκε να παραλάβει την τραπεζική επιταγή και να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, κάλεσε δε τον εκκαλούντα να προσέλθει στις 27-3-2008 στο γραφείο του πληρεξουσίου του δικηγόρου, προκειμένου να προβούν από κοινού στην εκκαθάριση των μεταξύ τους υφιστάμενων οικονομικών εκκρεμοτήτων (επιστροφή από τον εφεσίβλητο του καταβληθέντος μέχρι τότε τιμήματος με συμψηφισμό της αποζημίωσης που δικαιούται από τα μισθώματα που εισέπραττε μέχρι τότε ο εκκαλών από τους μισθωτές του ανωτέρω ακινήτου κατά το ποσοστό που του είχε μεταβιβαστεί η νομή αυτού).

Στη συνέχεια δε, με το από 3-3-2008 εξώδικό του, το οποίο απηύθυνε στον συμβολαιογράφο ενώπιον του οποίου συντάχθηκε το προαναφερθέν προσύμφωνο, στον Δ. Θ. (εκκαλούντα), στην Η. Θ. και την ανωτέρω Α.Ε., ο εφεσίβλητος δηλώνει ότι οι πληρεξουσιότητες που περιλαμβάνονται στο ανωτέρω προσύμφωνο είναι ανίσχυρες και σε κάθε περίπτωση τις ανακαλεί.

Ο εκκαλών, στις 18-3-2008, κατέθεσε στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων το ποσό των σαράντα πέντε χιλιάδων πεντακοσίων (45.500) ευρώ υπέρ του εφεσίβλητου, δηλώνοντας ότι αυτό έγινε προς εξόφληση του υπολοίπου τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου δυνάμει του υπ' αριθμ. ... συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Βλάχου και συστάθηκε προς τούτο Γραμμάτιο Σύστασης Παρακαταθήκης το οποίο κοινοποίησε στις 19-3-2008 στον εφεσίβλητο.

Τέλος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην με αριθμό 7409/20.3.2008 Πράξη Εμφάνισης του ανωτέρω συμβολαιογράφου, ο εκκαλών δήλωσε ότι "...δεν έχει εις χείρας του το προαναφερόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό, διότι ουδέποτε υπεγράφη αυτό και επίσης δεν έχει κανένα από τα προαναφερόμενα και απαιτούμενα εξοφλητικά έγγραφα, πλην όμως...δήλωσε όχι έχει εξοφλήσει πλήρως, εμπροθέσμως και κατά τους όρους του ως άνω προσυμφώνου συμβολαίου το οφειλόμενο τίμημα της προσυμφωνημένης αγοραπωλησίας.

Κατόπιν τούτου του εξήγησα (αναφέρει ο ως άνω συμβολαιογράφος) ότι δεν είναι δυνατόν να υπογραφεί το οριστικό της αγοραπωλησίας συμβόλαιο για τους ανωτέρω λόγους...", ο δε εφεσίβλητος δήλωσε ότι "...αρνούμαι σε κάθε περίπτωση να συμπράξω στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση του πιο πάνω αναφερομένου προσυμφώνου συμβολαίου, διότι με την από 18/9/2007 εξώδικη δήλωσή μου, νομίμως επιδοθείσα στον Δ.

Θ. στην 24η/9/2007 υπαναχώρησα νομίμως από το ως άνω προσύμφωνο και συνεπώς αυτό η εξ αυτού γεννηθείσα υποχρέωσή μου προς σύμπραξη στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου καταργήθηκαν αναδρομικά...". Από όλα τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία προκύπτει ότι η προσφορά της πιο πάνω επιταγής εκ μέρους του εκκαλούντος και μάλιστα για ποσό λιγότερο από το υπόλοιπο του οφειλόμενου τιμήματος δεν ήταν η προσήκουσα και η παρακατάθεση του ανωτέρω ποσού δεν επέφερε την εξόφληση του τιμήματος, δεδομένου ότι ο εφεσίβλητος δεν βρισκόταν σε υπερημερία, ούτε αδυνατούσε ο εκκαλών να εκπληρώσει με ασφάλεια την παροχή του, για λόγο που αφορούσε το πρόσωπο του εφεσίβλητου ή εξ αιτίας εύλογης αβεβαιότητας ως προς το πρόσωπο αυτού.

Άλλωστε, οι ενέργειες αυτές δεν έλαβαν χώρα στον προσήκοντα χρόνο αλλά μετά τη νόμιμη υπαναχώρηση του εφεσίβλητου και την αναδρομική κατάργηση του ως άνω προσυμφώνου. Ως ουσιαστικά αβάσιμη δε κρίνεται η νομίμως προβληθείσα ένσταση (η οποία επαναφέρεται με σχετικό λόγο έφεσης) περί καταχρηστικής άσκησης εκ μέρους του εφεσίβλητου του δικαιώματός του για υπαναχώρηση από το ως άνω προσύμφωνο, καθόσον αυτή βασίζεται κυρίως σε περιστατικά που ήδη κρίθηκαν ως ουσιαστικά αβάσιμα, ήτοι:

α) στο ότι το αληθινό τίμημα ανερχόταν στο ποσό των 384.000 ευρώ, ενώ αυτό δεν αποδείχθηκε κατά τα ανωτέρω, β) στο ότι δεν υπήρχε νόμιμη εν ισχύ συμφωνία για τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος, ενώ κατά τα προαναφερθέντα ίσχυσε η προγενέστερη του προσυμφώνου συμφωνία εξόφλησης με τις παραδοθείσες στον εφεσίβλητο συναλλαγματικές και γ) στο ότι οι ανωτέρω συναλλαγματικές παραδόθηκαν αντί καταβολής, ενώ, όπως αποδείχθηκε, αυτές δόθηκαν χάριν καταβολής.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ναι μεν μέχρι τον χρόνο της υπαναχώρησης εκ μέρους του εφεσίβλητου από το προαναφερόμενο προσύμφωνο ο εκκαλών είχε πράγματι καταβάλει το ποσό των 188.500 ευρώ εκ του συνολικού τιμήματος των 234.000 ευρώ και υπολειπόταν ακόμα προς εξόφληση του τιμήματος το ποσό των 45.500 ευρώ, πλην, όμως, οι συμφωνηθείσες καταβολές γίνονταν με καθυστέρηση και πάντα με προφορικές διαμαρτυρίες εκ μέρους του εφεσίβλητου, χωρίς να απαιτείται η ύπαρξη και έγγραφης διαμαρτυρίας του τελευταίου.

Ούτε, επίσης, αποδείχθηκε ότι η μη καταβολή των δόσεων Αυγούστου-Σεπτεμβρίου, συνολικού ποσού 11.000 ευρώ, οφειλόταν σε κάποιο σημαντικό και ανυπέρβλητο κώλυμα, το οποίο εμπόδισε τον εκκαλούντα να είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του και το οποίο θα μπορούσε, κατά το κοινό περί δικαίου αίσθημα, να δικαιολογήσει την καθυστέρηση και να επιβάλει στον πωλητή την υποχρέωση να αναμείνει για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα τη συμμόρφωση του εκκαλούντος.

Εξάλλου και όσον αφορά τις οικονομικοκοινωνικές συνθήκες των μερών από την κατάθεση της μάρτυρα του εφεσίβλητου ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου αποδείχθηκε ότι ο τελευταίος αντιμετώπιζε προβλήματα ρευστότητας και οικονομική στενότητα (βλ. και τα προσκομιζόμενα από τον εφεσίβλητο εκκαθαριστικά σημειώματα των ετών 2006 έως 2010 σύμφωνα με τα οποία το εισόδημά του ήταν ιδιαίτερα χαμηλό) και για τον λόγο αυτό παρακαλούσε τον εκκαλούντα να καταβάλει την οφειλή του ("δώσε μου τα λεφτά σε παρακαλώ δεν μπορώ να τα βγάλω πέρα" κατέθεσε η μάρτυρας ότι άκουσε τον εφεσίβλητο να λέει στον εκκαλούντα) αλλά εκείνος αδιαφορούσε.

Μάλιστα, όπως καταθέτει, στην με αριθμό 6974/14-1-2022 ένορκη βεβαίωσή της, και η Ευθυμία Γκίνη, υπάλληλος του εφεσίβλητου, ο τελευταίος περιήλθε σε δεινή οικονομική κατάσταση λόγω της μη καταβολής των δύο δόσεων, ύψους 11.000 ευρώ, αδυνατώντας να καλύψει τις ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις του για τις ανάγκες της επιχείρησής του (οφειλές, προμήθεια εμπορευμάτων, πληρωμή μισθών, λειτουργικά έξοδα, επιταγές κλπ), η οποία είχε ως αντικείμενο το εμπόριο διαφημιστικών δώρων και τη διαφημιστική προώθηση επιχειρήσεων.

Και ναι μεν, σύμφωνα με τα προσκομιζόμενα από τον εκκαλούντα εκκαθαριστικά σημειώματα, ούτε εκείνος είχε υψηλά εισοδήματα πλην, όμως, με αυτές τις οικονομικές δυνατότητες που ο ίδιος φυσικά και τις γνώριζε, ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει τα συμφωνηθέντα ποσά χωρίς να αποδειχθεί ότι τα οικονομικά του μεταβλήθηκαν μετά την ανάληψη της ως άνω υποχρέωσης ή ότι αντιμετώπισε έκτακτα και ιδιαίτερα σοβαρά οικονομικά προβλήματα που να δικαιολογούν τόσο την καθυστέρηση καταβολής των περισσότερων δόσεων όσο και κυρίως την μη καταβολή των ως άνω δύο δόσεων μηνών Αυγούστου-Σεπτεμβρίου, ενόψει του ότι, μάλιστα, εισέπραττε κανονικά το μίσθωμα που αναλογούσε στο 1/4 εξ αδιαιρέτου μερίδιό του στο ξενοδοχείο.

Ούτε, επίσης, αποδείχθηκαν άλλα περιστατικά από τα οποία να συνάγεται ότι η συμπεριφορά του εφεσίβλητου δημιούργησε στον εκκαλούντα τη δικαιολογημένη πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσει τη σχετική αξίωσή του ή ότι η άσκηση του ανωτέρω δικαιώματος καθίσταται μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου σε σχέση και με την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε.

Εξάλλου, δεν μπορεί να γίνει λόγος για υπέρμετρη ζημία του εκκαλούντος ή υπέρμετρη ωφέλεια του εφεσίβλητου από την ανωτέρω υπαναχώρηση καθώς: α) ο εφεσίβλητος εξαρχής αποδέχθηκε (σύμφωνα με όσα ανέγραψε στη σχετική ανωτέρω αναφερόμενη εξώδικη δήλωσή του) να επιστρέψει στον εκκαλούντα το τίμημα που εισέπραξε μέχρι το χρόνο της υπαναχώρησης και να επέλθει εκκαθάριση των μεταξύ τους αντιθέτων απαιτήσεων, β) η εμπορική αξία του ακινήτου που ο εκκαλών θα απωλέσει από την ματαίωση της σύναψης της σύμβασης αγοραπωλησίας εκτιμάται ότι ταυτίζεται με την εμπορική του αξία (234.000 ευρώ) δεδομένου ότι αφενός μεν και ο ίδιος ο εκκαλών με την αγωγή του προσδιόρισε την εμπορική αξία του μεριδίου του στο ποσό των 384.000 ευρώ, ισχυρισμός, όμως, που απορρίφθηκε κατά τα προαναφερθέντα, αφετέρου δε ασφάλιση του προαναφερθέντος μεριδίου για ποσό μέχρι 750.000 ευρώ, όπως είχε προβλεφθεί στο επίδικο προσύμφωνο, ουδόλως αποδείχθηκε ότι έλαβε χώρα.

Η καταβολή δε μέρους της οφειλής σε εκπλήρωση της σύμβασης δεν αρκεί για την κατά νόμο θεμελίωση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της υπαναχώρησης. Θα πρέπει, επίσης, να σημειωθεί ότι η ανατροπή της δημιουργηθείσας κατάστασης από την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να εκληφθεί ως πηγή αιτιώδους πρόκλησης δυσμενών συνεπειών για τον αντισυμβαλλόμενο, διότι σε κάθε περίπτωση αυτές επέρχονται εξαιτίας της συνδρομής των νόμιμων προϋποθέσεων για την άσκηση του σχετικού δικαιώματος ένεκα της δικής του συμπεριφοράς και όχι ένεκα της συμπεριφοράς του δικαιούχου.

Κατόπιν όλων των ανωτέρω, η προεκτεθείσα σύμβαση για την οποία είχε συνταχθεί το με αριθμό ... προσύμφωνο του Συμβολαιογράφου Αθηνών Λάμπρου Γ. Βλάχου καταργήθηκε αναδρομικά και επήλθε απόσβεση των υποχρεώσεων για παροχές που πηγάζουν από τη σύμβαση, οι δε σε αυτό συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού η αιτία για την οποία δόθηκαν έληξε.

Ήτοι, ο εκκαλών υποχρεούται να αποδώσει τη νομή του ποσοστού 1/4 εξ αδιαιρέτου επί του ένδικου ακινήτου, η οποία του παραδόθηκε σε μερική προεκπλήρωση των συμφωνηθέντων με το ως άνω προσύμφωνο και τους καρπούς (μισθώματα) που έλαβε από αυτό και ο εφεσίβλητος υποχρεούται να επιστρέψει στον εκκαλούντα το ποσό του τιμήματος που έχει μέχρι το χρόνο υπαναχώρησης εισπράξει.

Συνακόλουθα, ουδεμία υποχρέωση βαρύνει τον εφεσίβλητο να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου πώλησης σε εκτέλεση του ως άνω ακυρωθέντος προσυμφώνου και για τον λόγο αυτό ορθώς η υπό κρίση αγωγή του εκκαλούντος απορρίφθηκε με την εκκαλουμένη απόφαση ως αβάσιμη από ουσιαστική άποψη, ενώ ορθώς έγινε δεκτή η αγωγή του εφεσίβλητου ως και ουσιαστικά βάσιμη, με την αναγνώριση της κατάργησης του ανωτέρω προσυμφώνου λόγω υπαναχώρησης του εφεσίβλητου, την αναγνώριση της υποχρέωσης περί απόδοσης της νομής επί του 1/4 ποσοστού ακινήτου (έχει ήδη λάβει χώρα αποβολή από τη νομή του εκκαλούντος σε εφαρμογή και της τελεσίδικης με αριθμό 8516/2009 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κατόπιν άσκησης αίτησης ασφαλιστικών μέτρων περί νομής εκ μέρους του εφεσίβλητου), αλλά και με την αναγνώριση ότι η πληρεξουσιότητα που χορηγήθηκε στον εκκαλούντα με το ως άνω προσύμφωνο έχει παύσει να ισχύει λόγω της λήξης της βασικής σύμβασης.

Σημειώνεται ότι στο δικόγραφο της έφεσης δεν υπάρχει καμία αιτίαση (έστω και γενική αναφορά) περί της κρίσης της εκκαλουμένης ως προς το ύψος των καρπών που κρίθηκε με αυτήν ότι πρέπει να αποδοθούν στον εφεσίβλητο ως ενάγοντα της δεύτερης αγωγής και συνεπώς κατά το κεφάλαιό της αυτό δεν εκκαλείται η ανωτέρω απόφαση (άρθρο 522 του ΚΠολΔ), αφού ναι μεν με την υπό κρίση έφεση ζητείται η συνολική απόρριψη της αγωγής του εφεσίβλητου, μόνο όμως στο πλαίσιο της αποδοχής των λόγων έφεσης που αφορούν το μη νόμιμο ή καταχρηστικό της υπαναχώρησης του εφεσίβλητου, η αποδοχή των οποίων πράγματι θα επέφερε ως συνέπεια την απόρριψη της αγωγής του εφεσίβλητου, χωρίς να χρειάζεται στην περίπτωση αυτή να εξεταστεί το ύψος των αιτούμενων καρπών.

Τέλος απορριπτέο κρίνεται και το αίτημα του εκκαλούντος για επίδειξη εγγράφων, αφού τα εκκαθαριστικά σημειώματα που αφορούν το κρίσιμο χρονικό διάστημα προσκομίστηκαν από τον εφεσίβλητο και, σε κάθε περίπτωση, το Δικαστήριο έχει εκ του λοιπού αποδεικτικού υλικού (Α.Π. 353/2020) αχθεί σε πλήρη δικανική πεποίθηση ως προς την οικονομικοκοινωνική κατάσταση του εφεσίβλητου.

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του απέρριψε την αγωγή του εκκαλούντος ως ουσιαστικά αβάσιμη και έκανε δεκτή την αγωγή του εφεσίβλητου ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και δεν έσφαλε, οι δε αντίθετοι ισχυρισμοί, που υποστηρίζονται από τον εκκαλούντα είναι απορριπτέοι, ως ουσιαστικά αβάσιμοι. Μετά ταύτα, πρέπει η κρινόμενη έφεση να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ' ουσία ως προς όλους τους λόγους της και να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος από τον εκκαλούντα παράβολου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε' ΚΠολΔ, όπως αυτό ισχύει σήμερα), να συμψηφιστεί δε η δικαστική δαπάνη μεταξύ των διαδίκων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, λόγω της ιδιαίτερα δυσχερούς ερμηνείας των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν, κατ' άρθρο 178 του ΚΠολΔ σε συνδ. με τα άρθρα 183 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ Δικάζει κατ' αντιμωλία των διαδίκων.

Δέχεται τυπικά την έφεση.

Απορρίπτει αυτήν κατ' ουσία.

Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος από τον εκκαλούντα παράβολου (δια του υπ' αριθμ. ... διπλοτύπου είσπραξης της ΙΘ' Αθηνών- σειρά VI) στο Δημόσιο Ταμείο.

Συμψηφίζει τη δικαστική δαπάνη μεταξύ των διαδίκων.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 6 Σεπτεμβρίου 2022.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 10 Οκτωβρίου 2022.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ