Supreme Court allows appeal against eviction judgment due to insufficient reasoning on contract termination clause.

Απόφαση 1058 / 2024 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1058/2024

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη, Αλεξάνδρα Αποστολάκη και Σωκράτη Πλαστήρα, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 17 Μαρτίου 2023, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ., για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ΝΠΔΔ με την επωνυμία "Ενιαίος Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης" (ΕΦΚΑ) και ήδη "Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης" (e-ΕΦΚΑ), που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, ως καθολικού διαδόχου του ν.π.δ.δ. με την επωνυμία "Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων - Ενιαίο Ταμείο Ασφάλισης Μισθωτών" (ΙΚΑ - ΕΤΑΜ), το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Απόστολο Συμιακό με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Του αναιρεσιβλήτου: Ν. Κ. του Ε., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Καλλίγερο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25-4-2016 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 5078/2017 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 61/2019 (εν συμβουλίω) μη οριστική και 474/2020 οριστική του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 3-8-2021 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Αλεξάνδρα Αποστολάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η από 03-08-2021 (με αριθμ. έκθ. κατάθ. 80/02-08-2021) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 474/2020 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 591, 614 περ. 1, 615 επ. ΚΠολΔ, όπως ισχύουν μετά την αντικατάστασή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του Ν 4335/2015), ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθ. 552, 553 παρ. 1β, 556, 558, 564 παρ. 3, 566 παρ.1 ΚΠολΔ). Είναι επομένως παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ). Επισημαίνεται, ότι υποχρέωση κατάθεσης παραβόλου εκ μέρους του αναιρεσείοντος δεν τίθεται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 62 παρ. 3 περ. Θ' του Ν. 4387/2016, όπως η παρ.3 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 31 Ν. 4445/2016.

Από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ, επισκόπηση των παρακάτω αναφερομένων διαδικαστικών εγγράφων, προκύπτει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση αποτελεί κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Ο ενάγων ήδη αναιρεσίβλητος εκμισθωτής με την από 25-04-2016 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, επικαλούμενος την από 13-08-2008 σύμβαση μίσθωσης ακινήτου ιδιοκτησίας του, εννεαετούς διάρκειας, μεταξύ αυτού και του εναγομένου ΝΠΔΔ, με την επωνυμία "Ιδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων-Ενιαίο Ταμείο Ασφάλισης Μισθωτών (Ι.Κ.Α-Ε.Τ.Α.Μ.)", οιονεί καθολικός διάδοχος του οποίου τυγχάνει το αναιρεσείων Ν.Π.Δ.Δ.

με την επωνυμία "ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΕΑΣ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ (Ε.Φ.Κ.Α.)" ήδη e-Ε.Φ.Κ.Α. μισθωτή, όπως τροποποιήθηκε με το από 12-09-2008 "ιδιωτικό συμφωνητικό συμπλήρωσης όρων", η οποία είναι ενεργή, διότι η υπ' αριθμ. πρωτ. ...-2015 εξώδικη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του αντιδίκου του, με την επίκληση συμβατικού όρου και του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, επιδοθείσα στον ενάγοντα στις 17-02-2015, είναι άκυρη για τον αναφερόμενο στο αγωγικό δικόγραφο λόγο, ζήτησε την επιδίκαση, νομιμοτόκως, των οφειλομένων μισθωμάτων του από Νοεμβρίου 2014 έως και Απριλίου 2016 χρονικού διαστήματος, συνολικού ποσού 30.600 ευρώ.

Επικουρικά δε, εφόσον ήθελε κριθεί έγκυρη η ανωτέρω καταγγελία, ζήτησε την καταβολή, νομιμοτόκως, των μισθωμάτων των μηνών Νοεμβρίου 2014 έως και Αυγούστου 2015 και της συμφωνηθείσας αποζημίωσης, ίσης με τέσσερα μηνιαία μισθώματα, συνολικού ύψους 23.800 ευρώ. Επί της αγωγής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 5078/2017 απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου, με την οποία, αφού κρίθηκε άκυρη η από 17-02-2015 καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του εναγομένου, έγινε κατ' ουσίαν δεκτή η αγωγή ως προς την κύρια βάση της.

Κατόπιν άσκησης της από 29-12-2017 έφεσης του εναγομένου εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, η προσβαλλόμενη 474/2020 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς, με την οποία η έφεση έγινε τυπικά δεκτή και απορρίφθηκε κατ' ουσίαν.

Κατά το άρθρο 574 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν στον ίδιο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 596 ΑΚ.

Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει, ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στον εκμισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν στον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.

Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο τον μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν στον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1330/2020, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1730/2013).

Επίσης, με την υπ' αριθμ. ....2003 (ΦΕΚ ...) Απόφαση του Υπουργού Εργασίας ρυθμίζεται ο Κανονισμός μισθώσεων και εκμισθώσεων, αγορών και εκποιήσεων ακινήτων του ΙΚΑ, πλην των μισθώσεων, που αφορούν κλινικές του ΙΚΑ, οι οποίες διέπονται από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 περ. γ του Π.Δ. 34/1995. Περαιτέρω, με το άρθρο μόνο του Π.Δ. 192/1986 ρητά εξαιρείται το ΙΚΑ από την εφαρμογή των διατάξεων του Π.Δ. 715/1979, το οποίο ρυθμίζει, μεταξύ άλλων, τις μισθώσεις και εκμισθώσεις των Ν.Π.Δ.Δ.

Εξάλλου, το άρθρο 361 του ΑΚ εκφράζει την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που πηγάζει από το άρθρο 5 παρ.1 Συντάγματος (ΟλΑΠ 33/2002), συνεπεία της οποίας τα μέρη είναι ελεύθερα να διαπλάσσουν τις έννομες σχέσεις τους σε μεγάλο μέτρο και δεν είναι υποχρεωμένα να ακολουθούν τα πρότυπα που θέτει ο νόμος. Η αρχή εκδηλώνεται με τη σύσταση, αλλοίωση ή και κατάργηση της ενοχής.

Ελευθερία των συμβάσεων σημαίνει α) ελευθερία του ατόμου να συνάπτει ή να μη συνάπτει σύμβαση, τόσο γενικά όσο και με συγκεκριμένο πρόσωπο ως αντισυμβαλλόμενο (ελευθερία επιλογής του αντισυμβαλλόμενου) και β) ελευθερία καθορισμού του περιεχομένου της σύμβασης (ΑΠ 489/2021, ΑΠ 686/2020, ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 1518/2013). Τέλος, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 587 εδ.

α' του ΑΚ, η καταγγελία επιφέρει την απόσβεση ολόκληρης της μισθωτικής σύμβασης για το μέλλον. Εφόσον, όμως, η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης είναι άκυρη, θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα.

Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Κατά δε το άρθρο 559 αριθμ. 19 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ειδικότερα, αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή για ζήτημα αναφορικά με ισχυρισμό των διαδίκων που τείνει στη θεμελίωση ή στην κατάλυση του επιδίκου δικαιώματος, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Αντίστοιχα, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει, όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά το νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε στην ένδικη περίπτωση, είτε αποκλείουν την εφαρμογή της. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, έλλειψη νόμιμης βάσης, λόγω ανεπαρκών ή αντιφατικών αιτιολογιών, υπάρχει, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις, τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, σύμφωνα με το νόμο, είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση, ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης, που εφαρμόσθηκε, ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Ιδρύεται, δηλαδή, ο λόγος αυτός αναίρεσης, όταν από τις παραδοχές της απόφασης δημιουργούνται αμφιβολίες, για το αν εφαρμόσθηκε ορθώς ή όχι ορισμένη ουσιαστική διάταξη νόμου. Αναφέρεται σε πλημμέλειες αναγόμενες στη διατύπωση του αποδεικτικού πορίσματος και δεν ιδρύεται, όταν υπάρχουν ελλείψεις, που ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και ειδικότερα στην ανάλυση, στάθμιση και αξιολόγηση αυτών και στην αιτιολόγηση του πορίσματος, που έχει εξαχθεί από αυτές, αρκεί τούτο να εκτίθεται πλήρως, σαφώς και χωρίς αντιφάσεις (ΑΠ 10/2020, ΑΠ 1225/2017).

Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε, είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΑΠ 1547/2017). Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων, δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και, ως εκ τούτου, δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 947/2020, ΑΠ 1544/2017, ΑΠ 845/2012).

Το Μονομελές Εφετείο Πειραιώς με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρ. 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα εξής περιστατικά: "Δυνάμει της υπ' αριθμ. πρωτ. ....2007 απόφασης του Διοικητή του εναγομένου Ν.Π.Δ.Δ (Ι.Κ.Α.-Ε.Τ.Α.Μ. καθολικός διάδοχος του οποίου τυγχάνει το ήδη αναιρεσείον Ν.Π.Δ.Δ.) προκηρύχθηκε δημόσιος μειοδοτικός διαγωνισμός για μίσθωση κτιρίου στα Κύθηρα προκειμένου να στεγαστεί το νεοσυσταθέν παράρτημα ΙΚΑ- ΕΤΑΜ Κυθήρων, στον οποίο (διαγωνισμό) συμμετείχε επιτυχώς ο ενάγων (Ι.Κ.Α.-Ε.Τ.Α.Μ.

καθολικός διάδοχος του οποίου τυγχάνει το ήδη αναιρεσείον Ν.Π.Δ.Δ.) και κατόπιν τούτου υπεγράφη μεταξύ αυτού ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή το από 13-8-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου καθώς και το από 25-9-2008 συμφωνητικό συμπλήρωσης όρων, με τα οποία ο ενάγων εκμίσθωσε στο εναγόμενο ένα ακίνητο (αίθουσα) ιδιοκτησίας του, επιφάνειας 165 τ.μ., κείμενο στον πρώτο όροφο οικοδομής που βρίσκεται στον οικισμό Πάνω Λιβάδι των Κυθήρων, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για τη στέγαση παραρτήματος του εναγομένου στα Κύθηρα.

Η διάρκεια δε της μίσθωσης ορίστηκε για εννέα (9) έτη, αρχόμενη από την επομένη της παραλαβής του μισθίου με πρωτόκολλο, παρατεινόμενη με τους ίδιους όρους για μία τριετία με μονομερή δήλωση του μισθωτή ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.700,00 ευρώ για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενου σύμφωνα με τον εκάστοτε ισχύοντα τιμάριθμο και για κάθε χρόνο της επόμενης δεκαετίας της μίσθωσης και προκαταβαλλόμενου είτε την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, είτε την πρώτη ημέρα κάθε τριμήνου, ύστερα από επιλογή του εναγομένου.

Σύμφωνα δε με τον πρώτο όρο της μίσθωσης, ο ενάγων-εκμισθωτής ανέλαβε την υποχρέωση να διαρρυθμίσει με δαπάνες του το προς μίσθωση κτίριο εσωτερικά, σύμφωνα με τα σχέδια και την τεχνική περιγραφή της Διεύθυνσης Τεχνικής και Στέγασης ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και να το παραδώσει σε αυτό πλήρως ανακαινισμένο εσωτερικά και εξωτερικά, με πλήρη ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση, έτοιμο και κατάλληλο για το σκοπό που προορίζεται εντός διμήνου από την παραλαβή των σχεδίων, όπως και έπραξε ο ενάγων και μετά την ολοκλήρωση της διαρρύθμισης, συντάχθηκε το από 1-6-2009 πρωτόκολλο παράδοσης- παραλαβής του μισθίου από το εναγόμενο, που είναι και η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης κατά τα συμφωνηθέντα.

Στη συνέχεια αποδείχθηκε ότι το εναγόμενο, αν και παρέλαβε το μίσθιο την παραπάνω ημερομηνία κατάλληλο προς τη συμφωνηθείσα χρήση και μπορούσε να το χρησιμοποιεί ανενόχλητα, από υπαιτιότητά του δεν το χρησιμοποίησε ούτε μία ημέρα καθόσον δεν προέβη τελικά στη στελέχωση του παραρτήματος με το απαραίτητο προσωπικό προκειμένου να μπορέσει αυτό να λειτουργήσει.

Περαιτέρω, το εναγόμενο περί τα μέσα Μαΐου του 2010 κοινοποίησε στον ενάγοντα την υπ' αριθμ. πρωτ. ....2010 Απόφαση του Διοικητή του ΙΚΑ - ΕΤΑΜ με την οποία αυτό (εναγόμενο) κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση κατ' άρθρο 388 του ΑΚ, για το λόγο ότι είναι αδύνατη η στελέχωση του παραρτήματος Κυθήρων, ενόψει του ότι δεν διαπιστώθηκε ενδιαφέρον υπαλλήλων του για τη στελέχωσή του και δεδομένης της ισχύουσας κακής οικονομικής κατάστασης, κρίθηκε από αυτό μη σκόπιμη η διατήρηση του οικήματος που έχει μισθωθεί.

Πλην όμως, το εναγόμενο απαράδεκτα προέβη σε καταγγελία της επίδικης μίσθωσης κατ' άρθρο 388 του ΑΚ με μονομερή απόφαση του Διοικητή του και τούτο διότι όταν ζητείται η λύση της σύμβασης μίσθωσης κατά τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, το σχετικό δικαίωμα το οποίο είναι διαπλαστικό, πρέπει να ασκείται με αγωγή ή ανταγωγή, που ομοίως, όπως η απόφαση, είναι διαπλαστική, εφόσον δε το Δικαστήριο αποφασίσει με τη διαπλαστική του απόφαση, τη λύση της μίσθωσης, αυτή επέρχεται από την τελεσιδικία της απόφασης οπότε και οριστικοποιείται η διάπλαση της νέας έννομης κατάστασης, δηλαδή επέρχεται η κατάλυση της ενοχικής σχέσης.

Ως εκ τούτου, η προτεινόμενη από το εναγόμενο στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, ένσταση λύσεως της επίδικης μίσθωσης κατ' άρθρο 388 ΑΚ, που επαναφέρει με σχετικό λόγο έφεσης, απορριπτέα τυγχάνει ως μη νόμιμη και κατά συνέπεια απορριπτέοι είναι και οι επικαλούμενοι από το εναγόμενο λόγοι, στους οποίους στήριξε την εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης (άρθρ. 388 ΑΚ), ήτοι η αδυναμία στελέχωσης του παραρτήματός του, που θα λειτουργούσε στο μίσθιο, λόγω δυσχέρειας ανεύρεσης προσωπικού ή μη εκδήλωσης ενδιαφέροντος υπαλλήλων του προς τούτο, αφενός μεν υπήρχαν κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, αφετέρου δε, δεν μεταβλήθηκαν μετά την κατάρτισή της, δηλαδή δεν προέκυψαν εκ των υστέρων, αφού το εναγόμενο δεν μερίμνησε να διασφαλίσει τη στελέχωση του παραρτήματός του που θα λειτουργούσε στα Κύθηρα, πριν από τη σύναψη της μίσθωσης, όπως αντίστοιχα μερίμνησε για την υλικοτεχνική υποδομή αυτού με τις δαπανηρές διαρρυθμίσεις και προσθήκες, τις οποίες επέβαλε στον ενάγοντα εκμισθωτή να πραγματοποιήσει με δικές του δαπάνες πριν από την έναρξη της μίσθωσης.

Επίσης, δεν μπορεί να εφαρμοστεί ούτε η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ διότι κατά τις αρχές της καλή πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, δεν συντρέχει σπουδαίος λόγος καταγγελίας της επίδικης σύμβασης. Όλα δε τα ανωτέρω έχουν κριθεί με την υπ' αριθμ. 2511/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (διαδικασία μισθωτικών διαφορών) με την οποία έγινε δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη προγενέστερη αγωγή του ενάγοντος κατά του εναγομένου για την ίδια αιτία, με την οποία επιδικάστηκαν στον ενάγοντα δεδουλευμένα μισθώματα του ίδιου ως ανωτέρω μισθίου, χρονικού διαστήματος Απριλίου 2010 έως Οκτωβρίου 2010, ενώ απορρίφθηκε η ένσταση λύσεως της επίδικης μίσθωσης κατ' άρθρο 388 ΑΚ ως μη νόμιμη καθώς και η περί καταχρηστικής άσκησης της αγωγής ένσταση.

Κατά της απόφασης αυτής ασκήθηκε από το εναγόμενο έφεση επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 576/2012 απόφαση του Εφετείου Πειραιά με την οποία απορρίφθηκε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη η έφεση, κρίνοντας το δευτεροβάθμιο δικαστήριο ότι το πρωτοβάθμιο ως άνω δικαστήριο που απέρριψε, έστω σιωπηρώς, τον ισχυρισμό του εναγομένου περί υπάρξεως σπουδαίου λόγου για καταγγελία της μίσθωσης κατ' άρθρο 288 ΑΚ, δεν έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων, επικυρώνοντας έτσι την πρωτόδικη ως άνω απόφαση.

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η παραπάνω αιτιολογία για το ίδιο ζήτημα υπάρχει και στην υπ' αριθμ. 5171/2013 οριστική και ήδη τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (διαδικασία μισθωτικών διαφορών) με την οποία έγινε δεκτή αγωγή του ενάγοντος κατά του εναγομένου και με την οποία επιδικάστηκαν στον ενάγοντα δεδουλευμένα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από Νοέμβριο του 2010 μέχρι και Μάιο του 2013, αλλά και στην υπ' αριθμ. 3326/2015 απόφαση του ίδιου ως άνω Δικαστηρίου με την οποία επιδικάστηκαν στον ενάγοντα δεδουλευμένα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από τον Ιούνιο του 2013 μέχρι και τον Οκτώβριο του 2014.

Επομένως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφασή του έκρινε τα ίδια, δεν έσφαλε αλλά ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του εναγομένου που αποτελούν σχετικούς λόγους έφεσης απορριπτέοι τυγχάνουν ως ουσιαστικά αβάσιμοι.

Στη συνέχεια από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι το εναγόμενο στις 17-2-2015 με εξώδικό του κοινοποίησε στον ενάγοντα απόφαση του Διοικητή του περί "καταγγελίας της μίσθωσης του ακινήτου στο ..., σύμφωνα με το άρθρο 6 του από 13.8.2008 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και 25.9.2008 τροποποιητικού συμπλήρωσης όρων και το άρθρο 587 ΑΚ για τους ειδικότερους λόγους και αιτίες που αναφέρονται αναλυτικά στο σκεπτικό της παρούσας απόφασης", ενώ επικαλούμενο και το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε, τον κάλεσε να παραλάβει το μίσθιο μετά την πάροδο τριών μηνών από την επίδοση της εν λόγω απόφασης.

Το ως άνω άρθρο ορίζει ότι το εναγόμενο επιφυλάσσεται του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση, μετά από έγγραφη προειδοποίηση έξι (6) μηνών, καταβάλλοντας στον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή ως αποζημίωση τέσσερα (4) μηνιαία μισθώματα, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995. Κατά τα ήδη, όμως αναφερόμενα, η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ.

δεν ισχύει εν προκειμένω, καθόσον η επίδικη μίσθωση είναι αστική και όχι εμπορική, αφού το επίδικο μίσθιο δεν συμφωνήθηκε να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση εμπορικών πράξεων, ούτε για ειδικώς προβλεπόμενη δραστηριότητα (πχ ως νοσηλευτικό ίδρυμα ή κλινική), αλλά για τη στέγαση των υπηρεσιών του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ.

Τα ανωτέρω δε έχουν κριθεί και από τις προαναφερόμενες τελεσίδικες ήδη υπ' αριθμ. 5171/2013 και 3326/2015 αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά και επομένως η καταγγελία της ένδικης αστικής μίσθωσης με βάση την παραπάνω διάταξη, είναι μη νόμιμη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφαση έκρινε ομοίως, δεν έσφαλε αλλά ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και ο περί του αντιθέτου ισχυρισμός του εναγομένου που αποτελεί σχετικό λόγο έφεσης απορριπτέος τυγχάνει ως κατ' ουσίαν αβάσιμος.

Πέραν των ανωτέρω, όπως προκύπτει από το από 27-1-2011 πρωτόκολλο που συντάχθηκε από το εναγόμενο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου περί της παραδόσεως του μισθίου, δεν συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων η πρόωρη λύση της μίσθωσης, αφού ο ενάγων εκμισθωτής παρέλαβε μεν το επίδικο μίσθιο, επιφυλασσόμενος όμως ρητώς κάθε δικαιώματός του και δηλώνοντας ότι θεωρεί "...την παραπάνω καταγγελία (την αναφερόμενη στο πρωτόκολλο αυτό) άκυρη και χωρίς νόμιμες συνέπειες".

Ως εκ τούτου η μονομερής εκ μέρους του εναγομένου παράδοση των κλειδιών του μισθίου στον ενάγοντα την 27-01-2011 δεν επέφερε την πρόωρη λύση της επίδικης μίσθωσης αφού η παραλαβή του μισθίου ακινήτου δεν έγινε χωρίς επιφύλαξη, αλλά με τη ρητή εναντίωση του εκμισθωτή.

Συνεπώς ενόψει όλων των ανωτέρω, αποδείχθηκε ότι η συναφθείσα με το εναγόμενο από 01-06-2009 αστική μίσθωση ορισμένου χρόνου δεν έχει λυθεί νόμιμα ούτε με την από 17-02-2015 νεότερη καταγγελία, με συνέπεια την εξακολούθησή της και την παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της. Έτσι κατόπιν αυτών, όπως αποδείχθηκε, το εναγόμενο δεν έχει καταβάλει στον ενάγοντα τα δεδουλευμένα μισθώματα του χρονικού διαστήματος Νοεμβρίου 2014 μέχρι και Απριλίου 2016, συνολικού ποσού 30.600 ευρώ (1.700 Χ 18 μήνες).

Επομένως, η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή, ως προς την κύρια βάση της, ως ουσιαστικά βάσιμη και να υποχρεωθεί το εναγόμενο να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των τριάντα χιλιάδων εξακοσίων (30.600,00) ευρώ, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής μέχρι την ολοσχερή εξόφληση. Κατά συνέπεια, η εκκαλουμένη, η οποία ως προς την αγωγή δέχθηκε τα ίδια ως ανωτέρω, δεν έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων και οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του εναγομένου που αποτελούν σχετικούς λόγους έφεσης πρέπει ν' απορριφθούν ως αβάσιμοι".

Ακολούθως, το Εφετείο απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση του εναγομένου. Με την κρίση του αυτή, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο διέλαβε ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες, που δεν επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή όχι εφαρμογή των προαναφερομένων ουσιαστικού δικαίου διατάξεων, καθόσον δεν εξέθεσε στο σκεπτικό της απόφασής του το ακριβές περιεχόμενο, αφενός μεν του 6ου όρου της από 13-08-2008 σύμβασης μίσθωσης και του ίδιου όρου του από 12-09-2008 τροποποιητικού συμφωνητικού, περί δυνατότητας πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, αφετέρου δε της από 17-02-2015 καταγγελίας της σύμβασης εκ μέρους του τελευταίου δυνάμει του ανωτέρω συμβατικού όρου, ούτε εκτίμησε το κύρος της καταγγελίας με βάση αυτόν (τον όρο), αλλά ελλιπώς δέχθηκε, ότι επειδή το εναγόμενο επικαλέστηκε στην εν λόγω καταγγελία του και το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, καθίσταται εξ αυτού του λόγου άκυρη η καταγγελία.

Και ναι μεν η ένδικη μίσθωση δεν διέπεται από τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του Π.Δ. 34/1995, εντούτοις με βάση τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλόμενης δεν μπορεί να κριθεί, αν ο συμβατικός όρος επέτρεπε ή όχι στο μισθωτή να προβεί εγκύρως με την από 17-02-2015 καταγγελία του σε πρόωρη λύση της μίσθωσης.

Επομένως, πρέπει να γίνουν δεκτοί οι πρώτος και τέταρτος λόγοι αναίρεσης (υπό στοιχ. α, β, γ, δ και ζ του αναιρετηρίου) από τους αριθμούς 1 και 19 (αληθώς μόνο από τον αριθμό 19) του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, ενώ παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων της αναίρεσης, διότι η αναιρετική εμβέλεια των λόγων, που έγιναν δεκτοί, στο σύνολο της προσβαλλόμενης με την αναίρεση απόφασης, καθιστά αλυσιτελή την εξέταση των έτερων λόγων, η παραδοχή των οποίων οδηγεί στο ίδιο αποτέλεσμα.

Μετά από αυτά, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να γίνει δεκτή, κατά παραδοχή, ως βάσιμων, των προαναφερόμενων λόγων της, και να αναιρεθεί η πληττόμενη απόφαση. Ακολούθως, η υπόθεση πρέπει να παραπεμφθεί για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλο δικαστή, εκτός από εκείνον που δίκασε προηγουμένως (άρθρ. 580 παρ. 3 ΚΠολΔ). Τα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά του, θα επιβληθούν εις βάρος του ηττηθέντος αναιρεσίβλητου (άρθρ. 176, 183 και 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ) όχι όμως μειωμένα, διότι η νομική υπεράσπιση της ένδικης υπόθεσης του αναιρεσείοντος ΝΠΔΔ δεν διεξήχθη από αντιπρόσωπο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ώστε να έχει εφαρμογή το άρθρο 22 παρ. 3 του Ν. 3693/1957 περί μειωμένης δικαστικής δαπάνης, αλλά από πληρεξούσιο δικηγόρο του (ΑΠ 1262/2023, ΑΠ 1249/2023, ΑΠ 1081/2023, ΑΠ 894/2023, ΑΠ 1042/2022, ΑΠ 1505/2021), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 474/2020 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς.

Παραπέμπει την υπόθεση για νέα εκδίκαση στο πιο πάνω δικαστήριο, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλον δικαστή, πλην αυτού που εξέδωσε την εν λόγω απόφαση.

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, το ύψος των οποίων ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 23 Μαΐου 2024.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ και ταύτης αποχωρησάσης από την Υπηρεσία η αρχαιότερη της Σύνθεσης Αρεοπαγίτης

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 24 Ιουλίου 2024.

H ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ