2-21-4531/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 31. mai 2021 Tsiviilasja number 2-21-4531 Tsiviilasi Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 103272202050 Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2021. a määrus nr 232802021 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja: Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) (registrikood 70003098) RESOLUTSIOON 1. Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus. 2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2021. a kandemäärus nr 232802021 ning saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. 3. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda.

2

Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT 1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) esitas 11. detsembril 2020 kinnistamisvalduse, milles palus kustutada kinnistusraamatu registriosa nr 3657608 kolmandast jaost Aktsiaseltsi Revino Farming kasuks seatud kasutusvaldus ning kanda samasse kinnistusraamatu registriossa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus Aktsiaseltsi Revino Farming kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu p-le 5. 2. Kohtunikuabi jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 järgi selgitab kinnistamisavalduse kinnistamiseks pädev isik läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Kinnistusraamatu registriosa nr 3657608 kolmandasse jakku on 8. septembril 2005 sisse kantud kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat Aktsiaselts Revino Farming kasuks. Vastavalt maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise lepingu ja asjaõiguslepingu nr 7-26/20/105 p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste fikseerimine. Lepingu p 12 kohaselt on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises. Maareformi seaduse (MaaRS) § 341 lg 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva, MaaRS § 233 alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse lõppemist. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Maa-ameti peadirektori korralduse kohaselt tuleb sõlmida korralduse välja andmisest arvates kinnisasja suhtes kasutusvalduse lepingu pikendamise leping. Kasutusvaldus kehtib 15 aastat arvates pikendatud kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmise kuupäevast. Seega on tegemist samade poolte vahel varasema kasutusvalduse lepingu pikendamise lepinguga, mitte uue kasutusvalduse seadmise lepinguga. Kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 342 lg 3 alusel, siis tuleb muuta kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. KRS § 46 lg 3 järgi kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta (KRS § 46 lg 5). Kohtunikuabi andis 11. jaanuari 2021. a kandemäärusega nr 29752021 lepingupooltele tähtaja kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks kinnistusregistriosas nr 3657608 esitamiseks. Puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on

3

nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. MaaRS 341 lg 5 kohaselt kasutusvalduse seadmist korraldab Maa-amet Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kohaliku omavalitsuse üksus teeb maa kasutusvaldusesse andmisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud eeltoimingud. Riigi omandisse jäetud maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega võib samaaegselt esitada lihtkirjalikus vormis sõlmitud asjaõiguslepingu kasutusvalduse seadmiseks. Kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmib Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik. Seadusandja on erinevalt AÕS sätestatust näinud ette võimaluse, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt. Seega uue kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt AÕS olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. MaaRS §-s 342 on seadusandja näinud ette erisuse AÕS kasutusvalduse lepingu pikendamise kohta. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu. Seega on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida kirjalikus vormis. AÕS § 642 kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. MaaRS ei ole sätestanud erandit kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele. MÄÄRUSKAEBUS 3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2021. a kandemäärus nr 232802021 kinnistamisasjas nr 103272202050 ning kohustada kinnistusosakond vaadata kinnistamisvaldus uuesti. Avaldaja palub rahuldada 11. detsembril 2020 esitatud kinnistamisavaldus. Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 34² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Kinnistusosakonnale ei ole vajalik esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut. 8. septembri 2005. a kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 7. septembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud õigusliku tähenduse ning koormatud kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle kustutamist. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 34² sätestatut. Kuna kasutusvalduse pikendamise regulatsioon ei keela Maa-ametil sõlmida kasutusvalduse lepingu pikendamisel uut kasutusvalduse lepingut, vastupidi, regulatsiooni kehtestamisel oldi seisukohal, et kasutusvaldajaga tulebki sõlmida nii uus võlaõiguskui ka asjaõigusleping, siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine Maa-ameti õigus. Seetõttu ongi avaldaja esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sisse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele MaaRS § 34² lg 3, mille kohaselt kasutusvaldajaga sõlmitav asjaõigusleping sõlmitakse kirjalikus vormis, st mitte notariaalselt tõestatud vormis. Seega on notariaalse vormi nõue käesoleval juhul alusetu.

4

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2). 5. AS Revino Farming esitas 20. aprillil 2020 kooskõlas MaaRS § 341 lg-ga 2 taotluse kinnistu kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Maa-ameti peadirektori 25. novembri 2020. a korraldusega nr 1-17/20/2756 otsustati kasutusvaldust pikendada vaidlusaluse kinnistu suhtes. 6. Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kohtunikuabi seisukoht, mille kohaselt tuleb kasutusvalduse lepingu pikendamisel MaaRS § 342 lg 3 alusel kannet muuta ja tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega. Vaidlust ei ole, et 8. septembril 2005 sisse kantud kasutusvaldus lõppes 7. septembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kuigi kasutusvaldaja esitas tähtaegselt avalduse kasutusvalduse pikendamiseks (MaaRS § 341 lg 2 teine lause), lõppes kasutusvaldus tähtaja möödumisega enne kasutusvalduse pikendamise otsustamist 25. novembril 2020. Piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu kanne muutub ebaõigeks. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei saanud enam muuta ning tuligi leppida kokku uues kasutusvalduses. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega. 7. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi ei peaks andma juhul, kui kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused kinnistamismenetluses on olemas, hinnangut pooltevahelise lepingu üksikute punktide võimalikule omavahelisele vastuolule. MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse kasutusvalduse pikendamine, s.o kasutusotstarbe, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping. 8. Vaidlust ei ole, et praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud. MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisavalduse jaoks.

5

Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. Seega ei näe ringkonnakohtu hinnangul seadus riigivarale kasutusvalduse seadmiseks notariaalset vormi, maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203 suhtes. Kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis ka siis, kui see ei esitata maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt, vaid ka pärast maa kinnistusraamatusse kandmist. 9. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 172 lg 2). Menetluses osales üksnes avaldaja. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest Üllar Roostoja Triin Uusen-Nacke