3-2-1-16-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-16-07

Määruse kuupäev

Tartu, 6. märts 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Andrei

Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja

aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-6281

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Andrei

Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja aktsiaseltsi

SEB Eesti Ühispank määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ

(varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS, registrikood xxxxxxxx),

Andrei Balandin (isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Balandina

(isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmila Balandina (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja aktsiaselts SEB Eesti Ühispank (registrikood

xxxxxxxx), nende esindaja notar Tiina Tomberg

Asja läbivaatamise kuupäev

19. veebruar 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-6281 ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. veebruari 2006. a määrus (kinnistusasi nr xxxxxxxxxx).

2. Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Tagastada Tiina Tombergile määruskaebuselt KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ,

Andrei Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank

eest 22. detsembril 2006 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ (varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS) (müüja),

Andrei Balandin ja Svetlana Balandina (ostjad ja pantijad), Ljudmila Balandina (pantija) ja aktsiaselts

SEB Eesti Ühispank (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid 20. veebruaril 2006 Tartus

Xxxxx tn xx asuva kahe korteriomandi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna

kinnistusjaoskonna registriosad nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx) müügilepingu ja ühishüpoteegi seadmise

lepingu (edaspidi leping).

Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandite registriosade neljandatesse

jagudesse hüpoteegipidaja kasuks ühishüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on

eesõigus kanda ühishüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.02. 2006. a lepingu punktile 7" (p

15.1).

Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse

ühishüpoteegile järgnevale järjekohale võrdsetes mõttelistes osades omandiõiguse üleandmise nõuet

tagavad eelmärked ostjate kasuks ning nende juurde järgmise märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda

eelmärke ning ühishüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.02. 2006. a lepingu punktile 7" (p

15.2).

Lepingu tõestas notar Tiina Tomberg, kes edastas kandeavalduse 21. veebruaril 2006 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. veebruari 2006. a määrusega jättis kohtunikuabi

kandeavalduse osaliselt rahuldamata.

Määruse järgi ei kanta kinnistusraamatusse märkust ühishüpoteegi juurde. Kasutuskorra kokkulepet

kajastav märkus ei ole asjaõigus. AÕS § 61 reguleerib märke kandmist tulevase asjaõiguse järjekoha

tagamiseks. Kaasomanikevahelise parklakohtade kasutuskorra puhul ei ole tegemist järjekoha

tagamisega asjaõigusele, sest märkus kantakse kinnistusraamatusse lubatud asjaolude

nähtavakstegemiseks (AÕS § 63 lg 1 p 4), mitte aga õiguste järjekoha tagamiseks. Rahuldamata jäeti

ka taotlus kanda märkus korteriomandite registriosadesse nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx kantud

omandamist tagavate eelmärgete juurde. Seadus ei näe ette täiendava märkuse kandmist eelmärke

juurde.

3. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 1. detsembri 2006. a määrusega kaebuse rahuldamata.

Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kandemäärusega, leides, et see on lõppjäreldustes õige.

Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus järgmist.

Ebaõige on kohtunikuabi seisukoht, et seadus ei näe ette kaasomanikevahelise kasutuskorra

kokkuleppe nähtavakstegemist kinnistusraamatusse märkusena, vaid see kuulub korteriomandi

sisusse ja tuleb seetõttu kanda omandi koosseisu jakku. Tulenevalt AÕS § 53 lg-st 1, §-st 62 ja § 63¹

lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja märked. AÕS § 63

lg 1 p 4 kohaselt tehakse märkusega kinnistusraamatus nähtavaks mitmesugused kinnistusraamatusse

kanda lubatavad asjaolud. AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja

kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete kehtivus

kolmandate isikute, eriti kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Nimetatud kanne tuleb teha registriosa 3-

ndasse, mitte aga 1. jakku, nagu leidis kohtunikuabi.

Samas nähtub kinnistamisavaldusest, et praegusel juhul ei ole kokkulepet veel sõlmitud.

Kinnistamisavaldustes taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-s 79 sätestatud

kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele.

Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis

kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS

§ 61 lg 1 mõttes. Märkus ei ole asjaõigus ega oma seetõttu ka järjekohta. Taotletud kanded oleksid

kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg kandetaotluste muutmiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada

ja kandetaotlused rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel

ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole

võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Järjekoha saab

lisaks asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7

ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava

parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud

õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692

lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata

maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et menetletavas asjas on kohtute lahendites ebaõigesti tähistatud

menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib

notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse

esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada

määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende

nimel (vt nt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348),

p-d 9 ja 10; 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 8). Menetlusosaliste ringi

ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja

menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses.

Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ

KMT ARENDUS.

9. Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates

määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-

06, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate

esindajale kätte toimetatud 5. detsembril 2006. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 28. detsembril

2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati

tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule (digitaalse allkirjaga 20. detsembril 2006). Seetõttu on võimalik

analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks.

10. Ringkonnakohus on leidnud õigesti, et AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda

kinnisasja kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete

kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomaniku õigusjärglaste suhtes.

11. Kolleegiumi arvates on kohtud aga valesti tõlgendanud esmajoones AÕS § 61.

Kolleegium leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p 22), et kaasomanike

kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha, mis

omab tähendust esmajoones täitemenetluse läbiviimisel kinnisasja suhtes. Järjekohta omava õiguse

järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida, kuna selle sätte järgi saab

reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja millele laieneb

materiaalne järjekorrasuhe. Oluline on vaid, et märge oleks AÕS § 61 lg 1 kohaselt ulatuselt

kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12).

12. Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,

mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega

kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist ühishüpoteegi ja

omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on

kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates

võimalik vastavaid kandeid teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06,

p 13).

13. Tulenevalt eelnevast jäeti avaldajate avaldus ebaõigesti rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus

tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu

kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks

ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka ülalviidatud

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).

14. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kaebusena

maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse

lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).

15. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Henn Jõks