3-2-1-11-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-11-07

Määruse kuupäev

Tartu, 14. veebruar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-3369

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad K OÜ (varasem ärinimi OÜ K, registrikood

xxxxxxxx), A. A (isikukood xxxxxxxxxxx) ja aktsiaselts S

(registrikood xxxxxxxx), nende esindaja notar Tiina Tomberg

Asja läbivaatamise kuupäev

29. jaanuar 2007, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-3369 ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. veebruari 2006. a määrus nr 194372006.

2. Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Tagastada Tiina Tombergile määruskaebuselt K OÜ, A. A ja aktsiaseltsi S eest 21. novembril

2006 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K OÜ (varasem ärinimi OÜ K) (müüja), A. A (ostja) ja aktsiaselts S (hüpoteegipidaja) (koos

edaspidi avaldajad) sõlmisid 20. jaanuaril 2006 Tartus Xxxxx xx xx asuva korteriomandi (Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosa nr xxxxxxx) müügilepingu ja

sellele hüpoteegi seadmise lepingu (edaspidi leping).

Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandi registriosa neljandasse jakku

hüpoteegipidaja kasuks hüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on eesõigus kanda

hüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.1).

Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandi registriosa kolmandasse jakku hüpoteegile järgnevale

järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke ostja kasuks ning selle juurde järgmise

märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning hüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu

korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus

vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.2).

Lepingu tõestas notar Tiina Tomberg, kes edastas kandeavalduse 23. jaanuaril 2006 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. veebruari 2006. a määrusega andis kohtunikuabi 10. märtsini

2006 aega esitada kandeavaldusi täpsustav avaldus. Määruse kohaselt tuleb kandetaotlusi muuta

kasutuskorra ja kinnistusraamatusse kantavate asjaõiguste järjekoha osas.

Määruse järgi ei ole takistust hüpoteegi ja eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse ning takistatud

ei oleks ka kaasomanike kasutuskorra sissekandmine. Taotletud märkusi ei saa aga

kinnistusraamatusse kanda ega neile järjekohta omistada. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 ja § 62

järgi saab kinnistusraamatusse kanda üksnes seaduses sätestatud asjaõigusi ja märkeid. Märkused

kantakse AÕS § 63¹ lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul. Kuna

kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, puudub alus taotletud märkuste sissekandmiseks.

Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra tingimustes. Lisaks ei ole märkus

asjaõigus AÕS § 59 lg 1 mõttes ega oma seetõttu järjekohta.

3. Avaldajad esitasid määruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 3. novembri 2006. a määrusega kaebuse rahuldamata ja andis

kandetaotlusi täpsustava avalduse esitamiseks uue tähtaja ! kümme päeva alates ringkonnakohtu

määruse jõustumisest.

Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kaevatava määrusega ega pea vajalikuks korrata selle

põhjendusi. Taotletud märkusi ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Tulenevalt AÕS § 53 lg-

st 1, §-st 62, § 63 lg 1 p-st 4 ja § 63¹ lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud

asjaõigused ja märked. Kinnistamisavaldustes taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-

s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale

kokkuleppele. Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke

kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud

õiguseks AÕS § 61 lg 1 mõttes. Märkustel kinnistusraamatus ei ole materiaalses mõttes järjekohta.

Taotletud kanded oleksid kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg

kandetaotluste muutmiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada

ja kandetaotlused rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel

ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole

võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Selline käsitus

teeb mõttetuks AÕS § 61 lg 1 rakendamise, sest lõplikult kokkulepitud õiguse saab kanda

kinnistusraamatusse õigusena, mis saab järjekoha vastavalt kandele. Järjekoha saab lisaks

asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7

ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava

parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud

õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu

määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus

ja kandeavaldus tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on alama astme kohtute lahendites ebaõigesti

tähistatud menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib

notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse

esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada

määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende

nimel (vt nt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348),

p-d 9 ja 10; 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 8). Menetlusosaliste ringi

ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja

menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses.

Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et tema koostatud määruskaebused

nii maakohtu kinnistusosakonna määruse kui ka ringkonnakohtu määruse peale on menetlusosaliste

ringi osas sõnastatud eksitavalt (vt ka ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 9). Lisaks

juhib kolleegium avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja K

OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ K.

9. Lisaks märgib kolleegium, et märgete kinnistusraamatusse kandmiseks on esitatud kaks erinevat

kandetaotlust. Nende lahendamisel on menetlusosalised erinevad, olgugi et mõlemad taotlused

sisalduvad samas lepingudokumendis. Nimelt ei ole ostja tahteavaldust vaja eesõiguse kande

tegemisel hüpoteegi juurde ning hüpoteegipidaja tahteavaldust eesõiguse kandmisel eelmärke juurde,

kuna need kanded nende õigusi ei puuduta, st nad ei ole puudutatud isikud kinnistusraamatuseaduse

§ 341 mõttes.

10. Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates

määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-

06, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate

esindajale kätte toimetatud 7. novembril 2006. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 23. novembril

2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati

tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule. Seetõttu on antud asjaoludel võimalik analoogia korras

rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 11).

11. Kolleegiumi arvates tõlgendasid alama astme kohtud valesti esmajoones AÕS § 61.

Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus

järjekoha. Järjekohta omava õiguse järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida.

Oluline on vaid, et märge oleks AÕS § 61 lg 1 kohaselt ulatuselt kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12).

12. Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,

mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega

kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist hüpoteegi ja

omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on

kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates

võimalik vastavaid kandeid põhimõtteliselt teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-149-06, p 13).

13. Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks ebaõigesti täiendav tähtaeg ja

ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks

saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu

tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka

ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).

14. Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et määruse resolutsiooni kohaselt anti

avaldajatele puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg "10 päeva arvates käesoleva määruse

jõustumisest". Seda tähtaega ei ole selgitatud määruse põhjendustes ja see ei ole üheselt mõistetav (vt

ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 17).

15. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt määruskaebusena

maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse

lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).

16. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa