Property Owner Appeal of Intermediate Land Tax Valuation
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner appealed a tax valuation reduction for a parcel zoned as intermediate land, which the initial commission deemed late but nonetheless addressed on the merits by applying agricultural land valuation standards, setting the value at 125% of the calculated yield value based on its classification in climatic zone B. The administrative court ruled that despite the confusion surrounding appeal deadlines, the appeal was receivable, but ultimately upheld the commission's valuation because the method used—treating the pre-field portion of the land as agricultural and applying the minimum yield value directive for that zone—was consistent with legal requirements for unzoned property, and dismissed the claim that valuation must await definitive zoning.
Regeste Legislator
OfficielRAYMOND Michel c/CEFI de Lavaux | Un recours parvenu à la CEFI dans les 30 jours doit être considéré comme recevable au sens de l'art. 11 LEFI. Un terrain situé en zone intermédiaire doit être estimé selon les règles relatives aux terrains agricoles et les directives s'y rapportant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning section as the rule stating that tax assessment corresponds to the average of yield value and market value, which influenced the confirmation of the decision.
Cited to establish that tax assessment applies to all properties, rejecting the appellant's argument that his property should be excluded.
Mentioned in the context of analyzing the unclear legal remedies structure concerning the decision on appeal/objection.
Mentioned in the context of deriving the appeal deadline, although noted as fixing a now-obsolete inquiry period.
Cited to justify the practice of applying agricultural land valuation rules because the land in question is classified as meadow/field.
Cited to establish the basis for assessing agricultural properties as an economic unit.
Cited as part of the norms supporting the practice of applying agricultural land valuation rules.
Cited to define the land as being in an interim zone, i.e., non-buildable, whose final destination will be defined later.
Cited as examples of provisions setting the common 30-day deadline for tax matters, used by analogy to declare the appeal admissible.
Cited as examples of provisions setting the common 30-day deadline for tax matters, used by analogy to declare the appeal admissible.
This is implicitly referenced by Order III which imposes costs on the appellant (a standard cost provision in the procedural framework, although the actual text doesn't cite LTF articles, the local equivalent is used for costs).
This is implicitly referenced by Order III which imposes costs on the appellant (a standard cost provision in the procedural framework, although the actual text doesn't cite LTF articles, the local equivalent is used for costs).
Texte complet
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 12 novembre 1996
sur le recours interjeté par Michel RAYMOND, au Bouveret,
contre
la décision rendue le 18 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relative à l'estimation de la parcelle no 1272 de la Commune de Chexbres.
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Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Michel Raymond est propriétaire sur le territoire de la Commune de Chexbres de la parcelle no 1272 d'une surface de 6474 m2, située en zone intermédiaire. Selon le registre foncier, 6154 m2 sont en nature de pré-champs, alors que 320 m2 sont en nature de forêt.
La parcelle est située à une altitude légèrement inférieure à 650 mètres, en zone climatique B selon la carte des aptitudes climatiques pour l'agriculture dans le canton de Vaud.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci après: CEFI), par décision du 14 juin 1996, a réduit l'estimation fiscale de la parcelle précitée de Fr. 25'000.-- à Fr. 3900.--. La formule notifiée à l'intéressé mentionne qu'en vertu de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles la décision peut faire l'objet d'un recours dans les 15 jours dès sa communication.
C. Par acte daté du 15 juillet 1996, Michel Raymond a interjeté recours contre cette décision.
La Commission d'estimation fiscale, par décision du 18 juillet 1996, a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle du recourant à fr. 3'900.- en relevant notamment que le recours était tardif. Sur le fond, la CEFI a exposé ce qui suit:
"En matière d'estimation fiscale, les zones sans affectation spéciale ou intermédiaire sont assimilables à la zone agricole.
Dans ce cas, l'estimation fiscale correspond au 125% de la valeur de rendement. La valeur de rendement d'un terrain agricole est calculée selon sa surface à un prix du mètre carré tenant compte de sa situation, de son exposition, de la zone climatique et de l'altitude ou encore de la qualité du sol et de son utilisation (surface labourable ou pâturage).
En application des éléments ci-dessus, nous avons retenu une valeur de fr. 0,50/m2, soit une valeur de rendement de fr. 3'077.- pour la surface en nature pré-champ de 6154 m2 dont le 125% détermine la nouvelle estimation fiscale arrondie de fr. 3'900.-."
D. Par courrier du 7 août 1996, Michel Raymond a recouru au tribunal administratif en déclarant refuser toute révision de l'estimation fiscale de sa parcelle avant que celle-ci ne soit homologuée dans une zone bien définie par un plan de zone. Selon le recourant, le déclassement de zone à bâtir en zone intermédiaire ne permet pas de supposer la future affectation agricole ou à bâtir de la parcelle pour l'instant.
Le 21 août 1996, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif sans se prononcer sur l'issue du recours, considérant que les diverses pièces produites étaient suffisamment explicites.
E. Le Tribunal administratif a délibéré par voie de circulation.
Considérant en droit:
1. La décision attaquée relève que le recours interjeté le 15 juillet 1996 devant la Commission est tardif, le délai de 15 jours dès la communication de la décision (14 juin 1996 sous pli simple) étant échu.
Le tribunal de céans a déjà constaté dans l'arrêt EF 93/24 du 30 août 1993 que le régime des voies de droit, tel qu'il ressortait des dispositions de la LEFI était loin d'être clair:
Il (n.d.l.r.: le régime des voies de droit) comporte, tel que l'a compris la pratique, un premier échelon, analogue à la voie de la réclamation du droit fiscal, le délai pour le dépôt de ce recours-réclamation étant de quinze jours. Mais seule une interprétation assez libre de l'art. 15 al. 2 LEFI permet d'admettre l'existence d'une décision sur recours (ou sur réclamation) de la Commission de district. De même, le délai de recours (-réclamation) doit être tiré aujourd'hui de l'art 11 LEFI qui fixe la durée de l'enquête à quinze jours, alors même que cette enquête n'existe plus; une telle interprétation ne tombe assurément pas sous le sens.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le justiciable ne doit pas pâtir d'une réglementation peu claire des voies de droit, pas plus que des indications erronées figurant sur ce point dans les décisions administratives. Cependant, l'administré est tenu d'agir conformément aux principes de la bonne foi; ainsi, s'il entend ne pas se soumettre à une décision, il est tenu de la contester dans un délai raisonnable dès qu'il en a connaissance (sur ces principes, v. Grisel, op. cit., p. 873 ss et jurisprudence citée). En l'espèce, compte tenu des incertitudes qui résultent tant de la formulation des avis d'estimations fiscales que de la réglementation légale, le tribunal aurait sans doute admis la recevabilité d'un recours formé dans un délai de 30 jours, dès la réception de la décision attaquée, délai communément retenu en matière fiscale (v. par ex. art. 101 et 104 LI, 99 et 106 AIFD).
Au vu de cette jurisprudence, il y a lieu de constater que le recours parvenu à la CEFI dans le délai de 30 jours devait être considéré comme recevable. Le tribunal de céans entrera donc en matière sur le fond, comme la commission l'avait fait d'ailleurs elle-même.
2. Le recourant prétend que son terrain, situé en zone intermédiaire, devrait échapper à toute estimation jusqu'au jour où il sera affecté à une zone précise par un plan partiel d'affectation.
Ce raisonnement ne saurait être suivi. En effet, la loi prévoit qu'il est établi une estimation fiscale pour tous les immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines) à l'exception des immeubles d'utilité publique (art. 1 LEFI et 2 REFI).
3. Il ressort de la décision entreprise que la CEFI s'est bornée à estimer la partie du terrain en nature de pré-champs, sans prendre en considération les 320 m² de forêt, tenue apparemment pour sans valeur.
Conformément à l'art.
2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
Le terrain du recourant est situé en zone intermédiaire, c'est-à-dire inconstructible et dont la destination sera définie ultérieurement par un plan d'affectation ou de quartier (art. 51 LATC). Ni la LEFI, ni d'ailleurs les directives du Département des finances concernant la révision générale des estimations fiscales ne contiennent de dispositions particulières relatives à l'estimation de tels biens-fonds. La CEFI s'est référée aux règles applicables aux terrains agricoles. Le tribunal se rallie à cette pratique, qui est d'autant plus justifiée en l'espèce que la partie de la parcelle considérée est en nature de pré-champs (cf art. 11 REFI qui définit l'immeuble agricole et 17 à 27 REFI).
4. Il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris. La valeur de tous les biens-fonds formant une exploitation agricole doit correspondre à la valeur que revêt cette exploitation comme unité économique (art. 12 REFI; v. sur ce point les instructions pratiques formulées à l'art. 16 REFI).
Selon les directives du 7 avril 1995 du Département des finances concernant les immeubles agricoles (let. C), les Commissions d'estimation établiront pour leur district les valeurs de rendement à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles sont situées les différentes communes. Dans les régions basses de cultures (zones climatiques A et B ou zone de plaine et intermédiaires), les valeurs de rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes:
Plateau et pied du jura jusqu'à 650 m d'altitude
Surfaces labourables: Fr. 0,50 à 0,90/m2
Prairies naturelles et pâturages: Fr. 0,50 à 0,80/m2
La valeur vénale est obtenue, en règle générale, en majorant la valeur de rendement de 50% (voir directives précitées, BGC automne 1962 p. 269 et l'arrêt de la Commission centrale d'estimation fiscale qui a précédé le tribunal de céans, EF 90/03). Il s'ensuit que l'estimation fiscale, calculée sur la moyenne des valeurs vénale et de rendement, correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.
5. En l'espèce, la Commission d'estimation a fixé la valeur de rendement à 50 centimes le mètre carré pour la parcelle du recourant, sans tenir compte de la surface en nature de forêt. Ce montant correspond au minimum prévu par les directives précitées pour les prairies naturelles et les pâturages sis en zone climatique A ou B. Or, la parcelle en cause se situe précisément dans cette zone - il est vrai à une altitude légèrement en dessous de la limite de 650 m. Au-dessus de cette limite, les valeurs entre 0 fr. 35 et 0 fr. 50 le m² concernent les prairies naturelles et pâturages situés dans les régions dites élevées de culture. Toutefois, il s'agit de régions sises en zone climatique C, si bien que ces valeurs inférieures ne sauraient s'appliquer en l'espèce.
Il convient dès lors d'admettre que l'estimation arrêtée par la commission repose sur une application correcte des directives. La décision attaquée ne peut ainsi qu'être confirmée.
Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux frais du recourant.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 18 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux est maintenue.
III. Un émolument de fr. 800.- (huit cents) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 12 novembre 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint