Creditor's Right of Retention for Post-Termination Rent Justified
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA creditor sought the formation of an inventory based on a landlord's right of retention to secure outstanding rent, even after the tenant alleged the lease was terminated, because the tenant continued occupying the premises. The court reasoned that the landlord's right of retention under commercial lease law extends to compensation claims for the unjustified occupation of premises following the lease's expiration, meaning the initial inventory based on the post-termination occupancy fees was justified, leading to the reversal of the supervisory authority's decision to annul the inventory.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 17 cpv. 4 LEF, Art. 283 LEF, Art. 268 CO, Art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF, Art. 62 cpv. 2 OTLEF, Art. 20a LEF; Creditor's Right of Retention for Post-Termination Rent Justified: The court reasoned that the landlord's right of retention under commercial lease law extends to compensation claims for the unjustified occupation of premises following the lease's expiration, meaning the initial inventory based on the post-termination occupancy fees was justified, leading to the reversal of the supervisory authority's decision to annul the inventory.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis article is cited in the list of provisions upon which the ruling is based, relating to the inventory seizure requested by the creditor (PI 1).
This procedural rule was applied as it governs the reconsideration power exercised by the office (CO 1) whose decision is being reviewed.
This article is cited in the list of provisions upon which the ruling is based, relating to the legal framework of execution proceedings.
This article defining the lessor's right of retention is cited as the substantive legal basis justifying the extension of the retention right to post-contractual occupation.
This provision was applied in the dispositive orders regarding the non-assessment of court fees for both appeals.
This provision was applied in the dispositive orders regarding the non-assignment of indemnities for both appeals.
Testo completo
Incarto n. 15.2013.75 · Lugano 8 ottobre 2013 EC/fp/mc · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici: · Pellegrini, presidente, Walser e Jaques
segretario: · Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 15 luglio 2013 di
RI 1 patrocinata dall’ PA 1 contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro l’allestimento dell’inventario degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore (n. __________) richiesto nei confronti della ricorrente da
PI 1 patrocinata dall’ PA 2
e sul ricorso 2 agosto 2013 di quest'ultima contro il provvedimento
17 luglio 2013 con cui
l’Ufficio ha annullato l’inventario di ritenzione;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. L’11 luglio 2013 la società PI 1 ha chiesto all’CO 1 la formazione dell’inventario degli oggetti vincolati da
diritto di ritenzione della locatrice RI 1 che si trovano presso __________, particella n. __________, per un credito di complessivi fr. 108'209.40, corrispondente alle pigioni scadute dal 1° al 31 luglio 2013.
B. Il 15 luglio 2013 l’ufficio ha proceduto all’inventario del contenuto di 55 camere, che ha stimato in complessivi fr. 110'000.–.
C. Con ricorso 15 luglio 2013 RI 1 si è aggravata contro tale provvedimento, argomentando che il contratto di locazione è stato disdetto dalla procedente per il 30 giugno 2013 e che pertanto essa non poteva richiedere la formazione di un inventario a garanzia di un canone di locazione successivo a questa data.
D. Avvalendosi della facoltà prevista dagli art. 17 cpv. 4 LEF e 11 cpv. 2 LPR, con decisione 15 luglio 2013 l’CO 1 ha annullato l’inventario, ritenendo corretta l’argomentazione ricorsuale.
E. Contro la predetta decisione di riconsiderazione si è aggravata PI 1 con ricorso 2 agosto 2013 chiedendone l’annullamento. La creditrice evidenzia che il canone di locazione mensile fino al 30 giugno 2013 ammontava a fr. 108'209.40. Il contratto sarebbe stato disdetto per mora per il 30 giugno 2013 ma RI 1 non avrebbe restituito l’oggetto locato, proponendo contro la disdetta un’istanza di annullamento e, in subordine, di protrazione del contratto di locazione. A mente della ricorrente il diritto di ritenzione del locatore coprirebbe anche quelle pretese di natura simile alle pretese per pigione, quali in particolare le pretese del locatore per l’occupazione ingiustificata dei locali dopo la scadenza della locazione.
Considerato
in diritto:
1. Giusta l’art. 17 cpv. 4 LEF, l’ufficio può riconsiderare il provvedimento impugnato fino all’invio della sua risposta. In tal caso l’ufficio deve emanare una nuova decisione, notificandola senz’indugio alle parti e all’autorità di vigilanza. In concreto quindi sia l’emanazione che la notifica della decisione di riconsiderazione datata 15 luglio 2013 sono formalmente corrette.
2. Prima di procedere all’erezione di un inventario giusta l’art. 283 LEF, l'ufficio d’esecuzione, in via pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti. In particolare, esso deve verificare se, *prima facie*, esiste tra le parti un valido contratto di locazione di locali commerciali e se il credito vantato dall’escutente verte su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per rescissione anticipata del contratto, ecc. L’ufficio può, per ragioni di diritto materiale, rifiutare di erigere l'inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l'inesistenza (o la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile. L’esame di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è infatti demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto dell’opposizione (art. 79 segg. LEF) (CEF 6 ottobre 2006, inc. 15.2006.75, consid. 1.2, RtiD I-2007, 868-869, n. 72c).
2.1. L'escussa sostiene che il contratto di locazione sul quale l’escutente fonda il proprio diritto di ritenzione è stato disdetto dalla procedente per il 30 giugno 2013 e che pertanto essa non potrebbe richiedere la formazione di un inventario a garanzia di un canone di locazione successivo a questa data.
2.2. Nel caso in esame non è contestato che l'escussa ha continuato ad occupare i locali dati in affitto dopo il 30 giugno 2013. Garantendo il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali (art. 268 CO) anche le indennità per l’occupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione (ad es.: DTF 111 II 71, cons. 2, con rif.; CEF 30 luglio 2012, inc. 15.2012.71, consid. 2.2; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. III, Losanna 2002, n. 20 ad art. 283), il diritto di ritenzione di PI
1 si estende anche alla somma di fr. 108'209.–, importo corrispondente a quello che era il canone mensile in base al contratto di locazione disdetto per il 30 giugno 2013.
3. Ne discende che il ricorso 2 agosto 2013 di PI 1 contro la decisione di riconsiderazione del 17 luglio 2013 è da accogliere, mentre il ricorso 15 luglio 2013 di RI 1 va respinto.
4. In ambedue le procedure non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
richiamati gli art. 17 cpv. 4, 20a e 283 LEF, 268 CO, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF;
pronuncia:
1. Il ricorso di PI 1 è accolto.
1.1. Di conseguenza è annullato il provvedimento di riconsiderazione 17 luglio 2013 dell’CO 1.
1.2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
2. Il ricorso di RI 1 è respinto.
2.1 Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3. Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.