Landlord's Retention Right vs. Security Deposit
Svizzera · Tribunale federale (TF / DTF) (CH)
Sintesi Legislator
Generato dall'IALandlord's Retention Right vs. Security Deposit A landlord sought to assert the retention right provided by Article 272 par. 1 of the Swiss Code of Obligations (CO) over a tenant's movable property not only for outstanding rent but also for a security deposit stipulated in the rental contract. The Federal Supreme Court ruled that the retention right granted to landlords only covers rent (including ancillary costs or compensation for use after the lease expires) which constitutes consideration for the use of the leased premises, but does not extend to the contractually agreed security deposit because the deposit is not payment for the landlord's performance but merely serves to secure the landlord's claims arising from the tenancy, and allowing retention for the deposit in addition to the secured rent claims would violate the letter, spirit, and purpose of Article 272 par. 1 CO.
Regesto Legislator
UfficialeRegeste Retentionsrecht des Vermieters; Art. 272 Abs. 1 OR. Für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung des Mieters kann der Vermieter das Retentionsrecht nicht beanspruchen.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAApplied implicitly as the decision concerns procedural costs allocation following the accepted appeal (though the actual dispositive is missing, this aligns with standard practice when an appeal is granted/judged, referencing the required cost rule for final pronouncements).
The final order accepted the appeal because granting retention rights for the security deposit contradicts the actual scope of this article for rent claims.
Sentenze successive che citano questa decisione (6)
Testo completo
Urteilskopf
111 II 71
16. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 10. Januar 1985 i.S. D. gegen H. und M. sowie Obergericht des Kantons Nidwalden (staatsrechtliche Beschwerde)
Regeste
Retentionsrecht des Vermieters; Art. 272 Abs. 1 OR.
Für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung des Mieters kann der Vermieter das Retentionsrecht nicht beanspruchen.
Erwägungen ab Seite 71
BGE 111 II 71 S. 71
Erwägung:
2. Mit seiner staatsrechtlichen Beschwerde macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, es sei willkürlich, das Retentionsrecht auch für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung im Betrag von Fr. 6'000.-- zu gewähren. Diese Rüge ist begründet. Nach Art. 272 Abs. 1 OR hat der Vermieter einer unbeweglichen Sache für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benützung gehören. Die Praxis hat den Begriff der Mietzinsforderung im Sinne dieser Bestimmung ausdehnend ausgelegt und dazu auch die Ansprüche des Vermieters für Nebenkosten (Heizung, Warmwasser und dergleichen; BGE 75 III 32 E. 3, BGE 72 III 37, BGE 63 II 381 /382 E. 10), für die sogenannte Instandstellungsentschädigung (BGE 80 III 130 /131) sowie für die Weiterbenützung der gemieteten Räumen nach Ablauf der Miete (BGE 73 III 78, BGE 63 II 380 E. 9) gezählt. Als Mietzins kann eine Forderung aber nur bezeichnet werden, wenn sie als Teil der Gegenleistung zu betrachten ist, die der Mieter dem Vermieter gemäss dem Mietvertrag
BGE 111 II 71 S. 72
für die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache schuldet (vgl. BGE 80 III 130). Diese Voraussetzung ist beispielsweise bei Schadenersatzforderungen des Vermieters nicht erfüllt, weshalb für solche Forderungen kein Retentionsrecht besteht (BGE 104 III 87, BGE 86 III 39, BGE 63 II 373 ff. E. 8). Die Sicherheitsleistung, die der Beschwerdeführer zu erbringen hat, stellt nun klarerweise kein Entgelt für die Leistungen der Beschwerdegegner aus dem Mietvertrag dar. Sie hat überhaupt keinen selbständigen Charakter, sondern soll, wie schon ihr Name sagt, lediglich die Ansprüche der Beschwerdegegner aus dem Mietverhältnis sicherstellen. Soweit für diese Ansprüche ein Retentionsrecht besteht, wurde es den Beschwerdegegnern bereits zugestanden. Wollte man ihnen darüber hinaus für die Sicherheitsleistung ein Retentionsrecht einräumen, so würde dies darauf hinauslaufen, dass neben dem verfallenen Jahreszins und dem laufenden Halbjahreszins noch weitere mietvertragliche Ansprüche der Beschwerdegegner retentionsgesichert wären. Das aber liesse sich weder mit dem Wortlaut noch mit Sinn und Zweck von Art. 272 Abs. 1 OR vereinbaren. Die Bestätigung des Retentionsrechts für die Sicherheitsleistung erweist sich daher als willkürlich, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist.