Court rejects tenant's appeal claiming landlord must declare lease void for regional housing quality violations.

N° C.21.0089.N

1. Y. A.,

2. A. B.,

Me Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation,

contre

A. P.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 14 octobre 2020 par le tribunal de première instance de Louvain, statuant en degré d’appel.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L’avocat général délégué Michèle Deconynck a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen pris dans son ensemble :

1. En vertu de l’article 2, § 1er, alinéa 1er, de la loi du 21 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, tel qu’il s’applique au litige, sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l’exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Conformément au deuxième alinéa de cette disposition, la condition prescrite à l’alinéa précédent s’apprécie par référence à l’état du bien au moment de l’entrée en jouissance du preneur.

Suivant le sixième alinéa de cette disposition, si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions du premier alinéa, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

2. Dès lors que l’article 2, § 1er, alinéa 1er, de la loi du 21 février 1991 se réfère aussi expressément aux normes relatives aux logements établies par les Régions dans l’exercice de leurs compétences, le régime particulier de sanctions prévu au sixième alinéa de cette disposition peut également trouver à s’appliquer dans le cas où le bien loué ne répond pas aux normes régionales de qualité d’habitat au début du bail.

Le moyen, qui soutient tout entier qu’il découle du caractère d’ordre public des normes de qualité d’habitat consacrées dans le Code flamand du Logement, tel qu’il s’applique au litige, que le juge, qui constate que l’habitation louée ne répondait pas à ces normes au début du bail, est tenu de soulever d’office la nullité absolue du bail pour cause de contrariété de l’objet ou de la cause du contrat de bail avec l’ordre public, et que le locataire n’est plus fondé à opter pour le régime de sanctions prévu à l’article 2, § 1er, de la loi du 21 février 1991 en réclamant l’exécution par le bailleur des travaux nécessaires ou à demander la résolution du contrat, repose sur une conception juridique inexacte.

Le moyen manque en droit.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section

Koen Mestdagh, les conseillers Bart Wylleman, Koenraad Moens et

Sven Mosselmans, et prononcé en audience publique du six janvier deux mille vingt-deux par le président de section Eric Dirix, en présence de l’avocat général délégué Michèle Deconynck, avec l’assistance du greffier Vanity Vanden Hende.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l’assistance du greffier Lutgarde Body.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220106.1N.3