Court of Cassation quashes appeal ruling for failure to prove latent defect existed at sale time under Civil Code Art. 1641.

N° C.19.0337.N

RESIDENCE URBAINE, s.a.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. VME RESIDENTIE URBAINE TE ANTWERPEN, FRANKRIJKLEI 96 - BAECKELMANSSTRAAT 2,

2. T. V. K.,

3. Noël DEVOS et Geert NAULAERTS, avocats, en leur qualité de curateurs de la société anonyme Algemene Bouwonderneming F.W.,

en présence de

1. GUIFRALEC, s.a.,

2. P&V VERZEKERINGEN, s.c.r.l.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 6 février 2019 par la cour d'appel d'Anvers.

Par ordonnance du 9 janvier 2020, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le président de section Eric Dirix a fait rapport.

L'avocat général Henri Vanderlinden a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

1. L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Le vice doit exister à tout le moins en germe au moment de la vente.

2. Les juges d'appel ont constaté et considéré que :

- l'expert judiciaire a examiné et tenté de déterminer la cause des infiltrations d'eau en procédant par élimination et est ainsi parvenu à la conclusion que la société anonyme Algemene Bouwonderneming F.W., qui était chargée des travaux d'étanchéité de la toiture, y compris les accessoires et raccords, est responsable du dommage causé par les infiltrations d'eau apparues dans l'appartement du deuxième défendeur et dans les parties communes ;

- il n'est cependant pas exclu que la cause de ces infiltrations soit à chercher dans l'exécution, par des tiers, de travaux d'aménagement d'une terrasse de toit, qui ont été réalisés à la demande de la première défenderesse après la réception des appartements ;

- faute de preuve suffisante d'une erreur d'exécution commise par ladite société et ayant causé les infiltrations d'eau et donc le dommage tant de la première défenderesse que du deuxième défendeur, leurs demandes formées contre la société Algemene Bouwonderneming F.W. ne sont pas fondées ;

- les demandes exercées contre la demanderesse prenant appui sur la garantie des vices cachés du vendeur, elles sont en principe fondées.

3. En omettant, en dépit des conclusions qui leur étaient soumises à cet égard, de constater que le vice existait en germe au moment de la vente, les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision de tenir la demanderesse pour responsable d'un vice caché.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

[...]

Par ces motifs,

La Cour,

statuant à l'unanimité,

Casse l'arrêt attaqué en tant qu'il statue sur la demande des premier et deuxième défendeurs dirigée contre la demanderesse et sur les dépens y afférents ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Bruxelles.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Geert Jocqué et le conseiller Sven Mosselmans, et prononcé en audience publique du vingt-sept avril deux mille vingt par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Henri Vanderlinden, avec l'assistance du greffier Mike Van Beneden.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200427.3N.28