Court of Cassation quashes appeal ruling on mandatory rent review notification requirements under Belgian rural lease law.

N° C.18.0283.N

1. F. K.,

2. M. V. D. H.,

Maître Paul Wouters, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. M. K.,

2. E. V. D. H.,

3. M. K.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 février 2018 par la cour d'appel d'Anvers.

Le premier avocat général Ria Mortier a déposé des conclusions le 29 mars 2019.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

Le premier avocat général Ria Mortier a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent deux moyens.

III. La décision de la Cour

[...]

Sur le second moyen :

5. Aux termes de l'article 5, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, repris à l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tel qu'il était applicable en l'espèce, chacune des parties peut demander la révision du fermage d'un bail en cours sur la base fixée aux articles 2, 3 et 4.

Conformément à l'alinéa 3, la demande du bailleur en révision du fermage n'a d'effet que pour les fermages venant à échéance après la date de la notification par lettre recommandée de l'adaptation du fermage.

6. Ce dernier alinéa est impératif et tend à protéger le preneur.

Le preneur ne peut renoncer à cette protection par l'insertion d'une clause dans le bail à ferme.

7. Les juges d'appel ont constaté et considéré que :

- les demandeurs estiment que le calcul des notaires se heurte au caractère impératif de la législation sur les baux à ferme, de sorte que, même si le bail à ferme prévoit que le fermage sera appliqué automatiquement, sans mise en demeure, il faut quand même tenir compte de la législation impérative. Partant, la révision n'a d'effet que pour les fermages venant à échéance après la date de la notification par lettre recommandée de l'adaptation du fermage. À défaut de lettre recommandée, il ne pouvait être appliqué de majoration ;

- le système prévu par la loi sur le calcul des fermages est en effet impératif et s'applique dans tous les cas, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires dans un bail à ferme écrit ;

- les parties peuvent revoir à l'amiable le fermage sur la base du fermage maximum autorisé et rien ne leur interdit de conclure un accord à cet effet ;

- ce n'est qu'en l'absence d'un accord écrit à cet effet que le bailleur doit informer le preneur par lettre recommandée de la majoration de ce fermage jusqu'au maximum autorisé.

8. En considérant par ces motifs que « les notaires ont repris [à bon droit] dans l'état liquidatif les fermages adaptés à partir de 2009 (après le décès du père K. fin 2008), compte tenu du fait que, dans les baux à ferme du 28 mars 1994, le fermage doit être appliqué automatiquement et sans mise en demeure conformément à la législation limitant les fermages et eu égard au fait que les baux à ferme couvrent une période de 27 ans, de sorte que le fermage des terrains peut être majoré de 50 p.c. et celui des immeubles de 25 p.c. », les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué en tant que les juges d'appel ont décidé que les notaires avaient repris à bon droit dans l'état liquidatif les fermages adaptés à partir de 2009 et ont statué sur les dépens ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Gand.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Alain Smetryns, les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué et Bart Wylleman, et prononcé en audience publique du quatorze juin deux mille dix-neuf par le président de section Eric Dirix, en présence du premier avocat général Ria Mortier, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190614.3