Belgian VAT court rules that a developer is a sales agent if issuing invoices in their own name for land sales.

N° F.15.0108.N

OOSTDUINKERKE PLAZA, s.a.,

Me Paul Lefebvre, avocat à la Cour de cassation,

contre

ÉTAT BELGE, représenté par le ministre des Finances.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2014 (numéro de rôle 2013/RG/2780) par la cour d'appel d'Anvers, statuant comme juridiction de renvoi, ensuite de l'arrêt rendu par la Cour le 20 octobre 2011.

Le 26 février 2019, l'avocat général délégué Johan Van der Fraenen a déposé des conclusions.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général délégué Johan Van der Fraenen a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

1. En vertu de l'article 13, § 1er, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, le commissionnaire à la vente est réputé vendeur et, à l'égard de son commettant, acheteur du bien qui est vendu par son intermédiaire.

Aux termes de l'article 13, § 2, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, est considéré comme commissionnaire, non seulement celui qui agit en son nom propre ou sous un nom social pour le compte d'un commettant, mais également l'intermédiaire à l'achat qui reçoit du vendeur, ou l'intermédiaire à la vente qui délivre à l'acheteur, à un titre quelconque, une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom.

2. Il ressort des constatations de l'arrêt que :

- l'auteur de la demanderesse, la sa Immolux NV (ci-après Immolux) a conclu une « association en participation » avec la sa Oostduinkerke Immobiliën (ci-après dénommée Oostduinkerke Immobiliën), aux termes de laquelle il a été convenu que cette dernière mettrait les terrains dont question à la disposition de la première, qui, en tant que promoteur, serait responsable du développement de projets immobiliers sur ces terrains ;

- Oostduinkerke Immobiliën a renoncé au droit d'accession en faveur d'Immolux et accordé son autorisation de construire ;

- lors de la vente individuelle des appartements et de la parcelle de terrain y afférente, chaque fois dans une seule convention de vente sous seing privé, puis dans un acte notarié, les bâtiments ont été vendus par Immolux et les parcelles de terrain par Oostduinkerke Immobiliën ;

- Immolux a repris dans sa comptabilité les frais des commissions de vente et de publicité relatifs aussi bien au terrain qu'aux constructions et porté intégralement en déduction la taxe sur la valeur ajoutée grevant ces frais, ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée grevant les frais d'administration et de gestion.

3. Les juges d'appel ont considéré que :

- l'application de l'article 13, § 2, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée requiert qu'Immolux ait agi à l'égard des tiers en son nom propre ou sous la dénomination sociale pour compte d'Oostduinkerke Immobiliën, ou qu'elle ait délivré aux acheteurs une facture, une note de débit ou un autre écrit équivalent libellés en son nom ;

- il ressort des pièces produites qu'Immolux était responsable vis-à-vis des tiers de l'ensemble de l'exécution technique et commerciale des projets immobiliers et que sa mission concernait aussi bien le bâtiment que le terrain, ce qui apparaît notamment du fait que, lors de la vente d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment, les commissions de vente lui étaient facturées intégralement, tant en ce qui concerne la vente du bâtiment qu'en ce qui concerne la vente du terrain ou de la parcelle de terrain ;

- Oostduinkerke Immobiliën a agi en qualité de mandant et Immolux a reçu pour mission de faire le nécessaire en son nom propre à cet effet ;

- le fait qu'Immolux n'a pas agi en qualité de propriétaire du terrain ou de la parcelle de terrain lors du transfert de propriété n'empêche pas qu'elle a assumé en son nom propre l'ensemble de la promotion vis-à-vis des tiers ;

- par conséquent, le premier juge a considéré à bon droit que la fiction prévue aux articles 13 et 20 du Code de la taxe sur la valeur ajoutée s'appliquait, puisque Immolux était clairement un intermédiaire lors de la vente des terrains avec l'immeuble ;

- aux fins de l'application de la taxe sur la valeur ajoutée au titre de commissionnaire de vente, Immolux est considérée comme vendeur à l'égard des tiers et comme acheteur (de la parcelle de) terrain vendu(e) par son intermédiaire.

4. En considérant qu'Immolux doit être considérée comme un commissionnaire de vente en ce qui concerne le(s) (parcelles de) terrain de sorte qu'une partie de son chiffre d'affaires se rapporte à des opérations exonérées de taxe sur la valeur ajoutée et qu'en tant qu'assujetti mixte, elle n'a pas droit à une déduction intégrale de la taxe due en amont, alors qu'il ressort des constatations de l'arrêt qu'Immolux n'a pas agi en son nom propre et pour le compte d' Oostduinkerke Immobiliën lors de la vente de(s) (parcelles de) terrain et qu'en ce qui concerne celles-ci, elle n'a pas davantage délivré aux acheteurs de facture, note de débit ou un autre écrit, les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Bruxelles.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Alain Smetryns, président, les conseillers Koen Mestdagh, Filip Van Volsem, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-six avril deux mille dix-neuf par le président de section Alain Smetryns, en présence de l'avocat général délégué Johan Van der Fraenen, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190426.1