Commercial lease renewal offer formalities under 1951 law are mandatory; non-compliance renders notification void.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the first-instance judgment for failing to uphold mandatory formalities in a commercial lease renewal dispute. The appellants argued that the landlord's notification of a third-party superior offer was invalid because it omitted the statutory acceptance deadline and the resulting forfeiture clause. The court ruled that Article 21, paragraph 3 of the 1951 Commercial Leases Law is imperative, and any notification lacking these specific elements is null and void.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 16, I, 5° of the law of 30 April 1951 on commercial leases; Article 21, paragraph 3 of the same law: The formal requirements for notifying a superior third-party offer to a tenant are imperative; failure to comply renders the notification null.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
N° C.18.0278.N
1. UJA, société de droit français,
2. UN JOUR AILLEURS EUROPE, s.a.,
Me Patricia Vanlersberghe, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. H. V. W.,
2. J. V. D. V.,
3. F. V. D. V.,
4. M. V. D. V.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 5 mars 2018 par le tribunal de première instance néerlandophone de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Le président de section Eric Dirix a fait rapport.
L'avocat général Christian Vandewal a conclu.
II. Les moyens de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demanderesses présentent deux moyens.
III. La décision de la Cour
(...)
Sur le second moyen :
Quant à la première branche :
(...)
Sur le fondement du moyen, en cette branche :
1. En vertu de l'article 16, I, 5°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail à la suite de l'offre d'un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait offre égale conformément aux articles 21, 22 et 23.
2. Il suit de cette disposition que tant l'offre supérieure du tiers que, le cas échéant, l'offre égale du preneur doivent être faites conformément aux articles 21, 22 et 23.
3. L'article 21, alinéa 3, dispose que la notification par le bailleur de l'offre du tiers doit mentionner le délai d'acceptation par le preneur du loyer proposé dans l'offre et la déchéance résultant de l'inobservation de ce délai.
4. Cette disposition est impérative en faveur du preneur. La notification qui ne satisfait pas à ces conditions de forme est nulle.
5. En considérant que le non-respect des obligations formelles qui incombent au bailleur en vertu de l'article 21, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 ne peut avoir pour effet de rendre nulle la communication de l'offre supérieure, les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Louvain, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les présidents de section Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns et les conseillers Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du quinze mars deux mille dix-neuf par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.
Traduction établie sous le contrôle du président de section Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190315.3