Court of Cassation quashes appeal ruling for violating unanimity rule on indivisible property lease validity.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the first-instance judgment which had upheld a lease contract between a co-owner and a third party despite violating the unanimity requirement for disposition acts. The appellant argued that the lower court incorrectly applied Article 577-2 of the Civil Code, which mandates unanimous consent for disposition acts on indivisible property, whereas the respondent contended the contract remained valid between the signatories. The court ruled that the lower court erred by treating the contract as opposable to the dissenting co-owner, thereby violating the statutory rule requiring unanimous agreement for such dispositions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticles 577-2, § 5 and § 6 of the Civil Code: A disposition act on indivisible property requires unanimous co-owner consent; a contract violating this rule is valid between parties but inopposable to dissenting co-owners, and the lower court must not enforce its use against them.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
N° C.18.0140.N
B. V. B.,
Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation,
contre
JC DECAUX BILLBOARD BELGIUM, s.a.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 7 octobre 2016 par le tribunal de première instance de Flandre orientale, division de Gand, statuant en degré d'appel.
Le président de section Eric Dirix a fait rapport.
L'avocat général Christian Vandewal a conclu.
II. Les moyens de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente deux moyens.
III. La décision de la cour
Sur le premier moyen :
1. L'article 577-2, § 5, alinéa 2, du Code civil dispose que le copropriétaire fait [valablement] les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
2. L'article 577-2, § 6, dudit code précise que les autres actes d'administration et les actes de disposition ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires.
Cette règle concerne uniquement les rapports entre les copropriétaires et non les rapports entre les copropriétaires et des tiers, qui restent régis par le droit commun. Sa violation n'est pas sanctionnée par la non-validité de la convention mais par son inopposabilité aux autres copropriétaires.
3. La location à des tiers de la propriété indivise n'est, en principe, ni un acte conservatoire ni un acte d'administration provisoire au sens de l'article 577-2, § 5, du Code civil. Elle requiert, en principe, la collaboration de tous les copropriétaires.
4. Il ressort des dispositions légales précitées que, lorsqu'un des copropriétaires conclut un contrat de location avec un tiers relativement à un bien indivis, ce contrat est valable mais ne peut être opposé aux autres copropriétaires.
5. Les juges d'appel ont constaté et considéré que :
- le demandeur est propriétaire d'une habitation dont la façade latérale droite est indivise entre lui et la société anonyme ‘t Seeren Bosch ;
- le 17 juillet 1998, la défenderesse a conclu, avec la société ‘t Seeren Bosch, un contrat de location concernant cette façade latérale ;
- le 2 décembre 2006, la défenderesse a conclu, avec le demandeur, un contrat de location portant sur la même façade latérale ;
- lors de la mise en location de la façade latérale, les copropriétaires ont méconnu la règle d'unanimité prévue à l'article 577-2, § 6, du Code civil ;
- la défenderesse a résilié le contrat de location conclu avec le demandeur par une lettre du 16 mai 2012 moyennant un préavis de trois mois ;
- le demandeur requiert l'enlèvement du panneau publicitaire.
6. Les juges d'appel ont considéré que, le contrat de location ayant été valablement conclu entre la défenderesse et la société ‘t Seeren Bosch, la défenderesse a le droit d'utiliser la façade latérale et que l'enlèvement du panneau publicitaire ne peut donc être ordonné.
7. En décidant ainsi que le contrat de location conclu entre la défenderesse et la société ‘t Seeren Bosch est opposable au demandeur, les juges d'appel ont violé les dispositions légales précitées.
Le moyen est fondé.
Sur le second moyen :
8. Un transfert de richesses n'est pas sans cause lorsque l'enrichissement d'une partie trouve son origine dans une convention conclue avec un tiers qui est opposable à la partie appauvrie.
9. Les juges d'appel ont considéré que le fait que le contrat de location conclu entre la défenderesse et la société ‘t Seeren Bosch ne puisse pas être opposé au demandeur n'empêche pas que ce contrat de location constitue une base juridique valable pour l'utilisation de la façade latérale par la défenderesse.
10. En statuant de la sorte, ils n'ont pas légalement justifié leur décision.
Dans cette mesure, le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Flandre occidentale, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, et les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-neuf par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.
Traduction établie sous le contrôle du président de section Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190118.1