Commercial lease renewal rejected for tenant when improvements increase property value and market rent. Tenant loses right to rent reduction based on prior investments.

N° C.15.0013.N

CKS RETAIL BELGIUM, s.a.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

ELICON, s.c.a.,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 5 novembre 2014 par le tribunal de commerce de Gand, division Furnes, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

1. L'article 18, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que, s'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

Suivant l'article 18, alinéa 2, le juge statue en équité.

L'article 19, alinéa 1er, de cette même loi dispose que, si le désaccord porte sur le loyer réclamé par le bailleur, le juge prend notamment en considération le prix communément demandé dans le quartier, l'agglomération ou la région pour des immeubles, parties d'immeubles ou locaux comparables et également, s'il échet, la nature particulière du commerce exercé, le profit tiré par le locataire de la sous-location de tout ou partie des locaux.

L'article 19, alinéa 2, dispose que le juge n'a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, de l'entreprise résultant du seul fait du preneur.

2. Il résulte de la combinaison de ces dispositions légales et des travaux préparatoires que, si lors du renouvellement du bail, un désaccord persiste sur le loyer, le juge détermine en équité, en tenant compte de toutes les circonstances objectives et notamment des critères énumérés à l'article 19, alinéa 1er, la valeur locative normale du bien au moment du renouvellement du bail.

La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement du bail comprend, en principe, les travaux effectués au bien par le preneur au cours de la période locative antérieure. Le juge peut toutefois considérer en équité, sur la base d'éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, qu'il ne doit pas être tenu compte, lors de la détermination de la valeur locative normale, de certains travaux effectués par le preneur au bien.

3. La demanderesse soutenait devant les juges d'appel que le premier juge n'avait pas déterminé en équité le nouveau loyer dès lors que l'aménagement et le confort du bien loué jouaient un rôle important lors de la détermination des points de comparaison et du loyer et que cet aménagement et ce confort résultaient de travaux effectués par elle et à ses frais ou par ses ayants droit ou à leurs frais.

4. Les juges d'appel ont considéré que :

- contrairement à ce que soutient la demanderesse, le juge ne doit pas, sur la base des articles 18 et 19 de la loi du 30 avril 1951, corriger le loyer à la baisse, en cas de renouvellement de bail, en raison d'investissements faits par le preneur qui ont entrainé une plus-value au bien immeuble ;

- le renouvellement de bail fait naître un contrat de bail entièrement nouveau et le juge ne peut tenir compte que de la valeur locative normale telle qu'elle existe au moment de la demande de renouvellement ;

- ainsi, si le preneur a effectué des travaux de transformation entraînant une hausse de la valeur du bien immobilier, il y a lieu de tenir compte, lors du renouvellement du bail commercial, du fait qu'un tiers peut offrir un loyer plus élevé sur la base de la valeur actuelle du bien immeuble ;

- quand il effectue des transformations, le preneur doit, dès lors, tenir compte de cette possibilité ainsi que de la durée restante du contrat en cours ;

- la défenderesse invoque à juste titre que, sur la base de l'article 7 du contrat de bail, tous les aménagements et transformations effectués par le preneur deviennent immédiatement la propriété du bailleur ou, au plus tard, à la fin du contrat de bail ;

- contrairement à ce que soutient la demanderesse, le contrat de bail cesse de produire ses effets à la fin de la première période de neuf ans de sorte qu'il pouvait être tenu compte des transformations effectuées par le preneur et de la plus-value ainsi engendrée, mais au préjudice du preneur.

5. En excluant ainsi que le nouveau loyer puisse être corrigé à la baisse en raison du fait que le preneur a effectué des travaux au bien au cours de la période de bail antérieure, les juges d'appel ont violé les dispositions légales précitées.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de commerce néerlandophone de Bruxelles.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151029.5