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ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17 ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17 Généré par l'IA

Court rejects appeal arguing prior lease fraud cannot invalidate a subsequent renewed lease agreement.

Numéro de cause ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17
Autorité / Tribunal
Juridiction Belgique (BE)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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The Court of Cassation dismissed the appeal filed by three tenants against a first-instance judgment regarding their commercial lease renewal. The tenants argued that fraud committed during the initial 1992 lease should invalidate the new lease concluded after the original tenant's bankruptcy and transfer of rights. The court held that a lease renewal requires the mutual consent of both parties and creates a distinct legal instrument, thereby shielding it from defects in the prior contract.

Regeste Legislator

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Articles 13 et suivants de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux; A new lease renewal constitutes a distinct contract requiring mutual consent, and defects in the original lease cannot invalidate the validity of the subsequent renewal agreement.

Mots-clés

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commercial lease renewal mutual consent requirement fraud in prior contract lease validity bankruptcy transfer of rights recours contre des décisions administratives décision préjudicielle attaquable recours contre décision de renvoi

Dispositions légales citées

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Articles 13 et suivants de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
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ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080919.3
Court of Cassation quashes appeal ruling allowing claimant to recover damages from Motor Vehicle Guarantee Fund for owner's death.
ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131031.2
Court of Cassation quashes appeal judgment for lack of legal justification regarding road defect liability under Article 1384 of the Civil Code.
ECLI:BE:CASS:2021:ARR.20210909.1N.6
Neighbor liability for tree damage requires imputable fault; guardian status alone is insufficient without attributable conduct.
ECLI:BE:CASS:2021:ARR.20210603.1F.1
Court allows eviction indemnity claim by rejecting landlord's argument that minor renovation work ended reconstruction intent.
ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090907.4
Court of Cassation quashes appeal ruling on commercial lease renewal failure due to postal error and tenant negligence.

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Texte complet

N° C.14.0343.N

1. R. C.,

2. L. V.,

3. S. C.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

J. D.,

Me Paul Lefebvre, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 3 février 2014 par le tribunal de première instance de Turnhout, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Alain Smetryns a fait rapport.

L'avocat général André Van Ingelgem a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur les premier et second moyens dans leur ensemble :

1. Le renouvellement d'un bail, visé aux articles 13 et suivants de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, exigeant nécessairement l'intervention de la volonté des parties et ne résultant donc pas de la seule autorité de la loi, donne naissance à un nouveau bail dont les conditions sont à préciser par ces parties ou, le cas échéant, par le juge.

Les vices qui entacheraient les contrats antérieurs ne peuvent donc porter atteinte à la validité juridique du nouveau bail.

2. Les juges d'appel ont considéré, en se référant au jugement du premier juge, que :

- le contrat de bail commercial initial du 15 octobre 1992 a été conclu pour une durée de neuf ans prenant cours le 1er février 1993 ;

- ce contrat a été renouvelé jusqu'au 31 janvier 2011 ;

- la société privée à responsabilité limitée Otto-Otto-Otto faillie a été autorisée par jugement du 29 septembre 2009 à conclure le contrat de cession de bail avec transfert du fonds de commerce, conformément aux projets communiqués à la défenderesse par lettre recommandée du 6 novembre 2008 ;

- ladite société a ainsi pris le fonds en location à partir du 29 septembre 2009 ;

- après une demande de renouvellement de bail introduite en temps utile par cette société un contrat de renouvellement de bail commercial a été conclu jusqu'au 31 janvier 2020.

3. Les moyens qui, dans leur ensemble, sont fondés sur la prémisse que la société privée à responsabilité limitée Otto-Otto-Otto, qui s'est substituée en 2009 en tant que cessionnaire aux droits du preneur du bail commercial cédant, a le droit d'invoquer le dol allégué par la défenderesse ou son auteur lors de la conclusion du contrat de bail commercial initial du 15 octobre 1992, alors que le contrat initial faisait déjà l'objet d'un renouvellement de bail à l'époque de la cession du bail, ne peuvent être accueillis.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, les conseillers Alain Smetryns, Koen Mestdagh, Geert Jocqué et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du dix-sept septembre deux mille quinze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Martine Regout et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150917.17