Belgian court partially quashes appeal judgment regarding copropriété liability and accounting approval violations.

N° C.14.0047.F

ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VIA QUATTRO FONTANE, dont le siège est établi à Ixelles, chaussée de Boondael, 9-11, représentée par son syndic, la société anonyme Trevi

services - Groupe immobilier de services, dont le siège social est établi à Watermael-Boitsfort, avenue Léopold Wiener, 127/11,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

1. R. A. S. et

2. M. V. G.,

défendeurs en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 29 mars 2013 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le président de section Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse présente trois moyens, dont les deux premiers sont libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- article 1384, spécialement alinéa 1er, du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué dit l'appel des défendeurs partiellement fondé, dit l'appel incident de la demanderesse non fondé et l'en déboute, met le jugement du premier juge à néant, statue par voie de dispositions nouvelles et condamne la demanderesse à payer aux défendeurs la somme provisionnelle de 20.000 euros à titre principal, réserve à statuer pour le surplus et rouvre les débats.

Il fonde sa décision sur les motifs qu'il indique, tenus ici pour intégralement reproduits, et spécialement sur les motifs suivants :

« Quant au litige relatif à l'absence de drainage du jardin

14.1. Il n'est pas contestable que l'eau stagnait de façon anormale dans le jardin attenant au rez-de-chaussée dont [les défendeurs] avaient la jouissance privative (à cet égard, voir les courriers - non contestés - dont celui du promoteur de l'immeuble, les attestations et photos déposés au dossier).

Le tribunal en déduit que ce jardin est, à l'évidence, affecté d'un vice, le rendant impropre à l'usage auquel il est destiné.

14.2. Si le tribunal déplore qu'aucune partie n'ait jugé utile de déposer l'acte de base et le règlement de copropriété, il n'en demeure pas moins que [la demanderesse] ne conteste pas le caractère commun du jardin, seule la jouissance en étant privative, ce qui est d'ailleurs ressorti des débats à l'audience.

Il est désormais juridiquement établi que la responsabilité d'une association de copropriétaires peut être engagée sur la base de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil dès lors que la qualité de gardienne des parties communes peut lui être reconnue : ‘Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. L'association des copropriétaires dispose d'un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, qu'elle conserve et qu'elle administre dès lors pour son propre compte. Elle a partant, en règle, la garde de ces parties communes au sens de l'article 1384, alinéa 1er' (Cass., 28 mai 2010, J.T., 438 (...) ; voir aussi : Civ. Bruxelles, 29 février 2008, R.C.D.I., 2008, 37 ; C. Mostin, ‘Le contentieux : questions choisies' in La copropriété par appartements, Bruxelles, La Charte, 2008, pp. 281-282, n° 35).

Il s'ensuit que [la demanderesse] a la qualité de gardienne du jardin litigieux, par référence à l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, et que sa responsabilité est engagée sur cette base.

La circonstance que les [défendeurs] auraient acquis leur appartement avec jouissance du jardin, en parfaite connaissance de cause, n'est pas non plus de nature à énerver ce raisonnement, [la demanderesse] n'étant pas fondée à s'exonérer de la responsabilité que fait peser sur elle l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil pour ce motif.

14.3. [Les défendeurs] évaluent leur préjudice à 20 p.c. de la valeur locative du bien qu'ils estiment à 3.800 euros par mois (selon la valeur vénale de l'immeuble), qu'ils limitent cependant à 400 euros par mois, pendant 67 mois (leur dispositif).

[La demanderesse] conteste ce calcul et se réfère au bail relatif au bien litigieux, avant son acquisition par les [défendeurs], lequel fait état d'un loyer mensuel de 2.950 euros.

Le tribunal estime qu'il convient de tenir compte de l'adaptation des prix au marché et estime qu'un loyer de 3.200 euros correspond à une référence correcte, eu égard à l'évolution des prix, à la situation et au standing du bien et à la durée sur laquelle se sont étendus les troubles établis.

Une quote-part de 20 p.c. paraît correspondre à la réalité : un jardin participe non seulement à la surface dont peut jouir tout occupant d'un bien auquel est attaché un jardin mais [aussi] de facto à son ambiance. Ainsi, un jardin détrempé empêchera non seulement toute personne de s'y rendre et de s'y promener ou reposer mais rendra également sinistre l'ambiance des pièces sur lesquelles il donne vue.

La durée est établie, le tribunal relevant par ailleurs les nombreux courriers adressés, les promesses faites lors des assemblées générales et non suivies, etc.

Les [défendeurs] calculent cependant leur demande sur la base d'un montant mensuel de 400 euros. Le tribunal s'interroge partant sur l'existence éventuelle d'une erreur de calcul et ordonnera la réouverture des débats quant à ce.

Dans l'attente, il y a lieu de leur accorder un montant provisionnel de 20.000 euros ».

Griefs

Première branche

1. Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.

Le juge du fond apprécie in concreto, selon les circonstances de l'espèce, la qualité de gardien de la chose.

Certes, une association de copropriétaires peut être reconnue gardienne des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles qu'elle conserve et administre. Le juge demeure néanmoins tenu de vérifier in concreto la qualité de gardien d'une telle association, en fonction des circonstances de l'espèce qui lui est soumise et notamment de l'usage commun ou privatif des parties communes concernées.

2. Ayant constaté en l'espèce que, si le jardin litigieux était commun, les défendeurs en avaient la jouissance privative, le jugement attaqué n'a pu, dès lors, légalement considérer que la demanderesse, qui n'avait donc pas l'usage et la jouissance de ce jardin, en était la gardienne au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil par la seule considération générale qu'« il est désormais juridiquement établi que la responsabilité d'une association de copropriétaire peut être engagée sur la base de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil dès lors que la qualité de gardienne des parties communes peut lui être reconnue ». Ce faisant, en effet, le jugement attaqué méconnaît la notion légale de garde de la chose au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil (violation dudit article 1384, alinéa 1er, du Code civil) et ne justifie dès lors pas légalement sa décision (violation de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil).

3. À tout le moins, en considérant que la demanderesse est gardienne du jardin litigieux, dont il constate qu'il appartient aux parties communes mais est de la jouissance privative des défendeurs, sans préciser les motifs pour lesquels la demanderesse serait ainsi gardienne de cette chose dans les circonstances concrètes de la cause en dépit du fait que les défendeurs en avaient l'usage et la jouissance exclusifs, le jugement attaqué met la Cour dans l'impossibilité d'exercer son contrôle de légalité de sa décision et n'est, dès lors, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

Seconde branche

1. Constitue un vice au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, la caractéristique anormale de la chose qui, dans certaines circonstances, est susceptible de causer un dommage à autrui.

Il s'ensuit que la simple circonstance qu'une chose présente une caractéristique anormale la rendant impropre à son usage n'est pas de nature à l'affecter d'un vice au sens de cette disposition légale.

2. En considérant dès lors que le jardin litigieux dans lequel de l'eau stagnait de façon anormale était affecté d'un vice au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil au motif que cette caractéristique rendait ce jardin impropre à l'usage auquel il était destiné, le jugement attaqué, qui méconnaît la notion légale de vice de la chose, ne justifie pas légalement sa décision (violation de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil).

Deuxième moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué dit l'appel des défendeurs partiellement fondé, dit l'appel incident de la demanderesse non fondé et l'en déboute, met le jugement entrepris à néant, statue par voie de dispositions nouvelles et condamne la demanderesse à payer aux défendeurs la somme provisionnelle de 20.000 euros à titre principal, réserve à statuer pour le surplus et rouvre les débats.

Il fonde sa décision sur les motifs qu'il indique, tenus ici pour intégralement reproduits, et spécialement sur les motifs suivants :

« Quant aux charges

15.1. La contestation est circonscrite à deux factures de régularisation, de 4.080,99 euros et de 582,62 euros.

Contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], qui se réfère à sa pièce 13, les comptes n'ont pas été approuvés (point 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2007).

Il apparaît par ailleurs des pièces versées au dossier que les comptes de régularisation étaient particulièrement confus et non clairs.

Enfin, les [défendeurs] vantent l'existence de paiements non pris en compte.

15.2. En l'état actuel des dossiers et pièces déposés, le tribunal ne dispose pas d'éléments suffisamment précis lui permettant de trancher ce point du litige.

Il s'indique de rouvrir les débats et d'inviter les parties à s'expliquer sur ces points, pièces et explications précises à l'appui ».

Griefs

1. La demanderesse faisait valoir dans ses conclusions additionnelles et de synthèse d'appel qu'au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2007, le mode de calcul et le détail de la régularisation de la consommation de chauffage, d'eau chaude et d'eau froide en litige avaient été adoptés et se référait à sa pièce 13.

Elle indiquait par ailleurs que « les comptes arrêtés au 30 décembre 2007 et reprenant les régularisations ont également été approuvés lors de l'assemblée générale du 23 juin 2008 (pièce n° 17) », qu'« aucun recours n'a été introduit endéans le délai légal, de sorte que les comptes sont définitifs », et que « toute contestation est désormais tardive ». C'est donc par référence à la pièce 17 de son dossier, et constituant le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2008, que la demanderesse soutenait l'approbation des comptes reprenant les régularisations litigieuses et, partant, contestait la remise en cause desdits comptes de régularisation par les défendeurs.

Il s'ensuit qu'en considérant que, « contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], qui se réfère à sa pièce 13, les comptes n'ont pas été approuvés (point 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2007) », le jugement attaqué lit dans les conclusions additionnelles et de synthèse d'appel de la demanderesse une énonciation qui ne s'y trouve pas et refuse d'y lire une énonciation qui s'y trouve en adoptant de celles-ci une interprétation inconciliable avec leurs termes dès lors que la demanderesse ne se fondait pas sur la pièce 13 de son dossier (procès-verbal de l'assemblée du 6 juin 2007) mais bien sur la pièce 17 (procès-verbal de l'assemblée du 23 juin 2008) pour en déduire une approbation des comptes. Il viole dès lors la foi due à ces conclusions (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).

2. À tout le moins, en considérant que les comptes n'avaient pas été approuvés en se fondant à cet égard sur la pièce 13 du dossier de la demanderesse, le jugement attaqué laisse sans réponse les conclusions reproduites ci-dessus par lesquelles la demanderesse faisait valoir que les comptes avaient été approuvés lors de l'assemblée générale du 23 juin 2008 tel que cela résultait de la pièce 17 de son dossier.

III. La décision de la Cour

Sur la fin de non-recevoir opposée d'office au pourvoi par le ministère public conformément à l'article 1097 du Code judiciaire et déduite de ce que les dispositions du jugement attaqué qui ordonnent la réouverture des débats et que critiquent les deuxième et troisième moyens ne sont pas définitives :

En vertu de l'article 1077 du Code judiciaire, le recours en cassation contre les jugements d'avant dire droit n'est ouvert qu'après le jugement définitif.

Si, lorsque la décision attaquée est mixte, le pourvoi dirigé contre des dispositions définitives est immédiatement recevable, il est en revanche prématuré et, dès lors, irrecevable en tant qu'il est formé contre les dispositions d'avant dire droit de cette décision.

Suivant l'article 19, alinéa 1er, du même code, le jugement est définitif dans la mesure où il épuise la juridiction du juge sur une question litigieuse.

Sans trancher aucune question litigieuse, le jugement attaqué ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur la demande des défendeurs en remboursement de frais engagés.

Dans la mesure où, en son troisième moyen, il critique cette décision, le pourvoi est prématuré.

Dans cette mesure, la fin de non-recevoir est fondée.

S'agissant de la demande de la demanderesse en paiement de charges, que concerne le deuxième moyen, le jugement attaqué, avant d'ordonner la réouverture des débats, tranche en revanche une question litigieuse entre les parties en décidant que, « contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse] [...], les comptes n'ont pas été approuvés ».

Dans cette mesure, la fin de non-recevoir ne peut être accueillie.

Sur le surplus du pourvoi :

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.

Les articles 577-5, § 3, et 577-7, § 1er, 1°, b), du Code civil confèrent à l'association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, qu'elle conserve et qu'elle administre dès lors pour son propre compte ; l'association des copropriétaires a, partant, en règle, la garde de ces parties communes au sens de l'article 1384, alinéa 1er.

La circonstance que l'association des copropriétaires n'use ou ne jouit pas pour son propre compte de parties communes ne suffit pas à lui ôter sa qualité de gardienne de celles-ci.

Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement que l'association des copropriétaires perd sa qualité de gardienne d'une partie commune lorsque l'usage ou la jouissance de celle-ci est privatif, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

Le jugement attaqué constate que « l'eau stagnait de façon anormale dans le jardin attenant au rez-de-chaussée [...] dont [les défendeurs] avaient la jouissance privative ».

Certes, le jugement attaqué déduit de cette constatation que « ce jardin est [...] affecté d'un vice le rendant impropre à l'usage auquel il est destiné ».

Cependant, le jugement attaqué considère qu'« un jardin participe non seulement à la surface dont peut jouir tout occupant d'un bien auquel est attaché un jardin mais [aussi] de facto à son ambiance » et qu'« un jardin détrempé empêchera non seulement toute personne de s'y rendre et de s'y promener ou reposer mais rendra également sinistre l'ambiance des pièces sur lesquelles il donne vue ».

Il suit de ces motifs que le jugement attaqué considère que la caractéristique anormale dont est affecté le jardin le rend, en certaines circonstances, susceptible de causer un préjudice.

Il justifie dès lors légalement sa décision que le jardin est affecté d'un vice au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Sur le deuxième moyen :

Dans ses conclusions additionnelles et de synthèse d'appel, la demanderesse soutenait que « les comptes arrêtés au 30 décembre 2007 et reprenant les régularisations ont [...] été approuvés lors de l'assemblée générale du 23 juin 2008 (pièce n° 17) ».

En énonçant que, « contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], qui se réfère à sa pièce 13, les comptes n'ont pas été approuvés (point 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2007) », le jugement attaqué, qui prête à ces conclusions une référence inexacte, donne de celles-ci une interprétation inconciliable avec leurs termes, violant, partant, la foi due à l'acte qui les contient.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande de la demanderesse en paiement de charges de la copropriété ;

Rejette le pourvoi pour le surplus :

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Condamne la demanderesse aux deux tiers des dépens ; en réserve le surplus pour qu'il soit statué sur celui-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d'appel.

Les dépens taxés à la somme de huit cent treize euros quatre-vingt-huit centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, le conseiller Didier Batselé, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Michel Lemal et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du cinq mars deux mille quinze par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont S. Geubel M. Lemal

A. Fettweis D. Batselé Chr. Storck

Document PDF ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150305.8