Belgian court dismisses appeal where buyer failed to prove fraud or error regarding property's commercial zoning history.

N° C.14.0330.F

J. L.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, où il est fait élection de domicile,

contre

1. M. T.,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 106, où il est fait élection de domicile,

2. P. G., notaire,

défendeur en cassation,

représenté par Maître Isabelle Heenen, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2013 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

Le demandeur présente deux moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1101, 1102, 1108, 1109, 1110, 1116, 1117, 1134, 1168, 1169, 1179, 1181, 1304, 1582 et 1583 du Code civil ;

- article 870 du Code judiciaire ;

- article 98, § 1er, 5°, du Code bruxellois de l'aménagement du territoire du 9 avril 2004 (CoBAT) ;

- article 84, § 1er, 5°, de l'ordonnance bruxelloise du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme ;

- principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas et est de stricte interprétation.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt dit l'appel du demandeur non fondé, confirme le jugement du premier juge, qui dit l'action du demandeur recevable mais non fondée et l'en déboute, sauf en ce qu'il statue sur les dépens, et condamne le demandeur aux dépens. Cette décision repose sur les considérations suivantes :

« Il appartient (au demandeur) d'établir l'existence, soit de réticences ou des manœuvres dolosives (du premier défendeur), soit d'une erreur portant sur une qualité substantielle du bien vendu, qui serait excusable dans son chef.

Il ressort des pièces dont la cour [d'appel] a connaissance que :

- la publicité parue dans le ‘Vlan' dans le cadre de la vente renseigne ‘un rez-de-chaussée + sous-sol rénové poss. commerce' ;

- il n'est pas contesté que le bien comporte une grande fenêtre de type vitrine commerciale en façade avant, révélatrice de sa destination d'origine ;

- dès la signature du compromis de vente le 2 septembre 2002, l'acquéreur a déclaré avoir pris connaissance de l'acte de base et du règlement d'ordre intérieur ; l'acte de base reproduit expressément le contenu de la lettre adressée le 29 janvier 1999 au [second défendeur] par le service de l'urbanisme de la commune de Saint-Gilles confirmant ‘la destination comme commerce pour le rez-de-chaussée + dépôt à l'arrière et logement pour les étages' depuis le 28 décembre 1961 ;

- la condition suspensive figurant dans le compromis de vente quant à la vérification de la situation urbanistique du bien permettait à l'acquéreur de se renseigner et de décider en connaissance de cause d'acquérir, ou non, celui-ci ;

- le projet d'acte qui avait été soumis au demandeur et l'acte authentique qu'il a signé ne contiennent plus la clause relative à la garantie d'affectation ni la déclaration du vendeur selon laquelle il avait obtenu toutes les autorisations nécessaires pour les constructions et indiquent, quant à la situation urbanistique du bien, que les parties déclarent avoir une parfaite connaissance de la réponse de la commune du 26 septembre 2002 pour en avoir reçu une copie ;

- dans ce courrier du 26 septembre 2002, la commune précisait à nouveau ‘que la destination comme commerce au rez-de-chaussée avant, dépôt au rez-de-chaussée arrière et logement aux étages peut être considérée comme régulière depuis le 28 décembre 1961';

- la problématique de l'affectation du bien avait, selon le [second défendeur], fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de la signature de l'acte de vente ;

- l'acte authentique a été signé par (le demandeur) le 25 novembre 2002, sans la moindre réserve.

Il n'est, partant, pas établi que des manœuvres ou des réticences dolosives auraient déterminé (le demandeur) à acheter le bien.

L'existence d'une erreur excusable n'est pas davantage démontrée dans son chef.

Au contraire, dès lors qu'il était en possession, en temps utile, de tous les renseignements nécessaires et opportuns relatifs aux appartements qu'il envisageait d'acquérir, (le demandeur) savait ou devait savoir, compte tenu des modifications apportées dans les actes entre le compromis de vente et l'acte authentique, que le bien avait fait l'objet de transformations et d'une affectation en logement pour lesquelles il ne disposait pas des autorisations requises, le cas échéant (...).

Surabondamment, c'est à bon droit que les premiers juges ont relevé que (le demandeur) ne démontrait pas que le changement d'utilisation des lieux de commerce en habitation requérait un permis ni que la situation ne pouvait pas être régularisée ».

Griefs

Première branche

Le demandeur exposait en ses conclusions d'appel :

- que, lors de la vente, le rez-de-chaussée se présentait divisé en deux entités d'habitation distinctes, données en location à titre de logement ;

- que le vendeur avait « divisé » l'appartement A01 en deux parties distinctes, avec entrées séparées, que, lors de la visite, le vendeur lui avait montré les conventions de bail et qu'il avait d'ailleurs pu se rendre compte que les lieux étaient effectivement habités ;

- qu'aux termes du compromis de vente, le premier défendeur lui vendait l'appartement dénommé « A01 », comprenant au niveau du sous-sol deux grandes pièces en enfilade, situées respectivement en façade avant gauche et en façade arrière gauche, et au niveau du rez-de-chaussée deux grandes pièces en enfilade, situées en façade avant gauche avec un coin de toilette pour la première pièce, et une cuisine, une douche, un lavabo éclairé par une coupole translucide et un water-closet pour la seconde pièce, et un appartement dénommé « A02 », comprenant au niveau du rez-de-chaussée un hall d'entrée avec une douche, un lavabo, un water-closet éclairé par une coupole translucide et une grande pièce sise en façade arrière éclairée par une coupole translucide et avec une cuisine et sa toiture ;

- que le vendeur déclarait que le bien était affecté à l'habitation et garantissait l'acquéreur quant à l'affectation desdits biens et déclarait également avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires pour les constructions, travaux et actes qu'il aurait effectués et soumis par la loi à autorisation ;

- qu'aux termes du compromis de vente, il achetait les biens qu'il avait visités, soit des appartements ;

- que l'acte de base, établi en 1999 par le notaire [ici second défendeur], décrit les parties communes et privatives reprises telles quelles dans le compromis de vente ;

- qu'à l'acte de base était annexé un plan des lieux portant la signature du premier défendeur, lequel décrivait le rez-de-chaussée comme composé de deux parties, l'une reprise comme studio (avant du bâtiment) et l'autre comme « flat » (arrière du bâtiment), sur le plan figurant même une troisième partie, l'ancienne cour couverte étant présentée comme une pièce habitable avec une toilette et une douche ;

- que l'acte authentique reprend à nouveau la description des deux appartements vendus ainsi que la clause relative à la situation urbanistique indiquant que le bien est situé en zone d'habitation selon les indications du PRAS.

Il ressort de ce résumé des faits que les biens vendus avaient été aménagés comme des lieux d'habitation et étaient appelés des

« appartements » dans tous les actes.

Le demandeur se prévalait en ses conclusions d'appel d'un vice de consentement, soit le dol, à tout le moins l'erreur viciant le consentement et entachant la vente de nullité.

Il faisait valoir à l'appui de ce moyen :

- avoir visité en compagnie du vendeur deux « appartements » annoncés à la vente ;

- qu'un « appartement » se définit comme « une unité d'habitation qui n'occupe qu'une partie d'un immeuble » ou encore comme un « ensemble de pièces formant une habitation » ;

- que le terme appartement inclut la notion d'habitation ;

- que l'annonce, parue sous la rubrique « Appartements », était parue dans Vlan et sur le site Immoweb, décrivant les biens comme habitation ;

- qu'il s'agissait de logements occupés ;

- que, pour le convaincre du rendement locatif possible, le vendeur avait exhibé des baux d'habitation et aménagé les lieux en trois unités afin d'augmenter le rendement locatif et valoriser le bien offert à la vente ;

- qu'il n'a pas augmenté le nombre de logements ;

- que l'acte de base élaboré en 1999, soit trois ans avant la vente, par le notaire [ici second défendeur], décrit expressément l'appartement A01 et l'appartement A02 ;

- que la situation des lieux figure sur le plan remis par le vendeur au demandeur, lequel était en réalité l'annexe à l'acte de base, et reprend un flat et un studio ;

- que le compromis de vente signé chez le notaire [ici second défendeur] décrit que les biens vendus sont l'appartement A01 et l'appartement A02 ;

- que le vendeur garantissait la situation urbanistique des biens vendus ;

- que le vendeur l'avait convaincu en produisant l'acte de vente et en décrivant à tout moment les lieux comme deux appartements ;

- qu'il avait acquis deux biens immeubles, dénommés « appartements » croyant qu'il pourrait y habiter ou les donner en location ;

- qu'il était dans l'ignorance que ces biens ne constituaient pas des appartements au sens de l'urbanisme et que certains aménagements (entre autres la couverture de la cour et l'aménagement en habitation) n'avaient pas été autorisés par un permis d'urbanisme ;

- que l'erreur qu'il avait commise portait sur la substance même de la chose.

En résumé, le demandeur faisait valoir que la disposition des lieux, leur aménagement lors de leur proposition à la vente, la garantie donnée par le vendeur dans le compromis de vente quant à l'affectation des biens à l'habitation, la production de baux d'habitation, la description des lieux, dénommés appartements tant dans le compromis de vente que dans l'acte de base, l'avaient incité à croire qu'il s'agissait de biens destinés à l'habitation et l'avaient convaincu de les acheter.

Si l'arrêt observe que l'acte de base, joint au compromis de vente, reproduisait expressément le contenu de la lettre adressée le 29 janvier 1999 au [second défendeur] par le service de l'urbanisme de la commune de Saint-Gilles confirmant « que la destination comme commerce pour le rez-de-chaussée + dépôt à l'arrière et logement pour les étages peut être considérée comme régulière depuis le vingt-huit décembre mil neuf cent soixante et un », lettre qui concerne la situation en 1999, il ne rencontre par aucune considération le moyen précité se rapportant à la situation telle qu'elle lui fut présentée le 2 septembre 2002 et, partant, ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième branche

Aux termes de l'article 1101 du Code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

L'article 1102 dudit code dispose que le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Ainsi, l'article 1582 du Code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer.

Aux termes de l'article 1583 du Code civil, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Si le contrat de vente d'un bien immobilier implique pour les parties l'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce, en vue de sa transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, il n'empêche que le contrat de vente existe dès la signature du compromis de vente.

Il ressort de l'article 1108 du Code civil qu'une convention valable nécessite le consentement de la partie qui s'oblige.

L'article 1109 du Code civil dispose notamment qu'il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l'article 1110, alinéa 1er, du Code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

L'article 1116 du Code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L'existence d'un consentement valable s'apprécie au jour de la conclusion du contrat.

Il s'ensuit que la présence du vice de consentement allégué devait être examinée au jour de la signature du compromis de vente, soit le 2 septembre 2002.

Le demandeur faisant valoir qu'il avait cru acheter deux appartements dans un immeuble sis rue ... à Saint-Gilles, qualifiés comme tels dans le compromis de vente et dans l'acte de base, alors qu'il était apparu par après que le rez-de-chaussée était destiné à un commerce à l'avant et à un dépôt à l'arrière, et que la cour intérieure du bâtiment avait été couverte de manière illégale, il appartenait au juge du fond de déterminer si, le 2 septembre 2002, le consentement du demandeur avait été vicié, soit par un dol, soit par une erreur, comme il l'alléguait, et ce, eu égard aux informations dont il disposait ou pouvait disposer à l'époque.

En l'occurrence, l'arrêt se réfère aussi bien à des faits datant de la signature du compromis de vente qu'à des faits postérieurs à celui-ci, à savoir :

- d'une part, la publicité initiale parue dans le « Vlan », qui renseignait « un rez-de-chaussée + sous-sol rénové poss. commerce », le fait qu'il n'était pas contesté que le bien comporte une grande fenêtre de type vitrine commerciale en façade avant, révélatrice de sa destination d'origine, et le fait que, dès la signature du compromis de vente, le 2 septembre 2002, l'acquéreur avait déclaré avoir pris connaissance de l'acte de base, qui reproduisait explicitement le contenu de la lettre adressée le 29 janvier 1999 au [second défendeur] par le service de l'urbanisme de la commune de Saint-Gilles, confirmant « la destination comme commerce pour le rez-de-chaussée + dépôt à l'arrière et logement pour les étages » depuis le 28 décembre 1961, et l'existence d'une condition suspensive, et du règlement d'ordre intérieur ;

- d'autre part, le projet d'acte, sous-entendu l'acte authentique, qui avait été soumis au demandeur, et l'acte authentique qu'il avait signé, la lettre de la commune de Saint-Gilles du 26 septembre 2003 ainsi les lettres du [second défendeur] selon lesquelles la problématique de l'affectation du bien aurait fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de la signature de l'acte de vente, finalement la signature du l'acte authentique par le demandeur le 25 novembre 2002 sans la moindre réserve.

Or, si la première catégorie de faits informait l'acquéreur de ce qu'à une époque donnée le bien avait eu une destination commerciale et de ce qu'un commerce était toujours possible, aucun de ces éléments n'indique que l'acquéreur savait ou devait savoir que les deux appartements, désignés dans le compromis de vente du 2 septembre 2002 sous la dénomination appartement « A01 » et appartement « A02 », n'étaient à l'époque nullement destinés à l'habitation mais avaient conservé leur destination initiale de commerce et de dépôt, ni que le premier défendeur l'avait informé que les lieux avaient conservé ladite destination.

Quant à la deuxième catégorie de faits, qui sont tous postérieurs à la signature du compromis de vente, il n'en ressort pas davantage une telle connaissance du demandeur à l'époque de la signature du compromis de vente, ni que le premier défendeur l'en avait informé en temps utile.

Partant, dans la mesure où l'arrêt conclut à l'absence d'un vice de consentement du demandeur en se référant à des faits qui, soit concernent la destination du bien antérieure à la vente, soit sont postérieurs à la signature du compromis de vente, il n'a pu légalement exclure l'existence du vice de consentement allégué qui aurait entaché la validité du contrat de vente conclu le 2 septembre 2002 (violation des articles 1101, 1102, 1108, 1109, 1110, 1116, 1582 et 1583 du Code civil).

Troisième branche

Il ressort des articles 1101, 1102 et 1108 du Code civil qu'une convention synallagmatique existe dès que les consentements ont été échangés.

L'existence d'un consentement valable s'apprécie dès lors au jour de la conclusion dudit contrat, à savoir celui où les consentements ont été échangés et ce, même si la convention est conclue sous une condition suspensive.

Ainsi, l'article 1582 du Code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer, alors qu'aux termes de l'article 1583 du Code civil, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L'existence d'une condition suspensive n'y déroge pas.

Selon l'article 1168 du Code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas. Aux termes de l'article 1169 du Code civil, la condition casuelle est celle qui dépend du hasard, et qui n'est nullement au pouvoir du créancier ni du débiteur.

Une condition peut être suspensive ou résolutoire.

Aux termes de l'article 1181 du Code civil, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend, ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement. Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée.

L'article 1179 du Code civil dispose que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté. Si le créancier est mort avant l'accomplissement de la condition, ses droits passent à son héritier.

Il s'ensuit que, si le contrat conclu sous une condition suspensive ne doit être exécuté que lorsque la condition suspensive s'est réalisée, il existe dès sa signature et lie les parties en application de l'article 1134 du Code civil et le débiteur devra s'exécuter dès que la condition suspensive se sera réalisée, sans qu'il puisse plus décider de ne plus contracter.

En l'occurrence, il ressort des constatations de fait de l'arrêt que le compromis de vente fut conclu sous une condition suspensive, à savoir « la vérification de la situation urbanistique actuelle du bien ».

Il s'ensuit que le contrat de vente existait dès la signature du compromis de vente, soit le 2 septembre 2002, et que celui-ci devait être exécuté dès la réalisation de la condition suspensive.

Partant, en considérant que le demandeur avait la possibilité de ne pas conclure la vente en raison de la condition suspensive figurant dans le compromis de vente du 2 septembre 2002 quant à la vérification urbanistique du bien, lui permettant de se renseigner et de décider en connaissance de cause, l'arrêt méconnaît les effets de la condition suspensive (violation des articles 1168, 1169, 1179 et 1181 du Code civil) et viole ainsi la force obligatoire du contrat, existant dès la signature du compromis de vente (violation des articles 1101, 1102, 1108, 1134, 1582 et 1583 du Code civil).

Quatrième branche

La renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne se présume pas. Elle ne peut se déduire que de faits qui ne sont point susceptibles d'une autre interprétation.

Selon l'article 1117 du Code civil, la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du [titre III du livre III de ce code].

Aux termes de l'article 1304, alinéa 1er, du Code civil, dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure dix ans.

Il s'ensuit, d'une part, que le contrat continue d'exister et doit être exécuté tant qu'il n'a pas été annulé, d'autre part, qu'une partie dispose d'un délai de dix ans pour introduire une action en nullité pour vice de consentement.

Comme précisé à la deuxième branche, il ressort des articles 1108, 1582 et 1583 du Code civil que le contrat de vente existe dès la signature du compromis de vente et, partant, fait naître des obligations de part et d'autre, telles que l'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique de vente.

De même, il ressort des articles 1108, 1168, 1169, 1179 et 1181 du Code civil qu'un contrat conclu sous une condition suspensive existe dès sa conclusion ; seule l'exécution de l'obligation conclue sous condition suspensive est suspendue. Par ailleurs, le débiteur est tenu de s'exécuter dès que cette condition se réalise.

Tout contrat de vente d'un bien immobilier implique pour les parties l'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce, en vue de sa transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

En outre, un contrat conclu sous une condition suspensive doit être exécuté dès que la condition suspensive s'est réalisée.

Or, en l'occurrence, il ressort des constatations de l'arrêt que le contrat de vente fut conclu sous une condition suspensive.

Il s'ensuit que le fait de signer l'acte authentique le 25 novembre 2002 sans faire de réserve n'implique pas nécessairement que le demandeur ait renoncé à invoquer la nullité du contrat de vente en raison d'un vice de consentement. Elle peut tout aussi bien s'expliquer par le fait que la condition suspensive s'était réalisée, de sorte que le demandeur était tenu de procéder à la passation de l'acte authentique.

Partant, dans la mesure où l'arrêt conclurait à une renonciation du demandeur à faire valoir la nullité du contrat de vente en raison d'un vice de consentement en raison de la signature sans réserve de l'acte authentique de vente, il ne justifie pas légalement sa décision (violation du principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas et est de stricte interprétation, ainsi que des articles 1108, 1117, 1168, 1169, 1179, 1181, 1304, 1582 et 1583 du Code civil).

Cinquième branche

Le demandeur faisait valoir dans ses conclusions que, lors de la vente, le rez-de-chaussée se présentait divisé en deux entités d'habitation distinctes, données en location à titre de logement, que le vendeur avait divisé l'appartement A01 en deux parties distinctes, avec entrées séparées, et qu'aux termes du compromis de vente, le premier défendeur vendait au demandeur deux appartements, ayant transformé les lieux en habitation sans disposer de permis d'urbanisme.

À la date de la conclusion du compromis de vente, l'article 84, § 1er, 5°, de l'ordonnance bruxelloise du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme disposait que nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, modifier l'utilisation ou la destination de tout ou partie d'un bien, même si cette modification ne nécessite pas de travaux et qu'on entend par :

a) « utilisation », l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti ;

b) « destination », la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme ou, à défaut d'un tel permis ou de précision dans le permis, l'affectation indiquée dans les plans et programmes d'action prioritaire visés à l'article 2.

Actuellement, l'article 98, § 1er, 5°, du Code bruxellois de l'aménagement du territoire du 9 avril 2004 (CoBAT) dispose que nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, modifier la destination de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux, ni modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le gouvernement.

Selon l'article 98, § 1er, 5°, du CoBAT, on entend par :

a) « utilisation », l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti ;

b) « destination », la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme ou, à défaut d'un tel permis ou de précision dans ce permis, l'affectation indiquée dans les plans d'affectation du sol.

Il s'ensuit que la modification de la destination du bien est soumise à un permis.

Des constatations de l'arrêt, il ressort qu'aux termes d'une lettre du

30 juillet 2008, il fut confirmé au demandeur par la commune de Saint-Gilles la destination des lieux comme commerce pour les deux pièces du bâtiment avant, pour lequel un permis d'urbanisme avait été délivré le 7 novembre 1921, et comme dépôt pour le bâtiment arrière selon un permis d'urbanisme délivré le 18 janvier 1924, la commune ajoutant qu'aucun permis d'urbanisme n'avait plus été demandé pour ces deux espaces depuis lors.

Par lettre du 26 septembre 2002, la commune avait déjà informé le [second défendeur] que « la destination comme commerce au rez-de-chaussée avant, dépôt au rez-de-chaussée arrière et logement aux étages peut être considérée comme régulière depuis le 28 décembre 1961 ».

Il s'ensuit que la destination du rez-de-chaussée était indiquée dans un permis d'urbanisme et ne pouvait être modifiée sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre.

Partant, dans la mesure où l'arrêt décide, en reprenant les motifs du premier juge, qu'il n'était pas démontré que le changement d'utilisation des lieux de commerce en habitation requérait un permis, il ne justifie pas légalement sa décision (violation des articles 98, § 1er, 5°, du Code bruxellois de l'aménagement du territoire du 9 avril 2004 (CoBAT), 84, § 1er, 5°, de l'ordonnance bruxelloise du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme et 870 du Code judiciaire).

Sixième branche

Le demandeur faisait valoir avoir acheté deux appartements, alors qu'un permis de régularisation pour deux appartements ne peut être obtenu, le service d'urbanisme ne pouvant autoriser un logement en arrière-cour, notamment parce que la disposition ne permet pas un accès direct par le service incendie et que la lumière naturelle est insuffisante et indirecte, que la hauteur du plafond est également insuffisante pour un logement et que la cour doit être rétablie en l'état initial et donc à ciel ouvert.

Il concluait, se référant à une lettre du service d'urbanisme de la commune, que la possibilité d'obtenir un permis de régularisation quant à trois logements semblait peu envisageable selon le service de l'urbanisme, celui-ci précisant qu'une régularisation n'était envisageable que moyennant divers aménagements et notamment à condition de ne créer qu'un seul logement, de remettre la cour à ciel ouvert et de permettre un apport de lumière aux pièces connexes, tout en maintenant un passage couvert le long du mur mitoyen gauche, et éventuellement de rehausser la toiture du bâtiment arrière pour rendre cet espace viable au regard des normes.

Il soulignait que la lettre émanant du service de l'urbanisme corrobore le fait que la situation de l'immeuble lors de la vente n'est pas régulière et ne pourra être régularisée comme telle.

Autrement dit, il était exclu d'obtenir un permis de régularisation pour deux logements.

L'arrêt, qui considère en termes généraux que le demandeur ne démontre pas que la situation ne pouvait pas être régularisée, ne répond pas au moyen selon lequel il était exclu d'obtenir un permis de régularisation pour les lieux tels qu'ils avaient été proposés à la vente et, partant, ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième moyen

Disposition légale violée

Article 149 de la Constitution

Décisions et motifs critiquées

L'arrêt dit l'appel du demandeur non fondé, confirme le jugement du premier juge, qui dit l'action du demandeur contre le second défendeur recevable mais non fondée et l'en déboute, sauf en ce qu'il statue sur les dépens, et condamne le demandeur aux dépens. Cette décision repose sur les considérations suivantes :

« 4. (Le demandeur) estime enfin que la responsabilité du notaire L. et [du second défendeur] est engagée pour avoir manqué à leur devoir d'information et de conseil.

Il fait grief aux deux notaires d'avoir indiqué, tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, que les biens vendus consistaient en ‘deux appartements' alors qu'il s'agissait en réalité d'un rez-de-chaussée ‘affecté' à usage commercial et de ne pas avoir attiré son attention sur la situation urbanistique des lieux.

En vertu de l'article 9, § 1er, de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat, modifiée par la loi du 4 mai 1999, le notaire est toujours tenu d'informer entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels il intervient, et conseille les parties en toute impartialité.

Afin d'informer correctement les parties, le notaire doit donc s'informer lui-même, auprès des instances communales, des contraintes urbanistiques qui pèsent sur le bien objet de l'acte. En précisant sa demande de renseignements et en communiquant ceux-ci aux parties à l'acte, le notaire remplit correctement son obligation de conseil. Il ne lui appartient pas, pour le surplus, de vérifier sur place si les constructions érigées l'ont été dans le respect des permis obtenus. Son devoir particulier d'investigation lui impose par contre de soulever toute question pertinente résultant d'un examen attentif des informations urbanistiques en sa possession et de nature à remettre en cause la régularité de la situation urbanistique de l'immeuble.

(Le demandeur) a été parfaitement informé de la situation urbanistique du bien dès la signature du compromis de vente, dès lors qu'il y reconnaît avoir reçu une copie de l'acte de base, qui fait lui-même état d'une utilisation de fait du rez-de-chaussée du bien comme commerce et dépôt depuis 1961.

L'information a été réitérée dans l'acte authentique de vente, dans lequel (le demandeur) reconnaît avoir reçu une copie de la lettre de la commune du 26 septembre 2002 reprenant les mêmes informations relatives à la destination du bien.

Par ailleurs, le [second défendeur] a précisé dans deux lettres, l'une adressée au notaire L. le 31 janvier 2005, l'autre au conseil (du demandeur) le 2 juin 2006, que la problématique de l'affectation du rez-de-chaussée avait été évoquée avec (le demandeur) lors de la signature de l'acte authentique.

Ce défendeur indique même que (le demandeur) avait ‘à un moment envisagé de se retirer de la vente tenant compte de l'incertitude quant à l'affectation du rez-de-chaussée'.

Aucun élément soumis à la cour [d'appel] ne permet de mettre en doute la véracité de ces déclarations faites par le [second défendeur], officier public.

Ainsi, il apparaît que les notaires ont procédé aux recherches nécessaires, que des contacts préalables entre notaires et parties ont eu lieu et que (le demandeur) a été adéquatement informé, en manière telle qu'aucune faute dans leur chef n'est établie.

La décision des premiers juges doit, par conséquent, être confirmée ».

Grief

Dans ses conclusions d'appel, le demandeur reprochait au second défendeur, non seulement de ne pas l'avoir correctement informé, mais également d'avoir établi un acte de base de l'immeuble décrivant des parties privatives n'existant pas et d'avoir rédigé ensuite, alors qu'il avait connaissance de l'annexe à cet acte de base, à savoir la lettre de l'urbanisme de Saint-Gilles du 29 janvier 1999, le compromis en indiquant que la vente portait sur deux « appartements » et en mentionnant que le vendeur garantissait l'affectation d'habitation ainsi que l'acte authentique reprenant à nouveau la description des deux appartements vendus.

Il lui reprochait dès lors d'avoir repris dans les différents actes des informations inexactes.

Le demandeur poursuivait en observant que, lorsque le texte d'un acte sous seing privé est rédigé par un officier public et qu'il connaît l'inexactitude de certaines mentions, en cas de préjudice, sa responsabilité peut être engagée. Or, les constructions décrites au même acte de base, à savoir la cour et le dépôt, comme parties privatives étaient illégales.

Il concluait que la responsabilité du deuxième défendeur était établie en raison de ces faits.

L'arrêt ne répond par aucune considération à ce moyen et, partant, ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution).

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la troisième branche :

L'arrêt constate que le compromis de vente précise que « le vendeur déclare que le bien est affecté à l'usage d'habitation et garantit l'acquéreur quant à l'affectation d'habitat desdits biens » et que « le vendeur déclare avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires pour les constructions, travaux et actes qu'il aurait effectués et soumis par la loi à l'autorisation » et relève qu'« une condition suspensive visant entre autre la vérification de la situation urbanistique actuelle du bien figure dans le compromis ».

Il considère que « la condition suspensive figurant dans le compromis de vente quant à la vérification de la situation urbanistique du bien permettait à l'acquéreur de se renseigner et de décider en connaissance de cause d'acquérir, ou non, celui-ci ».

Par cette énonciation, l'arrêt, qui interprète la condition suspensive figurant dans l'acte de vente comme soumettant la vente litigieuse à la condition que la situation urbanistique du bien corresponde à celle qui était stipulée dans le compromis de vente, sans qu'il lui soit fait grief de violer la foi due à cette clause, considère que, si cette situation urbanistique n'avait pas été conforme à celle qui était stipulée, le demandeur eût pu refuser d'exécuter la vente et, notamment de passer l'acte authentique, en opposant que la condition était défaillie.

L'arrêt ne méconnaît dès lors pas les effets de la condition suspensive et ne viole ni la force obligatoire du contrat ni les dispositions légales visées au moyen, en cette branche.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la deuxième branche :

En vertu de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l'article 1110, alinéa 1er, du même code, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

La substance même de la chose consiste en tout élément qui a déterminé une partie à conclure la convention, que la partie cocontractante devait connaître et sans lequel la convention n'aurait pas été conclue.

L'erreur inexcusable n'est pas un vice de consentement au sens des articles 1109 et 1110 précités et ne peut fonder l'action en nullité prévue par l'article 1117 du même code.

Conformément à l'article 1315 du Code civil, il appartient à celui qui prétend avoir versé dans l'erreur de prouver celle-ci et qu'elle est excusable.

L'article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté et que le dol, qui ne se présume pas, doit être prouvé.

Sans doute les conditions de validité d'un contrat s'apprécient-elles au moment de sa formation. Toutefois, dans cette appréciation, le juge peut tenir compte d'éléments de preuve postérieurs à la conclusion du contrat.

L'arrêt considère que :

- « la publicité parue dans le ‘Vlan' dans le cadre de la vente renseigne ‘un rez-de-chaussée + sous-sol rénové poss. commerce' » ;

- « il n'est pas contesté que le bien comporte une grande fenêtre de type vitrine commerciale en façade avant, révélatrice de sa destination d'origine » ;

- « dès la signature du compromis de vente, le 2 septembre 2002, l'acquéreur a déclaré avoir pris connaissance de l'acte de base et du règlement d'ordre intérieur ; l'acte de base reproduit expressément le contenu de la lettre adressée le 29 janvier 1999 au notaire [second défendeur] par le service de l'urbanisme de la commune de Saint-Gilles confirmant ‘la destination comme commerce pour le rez-de-chaussée + dépôt à l'arrière et logement pour les étages' depuis le 28 décembre 1961 » ;

- « la condition suspensive figurant dans le compromis de vente quant à la vérification de la situation urbanistique du bien permettait à l'acquéreur de se renseigner et de décider en connaissance de cause d'acquérir, ou non, celui-ci » ;

- « le projet d'acte qui avait été soumis [au demandeur] et l'acte authentique qu'il a signé ne contiennent plus la clause relative à la garantie d'affectation ni la déclaration du vendeur selon laquelle il avait obtenu toutes les autorisations nécessaires pour les constructions et indiquent, quant à la situation urbanistique du bien, que les parties déclarent avoir une parfaite connaissance de la réponse de la commune du 26 septembre 2002 pour en avoir reçu une copie » ;

- « dans cette lettre du 26 septembre 2002, la commune précisait à nouveau ‘que la destination comme commerce au rez-de-chaussée avant, dépôt au rez-de-chaussée arrière et logement aux étages peut être considérée comme régulière depuis le 28 décembre 1961' » ;

- « la problématique de l'affectation du bien avait, selon le notaire [second défendeur], fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de la signature de l'acte de vente » ;

- « l'acte authentique a été signé par [le demandeur] le 25 novembre 2002, sans la moindre réserve » ;

- « dès lors qu'il était en possession en temps utile de tous les renseignements nécessaires et opportuns relatifs aux appartements qu'il envisageait d'acquérir, [le demandeur] savait ou devait savoir, compte tenu des modifications apportées entre le compromis de vente et l'acte authentique, que le bien avait fait l'objet de transformation et d'une affectation en logement pour lesquelles il ne disposait pas des autorisations requises, le cas échéant ».

Sur la base de ces considérations de fait, l'arrêt a pu légalement déduire de ce que, après avoir obtenu ou pu obtenir toutes les informations relatives à la situation urbanistique et à l'affectation du bien, le demandeur a exécuté la vente en signant l'acte authentique sans la moindre réserve, qu'« il n'est [...] pas établi que des manœuvres ou des réticences dolosives auraient déterminé [le demandeur] à acheter le bien » et que « l'existence d'une erreur excusable n'est pas démontrée dans son chef ».

Partant, l'arrêt justifie légalement sa décision de dire non fondée la demande du demandeur d'annuler la vente querellée pour vice de consentement.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la première branche :

Par les considérations reproduites dans la réponse à la deuxième branche du moyen, l'arrêt répond, en leur opposant d'autres faits, aux conclusions visées au moyen, en cette branche.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la quatrième branche :

Il résulte de la réponse à la deuxième branche du moyen que, contrairement à ce que soutient le moyen, en cette branche, l'arrêt ne considère pas qu'en signant l'acte authentique le 25 novembre 2002 sans faire de réserve, le demandeur aurait renoncé à invoquer la nullité du contrat de vente en raison d'un vice de consentement.

Procédant d'une interprétation inexacte de l'arrêt, le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la cinquième branche :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par le premier défendeur et déduite du défaut d'intérêt :

Sur la base des considérations vainement critiquées par les quatre premières branches du moyen, l'arrêt considère que la demande du demandeur d'annuler la vente querellée pour vice de consentement n'est pas fondée et que sa demande subsidiaire de résolution de la vente sur la base des mêmes motifs est « également non fondée, aucune faute n'étant établie dans le chef du [premier défendeur] ».

Dirigé contre la considération surabondante de l'arrêt que « c'est à bon droit que les premiers juges ont relevé que [le demandeur] ne démontrait pas que le changement d'utilisation des lieux de commerce en habitation requérait un permis ni que la situation ne pouvait être régularisée », le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation, est dénué d'intérêt.

La fin de non-recevoir est fondée.

Quant à la sixième branche :

Ainsi qu'il résulte de la réponse à la cinquième branche du moyen, l'arrêt considère que la demande du demandeur d'annuler la vente querellée pour vice de consentement n'est pas fondée et que sa demande subsidiaire de résolution de la vente sur la base des mêmes motifs est « également non fondée, aucune faute n'étant établie dans le chef du [premier défendeur] ».

L'arrêt n'était dès lors pas tenu de répondre aux conclusions visées au moyen, en cette branche, que sa décision privait de pertinence.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Sur le second moyen :

Dans ses conclusions d'appel, le demandeur faisait valoir, d'une part, que le compromis de vente, l'acte de base et l'acte authentique rédigés par le second défendeur contenaient des inexactitudes quant à la description et la situation urbanistique du bien vendu et, d'autre part, qu'il n'avait pas été valablement informé quant à l'affectation et la situation urbanistique de ce bien.

L'arrêt considère que le demandeur « a été parfaitement informé de la situation urbanistique du bien dès la signature du compromis de vente, dès lors qu'il y reconnaît avoir reçu une copie de l'acte de base, qui fait lui-même état d'une utilisation de fait du rez-de-chaussée du bien comme commerce et dépôt depuis 1961 », que « l'information a été réitérée dans l'acte authentique de vente, dans lequel [le demandeur] reconnaît avoir reçu une copie du courrier de la commune du 26 septembre 2002 reprenant les mêmes informations relatives à la destination du bien », que, « par ailleurs, le [second défendeur] a précisé dans deux lettres, l'une adressée au notaire L. le 31 janvier 2005, l'autre au conseil [du demandeur] le 2 juin 2006, que la problématique de l'affectation du rez-de-chaussée avait été évoquée avec [le demandeur] lors de la signature de l'acte authentique », qu'« aucun élément soumis à la cour [d'appel] ne permet de mettre en doute la véracité de ces déclarations faites par le notaire [second défendeur], officier public » et qu'« ainsi, il apparaît que les notaires ont procédé aux recherches nécessaires, que des contacts préalables entre notaires et parties ont eu lieu et que [le demandeur] a été adéquatement informé ».

Par ces énonciations ainsi que par celles qui sont reproduites en réponse à la deuxième branche du premier moyen, l'arrêt, qui considère que les actes établis par le second défendeur n'étaient entachés d'aucune inexactitude et que le demandeur avait reçu toutes les informations utiles quant à l'affectation et la situation urbanistique du bien qu'il achetait, répond aux conclusions précitées du demandeur.

Le moyen manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de huit cent quatre-vingt-un euros sept centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Mireille Delange, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du douze février deux mille quinze par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Lemal

M. Delange D. Batselé Chr. Storck

Document PDF ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150212.11