Belgian court quashes lower court ruling on tenant eviction, holding that a short-term lease automatically converts to a nine-year fixed term if no notice is given.

N° C.13.0354.F

G. G.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

C. C.,

défenderesse en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 mars 2013 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Mireille Delange a fait rapport.

L'avocat général André Henkes a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- article 3, spécialement §§ 2 et 6, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, telle qu'elle est insérée par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyers, intitulée « des règles particulières aux baux relatifs à la résidences principale du preneur ».

Décisions et motifs critiqués

Après avoir constaté les faits suivants : 1. le demandeur a donné en location à la défenderesse, à titre de résidence principale, pour une durée de trois ans à dater du 1er septembre 2007, un appartement dans un immeuble sis à Liège ; 2. par lettre du 4 juin 2010, que la défenderesse contestera avoir reçue, le demandeur a écrit : « Par la présente, je vous signifie mon intention de ne pas renouveler votre bail. Celui-ci prendra donc fin le 31 août de cette année. Ma future épouse et moi-même désirons en effet en jouir l'année prochaine » ; 3. par lettre du 18 août 2010, adressée sous pli recommandé le 20 août 2010, le demandeur a écrit à la défenderesse : « Suite à notre entretien, je marque mon accord pour prolonger provisoirement l'occupation de votre appartement au-delà de la date d'expiration du bail mais ceci à des conditions normales sans donc tenir compte du loyer très avantageux dont vous avez profité jusqu'à présent. Il va de soi que le renon que je vous ai envoyé en juin reste valable. Compte tenu qu'il s'agit en fait d'une occupation personnelle (...), je vous propose de pouvoir rester dans l'appartement à partir du mois de septembre et jusqu'au plus tard au mois d'avril 2011 (soit huit mois) »,

le jugement attaqué décide, par confirmation du jugement du premier juge, que la défenderesse occupe actuellement l'immeuble dans le cadre d'un bail de neuf ans ; dit que la demande d'expulsion formulée par le demandeur n'est pas fondée et condamne le demandeur aux dépens d'instance et d'appel.

Cette décision se fonde sur les motifs suivants :

« 1. L'article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur prévoit que :

‘Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7'.

Ce n'est donc que si un congé n'est pas notifié dans les délais prévus par l'alinéa 4 du § 6 de l'article 3 (donc au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue) ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur que, par application de l'alinéa 5 dudit § 6, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Et ce n'est que si un congé n'est pas notifié au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur que le bail réputé conclu pour neuf ans est dès lors régi par les §§ 1er à 5 de l'article 3.

C'est la prise de cours de la durée de neuf ans qui remonte à l'entrée en vigueur du bail initial ; les §§ 1er à 5 de l'article 3 ne sont quant à eux applicables qu'à partir du moment où le bail est réputé conclu pour neuf ans, soit à défaut d'un congé régulier, soit si le preneur continue l'occupation après les trois ans initiaux.

2. (Le demandeur) allègue avoir adressé un renon par un courrier du

4 juin 2010 (dans les termes rappelés plus haut) (...).

(La défenderesse) conteste avoir reçu ce courrier. (Le demandeur), qui prétend l'avoir adressé par recommandé mais ne le démontre pas, ne prouve pas la notification du congé, outre que le bail qui lie les parties prévoit expressément le recours à l'envoi recommandé.

Le courrier du 18 août 2010 (dont les termes ont été rappelés plus haut), qui fait référence au renon envoyé en juin, n'est pas suffisant pour prouver la notification le 4 juin 2010.

En toute hypothèse, même s'il fallait retenir que le courrier du 4 juin 2010 constitue ladite notification, quod non, encore conviendrait-il de constater que le congé n'est pas régulier puisque cette notification n'a pas eu lieu au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, soit au moins trois mois avant le 31 août 2010.

3. (...) Lors du courrier du 18 août 2010 (dont les termes ont été rappelés plus haut), le bail liant les parties n'était donc toujours pas régi par les dispositions des §§ 1er à 5 de cet article 3, permettant notamment qu'il soit mis fin au bail à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, pour occupation personnelle (article 3, § 2).

Le courrier du 18 août 2010 n'était dès lors pas de nature à mettre fin au bail de trois ans pour occupation personnelle, possibilité qui n'est pas laissée et est même exclue par la loi du 20 février 1991 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principal du preneur lorsqu'il s'agit d'un bail de trois ans (article 3, § 6, alinéa 2).

À l'instar du courrier du 4 juin 2010, le congé du 18 août 2010 n'est pas régulier puisque cette notification n'a pas eu lieu au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, soit au moins trois mois avant le

31 août 2010.

4. (Le demandeur) ne prouve pas s'être opposé à ce que (la défenderesse) continue à occuper les lieux après le 31 août 2010. Les courriers des 4 juin 2010 et 18 août 2010 ne constituent ni l'un ni l'autre une telle opposition.

Dans le courrier du 18 août 2010, (le demandeur) mentionne certes son accord pour prolonger le bail jusqu'au plus tard au mois d'avril 2011, mais d'une part, ce courrier émanant (du demandeur) ne prouve pas l'accord qu'il invoque, nul ne pouvant se ménager une preuve à soi-même, et d'autre part, cet accord est assorti de conditions sans qu'il soit démontré - ni même allégué - que (la défenderesse) les aurait acceptées sans réserve.

Enfin, et en toute hypothèse, l'article 3, § 6, alinéa 5, s'applique nonobstant toute clause ou toute convention contraire.

5. En l'absence d'un congé de l'une ou l'autre partie avant le 31 août 2010 conformément à l'article 3, § 6, alinéa 5, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principal du preneur et (la défenderesse) ayant continué à occuper les lieux après le 31 août 2010 sans opposition (du demandeur), le bail liant les parties est, à partir du 1er septembre 2010, réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter du 1er septembre 2007.

Dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément auquel le tribunal peut avoir égard que (le demandeur) aurait régulièrement mis fin au bail régi par les

§§ 1er à 5 de l'article 3 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principal du preneur, le bail litigieux est toujours en cours (...).

Il n'y a pas lieu d'autoriser l'expulsion de la (défenderesse) au motif que le bail aurait pris fin puisque tel n'est pas le cas, comme il vient d'être exposé ci-dessus ».

Griefs

Première branche

Le demandeur faisait valoir dans ses conclusions devant le tribunal que, « le 1er juin 2010, (le demandeur) n'ayant pas envoyé de renon valable pour mettre fin au bail de trois ans dans les délais utiles, le bail est devenu un bail de neuf ans ‘à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5' (article 3, § 6, alinéa 5, de la loi sur les baux de résidence principale) (...). S'agissant d'un bail de neuf ans, ‘le bailleur peut (...) mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement' (article 3, § 2) (...). Si le courrier recommandé du 4 juin 2010 n'était pas retenu par le tribunal, il faudrait inévitablement retenir celui du

18 août 2010. En effet, ce courrier répète les intentions du (demandeur) de mettre fin au contrat de bail pour occupation personnelle ; son contenu ne souffre aucune difficulté d'interprétation. Tenant compte de ce courrier recommandé, le préavis a donc pris cours le 1er septembre 2010 ».

Le jugement attaqué, qui admet que le congé du 18 août 2010 n'a pas été donné au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue et que le bail litigieux est réputé avoir été conclu pour neuf ans à compter du

1er septembre 2007, mais décide que le congé du 18 août 2010 ne peut mettre fin au bail pour occupation personnelle, laisse ce moyen sans réponse (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième branche

1. Le bail de courte durée, conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans, est régi par l'article 3, § 6, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, visée en tête du moyen (ci-après la Section II).

Le bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (article 3, § 6, alinéa 4, de la section 2). En vertu de l'article 3, § 6, alinéa 2, le bailleur ne peut en revanche mettre fin à ce type de bail à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement (article 3, § 2, de la section 2). Seuls les baux conclus pour une période de neuf ans peuvent prendre fin de la sorte.

L'article 3, § 6, alinéa 5, de la section 2 dispose que, nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais (soit au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, en vertu de l'article 3, § 6, alinéa 4) ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail (de courte durée) est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5 (qui déterminent le régime applicable à la durée des baux de neuf ans).

Par conséquent, lorsque le bailleur n'a pas mis fin au bail de courte durée par un congé notifié au preneur au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle il est initialement entré en vigueur, et ce aux mêmes conditions.

Le régime des baux de neuf années, en ce compris la possibilité pour le bailleur d'y mettre fin à tout moment pour occupation personnelle, sera alors applicable dès qu'est expiré le délai dans lequel le congé devait être notifié, c'est-à-dire dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration du contrat. C'est en effet dès cette date qu'il est certain que le bail de courte durée est transformé en bail de neuf ans, le congé visé à l'article 3, § 6, alinéa 4, ne pouvant alors plus être donné en temps utile par le bailleur.

Il en découle que, lorsque le bailleur n'a pas mis fin au bail de courte durée par un congé notifié au preneur au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, le bail est réputé avoir été conclu pour neuf ans à compter de la date initiale d'entrée en vigueur du bail de courte durée, et le bailleur peut y mettre fin pour occupation personnelle, par application de l'article 3, § 2, de la section 2, et ce dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration du bail de courte durée. Le congé invoquant la volonté d'occupation personnelle du bailleur, notifié au preneur dès cette date, ne permet donc pas au bail de courte durée (entretemps transformé en bail de neuf ans) de prendre fin à son échéance, mais met valablement fin au nouveau bail de neuf ans comme le prévoit l'article 3, § 2.

2. En l'espèce, le jugement attaqué admet que lorsqu'il n'a pas été régulièrement mis fin à un bail de courte durée, à défaut d'un congé donné par le bailleur au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, et que ce bail a été transformé en bail de neuf années, le régime des baux de neuf ans visé aux §§ 1er à 5 de l'article 3 de la section 2, en ce compris la possibilité pour le bailleur d'y mettre fin pour occupation personnelle (§ 2), est applicable « à partir du moment où le bail est réputé conclu pour neuf ans, soit à défaut d'un congé régulier, soit si le preneur continue l'occupation après les trois ans initiaux ».

Il admet en outre qu'aucun des congés notifiés par le demandeur à la défenderesse les 4 juin et 18 août 2010 ne peut constituer le congé mettant fin au bail de courte durée, visé à l'article 3, § 6, alinéa 4, de la section 2, « puisque cette notification n'a pas eu lieu au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue, soit au moins trois mois avant le 31 août 2010 ».

Le jugement attaqué en déduit qu'« en l'absence d'un congé de l'une ou l'autre partie avant le 31 août 2010 conformément à l'article 3, § 6, alinéa 5, de la (section 2), et (la défenderesse) ayant continué à occuper les lieux après le 31 août 2010 sans opposition (du demandeur), le bail liant les parties est, à partir du 1er septembre 2010, réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter du 1er septembre 2007 ».

Le jugement attaqué décide néanmoins que, le 18 août 2010, le contrat de bail conclu entre les parties « était toujours un bail d'une durée de trois ans régi par l'article 3, § 6, précité » et « n'était donc toujours pas régi par les dispositions des §§ 1er à 5 de cet article, permettant notamment qu'il soit mis fin au bail à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, pour occupation personnelle ». Confirmant le jugement du premier juge, il en conclut que le bail litigieux, transformé en bail de neuf ans, est « toujours en cours ».

3. Or, dès lors que le jugement attaqué admet que le bail litigieux était réputé avoir été conclu pour neuf ans à dater du 1er septembre 2007, date d'entrée en vigueur du bail de courte durée, à défaut de congé notifié par le demandeur au moins trois mois avant l'expiration de la durée initialement convenue, le congé notifié par le demandeur à la défenderesse le 18 août 2010 constituait le congé pour occupation personnelle visé à l'article 3, § 2, de la section 2, mettant fin au nouveau bail de neuf ans.

Dès lors, en n'ayant égard à aucun des deux congés notifiés par le demandeur à la défenderesse, et en décidant que « dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément auquel le tribunal peut avoir égard que (le demandeur) aurait régulièrement mis fin au bail régi par les §§ 1er à 5 de l'article 3 de la (section 2), le bail litigieux est toujours en cours », le jugement attaqué viole l'article 3, spécialement §§ 2 et 6, de la section 2.

Troisième branche

Il est contradictoire de décider, d'une part, qu'« en l'absence d'un congé de l'une ou l'autre partie avant le 31 août 2010 conformément à l'article 3, § 6, alinéa 5, de la (section 2), et (la défenderesse) ayant continué à occuper les lieux après le 31 août 2010 sans opposition (du demandeur), le bail liant les parties est, à partir du 1er septembre 2010, réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter du 1er septembre 2007 », et, d'autre part, que, les 4 juin et 18 août 2010, « le contrat était toujours un bail d'une durée de trois ans régi par l'article 3, § 6, précité ».

En raison de cette contradiction de motifs, le jugement entrepris n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la deuxième branche :

En vertu de l'article 3, § 1er, alinéa 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991, tout bail relatif à la résidence principale du preneur, visé à l'article 1er, est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Ce bail prend fin conformément aux dispositions du § 1er, alinéas 2 et 3, et des §§ 2 à 5 de l'article 3 précité.

Le § 6, alinéas 1er et 2, dispose toutefois que, par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et que ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Conformément à l'alinéa 4 du § 6 précité, ce bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

L'alinéa 5 du § 6 dispose que, nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5.

Il suit de ces dispositions que, à défaut de congé notifié dans le délai prévu par le § 6, alinéa 4, le bail de courte durée est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans et est régi par les §§ 1er à 5, dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue.

Le jugement attaqué constate que les parties ont conclu un bail relatif à la résidence principale de la défenderesse pour une durée de trois ans et qu'aucun congé n'a été notifié dans le délai légal.

En considérant que, durant les trois mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue, « le contrat était toujours un bail d'une durée de trois ans régi par l'article 3, § 6, » et « n'était donc toujours pas régi par les dispositions des §§ 1er et 5 », le jugement attaqué viole l'article 3, §§ 1er à 6, précité.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les première et troisième branches du moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il rejette la demande d'expulsion formulée par le demandeur et qu'il statue sur les dépens ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Namur, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout, Mireille Delange, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du neuf octobre deux mille quatorze par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont S. Geubel M.-Cl. Ernotte

M. Delange M. Regout A. Fettweis

Document PDF ECLI:BE:CASS:2014:ARR.20141009.11