Court rejects appeal claiming excessive damages violated civil code principles of liability and compensation.

N° C.08.0617.N

1. M. I.,

2. P. C.,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avcoat à la Cour de cassation,

contre

1. D. E.,

2. C. J.,

Me Pierre van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation,

3. A. M.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi est dirigé contre l'arrêt rendu le 22 mai 2008 par la cour d'appel de Gand.

Le président de section Robert Boes a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- article 1138, 4°, du Code judiciaire ;

- articles 1382 et 1383 du Code civil.

Décision et motifs critiqués

Dans l'arrêt définitif attaqué, les juges d'appel ont déclaré en majeure partie non fondés l'appel principal des demandeurs et l'appel incident du troisième défendeur, ont annulé partiellement le jugement dont appel et ont décidé, dès lors, notamment de condamner in solidum les demandeurs et le troisième défendeur à payer aux premier et deuxième défendeurs la somme de 41.790,79 euros, majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 19 mai 1994 sur 40.183,45 euros et à compter du 1er septembre 1996 sur 41.790,90 euros jusqu'à la date de l'arrêt définitif attaqué et à partir de ce moment, des intérêts moratoires au taux légal jusqu'au jour du paiement, sous déduction de la somme de 16.459,21 euros majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 1er septembre 1996 jusqu'à la date de l'arrêt définitif attaqué et à partir de ce moment, des intérêts moratoires au taux légal jusqu'au jour du paiement.

Après avoir déclaré nul le contrat de vente entre les défendeurs sur la base de l'article 1599 du Code civil, les juges d'appel ont tout d'abord considéré que les premier et deuxième défendeurs peuvent prétendre à l'égard du troisième défendeur à la restitution du prix de vente à concurrence de 34.705,00 euros (...) ainsi qu'à l'indemnisation des intérêts compensatoires sur le prix de vente à rembourser et de certains frais qu'ils ont eux-mêmes qualifiés de « frais de résiliation d'emprunt » (1.607,34 euros), frais d'acte de prêt notarié (1.254,34 euros) et acte de vente notarié (4.224,11 euros) (...) alors que les premier et deuxième défendeurs étaient tenus de restituer une somme de 16.459,21 euros, majorée des intérêts compensatoires à compter d'une date moyenne.

Après avoir constaté ensuite une faute professionnelle dans le chef des demandeurs, les juges d'appel ont considéré, en outre, que, sans la faute des demandeurs, les premier et deuxième défendeurs « n'auraient pas payé le prix de vente, n'auraient pas payé de frais d'acte, n'auraient pas contracté d'emprunt ni payé des intérêts sur cet emprunt et n'auraient pas dû payer des impôts et des frais comme ils l'ont fait », et ont décidé finalement que « toutes les sommes réclamées par les premier et deuxième défendeurs au troisième défendeur constituent, dès lors, un dommage subi par la faute des demandeurs et pour lequel ces derniers sont responsables, in solidum avec le troisième défendeur, à l'égard des premier et deuxième défendeurs.

Sur cette base, les juges d'appel ont condamné les demandeurs et le troisième défendeur in solidum au paiement d'une indemnité déterminée aux premier et deuxième défendeurs.

Ils ont fondé cette décision principalement sur les motifs suivants :

« 3. L'annulation du contrat de vente a un effet rétroactif et a pour conséquence que les parties doivent être rétablies dans la situation initiale. En outre, en tant qu'acheteurs de bonne foi, les premier et deuxième défendeurs ont droit à des dommages-intérêts (articles 1599 du Code civil).

3.1. L'obligation de restitution implique, en premier lieu, que le troisième défendeur doit rembourser le prix de vente de 34.705,00 euros aux premier et deuxième défendeurs.

3.2. Les premier et deuxième défendeurs peuvent aussi prétendre à des intérêts compensatoires sur le prix de vente à rembourser, dès lors qu'ils proposent eux-mêmes de restituer au troisième défendeur le produit des revenus locatifs des studios, évalué par l'expert judiciaire à 3.500,00 euros par an et par studio. Cette approche concrète doit être privilégiée par rapport au mode de travail plus communément accepté mais plus abstrait qui consiste, dans des cas où le vendeur a reçu le prix et l'acheteur a joui du bien vendu, à admettre que l'intérêt sur le prix se compense avec les fruits ou la jouissance du bien de sorte qu'aucune des parties n'est tenue de restituer les intérêts ou les fruits.

Les intérêts compensatoires peuvent être accordés au taux d'intérêt légal à compter de la date à laquelle le prix de vente a été payé (le 19 mai 1994), comme il est demandé. La thèse des demandeurs selon laquelle des intérêts ne peuvent être accordés qu'à compter de la mise en demeure manque en droit. L'obligation de restitution concerne une dette de valeur sur laquelle des intérêts compensatoires et non des intérêts moratoires sont dus et à laquelle l'article 1153 du Code civil ne s'applique pas. Le point de départ des intérêts compensatoires est librement fixé par le juge avec pour seul critère l'indemnisation intégrale de la victime. Dès lors que les premier et deuxième défendeurs ont été privés d'intérêts à partir du paiement du prix de vente, des intérêts compensatoires peuvent être accordés à partir de ce moment.

En ce qui concerne la capitalisation des intérêts demandée pour le 18 mai 2002 et le 18 mai 2007, il y a lieu de préciser que l'article 1154 du Code civil ne s'applique qu'aux intérêts moratoires sur les dettes d'argent et pas aux intérêts compensatoires sur les dettes de valeur (comp. Cass. 22 décembre 2006, Pas., 2006, n° 670). Dès lors que des intérêts sont accordés au taux d'intérêt légal et que les premier et deuxième défendeurs ne démontrent pas que la capitalisation des intérêts est nécessaire pour indemniser intégralement le dommage qu'ils subissent, la demande de capitalisation n'est pas accueillie.

3.3.Les premier et deuxième défendeurs réclament, en outre, l'indemnisation de certains frais qu'ils qualifient eux-mêmes de « frais de résiliation d'emprunt » pour un montant total de 1.697,34 euros et de frais d'acte de prêt notarié (1.254,34 euros) et d'acte de vente notarié (4.224,11 euros).

Les frais d'acte constituent un dommage subi par les premier et deuxième défendeurs à la suite de la nullité de la vente. Le troisième défendeur est tenu d'indemniser ce dommage, en application de l'article 1599 du Code civil aux termes duquel la vente de la chose d'autrui peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui, ce qui est le cas en l'espèce.

Des intérêts compensatoires peuvent aussi être accordés sur les frais d'acte à compter de la date à laquelle ils ont été payés (le 19 mai 1994) ;

Les frais de résiliation de l'emprunt (...) sont constitués plus précisément, d'une part, des frais de dossier et d'estimation préalable à l'emprunt et, d'autre part, des primes de l'assurance solde restant dû et de l'assurance incendie. Ces frais constituent aussi un dommage indemnisable et peuvent être attribués en vertu de l'article 1599 du Code civil.

Des intérêts compensatoires peuvent être accordés sur les frais de dossier et d'estimation qui ont été payés avant le 19 mai 1994 et ce, à compter de cette date. Des intérêts compensatoires ne peuvent toutefois être accordés sur les primes de l'assurance solde restant dû et de l'assurance incendie qu'à partir d'une date moyenne, à savoir le 1er septembre 1996.

Pour les motifs précités, la demande de capitalisation n'est pas davantage accueillie dans ce cas.

3.4. Ensuite, les premier et deuxième défendeurs réclament la différence entre, d'une part, les revenus locatifs dont ils ont ou auraient pu bénéficier jusqu'au moment où ils ont renvoyé les clés au syndic, ces loyers étant estimés à 3.500,00 euros par an, soit 16.713,68 euros jusqu'en mars 1999, et, d'autre part, la taxe communale (3.116,02 euros), le précompte immobilier (1.993,14 euros), la taxe sur les eaux de surface (47,92 euros) et les intérêts sur l'emprunt qu'ils ont contracté auprès de la C.G.E.R. pour le financement de l'achat des studios (12.215,71 euros). Cette différence s'élève à 456,79 euros.

Cette demande doit être considérée en même temps que la demande reconventionnelle initiale du troisième défendeur qui, par la voie de la restitution en raison de l'annulation de la vente, réclame le paiement du revenu locatif dont il aurait bénéficié si la vente n'avait pas été conclue et ce, pour la période du 19 mai 1994 à ce jour, soit pour un montant total de 94.528,76 euros (calculé jusqu'au 16 novembre 2007 sur la base d'une valeur locative de 3.500,00 euros par an par studio), majoré des intérêts compensatoires à partir d'une date moyenne au cours de la période de jouissance.

Il y a lieu de remarquer, en premier lieu, que la valeur locative des studios a été estimée par l'expert Van Laere à 3.500,00 euros par an et par studio. Les revenus à restituer par les premier et deuxième défendeur pour la période allant jusqu'à mars 1999 s'élèvent donc à deux fois 16.916,00 euros, soit 33.832,00 euros.

C'est à tort que le troisième défendeur soutient qu'il peut aussi prétendre aux revenus locatifs pour la période postérieure au 11 mars 1999 dès lors que les premier et deuxième défendeurs ne lui ont pas remis les clés personnellement mais bien au syndic. Les premier et deuxième défendeurs ne pouvaient remettre les clés qu'à l'assemblée des copropriétaires représentée par le syndic, eu égard au fait qu'elle réclamait le droit de propriété sur les studios. Eu égard à ce fait, on peut, en outre, douter que le troisième défendeur eût pu louer le bien si les clés n'avaient pas été remises au syndic mais à lui. Le troisième défendeur ne peut donc pas prétendre aux revenus locatifs pour la période postérieure au 11 mars 1999.

Les premier et deuxième défendeurs peuvent déduire de la somme de 33.882,00 euros, le précompte immobilier, la taxe communale et la taxe sur les eaux de surface, les frais dont le paiement est prouvé par des documents et qui doivent tous être considérés comme de frais de jouissance du bien.

L'intérêt sur l'emprunt auprès de la C.G.E.R. peut également être déduit des revenus locatifs à restituer. Il s'agit en effet de frais exposés par le premier et le deuxième défendeur pour acquérir le bien et en avoir la jouissance. Les intérêts doivent, à tout le moins, être considérés comme un dommage qu'ils ont subi en raison de la nullité de la vente : en l'absence de vente, ils n'auraient pas dû contracter l'emprunt et ils n'auraient pas payé d'intérêts. La prise en compte des intérêts payés sur l'emprunt ne constitue pas un double usage avec l'octroi des intérêts sur le prix de vente, dès lors que les premier et deuxième défendeurs restituent les revenus locatifs qu'ils ont perçus au troisième défendeur.

Les premier et deuxième défendeurs doivent ainsi restituer au troisième défendeur les sommes de : 33.832,00 euros - 17.372,79 euros (3.116,02 euros + 1.993,14 + 47,92 + 12. 215,71), soit 16.459,21 euros, majorés des intérêts compensatoires au taux légal à compter d'une date moyenne, à savoir le 1er septembre 1996.

3.5. Il y a lieu de rejeter la réserve demandée par le troisième défendeur pour un prétendu dommage résultant de la négligence dans l'entretien des studios et pour les frais concernant la période postérieure au 11 mars 1999, dès lors que, comme il a été dit ci-dessus, il ne peut être reproché aux premier et deuxième défendeurs d'avoir remis les clés au syndic.

Responsabilité des notaires.

4. Il y a lieu de se rallier à la décision du premier juge que les premier et deuxième défendeurs (lire : demandeurs) ont commis une faute professionnelle en n'étudiant pas de manière approfondie l'acte de base et en n'ayant pas remarqué que les studios A11 et A12 constituaient, en réalité, des parties communes de l'immeuble à appartements.

La thèse des premier et deuxième défendeurs (lire : demandeurs) suivant laquelle ils pouvaient entièrement se fier aux mentions faites dans le titre de propriété du troisième défendeur, à savoir l'acte du 5 mars 1991 établi par le notaire Van Hauwaert, n'est pas admissible en l'espèce.

L'acte établi par le notaire Van Hauwaert mentionnait dans la description du bien vendu que l'espace A10 a été vendu et comprenait la propriété privative et exclusive de la porte d'entrée de l'espace proprement dit, comprenant un local avec une petite cuisine, une toilette et une douche et la copropriété et l'indivision forcée sur 10/300e des parties communes, parmi lesquelles le sol. Par renvoi en marge de l'acte, on y a ajouté les espaces A11 et A12 transformant ainsi ‘l'espace A10' en ‘espaces A10, A11 et A12'. Rien n'a été changé à la description du bien vendu ce qui signifie que suivant le texte littéral de l'acte les trois espaces comprenaient ensemble 10/300e des parties communes parmi lesquelles le sol.

Dans l'acte passé en leur étude le 19 mai 1994, les demandeurs ne l'ont pas repris. Ils ont mentionné dans leur acte que chacun des studios vendus comprenait 10/3000e des parties communes, parmi lesquelles le sol. C'est à juste titre que les premier et deuxième défendeurs ont soutenu que les demandeurs, confrontés à l'acte du notaire Van Hauwaert mentionnant que les trois espaces ne comprenaient ensemble que 10/3000e des parties communes, auraient dû se demander combien de parts dans les parties communes étaient comprises dans les studios. Cela pouvait en effet être mis en doute sur la base de l'acte du notaire Van Hauwaert. Les demandeurs devaient examiner l'acte de base et ils auraient ainsi constaté que les studios A11 et A12 constitutaient en réalité des parties communes qui ont été enrôles à tort comme des studios. Ils n'ont manifestement pas examiné l'acte de base - les demandeurs n'affirment d'ailleurs pas l'avoir fait - et ils ont mentionné dans leur acte, sur la base d'une interprétation propre mais inexacte de l'acte établi par le notaire Van Hauwaert, que chaque studio comprenait 10/3000e des parties communes, parmi lesquelles le sol. Les demandeurs n'ont dès lors pas convenablement exécuté leur devoir de recherche, ce qui constitue une faute professionnelle.

5. Les demandeurs allèguent, en outre, qu'il n'existerait pas de lien de causalité entre leur faute et le dommage subi par les défendeurs. Ils soutiennent que le dommage est né au moment de la signature de l'acte sous seing privé, bien avant leur intervention. Ils soutiennent que la vente était alors conclue et qu'ils ne pouvaient plus rien y changer.

Cette argumentation ne peut être admise. Si les notaires avaient respecté leur devoir de recherche, ils auraient découvert que les studios étaient en réalité des parties communes. Dans ce cas, la vente n'aurait pas eu lieu et les premier et deuxième défendeurs n'auraient pas subi de dommage.

6. Sans la faute des demandeurs, les premier et deuxième défendeurs n'auraient pas payé le prix de vente, ni les frais d'acte, n'auraient pas contracté d'emprunt et payé des intérêts sur cet emprunt, et ils n'auraient pas dû payer les taxes et les frais qu'ils ont payés.

Toutes les sommes qu'ils réclament au troisième défendeur constituent, dès lors, un dommage subi par la faute des demandeurs et pour lequel ces derniers sont responsables in solidum avec le troisième défendeur vis-à-vis des premier et deuxième défendeurs.

Les remarques faites par les notaires quant à l'étendue du dommage ont déjà été rencontrées ci-dessus ».

Griefs

(...)

Seconde branche

Conformément aux articles 1382 et 1383 du Code civil, la personne qui a subi un préjudice en raison d'un acte illicite a droit à une indemnisation intégrale mais à rien de plus.

Après avoir considéré dans l'arrêt définitif attaqué que les premier et deuxième défendeurs peuvent prétendre vis-à-vis du troisième défendeur, en raison de la nullité constatée du contrat de vente conclu entre eux, à la restitution du prix de vente d'un montant de 34.705,00 euros, ce qu'ils considèrent à juste titre comme une conséquence de l'effet rétroactif de cette sanction (...) ainsi qu'à une indemnisation des intérêts compensatoires sur le prix de vente à rembourser et de certains frais qu'ils qualifient eux-mêmes de « frais de résiliation de l'emprunt » (1.607,34 euros), de frais pour l'acte de prêt notarié (1.254,34 euros) et de l'acte de vente notarié (4.224,11 euros) et que les premier et deuxième défendeurs n'auraient pas payé ce prix de vente et n'auraient pas davantage exposé ces frais sans la faute professionnelle des demandeurs, les juges d'appel ont estimé, en l'espèce, que « toutes les sommes réclamées par les premier et deuxième défendeurs au troisième défendeur constituent un dommage subi par la faute des demandeurs et pour laquelle ces derniers, sont responsables in solidum avec le troisième défendeur, vis-à-vis des premier et deuxième défendeurs.

En admettant que toutes les sommes réclamées par les premier et deuxième défendeur au troisième défendeur ou, plutôt, toutes les sommes accordées par les juges d'appel dans le jugement définitif attaqué aux premier et deuxième défendeurs, y compris le prix de vente, constituent un dommage, ceux-ci ont toutefois méconnu la notion légale de « dommage » dès lors qu'ils tiennent compte du prix de vente réclamé par les premier et deuxième défendeurs comme d'un élément du dommage réparable de ces derniers, alors que ce prix de vente fait au contraire l'objet d'une obligation de restitution du troisième défendeur comme conséquence directe de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente conclu entre les défendeurs.

En déclarant les demandeurs, in solidum avec le troisième défendeur, responsables du dommage vis-à-vis des premier et deuxième défendeurs, qui selon eux consiste en toutes les sommes réclamées par ces derniers au troisième défendeur - ou, autrement dit, de toutes les sommes accordées aux premier et deuxième défendeurs, - y compris le prix de vente réclamé par les premier et deuxième défendeurs, les juges d'appel ont méconnu, en outre, le principe de l'indemnisation intégrale en matière de responsabilité extra contractuelle, dès lors que les demandeurs sont ainsi tenus de payer des dommages et intérêts supérieurs au dommage constaté auparavant dans l'arrêt définitif dans le chef des premier et deuxième défendeurs, dont ledit prix de vente ne faisait pas partie.

Dans la mesure où, en violation du principe de l'indemnisation intégrale en matière de responsabilité extra contractuelle et en méconnaissance de la notion légale de « dommage », les juges d'appel ont condamné les demandeurs - in solidum avec le troisième défendeur - au payement de toutes les sommes réclamées par les premier et deuxième défendeurs au troisième défendeur, leur décision n'est pas légalement justifiée (violation des articles 1382 et 1383 du Code civil).

III. La décision de la Cour

(...)

Quant à la seconde branche :

2. En vertu de l'article 1599 du Code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle. Elle peut donner lieu à des dommages-intérêts à charge du vendeur lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

3. Lorsque la faute d'un notaire instrumentant a contribué à la réalisation d'une telle vente, celui-ci est coresponsable du dommage subi par l'acheteur à la suite de l'annulation de la vente.

4. L'annulation d'un contrat, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu du contrat annulé.

5. Le prix de vente, qui fait l'objet de l'obligation de restitution, peut faire partie du dommage subi par l'acheteur, tant que la restitution n'a pas eu lieu.

6. L'arrêt condamne in solidum le troisième défendeur, en tant que vendeur, et les demandeurs qui, en tant que notaires, ont agi fautivement lors de la vente, au paiement aux premier et deuxième défendeurs, en tant qu'acheteurs, de dommages et intérêts comprenant le prix de vente.

7. En condamnant in solidum les demandeurs avec le troisième défendeur au paiement du prix de vente à titre d'indemnisation, l'arrêt ne méconnaît pas la notion de « dommage » et n'accorde pas une indemnité pour un dommage inexistant.

L'arrêt ne viole, dès lors, pas les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Ghislain Londers, le président de section Robert Boes, les conseillers Eric Dirix, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf par le premier président Ghislain Londers, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du président Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le président,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090924.2