Court of Cassation partially quashes appeal judgment regarding lease termination for non-payment versus habitability defects.

N° C.08.0346.N

S. A.,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. V. G.,

2. H. C.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi est dirigé contre le jugement rendu le 8 février 2008 par le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Alain Smetrijns a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse présente deux moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1102, 1142, 1184, 1728, 2°, 1741 et 1760 du Code civil ;

- principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques ;

- principe général du droit suivant lequel il appartient au juge d'appliquer la règle de droit en vigueur aux faits dont il est régulièrement saisi.

Décisions et motifs critiqués

Les juges d'appel ont déclaré résilié aux torts de la demanderesse, le contrat de bail conclu entre les parties, ont condamné la demanderesse au paiement d'une somme de 3.350 euros à titre d'arriérés de loyers et d'une somme de 2.010 euros à titre d'indemnité de relocation et ont accordé des réserves aux défendeurs pour tout dommage ultérieur, sur la base des motifs suivants :

« 6.2.

Lors de l'appréciation du litige tel que formulé dans le jugement du 26 juin 2006, il est essentiel d'examiner s'il existe suffisamment d'éléments indiquant que l'appartement litigieux ne répondait pas aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

6.3.

Contrairement au premier juge, ce tribunal estime qu'aucune preuve de violence n'a été apportée lors de la rédaction de l'état des lieux contradictoire. Conformément à l'article 1112 du Code civil, la violence doit être de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et pouvoir lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

Le fait que l'administrateur de la société anonyme Agence Rosseel aurait refusé de remettre la clé en l'absence de signature de l'état des lieux aurait été particulièrement désagréable dans les circonstances concrètes dans lesquelles se trouvait la demanderesse mais est insuffisant pour que l'on parle de violence.

En outre, la demanderesse avait la possibilité de s'adresser au juge de paix, conformément à l'article 1730 du Code civil, afin de demander la désignation d'un expert, ce qu'elle n'a pas fait (la demanderesse menace de le faire dans sa lettre du 10 août 2004 de sorte que cette procédure ne lui était pas inconnue).

L'état des lieux est valable et, excepté quelques défauts mineurs qui ont été notés, aucune inhabitabilité ne peut en être déduite.

Elle ne peut pas davantage être déduite des constatations faites le 23 août 2004 par le service de l'hygiène de la ville de Gand, à la demande de la demanderesse. Les remarques faites par ce service spécialisé se résument en quatre points : 1° le frigo et le carrelage de l'emplacement du frigo sont sales (la remarque suivant laquelle le frigo surchaufferait a été notée parce que la demanderesse l'a prétendu, mais cela n'a pas été constaté) ; 2°dans la salle de bains, le bidet est simplement posé sur le sol et il fuit au niveau de l'évacuation parce qu'il n'est pas relié convenablement au tuyau d'évacuation, 3° dans les chambres 1 et 2 le bas des portes des terrasses est pourri et 4° l'espace de rangement situé à côté de la chambre 3 présente des moisissures au plafond dans le coin formé avec le mur de la façade arrière.

L'état des lieux dressé par le juge de paix le 16 février 2005 ne permet pas davantage d'admettre que l'appartement présenterait des vices tellement graves qu'il ne répondrait pas aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'hygiène.

Un certain nombre de manquements est, certes, constaté (sources lumineuses ne fonctionnant pas, trous dans le mur dus à une étagère qui a été enlevée et qui n'ont pas été rebouchés, four ne fonctionnant pas en raison d'un fusible trop peu puissant,...) mais un certain nombre de remarques de la demanderesse sont réfutées (par exemple, le lave vaisselle fonctionne convenablement, l'appartement est qualifié de propre,...) ;

A propos de « la pourriture des portes de terrasse » il est précisé : ‘Tout près de la porte il y a une tache due à l'infiltration d'eau. C'est aussi le cas dans le coin gauche. Ce n'est pas très grave mais le bas de la partie pivotante de la porte est pourri. Dans la chambre voisine, la demanderesse a placé un parquet en laminé. C'est aussi le cas pour le revêtement du chambranle gauche de la porte. La fenêtre aussi présente des signes de vétusté. Dans la chambre se situant tout à fait à gauche (...) la fenêtre s'ouvre difficilement. Il y a des moisissures dans le coin gauche d'un petit espace de rangement et cela est contigu à un mur extérieur de sorte qu'il y a certainement un pont thermique (...)'.

Il est certain que l'appartement présentait un certain nombre de vices. Il semble toutefois que ceux-ci n'étaient pas suffisants pour résilier le contrat au préjudice des bailleurs en vertu de l'article 2 de la loi du 20 février 1991.

Conformément aux dispositions légales, la demanderesse aurait pu entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir, au besoin par l'intermédiaire du juge de paix, la réparation de l'une ou l'autre chose, mais les vices et défauts existants étaient insuffisants pour résilier le bail.

6.4.

Le défaut de paiement des loyers par la demanderesse constitue donc une violation grave des obligations résultant pour la demanderesse du contrat de bail, justifiant la résiliation aux torts de celle-ci.

6.5.

Dès lors que la demanderesse n'a remis les clés de l'appartement aux défendeurs qu'au moment de l'état des lieux dressé par le juge de paix (le 16 février 2005) elle est redevable des loyers jusqu'au mois de février 2005 inclus (loyers non payés d'octobre à février = 670 euros x 5 = 3.350 euros). L'indemnité de relocation réclamée à concurrence de trois mois semble aussi adéquate (670 euros x 3 = 2.010 euros).

Griefs

(...)

Seconde branche

Conformément à l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

L'article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par le défaut du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément aux dispositions précitées, un contrat de bail ne peut être résolu au préjudice de l'une des parties que lorsqu'un manquement grave peut lui être reproché. La gravité du manquement doit être appréciée à la lumière des circonstances concrètes de la cause.

Conformément au principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques, tel que contenu aux articles 1102 et 1184 du Code civil, une partie à un contrat synallagmatique peut suspendre l'exécution de ses obligations si elle prouve que son cocontractant a manqué d'exécuter ses obligations résultant de ce contrat et jusqu'à ce qu'il les exécute. Une partie qui ne respecte pas ses obligations résultant du contrat mais qui, à cet égard, invoque légalement l'exception d'inexécution, ne commet pas une faute grave qui peut donner lieu à la résolution du contrat à ses torts au sens de l'article 1184 du Code civil.

En l'espèce, la demanderesse a invoqué que le bien loué présentait un certain nombre de vices graves et que pour cette raison sa jouissance du bien loué était et avait été limitée, de sorte qu'elle pouvait tout au plus être tenue de payer 25 p.c. du loyer convenu. La demanderesse a ainsi invoqué de manière implicite mais certaine qu'elle avait le droit, en raison de la faute commise par les défendeurs, à savoir la mise à disposition d'un appartement présentant des vices, de suspendre, à tout le moins partiellement, son obligation de paiement et que, dès lors, le non-payement du loyer ne constituait pas une faute, à tout le moins pas une faute grave au sens de l'article 1184 du Code civil.

A la page 5 de ses conclusions, déposées le 30 janvier 2007 au greffe du tribunal de première instance de Gand, la demanderesse a invoqué notamment que :

« dommages et intérêts : le premier juge a accordé 75 p.c. du loyer et la provision pour les frais à titre de perte de jouissance. C'est certainement justifié dès lors que la demanderesse n'a pas eu la pleine jouissance du bien loué, mais a, en outre, payé une provision trop élevée pour les frais, eu égard au fait, par exemple, que l'installation électrique était en très mauvais état ».

Le juge était tenu d'appliquer correctement la règle de droit aux éléments de fait invoqués par la demanderesse (principe général suivant lequel il appartient au juge d'appliquer la règle de droit en vigueur aux faits dont il est régulièrement saisi) et devait donc aussi examiner si, eu égard aux circonstances concrètes de la cause, et notamment eu égard aux vices constatés par les juges d'appel, la demanderesse avait le droit de suspendre son obligation de payement et si le défaut de payement du loyer, eu égard également à ces circonstances concrètes, constituait une faute qui était suffisamment grave pour donner lieu à la résiliation du contrat au préjudice de la demanderesse.

Les juges d'appel ont constaté que le bien loué présentait un certain nombre de vices mais que ceux-ci étaient insuffisants pour entraîner la résiliation du contrat aux torts des défendeurs en vertu de l'article 2 de la loi du 20 février 1991.

Les juges d'appel ont déduit de cette considération que le défaut de payement des loyers par la demanderesse constitue une violation grave de ses obligations résultant du contrat de bail, qui justifie la résiliation aux torts de la demanderesse.

Le simple fait que les défendeurs n'avaient pas commis de faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat aux torts des défendeurs n'implique toutefois pas nécessairement que les défendeurs n'ont pas commis de faute sur la base de laquelle la demanderesse pouvait suspendre son obligation de payer. Les juges d'appel n'ont pu déduire légalement du simple fait que les défendeurs n'ont pas commis de faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat à leurs torts que la demanderesse a commis une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat à ses torts. Les juges d'appel devaient examiner sur la base des circonstances concrètes de la cause, et donc en tenant compte des vices constatés, si le non-paiement du loyer était justifié dans les circonstances concrètes de la cause et s'il constituait ou non une faute qui était suffisamment grave pour résilier le contrat aux torts de la demanderesse.

En omettant de répondre au moyen de défense de la demanderesse suivant lequel elle n'était pas tenue de payer la totalité du loyer et (implicitement) n'avait dès lors pas commis de faute grave en suspendant son obligation de payer, les juges d'appel ont violé l'article 149 de la Constitution.

En décidant, en outre, qu'en ne payant pas le loyer, la demanderesse a commis une faute grave justifiant la résiliation du contrat moyennant des dommages et intérêts, sans tenir compte des circonstances concrètes de la cause et notamment du fait que le bien loué présentait des vices qui, selon la demanderesse, pouvait justifier l'exception d'inexécution, et en déduisant, en outre, de la seule constatation que les défendeurs n'ont pas commis de faute suffisamment grave pour résilier le contrat à leurs torts, que le non-paiement du loyer par la demanderesse constitue une faute grave qui justifie la résiliation du contrat à ses torts, les juges d'appel n'ont pas justifié légalement leur décision (violation des articles 1102, 1184 et 1741 du Code civil et du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques).

En omettant ainsi d'appliquer la règle de droit correcte et plus particulièrement le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution, aux faits invoqués par la demanderesse, les juges d'appel ont aussi violé le principe général du droit suivant lequel il appartient au juge d'appliquer la règle de droit en vigueur aux faits dont il est régulièrement saisi.

Enfin, en condamnant la demanderesse sur la base des considérations reproduites ci-dessus au paiement d'une indemnité de relocation, les juges d'appel ont violé les articles 1184, 1741 et 1760 du Code civil.

(...)

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la seconde branche :

1. En vertu de l'article 1184, alinéa 1er, du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

En vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En vertu de l'article 1184, alinéa 3, du Code civil, la résolution doit être demandée en justice.

Le juge qui doit se prononcer sur la demande de résolution d'un contrat synallagmatique est tenu d'examiner l'étendue et la portée des engagements pris par les parties et, à la lumière des circonstances de fait, d'apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour prononcer la résolution.

2. Dans un contrat synallagmatique, chaque partie qui prouve que son cocontractant est resté en défaut d'exécuter ses engagements contractuels a la possibilité, eu égard à l'interdépendance des engagements réciproques, de suspendre l'exécution de son propre engagement et d'en reporter l'exécution tant que la partie adverse ne satisfait pas à ses propres engagements.

Le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution permet au contractant de procéder, sans l'intervention du juge, à la suspension de l'exécution de ses propres engagements.

Le juge est tenu d'examiner si la partie qui invoque l'exception d'inexécution prouve que son cocontractant est resté en défaut d'exécuter son engagement synallagmatique et si l'exception n'a pas été invoquée en-dehors des limites de l'interdépendance des obligations réciproques.

3. Il ne peut se déduire de la seule circonstance que l'inexécution de ses engagements par un contractant n'est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat synallagmatique à ses torts que le cocontractant, qui invoque l'exception d'inexécution pour procéder à la suspension de ses propres engagements, commet ainsi une faute grave justifiant la résiliation du contrat à ses torts.

4. Les juges d'appel ont considéré que :

-il est établi que l'appartement présentait un certain nombre de vices ;

-ces vices n'étaient toutefois pas suffisants pour prononcer la résiliation du contrat sur la base de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 aux torts des défendeurs qui donnaient l'appartement en location ;

-le non-paiement des loyers par la demanderesse constitue dès lors une méconnaissance grave de ses engagements fondés sur le contrat de bail justifiant la résiliation de ce contrat à ses torts.

En statuant ainsi, les juges d'appel ont méconnu le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques.

Dans cette mesure le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

5. Les autres griefs ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il statue sur l'appel incident et qu'il déclare l'appel principal recevable ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Termonde, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Ghislain Londers, le président de section Robert Boes, les conseillers Eric Dirix, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf par le premier président Ghislain Londers, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Martine Regout et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090924.1