Court of Cassation quashes appeal ruling on commercial lease renewal failure due to postal error and tenant negligence.

N° C.08.0479.N

1. V. D. B. E.,

2. M. D.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

TURNHOUTSE TRANSPORTMAATSCHAPPIJ, société privée à responsabilité limitée.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 2 juin 2008 par le tribunal de première instance de Turnhout, statuant en degré d'appel.

Par ordonnance du 18 juin 2009, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général Ria Mortier a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, annexée au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.

III. La décision de la Cour

Quant à la seconde branche :

1. Aux termes de l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux, le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours.

Aux termes du second alinéa de la disposition précitée, la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

L'article 18, alinéa 1er, de la loi précitée dispose que, s'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

Aux termes du second alinéa de la disposition précitée, le juge statue en équité.

2. Il suit de ces dispositions légales que, si le bailleur omet de répondre en temps utile et dans les formes requises par la loi, le bail est renouvelé aux conditions proposées par le preneur lors de la notification de la demande de renouvellement.

Si le bailleur stipule d'autres conditions en réponse à la demande de renouvellement, le bail est renouvelé aux conditions qui emportent l'accord des parties ou, à défaut d'accord, aux conditions décidées en équité par le juge.

La circonstance que la réponse par laquelle le bailleur stipule des conditions différentes, envoyée en temps utile et par lettre recommandée, n'a pas été délivrée au preneur à la suite d'une faute des services de la poste, n'a pas pour effet que le bail est renouvelé aux conditions proposées par le preneur et que le juge n'est pas tenu d'avoir égard à la réponse du bailleur.

3. Les juges d'appel constatent que :

- le 11 mai 2004, la défenderesse a demandé par lettre recommandée le renouvellement du bail aux conditions en cours ;

- le 5 août 2004, les demandeurs ont envoyé une lettre recommandée à la défenderesse notifiant qu'ils ne pouvaient consentir au renouvellement qu'aux conditions stipulées dans la même lettre ;

- il ressort des pièces des demandeurs que cette lettre a effectivement été envoyée ;

- il ressort des pièces des demandeurs que la lettre du 5 août 2004 a été retournée le 20 août 2004, non lue, une vignette autocollante portant la mention « non délivrée : mandataire non désigné » opposée sur l'enveloppe close ;

- une « fiche jaune » dans le dossier de la défenderesse révèle que madame C. P. avait été instituée mandataire de la défenderesse jusqu'au 31 août 2004.

Les juges d'appel décident que :

- il est manifeste qu'en l'espèce, les services de la poste ont commis une ou plusieurs erreurs mais qu'ils ne sont pas intervenus en qualité de mandataire des demandeurs ;

- les demandeurs ont également commis une faute en négligeant de prendre contact avec la défenderesse après avoir constaté que leur lettre recommandée n'avait pas été délivrée ;

- si les bailleurs avaient veillé à prendre rapidement contact avec la défenderesse après le 20 août 2004, la locataire aurait eu connaissance de leur réponse dans les délais légaux et le délai de trente jours visé à l'article 18 de la loi sur les baux commerciaux aurait pris cours, la locataire ayant connaissance de l'existence de la lettre recommandée ;

- ceci n'ayant pas eu lieu, il est établi que la locataire n'a pas eu connaissance de la réponse des bailleurs dans les délais légaux, de sorte qu'elle bénéficie de l'avantage du renouvellement aux conditions en cours.

4. Les juges d'appel ne décident pas, sans violer les articles 14 et 18 de la loi sur les baux commerciaux qu'il n'y a pas lieu d'avoir égard à la réponse des demandeurs, bien qu'elle ait été envoyée en temps utile et dans les formes requises par la loi et que le renouvellement du bail a lieu aux conditions proposées dans la demande de renouvellement de la défenderesse.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de première instance d'Anvers, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, les conseillers Eric Dirix, Eric Stassijns, Alain Smetryns et Koen Mestdagh, et prononcé en audience publique du sept septembre deux mille neuf par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Ria Mortier, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Alain Simon et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090907.4