Court of Cassation quashes appeal ruling for failure to summon guarantor under Mortgage Law Art. 99.

N° C.08.0138.N

D. C. G.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. D. L.,

Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation,

2. CODRECA, société anonyme,

en présence de

D. W.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2007 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Eric Dirix a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

Les moyens de cassation

La demanderesse présente deux moyens, libellés dans les termes suivants :

(...)

Second moyen

Dispositions légales violées

- articles 2011 à 2016 du Code civil ;

- articles 96 à 107 et spécialement article 99 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

Décisions et motifs critiqués

Les juges d'appel ont rejeté la demande de la demanderesse tendant à suspendre avec effet immédiat la procédure de saisie-exécution en cours relative à l'immeuble sis à 2530 Boechout, Binnensteenweg 202, inscrit au cadastre, section D, sous le n° 435/E, d'une superficie de 17 ares 50 centiares, entamée à la demande du défendeur, et à annuler, en conséquence, le commandement préalable à la saisie immobilière qui a été signifié à la demande du défendeur par l'huissier de justice Peter De Neef, ayant sa résidence à Anvers, le 12 octobre 2006, la saisie-exécution immobilière signifiée le 13 novembre 2006 à la demande du défendeur par l'huissier de justice Peter De Neef, ayant sa résidence à Anvers, ainsi que l'ordonnance du juge des saisies du tribunal de première instance d'Anvers du 26 décembre 2006, par laquelle le notaire Caroline De Cort a été commis à la demande du défendeur pour la vente du bien immeuble, et ont rejeté le moyen de défense de la demanderesse suivant lequel le défendeur ne disposerait pas d'un titre exécutoire envers la demanderesse sur la base des motifs suivants :

« 2.2 Le (défendeur) suivrait la mauvaise procédure.

La (demanderesse) soutient que le (défendeur) aurait dû suivre la procédure prévue à l'article 99 de la loi hypothécaire.

Ledit article 99 dispose que ‘faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l'une de ces obligations, chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l'héritage.

Mention est faite dans la sommation de la faculté offerte au tiers détenteur de transmettre au juge, à peine d'irrecevabilité, dans les huit jours qui suivent la signification de la saisie faite sur lui, toute offre d'achat de gré à gré de son immeuble.'

C'est à juste titre que le premier juge a considéré que la notion de tiers détenteur au sens de l'article 99 de la loi hypothécaire n'est pas applicable à la (demanderesse) et W. D. Cela ressort de la référence faite par l'article 97 de la loi hypothécaire aux articles 109 et suivants, à savoir la manière dont les propriétés sont purgées de privilèges et hypothèques et qui a trait aux tiers détenteurs, soit les nouveaux propriétaires qui ont acquis une propriété grevée d'un privilège ou d'une hypothèque. L'article 99 de la loi hypothécaire se réfère de manière expresse à la non-satisfaction par le tiers détenteur de ces obligations (de l'article 109 et suivants). C'est à juste titre que le premier juge en a déduit que la (demanderesse) et W. D. ne sont pas tiers détenteurs au sens de l'article 99 de la loi hypothécaire et que le (défendeur) ne peut, dès lors, pas suivre cette procédure.

Il n'y a, dès lors, plus lieu d'examiner les autres arguments des parties à ce sujet ».

Griefs

Le tiers qui fournit une sûreté réelle en garantie de la dette d'autrui, est une caution au sens des articles 2011 à 2016 du Code civil.

Le créancier qui procède à l'expropriation de la caution réelle est tenu d'observer les règles des articles 96 à 107 de la loi hypothécaire.

L'article 99 de la loi hypothécaire dispose que faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l'une des obligations déterminées ci-dessus, chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible, ou de délaisser l'héritage. Mention est faite dans la sommation de la faculté offerte au tiers détenteur de transmettre au juge, à peine d'irrecevabilité, dans les huit jours qui suivent la signification de la saisie faite sur lui, toute offre d'achat de gré à gré de son immeuble.

Cette disposition ne s'applique pas qu'au tiers auquel le bien hypothéqué avait été transféré, mais également à la caution réelle.

Les juges d'appel ont constaté que :

- le 8 août 1996, la société anonyme Codreca s'est déclarée débitrice pour un montant de 5 millions de francs envers la société anonyme KBC Banque et que le 27 octobre 1997, l'ouverture de crédit conclue entre ces deux sociétés anonymes a été augmentée pour atteindre 16 millions de francs ;

- le 9 août 1996, la demanderesse et monsieur W.D., en leur qualité de nu-propriétaires, et la société anonyme Codecra, en sa qualité d'usufruitière, ont constitué une hypothèque de premier rang au profit de la société anonyme KBC Banque sur l'immeuble sis à Bouchout, Binnensteenweg 202 et que, le 17 avril 1998, les mêmes parties ont également conféré, à titre de cautionnement de l'ouverture de crédit, une hypothèque de second rang à la société anonyme KBC Banque, en garantie de 10 millions de francs et d'un million de francs pour les dépendances sur l'immeuble précité ;

- par acte du 5 novembre 1997, le défendeur s'est porté caution envers la société anonyme KBC Banque pour le remboursement de tous montants dus par la société anonyme Codecra à la banque, et ce pour un montant de 5 millions de francs, intérêts et frais compris.

En décidant que la demanderesse n'est pas un tiers détenteur au sens de l'article 99 de la loi hypothécaire et que le défendeur ne devait dès lors pas suivre la procédure prescrite par cette disposition, les juges d'appel ont violé les articles 2011 à 2016 et 96 à 107 et spécialement l'article 99 de la loi hypothécaire.

La décision de la Cour

Sur le second moyen :

1. L'article 99, alinéa 1er, de la loi hypothécaire dispose que faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l'une des obligations visées aux articles 96 et 97, chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l'héritage. Suivant le second alinéa de cette disposition, mention est faite dans la sommation de la faculté offerte au tiers détenteur de transmettre au juge, à peine d'irrecevabilité, dans les huit jours qui suivent la signification de la saisie faite sur lui, toute offre d'achat de gré à gré de son immeuble.

Cette disposition s'applique aussi à celui qui a admis sur son bien immeuble une hypothèque pour la dette d'autrui. Un créancier hypothécaire ne peut dès lors que saisir l'immeuble après avoir sommé la caution réelle conformément à l'article 99 de la loi hypothécaire.

2. L'arrêt constate que :

- la demanderesse a accordé une hypothèque à la banque sur la nue-propriété de son immeuble en garantie de la dette de la société anonyme Codreca envers la banque ;

- en tant que caution, le défendeur a en partie satisfait à la dette de la société anonyme Codreca envers la banque et est, dans cette mesure, subrogé dans les droits de la banque en tant que créancier hypothécaire ;

- le 12 octobre 2006, le défendeur a signifié un commandement à la société anonyme Codecra et à la demanderesse ;

- par exploit du 13 novembre 2006, qui a été signifié à la société anonyme Codecra et à la demanderesse, le défendeur a effectué une saisie-exécution de l'immeuble ;

- la demanderesse a formé opposition devant le juge des saisies contre l'exécution.

3. L'arrêt rejette le moyen de défense invoqué par la demanderesse suivant lequel l'exécution n'est pas valable dès lors qu'en tant que caution réelle, elle n'a pas été sommée conformément à l'article 99 de la loi hypothécaire, aux motifs que la demanderesse « n'est pas un tiers détenteur au sens de l'article 99 précité de la loi hypothécaire et que le (défendeur) ne devait dès lors pas suivre cette procédure ».

4. Ainsi, l'arrêt viole l'article 99 de la loi hypothécaire.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Gand.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Ernest Waûters, les conseillers Eric Dirix, Eric Stassijns, Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, et prononcé en audience publique du dix-huit mai deux mille neuf par le président de section Ernest Waûters, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christine Matray et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090306.4