Court holds tenant cannot waive statutory rent cap by knowingly paying excessive rent.

N° C.05.0171.N

VAN OOSTROM & KURVER, société agricole,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

P. L.,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 4 octobre 2004 par le tribunal de première instance de Tongres, statuant en degré d'appel.

Le président de section Ernest Waûters a fait rapport.

L'avocat général délégué Pierre Cornelis a conclu.

Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- article 1134 du Code civil ;

- articles 2 et 5 de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, repris sous l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tel qu'il est applicable depuis sa modification par la loi du 7 novembre 1988 ;

- articles 821, 824 et, pour autant que de besoin, 1044 et 1045 du Code judiciaire ;

- principe général du droit suivant lequel une renonciation à un droit est d'interprétation restrictive et ne peut être déduite que de faits qui ne sont susceptibles d'aucune autre interprétation.

Décisions et motifs critiqués

La demanderesse s'oppose à la décision attaquée dans la mesure où, après avoir rejeté l'appel limité de la demanderesse comme non fondé et avoir accueilli l'extension de la demande de la défenderesse, le tribunal de première instance de Tongres a déclaré non fondée la demande de la demanderesse tendant à entendre fixer le fermage annuel au taux légal maximal de 5.799 euros, a ensuite rejeté sa demande tendant à la restitution des fermages qui dépassaient ce montant et a déclaré fondée la demande de la défenderesse tendant à entendre condamner la demanderesse au paiement des arriérés de fermages à concurrence de 24.232 euros.

Les juges d'appel ont fondé leur décision sur les motifs suivants :

« Contrairement au premier juge, ce tribunal considère que la loi limitant les fermages est bien applicable. Il s'ensuit que, par principe, lors de la détermination du taux légal de son fermage, il ne peut être tenu compte que du revenu cadastral du terrain.

(¿)

(¿) Les effets du caractère impératif de cette loi

Les parties affirment à juste titre que la loi précitée ne relève pas de l'ordre public mais est impérative (Cass., 13 janvier 1977, Bull. et Pas., 1977, 542). Rien n'empêche les parties - comme en l'espèce - d'y déroger, mais toujours au risque qu'une partie revienne ultérieurement sur cette convention dérogatoire. La partie protégée peut, il est vrai, renoncer à la nullité relative en payant volontairement et pour autant que ce paiement ait lieu en connaissance de la nullité relative. Un preneur qui, par le paiement, exécute un contrat dont une clause (en l'espèce le fermage) est atteinte de nullité relative couvre la nullité relative si le paiement, d'une part, est volontaire et, d'autre part, se fait en connaissance de la nullité relative (Stassijns E., Pacht, APR, Story-Scientia, 1997, 122, avec une référence à Cass., 14 avril 1967, Bull. et Pas., 1967, 987).

La jurisprudence de la Cour de cassation précitée est postérieure à la loi limitant les fermages du 26 juillet 1952, remplacée par la loi du 4 novembre 1969 et modifiée par la loi du 7 novembre 1988, et est toujours citée dans la doctrine précitée relative à la législation sur les baux à ferme, qui est assez récente et fait autorité.

Ce tribunal considère, avec le premier juge, que l'on peut actuellement se poser la question s'il existe encore beaucoup de preneurs qui ne sont pas informés des dispositions légales en vigueur. Les preneurs sont en effet de plus en plus instruits et mieux à même de se défendre. Plusieurs publications d'organisations agricoles existent sur le marché. En l'espèce, le preneur était en outre une société agricole professionnelle qui a payé volontairement et sans réserves le fermage convenu durant près de dix ans. Cette société a été créée en Belgique, le siège se situant à Bree et l'inscription étant faite à Hasselt, ce qui indique aussi un domaine d'action en Belgique. A tout le moins un des fondateurs, à savoir Hendricus Kurver est - ainsi qu'il ressort des termes de l'acte notarié constitutif même - actif en tant que cultivateur de fruits de manière professionnelle. Suivant la même argumentation que le premier juge, ce tribunal considère aussi que ces paiements ont eu lieu en connaissance de la nullité relative, impliquant que la demanderesse est réputée avoir renoncé à la nullité relative du contrat qui tient, dès lors, intégralement lieu de loi aux parties.

C'est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de la demanderesse tendant à fixer le fermage annuel à 5.799 euros, ainsi que la demande tendant à la restitution de 59.000 euros de fermages payés en trop durant les cinq dernières années.

(¿) La demande reconventionnelle relative aux arriérés de fermages

Après examen, ce tribunal considère que c'est à juste titre que le premier juge a décidé que la demanderesse est redevable d'arriérés de fermages envers la défenderesse jusqu'au 30 novembre 2003 et ce, en exécution du contrat qui tient lieu de loi entre les parties.

Le premier juge avait fixé les arriérés de fermages jusqu'au mois de septembre 2003 à un montant de 21.381 euros en principal, auquel la demanderesse a été condamnée à juste titre.

L'extension actuelle de la demande - telle qu'elle est adaptée dans une note de plaidoiries déposée par la défenderesse à l'audience du 6 septembre 2003 - est, dès lors, fondée pour le montant de 24.232 euros, diminués de 21.381 euros, soit pour un montant supplémentaire de 2.851 euros en principal, majoré des intérêts judiciaires, tels qu'ils sont précisés ci-après dans le dispositif.

Il suit de ce qui précède qu'il y a lieu de confirmer le jugement du premier juge hormis la motivation partiellement contraire indiquée ci-dessus » (p. 4-5 du jugement dont appel).

A ce sujet, les juges d'appel se sont ainsi référés à « l'argumentation identique » du juge de paix, qui s'était fondé dans le jugement dont appel sur les motifs suivants :

« (¿) Si la loi limitant les fermages était applicable en l'espèce, il y a encore lieu de constater que cette loi ne relève pas de l'ordre public, mais n'est qu'impérative, de sorte que rien n'empêchait les parties d'y déroger (Cass., 13 janvier 1977, Pas., 1977, I, 523).

En l'espèce, les parties ont clairement convenu que le fermage dépasserait le fermage légalement prévu.

En outre la (demanderesse) a payé volontairement le fermage convenu durant près de dix ans.

Lorsque le preneur, en tant que partie protégée, paie volontairement et que ce paiement se fait en connaissance de la nullité relative du contrat, il est réputé avoir renoncé à la nullité relative (Cass., 14 avril 1967, R.W., 1967-68, 393).

Dès lors qu'en l'espèce la (demanderesse), a payé de manière volontaire sous tous rapports, il y lieu d'examiner si elle le faisait en connaissance de la nullité relative, de sorte que l'on peut considérer qu'elle a renoncé à la nullité relative du contrat.

Le tribunal admet que la (demanderesse), société agricole et donc incontestablement au fait de la législation sur les baux à ferme, a agi en connaissance de cause et en connaissant la nullité relative. Le contrat conclu entre les parties se réfère de manière expresse à la loi sur les baux à ferme, de sorte que la (demanderesse) ne peut affirmer ne pas en avoir eu connaissance. En outre, la loi sur la limitation des fermages était déjà en vigueur depuis plus de vingt ans au moment de la conclusion du contrat en 1992 et elle avait fait l'objet de tant de communications dans les publications d'organisations agricoles et autres, ainsi que dans les médias, qu'il est exclu que la (demanderesse) n'ait pas eu connaissance de la nullité relative du contrat qu'elle avait conclu en ce qui concerne le fermage. L'époque où les agriculteurs étaient considérés comme moins instruits et moins capables de se défendre est révolue et cette considération n'est certainement plus applicable aux agriculteurs actuels, moins encore à des sociétés agricoles.

Par conséquent, la (demanderesse) est réputée avoir renoncé à la nullité relative du contrat.

Dès lors, le contrat tient lieu de loi aux parties (article 1134 du Code civil) et la demande principale est non fondée sur ces points » (p. 7-8 du jugement dont appel du juge de paix du 18 septembre 2003).

Griefs

(¿)

Deuxième branche

Conformément à l'article 5, alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, les fermages doivent être restitués au preneur à sa demande, dans la mesure où ils dépassent le taux légal et à condition qu'il s'agisse des fermages échus et payés des cinq années qui précèdent la demande.

Par sa nature, cette disposition impérative ne s'applique qu'aux fermages qui ont été payés par le preneur au bailleur à ferme.

En l'espèce, les juges d'appel ont considéré, notamment en se référant aux motifs du jugement dont appel, que, en payant volontairement et sans réserves le fermage convenu durant près de dix ans en tant que société agricole, et en connaissant la nullité relative de ce fermage fixé contractuellement, la demanderesse a renoncé à cette nullité relative du contrat, qui tient, dès lors, selon le tribunal, intégralement lieu de loi aux parties.

De ces constatations des juges d'appel, l'on ne peut toutefois légalement déduire que la demanderesse aurait renoncé au droit à restitution, tel qu'il est déterminé à l'article 5, alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages. En effet, cette dernière disposition ne rend pas le droit à restitution tributaire de la condition que les fermages dont la restitution est demandée soient payés sans connaître la nullité relative du fermage contractuellement convenu.

En outre, une renonciation à un droit ne peut simplement être présumée ni davantage déduite de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

Sous ce rapport, une partie contractante ne peut renoncer régulièrement au droit d'invoquer une disposition impérative qu'à partir du moment où elle jouit de ce droit, ce qui implique en l'espèce que le preneur ne peut renoncer à son droit à restitution, conformément à l'article 5, alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, qu'après avoir payé les fermages dont il est question et non antérieurement au paiement de ces fermages ou lors de ce paiement. Il ne peut, dès lors, se déduire légalement de la simple constatation que la demanderesse a payé durant plusieurs années le fermage fixé contractuellement dont elle savait, selon les juges d'appel, qu'il était contraire au fermage plafonné impérativement en vertu de la loi, que la demanderesse aurait renoncé au droit légal à la restitution des fermages trop élevés en application de l'article 5, alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages.

En accordant de manière expresse au preneur le droit à la restitution des fermages des cinq années précédentes dans la mesure où ils dépassent le taux légal, la loi ne permet, en effet, au preneur de renoncer légalement à ce droit à la restitution qu'après avoir effectué les paiements, en sachant ou non qu'ils étaient indus : dès lors qu'en vertu d'une disposition légale impérative expresse, la demande en restitution de fermages illégaux déjà payés implique un droit du preneur, il ne peut nullement être considéré légalement que le preneur aurait renoncé à ce droit en payant durant plusieurs années le fermage contractuellement fixé en connaissant sa nullité relative.

En rejetant la demande en restitution des fermages de la demanderesse sur la base de la considération que la demanderesse est présumée avoir renoncé à la nullité relative du contrat, les juges d'appel ont violé, d'une part, l'article 5, spécialement alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, repris sous l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tel qu'il est applicable depuis la modification par la loi du 7 novembre 1988, et, d'autre part, les articles 821 et 824 du Code judiciaire et le principe général du droit impliquant qu'une renonciation à un droit est d'interprétation stricte et ne peut être déduite que de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

En décidant, en outre, que, bien que contraire aux dispositions légales impératives relatives à la limitation des fermages, le contrat, quant au fermage, « tient intégralement lieu de loi aux parties », les juges d'appel ont violé l'article 1134 du Code civil, qui n'accorde de force obligatoire qu'aux conventions « légalement » formées, ainsi que l'article 2 de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, repris sous l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tel qu'il est applicable depuis sa modification par la loi du 7 novembre 1988.

Troisième branche

En l'espèce, la demanderesse ne demandait pas uniquement que le fermage annuel soit fixé au maximum légal de 5.799 euros à l'appui de sa demande en restitution des fermages qui dépassaient ce montant, mais aussi pour corroborer sa défense contre la demande reconventionnelle introduite par la défenderesse en paiement des fermages impayés, ainsi que pour corroborer son avis que les fermages à échoir - durant la procédure devant le juge de paix - devaient être limités au maximum légal.

Sur ce point, la défenderesse affirmait dans la procédure devant le juge de paix que la demanderesse ne payait plus de fermages depuis le 1er juillet 2002 et était, dès lors, redevable de cinq trimestres de fermages et réclamait les fermages dus à ce jour, chiffrés par elle à 21.381 euros (à savoir la contre-valeur en euros de 5 x 172.500 francs). Cette demande reconventionnelle a été déclarée fondée par le juge de paix dans le jugement dont appel.

En degré d'appel, la défenderesse a aussi demandé le paiement de fermages échus après le jugement dont appel, savoir, pour les mois d'octobre et de novembre 2003, un montant de 2.851 euros (soit la contre-valeur en euros des deux tiers de 172.500 francs). Ce montant a également été accordé dans le jugement critiqué.

A ce sujet, la demanderesse affirmait toutefois que les fermages, échus après l'introduction de la cause devant le juge de paix, devaient être fixés sur la base du maximum légal applicable en l'espèce, savoir 5.799 euros sur une base annuelle.

Après avoir considéré que la demanderesse « est encore redevable d'arriérés de fermages à la défenderesse (¿) jusqu'au 30 novembre 2003 et ceci en exécution du contrat qui tient lieu de loi aux parties », les juges d'appel ont confirmé la condamnation de la demanderesse prononcée par le juge de paix au paiement de 21.381 euros, et ils l'ont accessoirement condamnée à payer à la défenderesse le montant précité de 2.851 euros à titre d'arriérés de fermage.

Ainsi, les juges d'appel ont refusé d'accueillir la demande de la demanderesse relative aux fermages qu'elle devait payer et qui étaient majoritairement encore à échoir après l'introduction de la procédure devant le juge de paix, de tenir compte du fermage maximal légalement fixé de 5.799 euros, sur la base de la considération qu'il y a lieu de présumer que, en payant durant des années le fermage contractuellement fixé dont elle savait, selon les juges d'appel, qu'il était contraire au fermage plafonné impérativement en vertu de la loi, la demanderesse avait renoncé à la nullité relative du contrat en ce qui concerne la clause du fermage, de sorte que le contrat, selon le tribunal, « tient intégralement lieu de loi » aux parties.

Conformément à l'article 5, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, qui est impératif, le preneur peut toutefois demander la révision du fermage d'un bail en cours sur la base fixée aux articles 2, 3 et 4 de cette loi.

De la simple constatation que la demanderesse a payé durant plusieurs années le fermage fixé contractuellement dont elle savait, selon les juges d'appel, qu'il était contraire au fermage plafonné de manière impérative en vertu de la loi - dont les juges d'appel ont déduit en première instance que la demanderesse aurait renoncé au droit légal de restitution des fermages déjà payés (cf. la deuxième branche du moyen) - il ne peut, dès lors, se déduire légalement que la demanderesse aurait renoncé à son droit de demander aussi dans le futur la révision du fermage conformément à l'article 5, aliéna 1er, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages.

De ce fait, les juges d'appel ont violé, d'une part, les articles 2 et 5, spécialement l'alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, repris sous l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tel qu'il est applicable depuis la modification par la loi du 7 novembre 1988 et, d'autre part, les articles 821 et 824 du Code judiciaire et, pour autant que de besoin, les articles 1044 et 1045 de ce code, ainsi que le principe général du droit suivant lequel il y a lieu de donner une interprétation stricte à une renonciation à un droit, qui ne peut être déduite que de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

En décidant en outre que, nonobstant l'existence de la règle de droit impérative permettant en principe au preneur de demander la révision du fermage, le contrat « tient intégralement lieu de loi aux parties » quant au fermage et que la demanderesse ne peut, par conséquent, demander la révision du fermage, les juges d'appel ont violé l'article 1134 du Code civil, qui ne déroge en effet pas aux dispositions légales impératives permettant à une partie contractuelle de demander la modification d'une clause contractuelle, en l'espèce la révision du fermage.

La décision de la Cour

Quant à la deuxième branche :

1. En vertu de l'article 5, alinéa 4, de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages, reprise sous l'article III de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, les fermages, dans la mesure où ils dépassent le maximum déterminé en application de cette loi, doivent être restitués au preneur à sa demande, cette restitution ne s'appliquant toutefois qu'aux fermages échus et payés des cinq années qui précèdent la demande.

2. Le droit à la restitution est impératif et tend à la protection du preneur.

Le preneur ne peut renoncer à ce droit avant d'avoir payé le fermage convenu en violation de la loi précitée. La renonciation à ce droit à la restitution ne peut se déduire du seul fait du paiement d'un fermage frappé de nullité relative, fût-ce en connaissance de cett nullité.

3. La demanderesse demande, d'une part, la limitation au maximum légal du fermage convenu avec la défenderesse en violation de la loi précitée et, d'autre part, en application de la disposition légale précitée, la restitution des fermages excédants payés les cinq années précédentes.

Les juges d'appel ont décidé qu'en payant durant plusieurs années un fermage frappé de nullité relative en connaissant cette nullité, la demanderesse a renoncé à son droit à la restitution.

En rejetant par ce motif la demande de la demanderesse, les juges d'appel ont violé la disposition légale précitée.

4. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Quant à la troisième branche :

5. En vertu de l'article 5, aliéna 1er, de la loi précitée du 4 novembre 1969 limitant les fermages, chacune des parties peut demander la révision du fermage d'un bail en cours sur la base fixée aux articles 2, 3 et 4.

L'alinéa 2 de cet article poursuit que, lorsque le preneur demande la révision du fermage d'un bail en cours dont le taux dépasse le maximum ainsi fixé, le bail n'est pas nul, mais le fermage est ramené au montant établi conformément à ces articles.

6. Le droit à la révision du fermage est impératif et tend à la protection du preneur.

Le preneur ne peut renoncer à ce droit avant d'avoir payé le fermage convenu en violation de la loi précitée. La renonciation au droit à la révision du fermage ne peut se déduire du seul fait du paiement d'un fermage frappé de nullité relative, fût-ce en connaissance de cette nullité.

7. En application de la disposition légale précitée, la demanderesse a demandé la limitation au maximum légal du fermage convenu avec la défenderesse en violation de la loi précitée. En outre, la demanderesse a invoqué son droit à la révision du fermage comme moyen de défense contre la demande reconventionnelle, introduite par la défenderesse en première instance et étendue en degré d'appel, tendant au paiement des fermages non encore payés.

Les juges d'appel ont décidé qu'en payant durant plusieurs années un fermage frappé de nullité relative en connaissant cette nullité, la demanderesse a renoncé à son droit à la restitutions et est, dès lors, tenue à l'exécution du contrat de bail à ferme qui tient intégralement lieu de loi aux parties.

En rejetant par ce motif la demande de la demanderesse et en accueillant la demande reconventionnelle étendue de la défenderesse, les juges d'appel ont violé la disposition légale précitée.

8. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Hasselt, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Ernest Waûters, les conseillers Eric Dirix, Dirk Debruyne, Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, et prononcé en audience publique du quinze septembre deux mille six par le président de section Ernest Waûters, en présence de l'avocat général délégué Pierre Cornélis, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du président de section Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le président de section,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060915.2