Landlord's right to terminate lease for tenant's abandonment of agricultural farm requires proof of actual damage.

N° C.03.0450.F

1. D. F. et

2. D. B., domiciliés à Herchies, rue de Vacresse, 62,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile,

contre

FRICQ Raymonde, domiciliée à Herchies, rue de Vacresse, 25,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile.

La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 2 mai 2003 par le tribunal de première instance de Mons, statuant en degré d'appel.

La procédure devant la Cour

Le président de section Claude Parmentier a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1184 et 1741 du Code civil ;

- articles 1er, 24 et 29 contenus dans l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme ;

- article 149 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué déclare " dès à présent " l'appel principal interjeté par les demandeurs " partiellement non fondé " et, dès lors, " confirme le jugement a quo en ce qu'il a prononcé la résolution du bail litigieux aux torts (des demandeurs), les a condamnés à restituer les biens concernés, dès la signification du jugement, à (la défenderesse), à peine d'en être expulsés, les a condamnés aux frais et dépens de l'instance et a dit la demande reconventionnelle non fondée ". Ces décisions sont justifiées par les considérations suivantes :

" il est établi qu'en date des 14 octobre 2000, 4 novembre 2000 et 5 janvier 2001 tout le matériel agricole et tout le cheptel appartenant aux (demandeurs) ont été vendus publiquement suite à un procès-verbal d'enlèvement et de signification de vente dressé le 25 septembre 2000 (...) ;

les (demandeurs) soutiennent avoir néanmoins poursuivi leur exploitation agricole par :

- la prise en pension de bétail, confié par un sieur F. F. puis par la société Sobelvi, qu'ils nourrissent au moyen de maïs qu'ils produisent sur une superficie de 4 ha 50 ;

- le biais de contrats de culture conclus avec un sieur G. F., pour lequel ils effectuent les travaux de préparation avant semis au moyen du matériel agricole que leur prête F. F., sur une superficie de 13 ha ;

l'exploitation du preneur doit être personnelle ;

cependant, il ne lui est pas interdit, pour faire face à des difficultés passagères, de conclure des contrats de culture s'il est toujours exploitant et prend en charge, comme tel, les travaux de préparation et de fumure ;

il en va de même de la prise en pension de bétail, autorisée pour les mêmes motifs et sous les mêmes conditions ;

le juge vérifiera si les circonstances invoquées par le preneur pour justifier qu'il ait dû conclure pareils contrats sont plausibles en l'espèce ;

le tribunal relève, à l'examen des pièces produites aux débats, que :

- les (demandeurs) ne disposaient pas de pâturages et le bétail pris en pension était donc uniquement nourri au moyen de nourriture qui (leur) était fournie ;

- sur un dossier de 127 pièces, déposé par les (demandeurs), seules les pièces 56, 57, 69 et 108, factures datées des 15 mai 2002, 20 juin 2002, 18 juin 2002 et 30 novembre 2002, attestent de l'achat par eux de doses de maïs et de nitrates et de travaux, effectués pour eux par des tiers, de plantage et d'ensilage de maïs (facture du 30 novembre 2002). Avant fin 2002 les (demandeurs) n'établissent donc pas avoir produit de nourritures pour les bêtes qu'ils avaient en pension depuis le 26 juin 2001 ;

- les contrats de culture, sur les 5 ha 10 appartenant aux (demandeurs) et sur 13 ha pris en location, n'ont pas été conclus pour faire face à des difficultés passagères faisant suite à la vente forcée de tout le cheptel et de tout le matériel agricole des (demandeurs), ceux-ci y avaient recours depuis plusieurs années avant cette vente (...) ;

- les dettes des (demandeurs), selon procès-verbal de distribution du 31 janvier 2001, s'élèvent après répartition du produit des ventes, à environ 30.000.000 francs (à supposer que les contestations des (demandeurs) soient fondées, il leur reste au moins 20.000.000 francs de dettes à assumer), ce qui implique l'existence d'importantes difficultés financières à très long terme et non de difficultés pouvant se résoudre à échéance raisonnable et en raison desquelles le recours momentané à des contrats de culture et de prise de bétail en pension pourrait être admis ;

ce qui précède démontre que l'exploitation agricole des (demandeurs) au sens de l'article 1er de la loi sur le bail à ferme, n'existe plus et que c'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution du bail à leurs torts ".

Griefs

L'article 29 de la loi du 4 novembre 1969 dispose que " si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail " (alinéa 1er) et que, " en cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts " (alinéa 2).

Il ressort des termes de cette disposition que, pour prononcer légalement la résolution du bail aux torts du preneur, le juge du fond doit constater que l'inexécution fautive du contrat est suffisamment grave pour justifier cette sanction et que le bailleur a subi un dommage à la suite du fait constituant dans le chef du preneur une inexécution fautive de ses obligations. Ces règles ne dérogent ni à l'article 1184 du Code civil ni à l'article 1741 du même code.

Le jugement attaqué fonde la résolution du bail aux torts des demandeurs sur la circonstance, déduite des éléments de fait qu'il relève, que l'exploitation agricole des demandeurs, au sens de l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969, " n'existe plus ", mais il n'examine pas si la défenderesse a subi un dommage.

D'une part, le fait que l'exploitation agricole du preneur " n'existe plus " ne peut justifier la résolution du bail, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil et 29 de la loi sur le bail à ferme, que si cette situation procède de l'inexécution fautive par le preneur de ses obligations contractuelles.

En l'espèce, il ne peut être déduit d'aucun des éléments de fait relevés par le jugement que la disparition de l'exploitation agricole des demandeurs au sens de l'article 1er de la loi sur le bail à ferme procèderait de l'inexécution fautive par les demandeurs de leurs obligations contractuelles.

D'autre part, la constatation par les juges du fond que les manquements contractuels qu'ils imputent au preneur causent un dommage au bailleur est une condition de la résolution du bail.

Dès lors, le jugement attaqué, qui déduit la disparition de l'exploitation agricole des demandeurs au sens de l'article 1er de la loi sur le bail à ferme de circonstances qui n'impliquent pas que les demandeurs ont ou auraient méconnu fautivement leurs obligations contractuelles et qui, en toute hypothèse, n'examine pas si la défenderesse a subi un dommage, ne justifie pas légalement la résolution du bail qu'il prononce (violation des dispositions légales visées en tête du moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution).

A tout le moins, en s'abstenant d'examiner si la défenderesse avait ou non subi un dommage en raison ou par suite de la disparition de l'exploitation agricole des demandeurs au sens de l'article 1er de la loi sur le bail à ferme, le jugement ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur la légalité de la résolution du bail qu'il prononce et n'est, partant, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

La décision de la Cour

Attendu qu'en vertu de l'article 29 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel il est destiné ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et, en cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts ;

Attendu qu'il y a lieu de déduire de l'utilisation des termes " qu'il en résulte un dommage pour le bailleur " et " suivant les circonstances " ainsi que de l'obligation du preneur de réparer ce dommage " en cas de résiliation provenant de (son) fait ", que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence ou non d'un dommage dans le chef du bailleur ; que cette règle ne déroge pas à l'article 1741 du Code civil ;

Qu'en prononçant la résolution du bail sans examiner si la défenderesse a subi un dommage, le jugement attaqué viole les articles 29 de la loi du 4 novembre 1969 et 1741 du Code civil ;

Que, dans cette mesure, le moyen est fondé ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Charleroi, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Daniel Plas et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-trois juin deux mille cinq par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050623.18