Belgian court dismisses appeal upholding notary's right to reject highest bid lacking required bank check in judicial auction.

N° C.04.0324.N

1. TRADIHOME, société anonyme,

2. R. L.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. NEBO, société anonyme,

2.a. C. S.,

2.b. C. S.,

3. R. J.,

4. ROEVENS Joseph & CELIS Chris, société civile sous forme de société privée à responsabilité limitée,

Me Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation,

5. C. T.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre une ordonnance rendue le

9 mars 2004 par le juge des saisies du tribunal de première instance d'Anvers.

II. La procédure devant la Cour

Le président de section Ernest Waûters a fait rapport.

L'avocat général Guido Bresseleers a conclu.

III. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen dans leur requête.

Dispositions légales violées

- (...) article 1134 (...) du Code civil ;

- articles 1580, 1582, 1589, (...) du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

Par l'ordonnance attaquée du 9 mars 2004, le juge des saisies de tribunal de première instance d'Anvers a déclaré admissibles mais non fondées les demandes des demandeurs qui tendaient à entendre dire pour droit que toutes les opérations d'adjudication définitive, y compris l'acte d'adjudication de l'habitation sise à 2930 Brasschaat, ..., passé par le ministère du notaire associé Josephus Roevens, à la suite d'une procédure de saisie-exécution immobilière poursuivie à la demande de la société anonyme Nebo à charge de Monsieur E., sont nulles, doivent à tout le moins être considérées comme non avenues, à ordonner que toutes les opérations faites au troisième jour de séance du 15 décembre 2003 dans le cadre de cette procédure doivent être recommencées dans un délai à prévoir par le juge des saisies et à ordonner que tous les paiements effectués par les demandeurs ou par l'un d'entre eux dans le cadre de l'adjudication annulée, le cas échant déclarée non avenue, doivent être remboursés à celui qui a fait le paiement dans un délai de 48 heures après la signification de la décision au notaire instrumentant .

Cette ordonnance est fondée sur les considérations suivantes :

" Le notaire instrumentant, la partie R. J., a demandé aux candidats-acheteurs du second bien immobilier d'être en possession d'un chèque bancaire de 125.000 euros. Il s'agit ici de l'exécution d'une disposition du cahier général des charges des ventes publiques judiciaires de biens immobiliers en cas de saisie-exécution, plus spécialement l'article 5, auquel il est fait référence dans le cahier des charges. Le tout a été repris dans la publicité qui a été faite pour la séance du 15 décembre 2003. Lors de la séance du 15 décembre 2003, presque seule la partie R.L. a fait des enchères avec un autre amateur inconnu. A un certain moment l'enchère la plus forte a été faite par l'inconnu et elle s'élevait à 1.975.000 euros. Avant de procéder à l'adjudication, il fut demandé à cet inconnu de remettre le chèque et il est apparu qu'il n'était pas en possession d'un tel chèque. C'est la raison pour laquelle le notaire n'a pas accepté l'offre la plus élevée et que le bien immobilier a été adjugé à la partie R.L. pour un montant de 1.950.000 euros.

Il est possible que, dans une vente publique, le notaire refuse les enchères du plus offrant lorsque l'identité ou la solvabilité du candidat-acheteur ne lui paraissent pas justifiées (article 1589 du Code judiciaire).

Lors d'un tel refus, le bien est adjugé au plus offrant suivant. Un tel refus n'a nullement pour conséquence de faire recommencer toute la procédure d'offre. L'application de l'article 1589 du Code judiciaire n'est pas prescrite à peine de nullité, conformément à l'article 1622 du Code judiciaire, de sorte qu'il ne peut être question d'une quelconque nullité sur la base de l'article 860 du Code judiciaire.

La partie R.L. soutient qu'elle a commis une erreur dès lors qu'elle a toujours fait une offre plus élevée sur les enchères des candidats-acheteurs qui ont été ensuite refusées, afin d'acquérir le bien immobilier.

Cette erreur entraînerait la nullité du contrat.

Ce raisonnement ne peut être suivi. En premier lieu, il est évident qu'il n'était pas question en l'espèce d'un contrat d'achat-vente mais d'une adjudication dans le cadre d'une exécution forcée au cours de laquelle la propriété est acquise par l'adjudication du bien au plus offrant. Il n'y a pas de réciprocité dans le transfert de propriété. En outre, la partie R.L. a fait sciemment une offre afin de pouvoir devenir propriétaire du bien immobilier. Il n'y a aucun doute quant au fait que la partie R.L. a agi en connaissance de cause quant au bien immobilier et il lui était toujours loisible de cesser les offres. Une offre est en effet toujours faite dans le cadre du cahier général des charges des ventes connu et auquel la vente est soumise. Lorsque le cahier général des charges des ventes dispose qu'une offre peut être refusée, toute offre constitue une acceptation des conditions de vente comprenant la possibilité pour le notaire de refuser l'offre. Les autres enchérisseurs le savent aussi.

En outre, il est clair qu'un éventuel candidat-acheteur devait être en possession d'un chèque bancaire.

Le plus offrant n'était pas en possession d'un tel chèque et, pour cette raison, le notaire a refusé son offre. C'est donc à juste titre que le bien a été adjugé à la partie R.L. Celui-ci a signé en outre et sans restriction le procès-verbal d'adjudication. La partie R.L. a donné le chèque en paiement et s'est déclarée command pour la partie Tradihome. Aucune autre remarque n'a été faite à ce propos.

Les actions de la partie Tradihome et de la partie R.L. ne sont donc pas fondées ".

Griefs

1. Première branche

La vente publique est, par définition, une vente qui a lieu à une heure et dans un endroit indiqués, annoncés préalablement, en présence de plusieurs personnes, et au cours de laquelle chacune des personnes présentes peut se porter candidat pour acquérir le bien mis en vente en faisant une offre dans les conditions fixées par le cahier des charges, étant entendu que le bien sera finalement adjugé à la personne qui a fait l'offre la plus importante.

Aux termes de l'article 1589 du Code judiciaire, un notaire peut certes refuser les enchères des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité et la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées.

L'article 1592 du Code judiciaire dispose en outre que le notaire peut refuser la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées.

Si le notaire dispose en principe d'une liberté totale pour refuser certaines enchères, il ne dispose toutefois plus de cette liberté lorsque le cahier des charges y déroge.

Le cahier des charges dressé par le notaire en application de l'article 1582 du Code judiciaire prévoit en effet de manière obligatoire les rapports juridiques entre le saisi, ses créanciers et l'acheteur final, ainsi que la manière dont la vente sera organisée.

En l'absence de contestation de ce cahier des charges par les créanciers inscrits, par ceux qui ont fait transcrire un commandement et par le débiteur dans les huit jours de la sommation de prendre communication du cahier des charges, le cahier des charges dressé par le notaire sera obligatoire pour quiconque est impliqué dans la vente publique, fût-ce les créanciers inscrits, ceux qui ont fait transcrire un commandement, le débiteur, le tiers candidat-acheteur ou le notaire instrumentant, et ne peut plus être modifié sauf accord de tous les intéressés.

En l'espèce, le juge des saisies constate explicitement que, suivant l'article 5 du cahier des charges des ventes publiques judiciaires de biens immobiliers en cas de saisie-exécution, auquel il a été fait référence dans le cahier des charges, les candidats-acheteurs dudit bien immobilier devaient être en possession d'un chèque bancaire d'un montant de 125.000 euros.

Il ressort de la condition précitée qu'une offre faite lors de la troisième séance ne pouvait être valable que pour autant que l'offrant fût en possession d'un chèque bancaire de 125.000 euros.

Il s'ensuit que toute offre d'une personne qui ne satisfaisait pas aux conditions précitées devait être refusée par le notaire, à peine de méconnaître la force obligatoire du cahier général des charges.

En outre, il ressort du cahier général des charges que cette condition devait déjà être remplie au moment de la première offre, de sorte que le notaire ne pouvait se limiter à refuser uniquement la dernière offre de la personne intéressée, cette manière d'agir ayant pour conséquence de dérégler le jeu de l'offre et de faire monter artificiellement le prix auquel le bien a été attribué finalement au participant régulier, du fait que ce dernier a été amené à faire des offres toujours plus élevées en raison du fait que la première offre a été retenue ainsi que toutes les autres qui ont suivi.

Il s'ensuit qu'en constatant lui-même dans l'ordonnance attaquée que, suivant l'article 5 du cahier général des charges des ventes publiques judiciaires d'immeubles en cas de saisie-exécution, auquel il est fait référence dans le cahier des charges des ventes, les candidats-acheteurs du bien immeuble devaient être en possession d'un chèque bancaire de 125.000 euros, que, lors de la séance du 15 décembre 2003, seul le deuxième demandeur et une autre personne inconnue ont fait des enchères et que cette autre personne, à un certain moment, a porté à 1.975.000 euros l'offre la plus élevée, laquelle a été refusée parce que cette personne n'était pas en possession d'un chèque bancaire, constatation de laquelle il résultait que les offres antérieures de cette personne le jour de la séance litigieuse étaient entachées de la même irrégularité, soit le défaut de chèque bancaire, le juge des saisies n'a pu décider légalement, sans méconnaître la force obligatoire du cahier général des charges des ventes, dressé par le notaire lui-même, que seule la dernière offre d'un montant de 1.975.000 euros devait être refusée et que le bien immeuble pouvait dès lors être adjugé régulièrement à celui qui avait fait la seconde offre la plus élevée (violation des articles 1134 du Code civil, 1580, 1582, 1589 et 1592 du Code judiciaire).

IV. La décision de la Cour

1. Fin de non-recevoir :

Sur la fin de non-recevoir opposée au pourvoi par les troisième et quatrième défendeurs et déduite de ce que l'ordonnance attaquée n'a pas été rendue en dernier ressort :

Attendu qu'en vertu de l'article 616 du Code judiciaire, tout jugement peut être frappé d'appel, sauf si la loi en dispose autrement ;

Que l'article 1624, alinéa 2, 2°, du Code judiciaire dispose que ne peuvent être attaqués par la voie de l'appel les jugements ou ordonnances en tant qu'ils statuent sur des difficultés d'exécution ;

Que cette disposition exclut l'appel contre les décisions sur des difficultés d'exécution qui surgissent après la nomination du notaire et qui concernent la régularité et non la licéité de l'exécution forcée sur les biens immeubles, nonobstant la possibilité d'interjeter appel contre les jugements ou les ordonnances qui statuent sur une demande d'annulation d'un acte de procédure du chef du non-respect des dispositions légales énumérées à l'article 1622, alinéa 1er, du Code judiciaire ;

Attendu que l'ordonnance attaquée statue sur la demande des demandeurs tendant à ce que l'adjudication soit annulée ou, à tout le moins, à ce que soient déclarées non avenues les opérations ayant mené lors de la dernière séance à l'adjudication par le troisième défendeur au demandeur du bien mis aux enchères ;

Que l'ordonnance attaquée constate que la demande est fondée sur les offres prétendument non valables d'un candidat-acheteur, en violation du cahier général des charges ;

Qu'il s'ensuit que :

1. la demande ne tend pas à l'annulation d'un acte de procédure du chef du non-respect des dispositions légales énumérées à l'article 1622, alinéa 1er, du Code judiciaire ;

2. l'ordonnance attaquée statue sur les difficultés d'exécution au sens de l'article 1624, alinéa 2, 2°, du Code judiciaire ;

Que le pourvoi en cassation est ainsi dirigé contre une ordonnance rendue en dernier ressort ;

Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie ;

2. Sur le moyen même :

1.1. Quant à la première branche :

Attendu qu'en vertu des articles 1589, alinéa 1er, et 1592, alinéa 5, du Code judiciaire, le notaire peut refuser les enchères ou la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées ;

Que ce refus ne doit pas nécessairement être opposé à ces personnes après qu'elles ont fait l'offre ou la surenchère mais peut l'être lors de l'adjudication définitive ;

Que, lorsqu'il refuse la meilleure offre parce que l'enchérisseur ne satisfait pas à la condition de vente qui consiste à être en possession d'un chèque bancaire d'un certain montant, le notaire peut adjuger la vente au second plus offrant qui est en possession du chèque exigé ;

Que le fait que le plus offrant qui a été refusé a fait d'autres offres lors de ladite séance au cours de laquelle le second plus offrant a chaque fois fait une offre plus importante, n'y déroge pas ;

Attendu que la décision attaquée considère que le troisième défendeur a légalement adjugé l'immeuble mis aux enchères au demandeur en tant que second plus offrant dès lors que le plus offrant ne satisfaisait pas à la condition, prévue par le cahier général des charges, d'être en possession d'un chèque bancaire d'un certain montant, même si le demandeur a chaque fois surenchéri sur les offres du plus offrant afin de pouvoir acquérir le bien ;

Que la décision attaquée est légalement justifiée;

Qu'en cette branche, le moyen, qui est entièrement fondé sur le fait que l'adjudication du bien mis aux enchères au demandeur est irrégulière parce que toutes les offres du plus offrant, sur lesquelles le demandeur a chaque fois surenchéri, étaient irrégulières, ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Ernest Waûters, les conseillers Greta Bourgeois, Christian Storck et Ghislain Londers, et prononcé en audience publique du quinze avril deux mille cinq par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guido Bresseleers, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier délégué Véronique Kosynsky.

Le greffier délégué, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050415.7