Belgian court quashes appeal ruling that buyers abused option right by seeking both contract termination and option fee payment.

N° C.01.0225.F

1. V.M. et

2. D.S.

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,

contre

RECHERCHE DEVELOPPEMENT COMMERCIALISATIONS (REDECOM), société anonyme dont le siège social est établi à Grez-Doiceau, Les Gottes, 28,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2000 par la cour d'appel de Liège.

II. La procédure devant la Cour

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat général André Henkes a conclu.

III. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1134, spécialement alinéas 1er et 3, et 1184 du Code civil;

- article 1138, 2°, du Code judiciaire;

- article 149 de la Constitution;

- principe général du droit relatif à l'abus de droit consacré notamment par l'article 1134, alinéa 3, du Code civil;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.

Décisions et motifs critiqués

Après avoir rappelé que le prix de l'option d'achat consentie par les demandeurs à la défenderesse avait été fixé à la somme de 17.000.000 francs " qui constituait 'une indemnité' forfaitaire pour le gel du bien jusqu'au terme de l'option (article 8, alinéa 1er )" et que la convention prévoyait :

"a- la possibilité pour (la défenderesse) de renoncer sans frais au bénéfice de l'option avant l'expiration d'une période de trois mois prenant cours à compter de la signature, soit avant le 23 juin 1999 à 17 heures (article 8, alinéa 2),

b- 'qu'à défaut de renonciation par la (défenderesse) au bénéfice de l'option dans le délai (dont il vient d'être question), une somme de 17.000.000 francs sera payée, à titre de garantie, par la (défenderesse) au plus tard le 23 juin 1999 avant 17 heures' et que cette somme constituera un acompte à valoir sur le prix de vente (article 7, alinéas 1er et 3),

c- 'qu'à défaut de paiement de cette somme de 17.000.000 francs pour le 23 juin 1999 avant 17 heures au plus tard, (le demandeur) retrouvera la pleine liberté de disposer du bien prédécrit et sera délié de tout engagement envers la (défenderesse)' (article 7, alinéa 2),

d- qu'après expiration de la période de trois mois, 'la renonciation au bénéfice de l'option ou l'absence de levée de l'option avant l'expiration du délai de 18 mois ... entraînera de plein droit la perte de la somme de 17.000.000 francs versée à titre de garantie qui sera acquise (au demandeur) à titre d'indemnité pour le gel du bien' (article 8, alinéa 3)",

et après avoir constaté que "la somme de 17.000.000 francs ne sera pas versée par (la défenderesse)" dans ledit délai de trois mois et que ce n'est que par une lettre du 24 juin 1999 déposée à la poste le 25 juin 1999 et reçue postérieurement par les demandeurs que la défenderesse a notifié renoncer à l'option signée par elle le 24 mars 1999, l'arrêt, réformant le jugement entrepris en ce qu'il avait alloué aux demandeurs l'indemnité forfaitaire de 17.000.000 francs réclamée par eux majorée des intérêts conventionnels, condamne la défenderesse à payer aux demandeurs une somme de 62.000 francs augmentée des intérêts judiciaires pour les motifs

"que (les demandeurs) qui soutiennent que 'la commune intention des parties n'a jamais été de considérer les 17.000.000 francs comme (une) compensation forfaitaire pour le dommage subi suite à l'inexécution par (la défenderesse) d'une obligation lui incombant' expliquent qu' '(ils) n'(ont) pas désiré résoudre la convention dans la mesure où, le 24 juin 1999, (leur) notaire a pris contact avec la (défenderesse) afin d'obtenir paiement de la garantie de 17.000.000 francs';

qu'il s'agissait donc pour les (demandeurs), à défaut de renonciation de (la défenderesse) dans le délai de trois mois, de réclamer non pas des dommages et intérêts mais l'exécution du contrat;

que l'article 7, alinéa 2, de la convention qui prévoit qu'à défaut de paiement de la somme de 17.000.000 francs pour le 23 juin 1999, avant 17 heures au plus tard, (le demandeur) retrouvera la pleine liberté (de disposer) du bien et sera délié de tout engagement envers (la défenderesse) constitue une clause résolutoire (...) au bénéfice de laquelle le créancier peut renoncer pour demander l'exécution forcée du contrat (...);

que le choix opéré par le créancier est cependant soumis à l'appréciation du juge et que l'exercice par un créancier de son pouvoir d'option ne peut être abusif (...);

que (la défenderesse) soutient qu'il est abusif de réclamer une indemnité de 17.000.000 francs correspondant à 10 % de la valeur du terrain alors qu'il n'y a pas eu gel de celui-ci;

que l'observation est pertinente; que les pièces produites révèlent en effet qu'après le 24 juin 1999, des discussions ont eu lieu entre (les demandeurs) et la société anonyme Citygrove dans l'optique d'une implantation cinématographique à Assesse;

qu'il importe peu qu'aucune indication ne soit fournie par les (demandeurs) quant à l'issue de ces négociations; qu'il suffit de constater que, après le 24 juin 1999, ils ont mis en uvre sans qu'aucune réserve ne soit exprimée à l'égard de (la défenderesse) le pacte commissoire exprès inséré en leur faveur dans la convention;

que (les demandeurs) ont agi comme s'ils étaient déliés de tous engagements envers (la défenderesse) et avaient retrouvé la pleine liberté de disposer du bien; qu'ils ne peuvent dès lors sans abus réclamer le paiement de l'indemnité prévue pour le gel du bien;

qu'il n'est pas possible en effet de cumuler les avantages de l'exécution et de la résolution de l'intégralité du contrat (...);

qu'ainsi que (la défenderesse) le suggère, le dommage subi par les (demandeurs) sera adéquatement réparé par l'octroi de la somme de 17.000.000 francs x 2 jours (24 et 25 juin 1999) : 18 mois (545 jours) = 62.000 francs correspondant au gel de l'immeuble les 24 et 25 juin 1999".

Griefs

1. Première branche

La défenderesse n'a pas soutenu en ses conclusions d'appel que les demandeurs auraient abusé de leur droit d'opter entre l'exécution du contrat et la résolution de celui-ci. Si elle faisait valoir, comme le constate l'arrêt, que la clause qui prévoit une indemnité correspondant à 10 % du prix de vente du terrain était abusive, elle n'en déduisait toutefois nullement l'existence d'un abus de droit dans l'exercice de l'option prévue à l'article 1184 du Code civil dans le chef des demandeurs mais uniquement que cette indemnité, qui devait s'analyser comme une clause pénale, devait être réduite en application de l'article 1231 du Code civil. L'arrêt qui considère dès lors que l'exercice par un créancier de son droit d'option ne peut être abusif et qui décide qu'en l'espèce l'exercice par les demandeurs de leur droit d'option était abusif dès lors qu'ils poursuivaient en même temps les avantages de l'exécution de la convention d'option en réclamant le paiement de l'indemnité forfaitaire pour le gel du terrain de 17.000.000 francs et la résolution de l'intégralité dudit contrat, élève une contestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence en violation du principe dispositif (violation de l'article 1138, 2°, du Code judiciaire) et, en n'ayant pas permis aux demandeurs de se défendre sur ce soutènement, viole le principe général du droit qui impose au juge le respect des droits de la défense.

2. Deuxième branche

Il y a abus de droit en matière contractuelle lorsque le titulaire d'un droit exerce ce droit d'une manière qui dépasse manifestement les limites de l'exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente; l'abus de droit suppose dès lors que le droit ait été exercé par son titulaire dans une intention malicieuse ou sans intérêt raisonnable et suffisant, spécialement lorsque le préjudice causé est hors de proportion avec l'avantage recherché ou obtenu du titulaire du droit.

Dans son appréciation du caractère ou non abusif de l'exercice d'un droit, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause.

L'arrêt décide en l'espèce que les demandeurs ont exercé abusivement leur droit d'option conféré par l'article 1184 du Code civil dès lors que, tout en poursuivant l'exécution forcée de la convention en réclamant le paiement de l'indemnité forfaitaire, ils ont entrepris par ailleurs, après le 24 juin 1999, des discussions avec la société anonyme Citygrove dans l'optique d'une implantation cinématographique à Assesse et ont ainsi "mis en uvre sans qu'aucune réserve ne soit exprimée à l'égard de (la défenderesse) le pacte commissoire exprès inséré en leur faveur dans la convention".

L'arrêt a toutefois également constaté que les négociations directes avec la société Citygrove ont été menées par les demandeurs "après la notification de la renonciation".

En leurs conclusions additionnelles d'appel et de synthèse, les demandeurs faisaient effectivement valoir "qu'il n'a jamais été discuté avant le 29 juin 1999 de la possibilité éventuelle de développer sur le terrain d'Assesse un complexe cinématographique; (...) qu'il échoira dès lors à la cour (d'appel) de constater qu'il n'a jamais été discuté par les parties d'une possibilité de développer sur le terrain d'Assesse un complexe cinématographique antérieurement à la renonciation au droit d'option qui fut notifiée par (la défenderesse aux demandeurs) en date du 24 juin 1999".

Selon l'article 4 de la convention d'option conclue entre les parties le 24 mars 1999 (dont les termes sont intégralement reproduits dans le jugement a quo, troisième feuillet), la défenderesse pouvait renoncer à tout moment au bénéfice de l'option avant la fin du délai de 18 mois et dans ce cas les demandeurs retrouvaient la pleine liberté de disposer de leur bien.

La notification de la renonciation par la défenderesse au droit d'option consenti, intervenue postérieurement au 23 juin 1999, 17 heures, avait dès lors pour effet de délier les demandeurs de leur engagement à l'égard de la défenderesse et leur permettait de retrouver l'entière liberté de disposer de leur bien.

En entamant dès lors des négociations avec la société Citygrove après cette notification, les demandeurs n'ont pu mettre en œuvre la clause résolutoire expresse de l'article 7, alinéa 2, de la convention d'option mais ont uniquement usé du droit que leur conférait l'article 4 de ladite convention de retrouver la libre disposition de leur bien.

En décidant dès lors que les demandeurs ont abusé de leur droit d'option en cumulant les avantages de l'exécution et de la résolution de l'intégralité du contrat, l'arrêt :

1°) viole les articles 1134, alinéa 3, et 1184 du Code civil et le principe général du droit relatif à l'abus de droit consacré par ledit article 1134, alinéa 3, en retenant ainsi l'existence d'un abus de droit dans le chef des demandeurs sans avoir égard, dans l'appréciation de cet abus de droit, à la circonstance de fait, qu'il constate, que les négociations avec la société Citygrove étaient survenues postérieurement à la notification de la renonciation par la défenderesse à son droit d'option et en refusant à tout le moins de déduire de cet élément les conséquences qui en résultaient pour les demandeurs quant à leur liberté retrouvée de disposer de leur bien,

2°) méconnaît la force obligatoire de la convention d'option du 24 mars 1999 et plus particulièrement les effets entre les parties des articles 4 et 7, aliéna 2, de cette convention, en considérant que "l'existence de négociations menées en direct par (les demandeurs) avec Citygrove après le 24 juin 1999 peut s'expliquer par la mise en uvre par (les demandeurs) de la clause résolutoire prévue par l'article 7, alinéa 2, de la convention" et que "après le 24 juin 1999 (les demandeurs) ont mis en oeuvre sans qu'aucune réserve ne soit exprimée à l'égard de la défenderesse le pacte commissoire exprès inséré en leur faveur dans la convention" alors que les demandeurs n'ont fait qu'user du droit qui leur était reconnu par l'article 4 de ladite convention de retrouver la disposition de leur bien après la notification tardive de la renonciation à son droit d'option par la défenderesse (violation de l'article 1134 du Code civil).

En outre et en tout état de cause, à défaut de constater que l'exercice de leur droit d'option a été exercé par les demandeurs, soit dans une intention malicieuse, soit sans intérêt raisonnable et suffisant, soit que le préjudice causé par la défenderesse était hors de proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par les demandeurs, l'arrêt méconnaît la notion d'abus de droit en matière contractuelle (violation de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil et du principe général du droit relatif à l'abus de droit consacré par ladite disposition).

3. Troisième branche

L'arrêt constate que l'observation de la défenderesse selon laquelle "il est abusif de réclamer une indemnité de 17.000.000 francs correspondant à 10 % de la valeur du terrain alors qu'il n'y a pas eu gel de celui-ci" est "pertinente". L'arrêt adhère ainsi à cette considération. L'arrêt constate que les demandeurs ont, à l'expiration du délai de trois mois, renoncé au bénéfice de la clause résolutoire de l'article 7, alinéa 2, de la convention d'option et ont poursuivi l'exécution du contrat en réclamant le paiement de l'indemnité de 17.000.000 francs. Il relève par ailleurs que la renonciation par la défenderesse à son droit d'option n'a été postée que le 25 juin 1999 et reçue par les demandeurs ultérieurement. Ces constatations impliquent nécessairement qu'il y a eu gel du terrain faisant l'objet de l'option au moins pendant 2 jours. L'arrêt ne pouvait dès lors légalement décider qu'il était abusif de réclamer l'indemnité de gel de 17.000.000 francs pour le motif qu'il n'y avait pas eu gel de celui-ci. L'arrêt méconnaît ainsi tant la notion d'abus de droit en matière contractuelle (violation de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil et du principe général du droit relatif à l'abus de droit consacré notamment par ledit article 1134, alinéa 3) que la force obligatoire du contrat d'option avenu entre les parties et plus particulièrement les effets entre celles-ci des articles 7 et 8 de cette convention desquels il résulte qu'il y avait gel du terrain à l'expiration du délai de trois mois dès lors que les demandeurs renonçaient au bénéfice de la clause résolutoire contenue à l'article 7, alinéa 2, ce que constate la cour d'appel (violati

on de l'article 1134 du Code civil).

A tout le moins il est contradictoire de constater, d'une part, qu'"il est abusif de réclamer une indemnité de 17.000.000 francs correspondant à 10 % de la valeur du terrain alors qu'il n'y a pas eu gel de celui-ci" et, d'autre part, de condamner les défendeurs au paiement d'une somme de 62.000 francs "correspondant au gel de l'immeuble les 24 et 25 juin 1999". L'arrêt n'est ainsi pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 du la Constitution).

IV. La décision de la Cour

Quant à la deuxième branche :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par la défenderesse et déduite de sa nouveauté :

Attendu que les parties se sont accordées devant la cour d'appel pour admettre que les articles 4, 7 et 8 de la convention d'option conclue par elles devaient s'interpréter les uns par rapport aux autres;

Que la défenderesse a fait valoir en particulier que l'article 4 "avait évidemment pour objectif d'avertir les (demandeurs) de la renonciation (de sa part) à l'option dans les plus brefs délais, ceci afin que les (demandeurs) puissent mettre en oeuvre leurs droits tels qu'ils résultaient du contrat d'option, c'est-à-dire retrouver leur pleine liberté de disposer du terrain litigieux";

Que les demandeurs se sont appropriés, pour leur part, les motifs du jugement entrepris, qui, décrivant les droits et obligations dérivant pour les parties des articles 4, 7 et 8, avait relevé notamment qu'"à tout moment la défenderesse (pouvait) renoncer au bénéfice de l'option" et qu'"en ce cas, les (demandeurs) retrouvaient la pleine liberté de disposer de leur bien";

Que les demandeurs se sont en outre prévalus de la liberté qui leur était ainsi conventionnellement reconnue en alléguant qu'ils n'avaient jamais discuté de la possibilité de développer un complexe cinématographique sur le terrain litigieux avant que la défenderesse ne leur eût notifié sa renonciation au droit d'option;

Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie;

Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant; que tel est le cas spécialement lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause;

Attendu que l'arrêt considère qu'en menant des négociations avec un tiers après le 24 juin 1999, les demandeurs ont mis en oeuvre le pacte commissoire exprès contenu dans l'article 7, alinéa 2, de la convention d'option conclue par les parties, en vertu duquel, à défaut de paiement par la défenderesse de la somme de dix-sept millions de francs pour le 23 juin 1999, avant 17 heures au plus tard, les demandeurs retrouvaient la pleine liberté de disposer de leur bien et étaient déliés de tout engagement envers la défenderesse;

Que l'arrêt en déduit que les demandeurs exercent abusivement le droit d'option que leur confère l'article 1184 du Code civil, en tentant de cumuler les avantages de cette résolution avec ceux de l'exécution forcée de la convention qu'ils poursuivent en réclamant paiement de l'indemnité forfaitaire de dix-sept millions de francs;

Attendu qu'il ressort cependant des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard qu'en vertu de l'article 4 de la convention des parties, la défenderesse pouvait renoncer à tout moment au bénéfice de l'option qui lui avait été consentie, avant l'expiration du délai stipulé de 18 mois, et que, dans ce cas, les demandeurs retrouvaient également la pleine liberté de disposer de leur bien;

Que l'arrêt constate que les négociations avec le tiers ont été menées par les demandeurs "après la notification (par la défenderesse) de la renonciation" à son droit d'option par une lettre datée du 24 juin 1999;

Que l'arrêt, qui ne prend pas en considération la circonstance que, lorsqu'ils ont entrepris ces négociations, les demandeurs étaient déliés, suivant l'article 4, de leur engagement à l'égard de la défenderesse, ne justifie pas légalement sa décision que les demandeurs ont commis un abus de droit;

Qu'en cette branche, le moyen est fondé;

Sur les autres griefs :

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller Claude Parmentier, faisant fonction de président, les conseillers Christian Storck, Paul Mathieu, Didier Batselé et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du quinze mars deux mille deux par le conseiller Claude Parmentier, faisant fonction de président, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020315.8