Court holds non-owner sublessor cannot claim eviction indemnity under commercial lease law when sublessee operates the business.

N° C.98.0064.N

1. S. M.,

2. S. A.,

3. S. L.,

4. S. L.,

5. S. T.,

6. S. M.,

7. S. B.,

8. S. L.,

9. S. J.,

10. S. J.,

11. S. P.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

BROUWERIJ HAACHT, société anonyme.

LA COUR,

Ouï Monsieur le conseiller Waûters en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Dubrulle, avocat général ;

Vu le jugement attaqué, rendu le 22 septembre 1997 par le tribunal de première instance de Hasselt, statuant en degré d'appel ;

Sur le moyen, libellé comme suit, pris de la violation des articles 1er, 16.IV, 25, plus spécialement troisième, sixième et dernier alinéas, les articles 1er et 25, tels qu'ils ont été modifiés par la loi du 29 juin 1955, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, constituant la section IIbis du chapitre II, du titre VIII, du livre III du Code civil, en ce que le jugement attaqué rendu le 22 septembre 1997 a débouté les demandeurs de leur appel du jugement entrepris rendu le 21 novembre 1996 par le juge de paix du canton de Saint-Trond, a confirmé intégralement le jugement entrepris, a constaté sur la demande principale de la défenderesse qu'elle avait déguerpi du bien loué, le café "Sint-Martinus" situé à Saint-Trond, Tiensestraat 48, pour le motif par lequel le renouvellement du bail lui a été refusé, a condamné les demandeurs solidairement au paiement d'une indemnité forfaitaire de trois années de loyer, soit de 1.733.228 francs belges, à majorer des intérêts judiciaires et a déclaré sans objet la demande reconventionnelle des demandeurs tendant à entendre dire pour droit que le bail commercial avait pris fin le 31 janvier 1996, par les motifs suivants : "(Les demandeurs) en degré d'appel ont refusé le renouvellement sur la base de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux.

Ils font valoir que, n'étant pas propriétaire du fonds de commerce et ne subissant que la perte d'un des points de vente de ses produits (brassicoles), (la défenderesse) ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction de trois années de loyer. C'est à bon droit que le premier juge a considéré à cet égard que ni les textes législatifs ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce. (La défenderesse) perd non seulement un point de vente pour ses produits, mais aussi une occasion d'exploiter son commerce, dès lors qu'elle a loué le bien dans le seul but d'y exercer ses activités commerciales (qui est de louer des immeubles pour y vendre ses produits) ; que c'est certainement le cas lorsque, comme en l'espèce, elle impose à son sous-locataire l'obligation de se fournir auprès de son entreprise.

En vertu de l'article 16.IV précité, le preneur a droit à une indemnité d'éviction de trois années de loyer et ne doit pas prouver l'étendue de son dommage. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a accordé à (la défenderesse) une indemnité d'éviction s'élevant à 48.148 francs belges x 36 = 1.733.225 francs belges" (jugement, pages 4 et 5). Les juges d'appel fondent leur décision non seulement sur des motifs propres, mais aussi sur les motifs du premier juge qui a considéré à cet égard que : "(Les demandeurs)

font valoir que, n'étant pas propriétaire du fonds de commerce, (la défenderesse) ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction de trois années de loyer. Ils ajoutent qu'elle subit uniquement la perte d'un des points de vente de ses produits (brassicoles). Ce cas spécifique fait l'objet d'une controverse. L'arrêt rendu le 8 février 1968 par la Cour de cassation (Bull. et Pas., 1968, I, 708, J.T., 1969, 583) a décidé qu'il y a lieu de rejeter la demande tendant au paiement d'une indemnité lorsque le locataire n'a pas de droit sur le fonds de commerce. Cet arrêt a été fort commenté. L'intention première du législateur lors du dépôt de la proposition de loi qui a donné naissance à la loi du 30 avril 1951 était d'instaurer un système rigoureux de protection du fonds de commerce. Au cours de son examen par le Sénat, ce système a été assoupli.

Ainsi, l'article 1er de la loi du 30 avril 1951 prévoit que toutes les parties, propriétaire, locataire principal ou sous-locataire, sont soumises à la loi et peuvent en bénéficier. La loi ne prévoit aucune restriction suivant laquelle le locataire principal ne bénéficierait des avantages de la loi que s'il peut faire valoir des droits sur le fonds de commerce. En subordonnant l'octroi de l'indemnité d'éviction à l'existence d'un droit quelconque sur le fonds de commerce, on ajoute une condition au texte de la loi. Par la modification législative/le complément de la loi du 25 juin 1955, le législateur n'a pas lié la protection du fonds de commerce appartenant au sous-locataire à l'exclusion du locataire principal sans droit sur ce fonds de commerce. Les travaux parlementaires n'ont pas davantage envisagé la possibilité d'exclure le locataire principal sans droit sur le fonds de commerce du bénéfice de la loi. Il a au contraire été expressément inclus dans le système. La thèse contraire impliquerait que le bailleur pourrait écarter le locataire principal que le propriétaire a cependant admis. Ceci reviendrait à dire que l'article 16.IV est dénué de pertinence. Quod non (voir à cet égard : A.P.R., "Handelshuur", Pauwels, 1971, nos 399-401).

Tout bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans motifs (article 16.IV) mais sait que, dans ce cas, il sera tenu de payer une indemnité d'éviction. Ni les textes législatifs, ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce (voir à cet égard : l.c., et "Le louage de choses" de La Haye et Vankerckhove, 'Baux commerciaux', n° 1950). (La défenderesse) perd non seulement un point de vente pour ses produits, mais aussi une occasion d'exploiter son commerce, dès lors qu'elle a loué le bien dans le seul but d'y exercer ses activités commerciales consistant à louer des immeubles pour y vendre ses produits (objet social principal de (la défenderesse)). Le locataire principal, (la défenderesse) en l'espèce, peut donc subir un préjudice à la suite du refus du renouvellement du bail, même s'il n'occupe pas personnellement le bien loué et s'il n'est pas propriétaire du fonds de commerce. C'est plus spécialement le cas lorsqu'il s'agit d'une brasserie qui a obligé son sous-locataire à se fournir auprès de sa propre entreprise et qui, à la suite du refus du renouvellement du bail, subit un préjudice certain (voir R.P.D.B., compl. 1, "Baux commerciaux", n° 523, in fine). Conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi sur les baux commerciaux, il suffit que le sous-locataire exerce son commerce de détail dans l'immeuble pour que le locataire principal bénéficie des avantages de la loi. Ainsi, le locataire principal évincé par le bailleur en vertu de l'article 16.IV a droit à une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer (...) et, s'il se limite à cette seule indemnité, sans réclamer de complément, il n'est pas tenu de prouver l'étendue de son dommage, l'indemnité étant forfaitairement fixée par la loi (voir cass., 25 mars 1966, R.W. 1966-67, 39, Bull.

et Pas., 1966, I, 968). En conséquence, (la défenderesse) peut réclamer une indemnité d'éviction s'élevant à la somme de 36 x 48.148 francs belges ou 1.733.228 francs belges" (jugement dont appel rendu le 21 novembre 1996, pages 4-6), alors que la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, telle qu'elle a été modifiée par la loi du 29 juin 1955, protège uniquement le fonds de commerce des détaillants et des artisans directement en contact avec le public ; que l'indemnité d'éviction, telle qu'elle est prévue par la loi, et, plus spécialement, l'indemnité visée à l'article 16.

IV, tend à indemniser le locataire de la perte, consécutive à l'éviction, du fonds de commerce protégé par la loi qu'il exploite dans le bien loué ; que, dans leurs conclusions d'appel, les demandeurs ont fait valoir que la défenderesse ne peut prétendre à une indemnité d'éviction dès lors que le fonds de commerce exploité dans le bien loué appartient au sous-locataire et non à la défenderesse et que la perte du fonds de commerce résulte non pas du refus des demandeurs de renouveler le bail mais du manquement des sous-locataires à leurs obligations contractuelles dès lors que la défenderesse a précisément rejeté leur demande de renouvellement pour cause de manquements graves (article 16.I.4° de la loi sur les baux commerciaux), que les sous-locataires n'ont entamé aucune procédure à la suite de ce refus et que la sous-location a ainsi pris fin (conclusions d'appel déposées le 16 avril 1997 par les demandeurs, page 9, troisième paragraphe et suivants) ; que le jugement attaqué a rejeté ce moyen de défense par le motif que la loi sur les baux commerciaux ne subordonne pas l'octroi de l'indemnité d'éviction à la condition que le locataire principal puisse faire valoir des droits sur le fonds de commerce ; qu'il a considéré ensuite qu'il suffit que le locataire principal ait subi un préjudice à la suite de refus de renouvellement et il a alloué l'indemnité d'éviction prévue à l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, la défenderesse ayant subi la perte d'un des points de vente de ses produits et d'une occasion d'exploiter son commerce en louant des immeubles pour y vendre ses produits et en obligeant son sous-locataire à se fournir auprès de son entreprise ; qu'ainsi, il a alloué l'indemnité d'éviction non pas en raison de la perte du fonds de commerce appartenant au locataire et exploité par celui-ci dans le bien loué, mais à la suite d'un autre préjudice résultant du refus de renouvellement non protégé par la loi, de sorte qu'en admettant que, pour allouer l'indemnité d'éviction prévue à l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, il suffit que le locataire principal ait subi un préjudice à la suite du refus du renouvellement du bail et qu'il n'est pas nécessaire d'examiner si la perte du fonds de commerce exploité dans le bien loué résulte du refus du renouvellement notifié au propriétaire du fonds de commerce et si le locataire principal peut faire valoir des droits sur ce fonds de commerce, le jugement attaqué méconnaît la raison d'être et les conditions d'application de cette indemnité et, en conséquence, ne condamne pas légalement les demandeurs à payer à

la défenderesse l'indemnité d'éviction prévue par la loi sur les baux commerciaux sur la base des considérations reproduites au moyen (violation des dispositions légales citées en tête du moyen) :

Attendu que l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux dispose qu'en dehors des cas visés à l'article 16.I à III inclus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé ;

Que la loi sur les baux commerciaux tend uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans directement en contact avec le public ;

Qu'il s'ensuit que, lorsque le locataire principal donne le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire exerce des droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à l'indemnité d'éviction à l'égard du bailleur ; que, dans ce cas et dans la mesure où la perte du fonds de commerce du sous-locataire résulte du refus de renouvellement opposé par le bailleur, seul le sous-locataire a droit à l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal ;

Attendu que le jugement constate que les demandeurs ont refusé le renouvellement du bail demandé par la défenderesse en application de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux ;

Attendu que la défenderesse a réclamé une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer ;

Que les demandeurs ont fait valoir dans leur acte d'appel que la défenderesse n'est pas propriétaire du fonds de commerce, qu'elle n'a pas perdu le fonds de commerce à la suite du refus du renouvellement et que ni la perte d'un point de vente ni celle d'une occasion d'exploiter son commerce ne sont protégées par l'indemnité d'éviction prévue à la loi sur les baux commerciaux ;

Qu'ils ont soutenu dans leurs conclusions d'appel que la perte du fonds de commerce, propriété du sous-locataire, résulte non pas du refus du renouvellement du bail mais du manquement du sous-locataire à ses obligations contractuelles et que la défenderesse a refusé la demande de renouvellement notifiée par le sous-locataire en application de l'article 16.I.4 de la loi sur les baux commerciaux ;

Attendu que le jugement attaqué condamne les demandeurs au paiement d'une indemnité d'éviction par le motif qu'en matière d'indemnité, ni les textes législatifs ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce et que la défenderesse a perdu un des points de vente de ses produits et une occasion d'exploiter son commerce ;

Qu'ainsi, le jugement attaqué viole l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux ;

Que le moyen est fondé ;

PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué en tant qu'il condamne les demandeurs à payer une indemnité d'éviction à la défenderesse et statue sur les dépens ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Tongres, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur Boes, président de section, Monsieur Waûters, Madame Bourgeois, Monsieur Dirix et Monsieur Stassijns, conseillers, et prononcé en audience publique du vingt-neuf novembre deux mille un, par Monsieur Boes, président, de section en présence de Monsieur Dubrulle, avocat général, avec l'assistance de Monsieur Van Geem, greffier.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011129.5