Commercial lease renewal refusal invalidates fixed occupation indemnity; court remands for equitable adjustment based on financial capacity.

N° C.99.0520.F

IMMOBILIERE 117, société anonyme dont le siège social est établi à Ixelles, chaussée d'Ixelles, 117, inscrite au registre des sociétés civiles de Bruxelles sous le numéro 176,

demanderesse en cassation d'un jugement rendu le 30 novembre 1998 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel,

représentée par Maître Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,

contre

A L'UNIVERS DU SOMMEIL, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Ixelles, chaussée d'Ixelles, 113-115-117,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Ganshoren, avenue de Villegas, 33-34, où il est fait élection de domicile.

LA COUR,

Ouï Monsieur le conseiller Echement en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Henkes, avocat général;

Vu le jugement attaqué, rendu le 30 novembre 1998 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen pris de la violation des articles 20 de la loi du 30 avril 1951 formant la section 2bis du livre III, titre VIII, du Code civil, 1382, 1383 du Code civil, 1138, 3°, du Code judiciaire, du principe général du droit suivant lequel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui (consacré ou appliqué notamment par les articles 548, 554, 555, 559, 563, 570, 571, 861, 862, 1241, 1312, 1376, 1377, spécialement alinéa 2, 1432 à 1438, 1634, 1635, 1673, 1934, 1947 et 2080, spécialement alinéa 2, du Code civil et, en tant que de besoin, violation desdits articles du Code civil) et de l'article 149 de la Constitution coordonnée,

en ce que le jugement attaqué, pour condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité d'occupation fixée à 750.000 francs l'an indexée à dater du 15 avril 1991 et pour compenser les dépens d'appel, se fonde sur ce : "que l'article 20 de la loi sur les baux commerciaux est un droit instauré pour permettre au preneur de se désister de sa demande de renouvellement afin d'éviter les conséquences financières désastreuses d'un loyer excédant les possibilités du preneur; qu'il s'agit du droit du preneur de se désister de la demande et non 'de se délier pour l'avenir d'un contrat qu'il avait initialement souhaité', ce qui implique que ce désistement met fin à la demande de renouvellement dès son origine (soit le début du nouveau bail qui aurait dû prendre cours); que le preneur devient dès lors redevable d'une indemnité d'occupation; qu'il serait aberrant de fixer le montant de cette indemnité au montant du nouveau loyer que le preneur veut justement éviter de payer et ce conformément à la ratio legis de l'article 20; que toutefois, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il ne peut être fait uniquement référence au chiffre avancé par le preneur; que ce serait perdre de vue totalement les intérêts tout aussi légitimes du bailleur qui se trouve durant toute la procédure dans l'impossibilité de rentabiliser son bien selon les critères du marché; qu'en matière d'occupation poursuivie à l'expiration du bail sans titre ni droit, il appartient au juge de fixer en équité l'indemnité due à raison de la privation et de la perte de jouissance du bailleur d'une part, de la jouissance dont (le preneur) a continué à bénéficier et de ses possibilités financières d'autre part; qu'en l'espèce, (la défenderesse) a pu payer le nouveau loyer pendant une certaine période (en vue manifestement de permettre une solution amiable du litige) et n'a suspendu le paiement dudit loyer qu'à dater du 1er janvier 1996, estimant que ce montant était trop élevé et n'étant pas 'rassurée' sur les chances de récupération des loyers versés en trop; qu'au vu de tous les éléments du dossier et des deux rapports déposés, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme de 750.000 francs l'an à dater du 1er avril 1991 (indice de base mars 1991)",

alors que, première branche, l'indemnité d'occupation due par le locataire qui s'est maintenu sans titre dans les lieux loués après l'expiration de son bail commercial, en s'étant par ailleurs désisté de sa demande de renouvellement de ce bail conformément à l'article 20 de la loi du 30 avril 1951, est due sur la base de l'enrichissement sans cause; qu'elle doit par suite correspondre, ainsi que la demanderesse le soutenait dans ses conclusions de synthèse d'appel, à la valeur locative normale du bien pendant la durée de l'occupation sans titre, cette valeur constituant la mesure de l'enrichissement résultant pour l'occupant sans titre de la jouissance du bien, comme celle de l'appauvrissement corrélatif du propriétaire de ce bien; que, dût-on même admettre - quod non - que le jugement attaqué avait, en l'espèce, la faculté de statuer en équité, encore une telle faculté ne l'aurait-elle pas autorisé à fonder sa décision sur une notion inexacte des relations juridiques existant entre les parties; d'où il suit qu'en fixant en équité le montant de l'indemnité d'occupation due par la défenderesse, en ayant notamment égard aux possibilités financières de celle-ci, au lieu d'allouer à la demanderesse une indemnité égale à son appauvrissement, dans les limites de l'enrichissement de la défenderesse, le jugement attaqué a méconnu le principe général du droit suivant lequel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui (violation dudit principe général du droit et, pour autant que de besoin des articles du Code civil, visés au moyen, qui consacrent ou appliquent ce principe, ainsi que de l'article 20 de la loi du 30 avril 1951); qu'à tout le moins, en omettant de rechercher et de constater, ainsi que l'y invitaient les conclusions de synthèse d'appel de la demanderesse, quelle était la valeur locative normale du bien occupé sans titre par la défenderesse pendant la durée de cette occupation sans titre, le jugement attaqué ne permet pas le contrôle de la légalité de sa décision relative à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation et, par suite, n'est ni régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée), ni légalement justifié (violation de toutes les autres dispositions légales - autres que les articles 1382 et 1383 du Code civil, 1138, 3°, du Code judiciaire et 149 de la Constitution - et du principe général du droit visés au moyen);

deuxième branche, dans la mesure où il faudrait considérer que l'indemnité d'occupation due par le locataire qui, telle la défenderesse, s'est maintenu sans titre dans les lieux loués après l'expiration de son bail commercial en s'étant par ailleurs désisté de sa demande de renouvellement de ce bail commercial, serait due sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil, cette indemnité d'occupation devrait constituer la réparation intégrale du préjudice subi par la demanderesse en raison de l'occupation sans titre de son immeuble; que, dût-on même admettre - quod non - que le jugement attaqué avait, en l'espèce, la faculté de statuer en équité, encore une telle faculté ne l'aurait-elle pas autorisé à fonder sa décision sur une notion inexacte des relations juridiques existant entre les parties; d'où il suit que, en fixant en équité le montant de l'indemnité due par la défenderesse, en ayant notamment égard aux possibilités financières de celle-ci, au lieu d'allouer à la demanderesse une indemnité couvrant l'intégralité de son préjudice, le jugement attaqué méconnaît le droit de la demanderesse à obtenir la réparation intégrale du préjudice causé par le quasi-délit de la défenderesse (violation des articles 1382 et 1383 du Code civil et 20 de la loi du 30 avril 1951); qu'à tout le moins, à défaut de rechercher et de constater quel était le montant du préjudice subi par la demanderesse en raison de l'occupation sans titre de son immeuble, le jugement attaqué ne permet pas le contrôle de la légalité de sa décision relative à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation et, par suite, n'est ni régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée), ni légalement justifié (violation des articles 1382 et 1383 du Code civil et 20 de la loi du 30 avril 1951);

troisième branche, si le jugement attaqué devait être interprété comme ayant fixé "ex aequo et bono" le montant de l'indemnité d'occupation qu'il alloue à la demanderesse, encore ne serait-il pas légalement justifié à défaut d'avoir constaté qu'aucune des parties ne produisait ni n'était en mesure de produire les éléments permettant d'apprécier exactement le montant de cette indemnité; d'où il suit que le jugement attaqué, à défaut d'avoir constaté qu'aucune des parties ne produisait et n'était en mesure de produire les éléments permettant d'apprécier exactement et le montant de l'enrichissement résultant pour la défenderesse de son occupation sans titre de l'immeuble de la demanderesse et le montant de l'appauvrissement corrélatif subi par celle-ci, a méconnu le principe général du droit suivant lequel nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui, principe sur la base duquel le montant de l'indemnité d'occupation revenant à la demanderesse devait être fixé (violation dudit principe général du droit et, en tant que de besoin, violation des dispositions légales visées au moyen qui consacrent ou appliquent ce principe et de l'article 20 de la loi du 30 avril 1951) et que, dans la mesure où il faudrait considérer que l'indemnité d'occupation due à la demanderesse le serait sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil, le jugement attaqué aurait violé lesdits articles 1382 et 1383 du Code civil et, en tant que de besoin, l'article 20 de la loi du 30 avril 1951, à défaut d'avoir constaté qu'aucune des parties ne produisait et n'était en mesure de produire les éléments permettant d'apprécier exactement le montant du préjudice subi par la demanderesse en raison de l'occupation sans titre de son immeuble;

quatrième branche, la demanderesse concluait également à ce que le montant des indemnités d'occupation lui revenant soit augmenté de celui des charges forfaitaires; que le jugement attaqué omet de prononcer sur ce chef de demande et viole, partant, l'article 1138, 3°, du Code judiciaire; que s'il fallait considérer - quod non - que le jugement attaqué aurait implicitement rejeté cette demande, il aurait omis de répondre aux conclusions précitées de la demanderesse à défaut de donner la raison pour laquelle l'indemnité réclamée par celle-ci ne devait pas être augmentée du montant des charges forfaitaires et, par suite, ne serait pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée) :

Quant à la première branche :

Attendu qu'en vertu de l'article 20 de la loi du 30 avril 1951, fixant les règles particulières aux baux commerciaux et formant la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, en cas de désaccord des parties sur les modalités de renouvellement du bail, celui-ci est renouvelé aux prix et conditions déterminés par le juge, à moins que le preneur ne se soit désisté, dans les conditions énoncées par cet article, de sa demande de renouvellement;

Attendu que lorsque le bail est déjà expiré au moment où le preneur se désiste de sa demande, celui-ci doit payer au bailleur une indemnité d'occupation fixée en tenant compte de l'appauvrissement du bailleur et de l'enrichissement du preneur;

Attendu qu'en décidant qu'il appartient au juge de fixer en équité l'indemnité due compte tenu, notamment, des possibilités financières du preneur, les juges d'appel ont méconnu le principe général du droit et violé la disposition légale invoqués au moyen;

Qu'en cette branche, le moyen est fondé;

Quant à la quatrième branche :

Attendu que dans ses conclusions de synthèse déposées devant les juges d'appel la demanderesse réclamait, outre une indemnité d'occupation, le paiement des charges forfaitaires;

Attendu qu'en omettant de statuer sur cette demande, le jugement attaqué viole l'article 1138, 3°, du Code judiciaire;

Qu'en cette branche, le moyen est fondé;

PAR CES MOTIFS,

sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres branches du moyen qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue,

Casse le jugement attaqué en tant qu'il fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par la défenderesse, qu'il omet de statuer sur les charges forfaitaires et qu'il statue sur les dépens;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur le conseiller Echement, faisant fonction de président, Messieurs les conseillers Storck, Mathieu, Batselé et Madame le conseiller Velu, et prononcé en audience publique du sept septembre deux mille un par Monsieur Echement, conseiller faisant fonction de président, en présence de Monsieur Henkes, avocat général, avec l'assistance de Madame Massart, greffier.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010907.6