Court dismisses appeal claiming notary's draft sale letter violated preemption law notification requirements.

N° C.99.0435.F

1. W. M. et

2. P. I.,

demandeurs en cassation d'un jugement rendu le 21 avril 1999 par le tribunal de première instance de Charleroi, statuant en degré d'appel,

représentés par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile,

contre

1. D. M.,

2. L.C.,

3. L. R.,

4. L.D.,

défendeurs en cassation,

en présence de

F. F.,

partie appelée en déclaration d'arrêt commun,

représenté par Maître Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile.

LA COUR,

Ouï Monsieur le conseiller Parmentier en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Henkes, avocat général;

Vu le jugement attaqué, rendu le 21 avril 1999 par le tribunal de première instance de Charleroi, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen pris de la violation de l'article 48.1 de la section 3 - Des règles particulières aux baux à ferme - du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, introduite par la loi du 4 novembre 1969 (dite loi sur les baux à ferme), telle qu'elle a été modifiée par la loi du 7 novembre 1988,

en ce que le jugement attaqué décide que la lettre recommandée du notaire, du 6 septembre 1989, adressant aux demandeurs le projet de l'acte de vente répond au prescrit de l'article 48.1 de la loi sur les baux à ferme et déboute les demandeurs de leur action, pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et spécialement : "(...) que (les demandeurs) soutiennent que les (défendeurs) ont enfreint le prescrit de l'article 48.1 de la loi du 7 novembre 1988, lequel est libellé comme suit : 'Le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption. A cet effet, le notaire notifie au preneur le contenu de l'acte établi sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption, l'identité de l'acheteur exceptée. Cette notification vaut offre de vente'; que cette disposition légale impose donc au notaire de notifier le contenu de la convention de vente déjà signée, sous la seule réserve du non- exercice du droit de préemption, avec un tiers dont seule l'identité doit être omise dans la communication; (qu')il est donc indispensable d'établir, préalablement à la notification au preneur, un contrat avec un amateur dont l'anonymat est sauvegardé (...); qu'il échet de constater en l'espèce que les lettres recommandées adressées par le notaire F. aux preneurs le 29 août 1989 ne répondent pas comme telles au prescrit de l'article 48.1 de la loi sur le bail à ferme tel qu'il a été modifié par l'article 30.1° de la loi du 7 novembre 1988; qu'en effet, ces lettres mentionnent uniquement le prix et les conditions auxquelles le propriétaire était disposé à vendre le bien, ainsi que le prescrivait la loi sur le bail à ferme avant d'avoir été réformée par la loi du 7 novembre 1988; que toutefois cette première notification fut complétée par une seconde notification en date du 6 septembre 1989; que par cette notification complEA

CUTE;mentaire, ce dernier adressait aux preneurs le projet de l'acte de vente, répondant ainsi au prescrit de l'article 48.1 de la loi sur le bail à ferme; (...) que la notification prévue à l'article 48.1 de la loi sur le bail à ferme peut se faire en deux fois, pour autant que les conditions de forme soient respectées; (que), dans ce cas, le délai d'un mois prévu audit article ne commence à courir qu'au jour de la seconde notification; que les griefs formulés par les (demandeurs) au sujet de cette seconde notification sont irrelevants; qu'ainsi, la lettre recommandée du 6 septembre 1989 complétant celle du 29 août 1989 a bien été adressée tant (au demandeur) qu'à (la demanderesse) ainsi qu'en font foi les pièces produites aux débats par F.F.; qu'en leur lettre du 26 septembre 1989, (les demandeurs) font expressément référence aux deux courriers leur adressés par le notaire instrumentant; qu'en outre, le fait que le projet d'acte de vente notifié ne porte pas la signature des tiers candidats acquéreurs est tout à fait régulier dès lors qu'au voeu même de la loi, leur anonymat doit être sauvegardé à ce stade de la procédure de vente de gré à gré d'un bien faisant l'objet d'un bail à ferme; qu'en outre, le projet d'acte de vente fait expressément référence au droit de préemption des preneurs, conformément au document sous seing privé avenu entre les (défendeurs) et le tiers candidat acquéreur le 28 août 1989, constituant la pièce 1 du dossier de F.

F.; que la loi n'impose nullement que l'acte intervenu entre bailleurs et tiers candidat acquéreur porte expressis verbis les termes de "condition suspensive", dès lors qu'il résulte de l'analyse des mentions y figurant que la vente est consentie sous la condition suspensive du non-exercice par les preneurs de leur droit de préemption; que tel est le cas en l'espèce; qu'il convient, par ailleurs, de rappeler qu'il n'est nullement requis que l'acte dont s'agit soit intervenu dans la forme authentique (...); que c'est sans fondement que les (demandeurs) prétendent qu'il n'existait aucun compromis de vente entre les bailleurs et le tiers candidatacquéreur, antérieurement à la lettre recommandée du 29 août 1989; que la loi sur le bail à ferme, en autorisant un simple acte sous seing privé, ne fait pas de la date certaine de ce dernier une condition de régularité de la notification prévue en son article 48.1; que si effectivement ledit acte sous seing privé daté du 28 août 1989 est intitulé 'offre d'achat', le juge n'est pas tenu par cette qualification; qu'ainsi que le souligne à juste titre Francis Flameng en ses conclusions additionnelles visées le 14 août 1998, ledit document est revêtu de la signature des bailleurs portant acceptation; qu'en outre, le mandat donné au notaire F. d'entreprendre les démarches en vue de procéder à la vente démontre, s'il en est besoin, l'accord des bailleurs propriétaires sur la chose et sur le prix; qu'enfin, le notaire F. n'avait aucune obligation légale de transmettre copie de l'acte sous seing privé du 28 août 1989 lors de l'accomplissement des notifications légales en manière telle que l'on ne peut conclure sa nonexistence de ce défaut - régulier - de communication; qu'il résulte des développements qui précèdent que le prescrit de l'article

48, alinéa 1, de la loi sur le bail à ferme a été respecté en la cause en manière telle que les (demandeurs) ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 51 de ladite loi pour prétendre à une quelconque indemnité; que dans ces conditions, il est indifférent d'examiner les effets de l'acquisition des biens litigieux par le fils des preneurs auquel ces derniers avaient cédé leur droit de préemption",

alors que l'article 48.1 de la loi sur les baux à ferme dispose que le bailleur ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption; que ledit article prévoit qu'à cet effet, le notaire notifie au preneur le contenu de l'acte établi sous condition suspensive de non- exercice du droit de préemption, l'identité de l'acheteur exceptée; qu'il s'en déduit que la notification doit, par elle-même, attester de l'existence d'une vente déjà conclue entre le bailleur et un acquéreur anonyme sous la seule condition suspensive du non-exercice du droit de préemption; que la notification d'un projet d'acte authentique de vente, qui n'indique qu'une volonté à venir, ne peut, en soi, renseigner le preneur d'une manière non équivoque sur l'existence de pareille vente; que, partant, elle ne répond pas au prescrit de l'article 48.1 susvisé; que le jugement attaqué, qui décide que l'envoi recommandé par le notaire d'un projet d'acte authentique de vente suffit à informer le preneur - conformément à l'article 48.1 de la loi sur les baux à ferme - de l'existence et du contenu d'un acte de vente sous seing privé établi entre le bailleur et un acquéreur, viole cette disposition :

Attendu que l'article 48.1 de la loi du 4 novembre 1969 dispose que le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption et qu'à cet effet le notaire notifie au preneur le contenu de l'acte établi sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, l'identité de l'acheteur exceptée;

Attendu qu'il résulte de cette disposition légale que le notaire garantit au preneur l'existence et les conditions de la vente en lui notifiant la teneur de l'acte passé entre le bailleur et l'acquéreur; qu'à cet effet il lui est loisible de notifier au preneur un projet d'acte authentique de vente qui reprend la teneur de l'acte sous seing privé sous la condition suspensive prévue par la loi;

Que le moyen manque en droit;

Et attendu que le rejet du pourvoi rend sans intérêt la demande en déclaration d'arrêt commun;

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de trente-quatre mille trois cent soixante-six francs envers les parties demanderesses et à la somme de douze mille neuf cent quatre-vingt-un francs envers la partie appelée en déclaration d'arrêt commun.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur le conseiller Parmentier, faisant fonction de président, Messieurs les conseillers Echement, Storck, Mathieu et Madame le conseiller Matray, et prononcé en audience publique du vingt et un juin deux mille un par Monsieur Parmentier, conseiller faisant fonction de président, en présence de Monsieur Werquin, avocat général, avec l'assistance de Madame Massart, greffier.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010628.13