Court dismisses appeal regarding mortgage rights on surface rights and sale proceeds distribution.

N° C.99.0007.N KBC BANK, société anonyme, Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation, contre 1. BANQUE BRUXELLES LAMBERT, société anonyme, Me Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, 2. H. G., qualitate qua, 3. H. G., qualitate qua.

LA COUR, Ouï monsieur le conseiller Dirix en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Bresseleers, avocat général ;

Vu l'arrêt attaqué, rendu le 21 septembre 1998 par la cour d'appel d'Anvers ;

Sur le moyen, libellé comme suit, pris de la violation des articles 149 de la Constitution, 45, alinéa 2, 103 de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire constituant le titre XVIII du Code civil (loi hypothécaire), 1er, 2, 5, 6 et 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, en ce que les juges d'appel ont déclaré l'appel de la première défenderesse fondé et ont dit pour droit que le produit de la vente des immeubles lui revient en vertu de ses droits hypothécaires et ce, par les considérations "(...) que les circonstances de fait à l'origine du litige sont reproduites dans le jugement attaqué ; que la cour s'y réfère ; (...) que l'inscription hypothécaire de (la première défenderesse) date du 2 mars 1990 et se rapporte expressément tant au fonds qu'aux immeubles à construire ; (...) que le droit réel de superficie est postérieur et que l'inscription hypothécaire relative à ce droit prise par (la demanderesse) date du 26 janvier 1995 ; (...) que les deux hypothèques s'exercent en concurrence en ce qui concerne les immeubles construits ; que l'inscription la plus ancienne prime la plus récente ; que la bonne foi de (la demanderesse), qui a par ailleurs pu prendre connaissance de l'inscription antérieure et de la portée de celle-ci lors de sa propre inscription, n'y porte pas atteinte ; (...) que la circonstance que les immeubles ont été construits par un tiers non-débiteur de (la première défenderesse) ne porte pas davantage atteinte à ces droits hypothécaires ; que ces droits s'étendent à toutes les améliorations faites dans l'immeuble hypothéqué, qu'elles aient été effectuées par le débiteur ou par un tiers ; (...) qu'il n'apparaît pas que (la première défenderesse) a manifesté, de manière explicite ou tacite, son accord à l'établissement d'un droit réel de superficie sur l'immeuble hypothéqué, à plus forte raison, qu'elle a consenti à restreindre ses droits hypothécaires au seul fonds ; que, dès lors, l'hypothèque constituée sur le droit de superficie ne lui est pas opposable en tant que limitant ses propres droits hypothécaires ; (...) que c'est à bon droit que (la première défenderesse) réclame le versement du produit de la vente des immeubles ; qu'il n'est pas contesté que la dette garantie par l'hypothèque est supérieure au produit de la vente de tout l'immeuble hypothéqué", (arrêt attaqué, page 3), alors que, première branche, ni par les considérations reproduites ci-avant, ni par d'autres considérations, les juges d'appel n'ont répondu au moyen de défense régulièrement invoqué dans les conclusions de la demanderesse suivant lequel elle a droit aux indemnités revenant au deuxième défendeur en vertu de l'article 103 de la loi hypothécaire, formul

é comme suit : "Cette seule et unique solution découle en toute logique de la simple application de l'article 103 de la loi hypothécaire et du droit réel de subrogation lié à l'hypothèque. Conformément à l'article précité, les impenses et les améliorations effectuées par le tiers-détenteur de l'immeuble hypothéqué peuvent être répétées jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. L'application de ce principe dans l'ordre respecté par le notaire F. entraîne les conclusions suivantes : - la s.a. Vermeiren Unifood, tiers-détenteur et propriétaire du droit de superficie sur les fonds hypothéqués au bénéfice de la (première défenderesse) a droit aux indemnités relatives aux améliorations qu'elle a apportées à l'immeuble à concurrence de la plus-value fixée par le notaire F. à la somme de 2.700.000 francs belges ; - (la première défenderesse), créancière hypothécaire du propriétaire du fonds, ne peut être remboursée qu'après déduction de la plus-value de 2.700.000 francs belges réalisée par la s.a. Vermeiren Unifood ; - (la demanderesse) pouvant se prévaloir d'un droit réel de subrogation, l'hypothèque établie à son bénéfice sur le droit de superficie s'étend aux améliorations qui, en vertu de l'article 103 de la loi hypothécaire, reviennent au propriétaire du droit de superficie, la s.a. Vermeiren Unifood. Pour l'application du droit réel de subrogation, il est référé par analogie à l'indemnité éventuellement due par le propriétaire d'un fonds au propriétaire du droit de superficie sur ce fonds qui a effectué des travaux de construction. Si une indemnité de cette nature est due, l'hypothèque établie par le propriétaire du droit de superficie est transférée sur l'indemnité qui lui est due (F.Werdefroy, o.c., p. 307 ; K.

Byttebier, o.c., p. 553, n° 632) (conclusions additionnelles d'appel déposées par la demanderesse, pages 5-6), de sorte qu'en omettant de répondre au moyen de défense invoqué par la demanderesse, les juges d'appel violent l'article 149 de la Constitution coordonnée ;

deuxième branche, aux termes de l'article 45, alinéa 2, de la loi hypothécaire, l'hypothèque acquise s'étend aux accessoires réputés immeubles, et aux améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué ; que, toutefois, l'hypothèque ne s'étend pas à ces améliorations si le propriétaire de l'immeuble ne devient pas celui des améliorations ; que le tiers qui, dans cette hypothèse, peut faire valoir un droit réel sur les améliorations, ainsi que le propriétaire du droit de superficie peut le faire, peut s'en prévaloir à l'égard du créancier hypothécaire ; qu'en l'espèce, il ressort de l'arrêt attaqué et du jugement dont appel auquel les juges d'appel se réfèrent pour l'exposé des circonstances de fait que le troisième défendeur a consenti au deuxième défendeur un droit de superficie qui a fait l'objet d'une transcription au deuxième bureau de la conservation des hypothèques de Tongres le 9 décembre 1994 ; qu'eu égard aux articles 5, 6 et 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le troisième défendeur n'est pas devenu le propriétaire des immeubles construits sur ses fonds par le deuxième défendeur en vertu de son droit de superficie ; que, dès lors, l'hypothèque de la première défenderesse ne s'étend pas à ces immeubles construits par le deuxième défendeur, de sorte qu'en décidant que l'hypothèque de la première défenderesse s'étend également aux immeubles construits par le deuxième défendeur et que, par conséquent, seule la première défenderesse peut faire valoir des droits sur le produit de la vente de ces immeubles, les juges d'appel violent l'article 45, alinéa 2, de la loi hypothécaire, 5, 6 et 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie ;

troisième branche, conformément à l'article 103 de la loi hypothécaire, le tiers-détenteur peut répéter ses impenses et améliorations à l'égard des créanciers hypothécaires ou privilégiés à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration ; qu'il y a lieu d'entendre par "tiers-détenteur" au sens de cette disposition légale, le propriétaire ou toute personne possédant en tant que propriétaire, pour autant qu'il dispose d'un titre régulièrement transcrit ; qu'il y a également lieu de considérer comme un tiers-détenteur le propriétaire du droit de superficie qui a régulièrement fait transcrire son titre, dès lors que, conformément aux articles 5, 6 et 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie confère au propriétaire de ce droit un droit de propriété sur les bâtiments, ouvrages et plantations construits ou faits par lui ; que l'hypothèque établie par le propriétaire du droit de superficie est transférée par la voie de la subrogation réelle sur l'indemnité qui lui est due en vertu de l'article 103 de la loi hypothécaire ; que, dès lors, en sa qualité de bénéficiaire de l'hypothèque établie sur les superficies par le troisième défendeur, la demanderesse a droit à l'indemnité relative à la plus-value résultant des améliorations conformément à l'article 103 de la loi hypothécaire, de sorte qu'en décidant que l'établissement d'une hypothèque sur le droit de superficie est inopposable à la première défenderesse par le motif qu'elle implique une restriction de ses propres droits hypothécaires et en attribuant le produit de la vente des immeubles exclusivement à celle-ci, les juges d'appel violent les articles 103 de la loi hypothécaire, 5, 6 et 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie :

Quant à la deuxième branche :

Attendu qu'en vertu de l'article 41 de la loi hypothécaire, l'hypothèque attribue un droit réel sur l'immeuble sur lequel elle est établie ;

Que les droits réels consentis par le propriétaire d'un immeuble après l'établissement de l'hypothèque et portant atteinte aux droits du créancier hypothécaire ne sont pas opposables à celui-ci ;

Attendu qu'en vertu de l'article 45, alinéa 2, de la loi hypothécaire, l'hypothèque acquise s'étend aux accessoires réputés immeubles et aux améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué ;

Que l'hypothèque s'étend également aux bâtiments, ouvrages ou plantations construits ou faits par le propriétaire d'un droit de superficie consenti ultérieurement par le propriétaire du fonds ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ;

Quant à la troisième branche :

Attendu que le créancier hypothécaire suit le bien hypothéqué aliéné, dans quelques mains qu'il passe ;

Que, toutefois, en vertu de l'article 103 de la loi hypothécaire, le tiers-détenteur peut répéter les impenses et améliorations qu'il a faites jusqu'à concurrence de la plus-value de l'amélioration ;

Que la personne à laquelle le propriétaire du fonds accorde ultérieurement un droit de superficie ne dispose pas d'un droit réel opposable au créancier hypothécaire et, dès lors, n'est pas un tiers-détenteur au sens de cette disposition ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ;

Quant à la première branche :

Attendu que, eu égard à leur décision suivant laquelle la s.a. Vermeiren Unifood ne dispose pas d'un droit réel opposable à la première défenderesse de nature à porter atteinte aux droits hypothécaires de celle-ci, les juges d'appel n'avaient pas à répondre au moyen de défense visé au moyen, en cette branche, ainsi privé de pertinence ;

Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur Verougstraete, président, Monsieur Boes, président de section, Madame Bourgeois, Monsieur Londers et Monsieur Dirix, conseillers, et prononcé en audience publique du quinze juin deux mille un, par Monsieur Verougstraete, président, en présence de Monsieur Bresseleers, avocat général, avec l'assistance de Monsieur Van Geem, greffier.

Traduction établie sous le contrôle de Monsieur le conseiller Echement et transcrite avec l'assistance de Madame le greffier Massart.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010615.4