Court holds landlord can reduce farm lease to nine years after usufructuary death without notice.

LA COUR,

Vu le jugement attaqué, rendu le 22 avril 1994 par le tribunal de première instance de Courtrai, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen, libellé comme suit : violation des articles 595 du Code civil et 4, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, constituant la section III du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil,

en ce que, pour condamner les demandeurs à quitter la propriété, sise Schrieboomstraat, 2 à Rollegem, donner acte de la réserve que la défenderesse énonce en vue de demander une indemnité d'occupation du chef d'un éventuel usage des parcelles postérieurement au 1er octobre 1992 et d'entendre condamner les demandeurs aux dépens de l'appel, le jugement attaqué dit pour droit qu'il y a lieu de réduire la durée du bail de 27 ans, consenti le 2 mai 1983 aux demandeurs par Maria Dejonckheere en sa qualité d'usufruitière, à la période de neuf ans qui était en cours le 17 août 1991, date du décès de Maria Dejonckheere, soit jusqu'au 1er octobre 1992 et ce, même si la notification du congé prévu par les dispositions de la loi sur les baux à ferme n'a pas eu lieu, par les motifs que :

"Ainsi que (la défenderesse) (...) le fait valoir la nature de l'article 595 du Code civil est telle qu'elle a pour effet que le bail prend fin de plein droit sans qu'il y ait lieu de notifier un congé.

Le texte de cet article est absolument clair. Après le décès de l'usufruitier, le nu propriétaire est uniquement tenu de respecter la durée de la première période de neuf ans encore en cours.

Cette disposition de droit commun ne prévoit aucune dérogation et ce, contrairement aux autres dispositions de droit commun à propos desquelles le législateur a prévu qu'elles ne sont pas applicables en matière de bail commercial ou de bail à ferme (par exemple l'article 215 du Code civil).

Ensuite, la thèse suivant laquelle l'article 42 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux prime sur l'article 595 du Code civil n'est pas correcte. Les dispositions de la loi précitée sont applicables aux relations existant entre le bailleur et le preneur.

En l'espèce, le nu propriétaire n'est pas concerné par cette matière.

Après le décès de l'usufruitier, le nu propriétaire ne succède en aucun cas aux droits et obligations du bailleur, comme cela se produirait en cas de cession du droit de propriété.

En l'espèce, il ne peut être question d'une cession de propriété, le nu propriétaire étant déjà ledit propriétaire.

Dès lors, les droits et obligations enracinés dans les relations du bail à ferme ne sont pas opposables au nu propriétaire dont les relations avec le preneur sont uniquement régies par l'article 595 du Code civil",

alors que, d'une part, conformément à l'article 595 du Code civil, l'usufruitier peut donner à ferme et le bail qu'il a fait pour un temps qui excède neuf ans n'est obligatoire à l'égard du nu propriétaire que dans les limites prévues par la disposition précitée, à savoir pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite; qu'il s'ensuit non pas que le bail à ferme prend fin lorsque l'usufruit s'éteint mais que son opposabilité au nu propriétaire est limitée dans le temps;

que, d'autre part, le nu propriétaire étant devenu le propriétaire ainsi que le bailleur ensuite du décès de l'usufruitier, il est soumis en tant que tel à l'application de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux sur les baux à ferme;

qu'en vertu de l'article 4, alinéa 2, de la loi précitée, à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans;

qu'il suit du rapprochement de ces deux dispositions légales que le nu propriétaire, devenu propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la période en cours soit réduite à une durée de neuf ans, pour autant que les conditions prévues par la loi sur les baux à ferme soient respectées, à savoir que le congé soit valablement notifié au preneur,

de sorte qu'en décidant que le bail consenti par l'usufruitier prend fin de plein droit à l'expiration de la période de neuf ans en cours, sans que le propriétaire soit tenu de notifier un congé lorsqu'il demande la réduction de la durée de celui-ci, le jugement attaqué viole les deux dispositions légales citées au début du moyen :

Attendu que l'article 595, alinéa 2, du Code civil dispose que les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve;

Qu'au cas où l'usufruitier a consenti un bail, le nu propriétaire devient le propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit et il acquiert à ce moment la jouissance du bien ou de la partie du bien ayant fait l'objet de l'usufruit;

Que, nonobstant l'application de l'article 595, alinéa 3, du Code civil, il suit de ce qui précède qu'au cas où le seul usufruitier a consenti la location d'un bien, le nu propriétaire est tenu de respecter le bail en vertu de la loi dès l'extinction de l'usufruit et il devient bailleur à ce moment;

Qu'il s'ensuit, en outre, qu'au cas où l'usufruitier a consenti un bail excédant les neuf ans, le nu propriétaire, devenu le propriétaire ensuite de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit;

Que le nu propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de ladite loi;

Que le moyen manque en droit;

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi;

Condamne les demandeurs aux dépens.