Belgian court dismisses appeal where buyers successfully evicted sellers due to seller's lack of title and unauthorized power of attorney changes.

LA COUR,

Vu l'arrêt attaqué, rendu le 25 juin 1996 par la cour d'appel de Liège ;

Sur le moyen pris de la violation des articles 1319, 1320, 1322, 1599 du Code civil et 149 de la Constitution,

en ce que, après avoir constaté, en se référant à l'exposé des faits de la cause du jugement entrepris, que "suivant convention du 27 février 1982, (...) Rossoux, agent immobilier, vend aux (deux premiers défendeurs) une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 1.000 m2 du lotissement Fabiola sis à Mijes Costa (...); (que) les (deux premiers défendeurs), par acte authentique dressé par le notaire espagnol José Antonio Garcia Calderon y Lopez à Malaga, ont mis en vain (...) Rossoux en demeure de passer l'acte authentique de vente le 7 juin 1982; (qu') il est apparu que Rossoux n'était pas propriétaire de la parcelle vendue, laquelle était restée la propriété d'un sieur Prieto; (que) le 16 février 1982, le sieur Prieto a, en effet, conclu avec Rossoux une convention de vente d'un certain nombre de parcelles dudit lotissement (dont la parcelle n$ 1734) mais en se réservant la propriété de celles-ci jusqu'à complet paiement; (que) le 7 juin 1982, M.

Prieto n'était pas pleinement payé et la clause de réserve de propriété jouait ses pleins effets", l'arrêt décide, implicitement mais certainement, que l'établissement le 8 décembre 1982 d'une procuration authentique modifiant celle passée le 3 décembre 1982 et la présentation de ce nouvel acte à la signature de Rossoux étaient constitutifs d'une faute ayant entraîné que les deux premiers défendeurs soient évincés de leurs droits sur la parcelle n$ 1734 et, par voie de conséquence, écarte la responsabilité du troisième défendeur, déboutant le demandeur de l'action qu'il avait formée contre ce dernier, par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement, aux motifs : "que les éléments du dossier démontrent (...) d'une manière non équivoque que les droits des (deux premiers défendeurs) ont été gravement lésés par les manoeuvres de (Rossoux et Poiriez), qui ont permis leur éviction en rendant impossible la passation par acte notarié de la vente de la parcelle leur vendue sous seing privé le 27 février 1982; qu'en effet, l'acte authentique du 23 décembre 1982, au profit de la partie Poiriez et au détriment des (deux premiers défendeurs), n'a pu se concrétiser que suite à une modification de la procuration authentique, faite au mépris des réserves qui avaient été actées dans la première procuration authentique du 3 décembre 1982; (...) qu'à l'examen des pièces versées aux dossiers des parties la cour (d'appel) constate que la réalité de la vente sous seing privé de la parcelle 1734 entre Rossoux et les (deux premiers défendeurs) est établie par la convention du 27 février 1982 consacrant un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix; qu'il importe peu que les fonds versés pour le règlement du prix aient été à l'origine destinés à la constitution d'une société qui ne fut jamais réalisée et même si une association de fait a pu à un certain moment exister entre (Rossoux) et (le premier défendeur), il n'en reste pas m

oins qu'ils ont convenu ultérieurement de procéder à la mutation immobilière de la parcelle litigieuse; (...) que si (le demandeur) fait grand cas de cette association de fait entre (ces derniers), il lui faut escamoter l'acte sous seing privé prérappelé dont il ne peut toutefois nier ni la réalité ni la validité; (...) que tant Rossoux que Poiriez étaient parfaitement au courant des droits des (deux premiers défendeurs) sur la parcelle 1734 et que c'est sciemment qu'ils ont fait modifier la procuration authentique aux fins de méconnaître les droits des (deux premiers défendeurs); (...) que la cour (d'appel) observe que : (le troisième défendeur) dans le cadre de sa profession d'avocat, a attiré l'attention du (demandeur) sur l'existence de la convention du 27 février 1982 porteuse de droits au profit des (deux premiers défendeurs) sur la parcelle 1734; (...) que c'est à tort que (le demandeur) persiste à soutenir qu'il aurait été induit en erreur par (le troisième défendeur) alors que cet avocat n'a, au contraire, pris aucune initiative malencontreuse et ne porte aucune responsabilité dans la modification de la procuration authentique, qui seule a permis à (...) Poiriez de circonvenir les (deux premiers défendeurs)",

deuxième branche, en vertu de l'article 1599 du Code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle et peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui; que l'arrêt, qui constate, par référence à l'exposé des faits du premier juge, que "les (deux premiers défendeurs) (...) ont mis en vain (...) Rossoux en demeure de passer l'acte authentique de vente le 7 juin 1982; (qu') il est apparu que Rossoux n'était pas propriétaire de la parcelle vendue (par la convention du 27 février 1982) laquelle était restée la propriété d'un sieur Prieto;

(que) le 16 février 1982, le sieur Prieto a, en effet, conclu avec Rossoux une convention de vente d'un certain nombre de parcelles dudit lotissement (dont la parcelle n$ 1734) mais en se réservant la propriété de celles-ci jusqu'à complet paiement; (que) le 7 juin 1982, M. Prieto n'était pas pleinement payé et la clause de réserve de propriété jouait ses pleins effets", ne pouvait considérer que la validité de cette convention ne pouvait être niée ni qu'elle était porteuse de droits pour les deux premiers défendeurs sur la parcelle n$ 1734, alors qu'il ne constate pas que le vendeur Rossoux aurait été propriétaire de la parcelle vendue à un moment quelconque et que les conclusions du demandeur faisaient valoir que Rossoux n'avait jamais eu le droit de vendre le terrain litigieux, pour fonder sa décision que l'établissement de la procuration authentique du 8 décembre 1982 était constitutif d'une faute ayant entraîné l'éviction des deux premiers défendeurs et, par voie de conséquence, que la responsabilité du troisième défendeur devait être écartée; que l'arrêt n'est, partant, ni légalement justifié (violation de l'article 1599 du Code civil) ni régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution) ;

Quant à la deuxième branche :

Attendu qu'en tant qu'il invoque la violation de l'article 149 de la Constitution, le moyen, en cette branche, ne précise pas en quoi l'arrêt violerait cette disposition ;

Attendu que, pour le surplus, l'arrêt constate, par référence aux motifs du premier juge, que "les (deux premiers défendeurs) (...) ont mis en vain (...) Rossoux en demeure de passer l'acte authentique de vente le 7 juin 1982; il est apparu que Rossoux n'était pas propriétaire de la parcelle vendue, laquelle était restée la propriété d'un sieur Prieto; le 16 février 1982, le sieur Prieto a, en effet, conclu avec Rossoux une convention de vente d'un certain nombre de parcelles dudit lotissement (dont la parcelle n$ 1734) mais en se réservant la propriété de celles-ci jusqu'à complet paiement; le 7 juin 1982, Prieto n'était pas pleinement payé et la clause de réserve de propriété jouait ses pleins effets" ;

Attendu que, si pareille vente de la chose d'autrui est nulle, en vertu de l'article 1599 du Code civil, cette nullité ne peut être invoquée que par l'acheteur ;

Que, dès lors qu'il ressort des constatations de l'arrêt que les acheteurs Deltour et Maierotti n'ont pas poursuivi la nullité de la vente du 27 février 1987, la cour d'appel a pu décider légalement que le demandeur, tiers à l'acte de vente, ne pouvait nier la validité de la vente ni que celle-ci conférait des droits aux deux premiers défendeurs ;

Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ;

Quant à la troisième branche :

Attendu que l'arrêt ne considère pas que la modification de la procuration authentique intervenue le 8 décembre 1982 constitue une faute dans le chef du demandeur, mais ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur le fondement de la demande dirigée contre celui-ci ;

Que le moyen, en cette branche, manque en fait ;

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.