Belgian court quashes lower court's breach of contract ruling due to improper application of defense of non-performance.

HET HOF,

Gelet op het bestreden vonnis, op 22 september 1992 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven;

Over het middel, gesteld als volgt : schending van de artikelen 1102, 1134, 1184 van het Burgerlijk Wetboek en van het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten,

doordat de appelrechter in het bestreden vonnis de handelshuurovereenkomst ontbonden verklaart ten laste van eisers en hen dientengevolge veroordeelt tot betaling van de conventionele schadevergoeding ten bedrage van één jaar huur en hij deze beslissing op de volgende overwegingen doet berusten : "Dat (eisers) toegeven dat zij eenzijdig 5.000 F op de huur hebben ingehouden vanaf 1 juni '88; Dat zij weliswaar verwijzen naar een ingebrekestelling de dato 06.05.88 aan de verhuurders teneinde deze aan te manen om de nodige herstellingen te doen en waaraan blijkbaar geen gevolg werd gegeven en waarop geen reaktie kwam; Dat het uitblijven van reaktie de huurders evenwel het recht niet gaf eenzijdig op te treden en zelf het recht in handen te nemen en zij zich tot de vrederechter hadden moeten wenden teneinde van de verhuurders naleving van hun verplichtingen te bekomen en vermindering van de huurprijs zolang de herstelling uitbleef;

Dat dus alleen kan vastgesteld worden dat de huurders nagelaten hebben de volledige huur te betalen en alleszins niet binnen de maand na de ingebrekestelling van de verhuurders de dato 19.07.88;

Dat het niet betalen van de huur een zwaarwichtige reden is, die de verbreking van de huur wettigt, vermits daardoor het vertrouwen tussen partijen geschokt wordt en verdere relaties onmogelijk nog in vertrouwen kunnen verlopen bij niet onmiddellijke aanzuivering;

Dat (eisers) anderzijds terecht laten gelden dat (verweerders) op 06.05.88 werden in gebreke gesteld omwille van lekken aan het dak en dat (verweerders) daarop nooit hebben gereageerd; Dat (verweerders) alleszins het bewijs niet leveren van het feit dat zij reageerden, dat zij zich ter plaatse begaven en dat het nodige werd gedaan om de ingebrekestelling van (eisers) te onderzoeken, laat staan aan eventuele gebreken te verhelpen;

Dat dergelijk in gebreke blijven eveneens als zwaarwichtig kan worden beschouwd en als een voldoende reden tot verbreking van de overeenkomst; Dat immers door dergelijke houding het vertrouwen tussen partijen geschokt wordt derwijze dat verdere relaties niet meer in vertrouwen kunnen verlopen en zodat de verbreking zich opdringt lastens (verweerders)";

(bestreden vonnis, blz. 2, 3 en 4)

terwijl eisers in hun appelconclusie ter rechtvaardiging voor het inhouden van de huurgelden, verwezen naar de ingebrekestelling van 6 mei 1988, waarbij verweerders werden aangemaand de nodige herstellingen te verrichten, hetgeen in het bestreden vonnis wordt erkend;

eisers zich aldus op de exceptie van niet-uitvoering beriepen;

de exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten een algemeen rechtsbeginsel is krachtens hetwelk een partij tegen wie de uitvoering van haar verbintenissen is gevorderd, vermag te vorderen dat de uitvoering van haar eigen verbintenissen wordt opgeschort indien zij bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn verbintenissen uit te voeren, wegens de onderlinge afhankelijkheid van hun wederzijdse verbintenissen; de toepassing van deze exceptie van niet-uitvoering de voorafgaande tussenkomst van de rechter niet vereist;

de appelrechter te dezen, door de exceptie af te wijzen op grond van de enkele redengeving dat het uitblijven van reactie van verweerders aan eisers niet het recht verschaft zelf het recht in handen te nemen en dat zij zich tot de vrederechter hadden moeten wenden, niet nagaat of de voorwaarden voor de toepassing van de exceptie in concreto vervuld waren;

de appelrechter daarenboven, door te oordelen dat het feit dat verweerders niet reageerden op de ingebrekestelling van 6 mei 1988 als zwaarwichtig kan worden beschouwd en als voldoende reden tot verbreking van de overeenkomst, aldus aanneemt dat verweerders een zwaarwichtige contractuele fout hebben begaan doch de ernst daarvan niet in aanmerking neemt bij de afwijzing van de exceptie;

de appelrechter door de hierboven aangehaalde redengeving de beslissing tot afwijzing van de door eisers ingeroepen exceptie van niet-uitvoering niet naar recht verantwoordt,

de appelrechter derhalve alle in het middel aangeduide wetsbepalingen en het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering schendt :

Over de door de verweerders opgeworpen grond van niet-ontvankelijkheid van het middel : het middel vertoont geen belang "nu het beschikkend gedeelte (...) naar recht verantwoord is door de vaststellingen van de rechter die door het middel niet worden bestreden" :

Overwegende dat het vonnis eensdeels vaststelt "dat (eisers) bovendien het goed eenzijdig schijnen verlaten te hebben, maar hetgeen door (verweerders) niet wordt ingeroepen als reden tot verbreking"; dat het anderdeels, enkel in verband met de omvang van de schade, overweegt dat de eisers "het pand voortijdig hebben verlaten waarschijnlijk mede omwille van de slechte staat ervan, maar hetgeen eveneens een eenzijdige beslissing is geweest, die zij eerst in rechte hadden dienen te vragen en mits bewijzen te leveren";

Dat het vonnis aldus niet op grond van het eenzijdig verlaten van het goed door de eisers de huur in hun nadeel ontbonden verklaart en principieel beslist dat zij tot schadevergoeding gehouden zijn;

Dat de grond van niet-ontvankelijkheid moet worden verworpen;

Over het middel zelf :

Overwegende dat, in een wederkerige overeenkomst, de partij tegen wie een rechtsvordering tot uitvoering van haar verbintenissen is ingesteld, indien zij bewijst dat haar medecontractant zelf in gebreke is gebleven zijn verbintenissen met betrekking tot die overeenkomst uit te voeren, zich wegens de onderlinge afhankelijkheid van hun wederkerige verbintenissen kan beroepen op de exceptie van niet-uitvoering en vermag te vorderen dat de uitvoering van haar verbintenissen wordt opgeschort;

Dat het algemeen rechtsbeginsel van de exceptie van niet-uitvoering toelaat dat de contractant, zonder tussenkomst van de rechter, overgaat tot het opschorten van de uitvoering van de eigen verbintenissen;

Overwegende dat het vonnis vaststelt dat : 1. de eisers de verweerders op 6 mei 1988 in gebreke hebben gesteld om de herstellingen aan het door hen van de verweerders gehuurde goed uit te voeren; 2. dat daaraan door de verweerders "blijkbaar geen gevolg werd gegeven en (...) (daarop) geen reactie kwam";

Overwegende dat het vonnis, door te oordelen "dat het uitblijven van reaktie de huurders evenwel het recht niet gaf eenzijdig op te treden en zelf het recht in handen te nemen en zij zich tot de vrederechter hadden moeten wenden teneinde van de verhuurders naleving van hun verplichtingen te bekomen en vermindering van de huurprijs zolang de herstelling uitbleef",

de afwijzing van de door de eisers aangevoerde exceptie van niet-uitvoering niet naar recht verantwoordt;

Dat het middel gegrond is;

OM DIE REDENEN,

Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het de huurovereenkomst ontbonden verklaart ten laste van de eisers en hen veroordeelt tot betaling van schadevergoeding en uitspraak doet over de kosten;

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis;

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over;

Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel, zitting houdende in hoger beroep.