Belgian court quashes appeal judgment for violating the general principle of non-performance in bilateral contracts.

LA COUR,

Vu le jugement attaqué, rendu le 22 septembre 1992 par le tribunal de première instance de Louvain, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen, libellé comme suit : violation des articles 1102, 1134, 1184 du Code civil et du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques,

en ce que, dans le jugement attaqué, le juge d'appel déclare le bail commercial résilié aux torts des demandeurs et condamne en conséquence ceux-ci au paiement des dommages-intérêts conventionnels s'élevant à un an de loyer, en se fondant sur les considérations "que (les demandeurs) ont reconnu avoir unilatéralement retenu 5.000 francs de loyer à partir du 1er juin 1988; que, s'ils se sont référés à la mise en demeure qu'ils avaient notifiée aux bailleurs le 6 mai 1988 en vue d'obtenir l'exécution des réparations nécessaires, il est manifeste que celle ci est restée sans suite ni réponse; que ce défaut de réaction n'a cependant pas conféré aux preneurs le droit d'agir unilatéralement et de leur propre initiative; qu'ils auraient dû soumettre au juge de paix une demande tendant à obtenir le respect des obligations des bailleurs et une réduction du loyer dans l'attente des réparations; qu'il ne peut dès lors qu'être constaté que les preneurs ont omis de payer la totalité du loyer et qu'ils n'ont certainement pas payé celle-ci dans le mois suivant la mise en demeure des bailleurs du 19 juillet 1988; que le fait de ne pas payer le loyer constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail, dès lors qu'il est de nature à ébranler la confiance mutuelle des parties et, à défaut de paiement immédiat, à empêcher toute relation de confiance ultérieure; (...) que, d'autre part, c'est à bon droit que (les demandeurs) ont fait valoir que, des infiltrations d'eau s'étant produites par le toit, ils ont mis (les défendeurs) en demeure le 6 mai 1988 et que (ceux-ci) n'y ont pas répondu; qu'en tout cas, (les défendeurs) n'apportent pas la preuve du fait qu'ils y auraient répondu, se seraient rendus sur les lieux et auraient fait le nécessaire aux fins d'examiner le bien-fondé de la mise en demeure (des demandeurs) et, à plus forte raison, remédier aux vices éventuels; qu'une telle négligence peut également être considérée comme étant grave et constituant un motif suffisant pour résilier le contrat; qu'en effet, étant de nature à ébranler la confiance mutuelle des parties, ce comportement empêche toute relation de confiance ultérieure, de sorte que la résiliation aux torts (des défendeurs) s'impose",

alors que, dans leurs conclusions d'appel, les demandeurs se sont référés à la mise en demeure du 6 mai 1988 notifiée aux défendeurs dans le but d'obtenir l'exécution des réparations nécessaires pour justifier la retenue effectuée sur les loyers, ce que le jugement attaqué a admis; qu'ils ont dès lors invoqué l'exception d'inexécution; que l'exception d'inexé

cution en matière de contrats synallagmatiques constitue un principe général du droit en vertu duquel, en raison de l'interdépendance des obligations réciproques des parties, la partie contre laquelle une demande tendant à l'exécution de ses obligations a été introduite peut demander que l'exécution de ses propres obligations soit différée, pour autant qu'elle apporte la preuve que son cocontractant est resté lui-même en défaut d'exécuter les siennes; que l'application de cette exception ne requiert aucune intervention préalable du juge; qu'en rejetant l'exception en l'espèce, par le seul motif que le défaut de réaction des défendeurs n'a pas conféré aux demandeurs le droit d'agir de leur propre initiative et qu'ils auraient dû saisir le juge de paix, le juge d'appel n'a pas examiné si les conditions d'application de l'exception n'étaient pas concrètement remplies; qu'en outre, en décidant que le fait que les défendeurs n'avaient pas répondu à la mise en demeure du 6 mai 1988 pouvait être considéré comme étant grave et constituant un motif suffisant pour résilier le contrat, le juge d'appel a considéré que les défendeurs avaient commis une faute contractuelle grave, sans prendre cette gravité en considération lors du rejet de l'exception; que, par la motivation reproduite ci-avant, le juge d'appel n'a pas légalement justifié la décision rejetant l'exception d'inexécution invoquée par les demandeurs; que, dès lors, il viole toutes les dispositions légales ainsi que le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution cités au moyen :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par les défendeurs et déduite de ce que le moyen est dénué d'intérêt "le dispositif (...) étant légalement justifié par les constatations du juge que le moyen n'a pas critiquées" :

Attendu que le jugement constate, d'une part, "qu'en outre, (les demandeurs) semblent avoir quitté les lieux de leur propre initiative, ce que (les défendeurs) n'invoquent pas comme motif de résiliation"; que, d'autre part, en ce qui concerne l'étendue du dommage, il considère que les demandeurs "ont vraisemblablement quitté les lieux avant terme en raison, notamment, du mauvais état du bien, ce qui constitue également une décision unilatérale pour laquelle ils auraient dû demander une autorisation en justice et dont ils sont tenus d'apporter la preuve";

Que, dès lors, le jugement n'a pas déclaré le bail résilié aux torts des demandeurs et décidé qu'ils étaient, en principe, tenus de payer les dommages-intérêts, en raison du fait qu'ils avaient quitté les lieux de leur propre initiative;

Qu'il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir;

Sur le moyen :

Attendu qu'en raison de l'interdépendance des obligations réciproques des parties à des contrats synallagmatiques, la partie contre laquelle une demande tendant à l'exécution de ses obligations a été introduite peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et demander que l'exé

cution de ses propres obligations soit différée, pour autant qu'elle apporte la preuve que son cocontractant est resté lui-même en défaut d'exécuter les siennes;

Que le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution autorise le contractant à différer, sans intervention judiciaire, l'exécution de ses propres obligations;

Attendu que le jugement constate que : 1. le 6 mai 1988, les demandeurs ont mis les défendeurs en demeure d'exécuter les réparations nécessaires au bien qu'ils louaient; 2. que les défendeurs n'y ont manifestement réservé "ni suite ni réponse";

Attendu qu'en décidant "que ce défaut de réaction n'a cependant pas conféré aux preneurs le droit d'agir unilatéralement et de leur propre initiative et qu'ils auraient dû soumettre au juge de paix une demande tendant à obtenir le respect des obligations des bailleurs et une réduction du loyer dans l'attente des réparations", le jugement ne justifie pas légalement le rejet de l'exception d'inexécution invoquée par les demandeurs;

Que le moyen est fondé;

PAR CES MOTIFS,

Casse le jugement attaqué dans la mesure où il déclare le bail résilié aux torts des demandeurs, condamne ceux-ci au paiement des dommages-intérêts et statue sur les dépens;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Bruxelles, siégeant en degré d'appel.