Appeal dismissed; court rejects agent's claim for termination indemnity due to alleged unilateral contract breach by principal.

EN CAUSE DE :

La S.P.R.L. MARY MORGAN, dont le siège social est établi à 7333 TERTRE, Rue E. Mathieu, 23/1, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0824.564.336,

partie appelante,

représentée par Maître Benjamin AUQUIER, avocat à 1401 BAULERS, rue Maubille, 35 ;

CONTRE :

Madame L.D. domiciliée à 7971 BASECLES,

partie intimée,

représentée par Maître Michel VANGANSBERG, avocat à 7600 PERUWELZ, Rue Pont à la Faulx, 14 ;

La cour, après en avoir délibéré, prononce l'arrêt suivant :

Vu, produites en forme régulière, les pièces de procédure requises par la loi et notamment :

- la copie, certifiée conforme, du jugement prononcé contradictoirement le 3 avril 2017 par la 2e chambre civile du Tribunal de première instance du Hainaut, division Tournai, signifié le 31 mai 2017 selon les déclarations concordantes des parties ;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 29 juin 2017 par la S.P.R.L. MARY MORGAN ;

- les conclusions additionnelles et de synthèse de la S.P.R.L. MARY MORGAN, déposées au greffe de la cour le 11 mai 2018 ;

- les secondes conclusions additionnelles et de synthèse de Madame L.D. déposées au greffe de la cour le 12 juin 2018 ;

Vu les dossiers de pièces déposés par les parties ;

Entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l'audience du 13 septembre 2018, à laquelle les débats ont été déclarés clos et la cause a été prise en délibéré.

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I. Recevabilité de l'appel

L'appel, régulier en la forme et interjeté dans le délai légal, est recevable.

II. Antécédents et objet actuel du litige

Devant le premier juge, la S.P.R.L. MARY MORGAN a sollicité la condamnation de Madame L.D. à lui payer la somme de 3.750 euros à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis la mise en demeure du 22 mars 2016 jusqu'à complet paiement, à titre d'indemnité.

Le jugement entrepris a débouté la partie demanderesse de son action. L'appel vise à entendre dire la demande originaire, fondée, après avoir « éventuellement » ordonné la résolution de la convention de courtage aux torts et griefs de Madame DESIDE.

III. Fondement de l'appel

L'appelante sollicite le paiement d'une indemnité d'un montant de 3.750 euros , à titre principal, en raison de l'inexécution fautive du contrat de mandat exclusif de vente conclu le 9 novembre 2015 et à titre subsidiaire, en application de l'article 13 de ce contrat, qui stipule : le mandant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement au mandataire d'une indemnité de résiliation équivalente à 50 % de sa rémunération.

Le 9 novembre 2015, les parties ont conclu un contrat de mandat exclusif de vente relatif à un immeuble appartenant à l'intimée, situé à 7971 Basècles, pour une durée de six mois prenant cours le 23 novembre 2015.

L'appelante fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande au motif que c'est en réalité l'appelante qui, par l'intermédiaire de son représentant, a mis fin unilatéralement au contrat de façon tacite en arrachant, dès le 1er février 2016, le panneau « à vendre » apposé sur l'immeuble.

Le 22 janvier 2016, alors que le représentant de l'appelante était en train de faire visiter l'immeuble en exécution du contrat, un pan du mur privatif de clôture de l'immeuble voisin s'est effondré à l'arrière de la propriété de l'intimée, occasionnant des dégâts au sol de la cour et au mur de la cuisine.

Jusqu'à cet événement, les relations entre les parties s'étaient déroulées normalement. L'appelante admet en effet qu'« avant l'effondrement du mur de l'habitation voisine, survenu le 22 janvier 2016, les rapports entre les parties étaient cordiaux ».

Si l'intimée a pu se montrer momentanément réticente à poursuivre les visites suite à la survenance de cet événement malheureux, eu égard aux possibles conséquences négatives de celui-ci quant à la valorisation de l'immeuble litigieux, les parties ont néanmoins organisé de commun accord une visite devant se dérouler le 1er février 2016.

Il n'est pas contesté qu'au cours de celle-ci, Monsieur D., représentant de l'appelante, s'est emporté et a arraché la fiche « à vendre » qui était apposée sur l'immeuble.

La résiliation unilatérale est un acte juridique par lequel une des parties met fin à une convention unilatéralement. Elle peut être tacite.

C'est à juste titre que le premier juge a considéré que le fait d'arracher son affiche « à vendre » de la façade de l'immeuble litigieux, en présence d'amateurs potentiels de surcroît, constituait la manifestation non équivoque de la volonté de renoncer à son mandat et de mettre fin au contrat liant les parties.

Cette résiliation est un acte juridique unilatéral qui a produit ses effets de manière irrévocable dès qu'il est parvenu à la connaissance de l'intimée, en l'espèce immédiatement ( Voyez P. VAN OMMESLAGHE , DE PAGE , Traité de droit civil belge , tome II , Les obligations , volume 2 , Bruxelles , Bruylant , 2013 , p.999 , n°653).

Par la suite, le contrat n'aurait pu reprendre vigueur que de l'accord mutuel des parties, ce qui ne fut pas le cas en l'espèce. En effet, postérieurement à cette résiliation, l'intimée n'a jamais manifesté son intention de renouer des relations contractuelles, au contraire.

La rétractation de l'appelante, survenue ultérieurement, est dès lors sans effet.

L'appelante ne démontre ni que l'intimée a commis une faute ni qu'elle a manifesté sa volonté de résilier unilatéralement le contrat avant que Monsieur D. n'arrache l'affiche « à vendre » de la façade de l'immeuble.

L'intimée n'était pas tenue d'accepter la vente à un prix inférieur au prix convenu.

L'appelante n'établit pas ses allégations. Le contenu des attestations produites est contraire au témoignage de Madame J.H., qui a été également entendue par la police. De plus, ces attestations ne présentent pas de garanties suffisantes d'objectivité pour qu'une valeur probante leur soit accordée.

L'allégation selon laquelle Madame O. se serait ravisée en raison du comportement de l'intimée est contredite par les pièces 2 et 7 du dossier de cette dernière.

Dans le courriel adressé dès le 23 janvier 2016 au conseil de l'intimée, l'appelante écrit : « Ce mur s'est écroulé en notre présence et en présence des acquéreurs potentiels qui étaient prêts à faire offre, choqués, ils se sont ravisés à savoir Monsieur et Madame O. Nathalie 0478 180 487 ».

À la lecture de ce courriel, on est plutôt en droit de penser que c'est effectivement l'effondrement du mur qui a refroidi les acquéreurs potentiels et non l'attitude de l'intimée, et ce d'autant plus qu'à aucun endroit dans ce courriel, l'appelante n'évoque un comportement fautif de l'intimée.

De même, dans le courriel adressé le 18 février 2016 au conseil de l'intimée, l'appelante, en contradiction avec ce qu'elle expose en page 8 de ses conclusions, reconnaît : seule la cliente Madame O. Nathalie a proposé 5.000 euros de moins avant que le mur ne s'effondre.

Dès le 2 février 2016, la fille de l'intimée s'est rendue à la police et a été entendue par celle-ci à propos des faits qui se sont déroulés le 1er février 2016. Cette déclaration est tout autant crédible que celle du représentant de l'appelante. Elle est confirmée par une attestation rédigée par Madame J.H., qui reflète le contenu de son audition par la police le 4 février 2016.

Les termes du courrier adressé le 4 avril 2016 par l'intimée à l'appelante sont parfaitement clairs et ne sont pas susceptibles d'être interprétés comme le fait l'appelante :

Madame,

J'ai bien reçu votre recommandé de ce 22 mars 2016. Votre version des faits est totalement inexacte. Je n'ai nullement rompu la convention que nous avions signée. C'est Monsieur D. qui l'a rompu unilatéralement lors de sa crise de colère du 1er février 2016. Je ne vous dois pas l'indemnité de 3.750 euro que vous réclamez, et je ne la paierai donc pas. Les choses étant ce qu'elles sont, il est évident que le contrat ne sera pas reconduit le 23 mai 2016.

En conséquence, l'appel n'est pas fondé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, dans les limites de sa saisine ;

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire ;

Dit l'appel recevable mais non fondé ;

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne l'appelante aux frais et dépens d'appel de l'intimée liquidés à 1.006,75 euros.

Ainsi jugé, signé et ensuite prononcé en audience publique civile de la seizième chambre de la Cour d'appel de Mons, du onze octobre deux mille dix-huit par Madame Marie DESUTTER, Conseiller faisant fonction de président, et signé par Madame Virginie SMOOS, Greffier.

Virginie SMOOS Marie DESUTTER