Court dismisses appeal and upholds sellers' claim for daily unavailability indemnity after buyer failed to secure financing.

Vu la requête reçue le 14.09.2015 par laquelle Fabienne DE et Steve DT interjettent appel du jugement rendu le 19.05.2015 par le tribunal de première instance de Namur division Namur, et intiment Luc J. et Bénédicte L. lesquels forment un appel incident par conclusions;

I. RETROACTES

Par citation signifiée le 9.01.2013, Luc J. et Bénédicte L. ont assigné devant le tribunal de première instance de Namur Fabienne DE et Steve DT en paiement de la somme de 5.122 euros à augmenter des intérêts à dater du 5.04.2012, à défaut, du 14.07.2009, au taux légal jusqu'à complet paiement.

Par jugement rendu le 26.02.2013, le tribunal de première instance de Namur a condamné par défaut Fabienne DE et Steve DT à payer à Luc J. et Bénédicte L. la somme de 2.122 euros à augmenter des intérêts à dater du 5.04.2012, à défaut, du 14.07.2009, au taux légal jusqu'à complet paiement.

Par citation signifiée le 6.03.2013, Luc J. et Bénédicte L. ont assigné devant le tribunal de première instance de Namur Fabienne DE et Steve DT en rectification d'erreur matérielle.

Par jugement rendu le 26.03.2013, le tribunal de première instance de Namur a condamné par défaut Fabienne DE et Steve DT à payer à Luc J. et Bénédicte L. la somme de 5.122 euros à augmenter des intérêts à dater du 5.04.2012, au taux légal jusqu'à complet paiement.

Par citation signifiée le 6.05.2013, Fabienne DE et Steve DT ont assigné Luc J. et Bénédicte L. devant le tribunal de première instance de Namur en opposition des jugements rendus les 26.02.2013 et 26.03.2013.

Par jugement rendu le 19.05.2015, le tribunal de première instance de Namur division Namur, a dit l'opposition recevable et partiellement fondée, et a condamné Fabienne DE et Steve DT à payer à Luc J. et Bénédicte L. une indemnité d'indisponibilité de 26 euros par jour à partir du 14.12.2011 jusqu'au 5.04.2012, à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis la mise en demeure du 16.10.2012.

II. DISCUSSION

1. Le 14.12.2011, les parties ont signé un compromis de vente par lequel Luc J. et Bénédicte L. vendaient à Fabienne DE et Steve DT leur immeuble sis à Jemeppe-sur-Sambre, route de Fosses, 82, pour le prix de 260.000 euros (pièce 1 dossier J. /L. ).

L'article 17 dudit compromis est rédigé comme suit :

"La présente vente est conclue sous condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un emprunt ou d'une promesse d'emprunt suffisant à lui permettre de faire face à ses engagements résultant de la vente, d'un montant égal au prix de la vente.

A défaut pour l'acquéreur d'avoir, pour le 30 janvier 2012 au plus tard, notifié au notaire désigné, par lettre recommandée à la poste, l'octroi du crédit sollicité, justificatif de la banque à l'appui, l'emprunt sera réputé n'avoir pas été obtenu et la vente n'avoir jamais existé faute de réalisation de la condition suspensive et moyennant un préavis de huit jours notifié par les vendeurs à l'acquéreur.

En cas de non réalisation de la vente, l'acquéreur sera redevable envers les vendeurs d'une indemnité d'indisponibilité de 26 euro par jour (1/10.000) à compter des présentes jusqu'à la confirmation de la non-réalisation de cette condition suspensive.".

2. Il est constant que Fabienne DE et Steve DT n'ont jamais obtenu l'emprunt nécessaire à l'acquisition du bien objet de la vente.

3. Luc J. et Bénédicte L. sollicitent, sur la base de cet article 17, la condamnation de Fabienne DE et Steve DT à leur payer une indemnité d'indisponibilité, à titre principal, de 197 jours à multiplier par 26 euros soit la somme de 5.122 euros, et à titre subsidiaire une indemnité calculée du 14.12.2011 au 5.04.2012.

Fabienne DE et Steve DT s'estiment redevables de la somme de 1.248 euros au titre d'indemnité d'indisponibilité, calculée du 14.12.2011 au 30.01.2012.

4. L'article 17 du compromis de vente est rédigé de façon claire; il ne comporte qu'une seule condition suspensive portant sur l'octroi d'un crédit aux acquéreurs, soit "un évènement futur et de réalisation incertaine, dont dépend l'exécution d'une obligation ou d'un contrat et qui produit son effet rétroactivement" (art. 1181 du Code civil; CUP nov. 2010, vol. 121 La vente immobilière, B. KOHL, page 64) : "La présente vente est conclue sous condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un emprunt ou d'une promesse d'emprunt suffisant à lui permettre de faire face à ses engagements résultant de la vente, d'un montant égal au prix de la vente".

Les parties ont fixé dans la convention les modalités probatoires suivantes : "A défaut pour l'acquéreur d'avoir, pour le 30 janvier 2012 au plus tard, notifié au notaire désigné, par lettre recommandée à la poste, l'octroi du crédit sollicité, justificatif de la banque à l'appui, l'emprunt sera réputé n'avoir pas été obtenu et la vente n'avoir jamais existé faute de la réalisation de la condition suspensive et moyennant un préavis de huit jours notifié par les vendeurs à l'acquéreur".

Par cette disposition, les parties ont donc convenu que si l'acquéreur n'avait pas notifié pour le 30.01.2012 au plus tard l'octroi du crédit sollicité, l'emprunt serait réputé n'avoir pas été obtenu et donc la condition suspensive non réalisée (que l'emprunt ait été obtenu ou pas), et moyennant un préavis de huit jours notifié par les vendeurs à l'acquéreur.

Cette obligation faite aux vendeurs de notifier un préavis de 8 jours à l'acquéreur ne s'analyse pas en une condition suspensive soit "un évènement futur et de réalisation incertaine, dont dépend l'exécution d'une obligation ou d'un contrat et qui produit son effet rétroactivement" - laquelle serait potestative.

Par cette disposition, les parties ont voulu empêcher que la seule absence de notification par l'acquéreur pour le 30.01.2012 au plus tard de l'octroi du crédit sollicité, ait pour effet automatique que la vente soit considérée comme n'ayant jamais existé.

L'envoi du préavis de 8 jours donne 8 jours aux acquéreurs pour déposer la preuve de l'obtention du crédit, et c'est à l'expiration de ce préavis que les vendeurs retrouvent l'entière disposition de leur bien.

En l'absence de l'envoi de ce préavis, la condition suspensive portant sur l'octroi d'un crédit ne peut être considérée comme défaillante et les vendeurs ne peuvent remettre en vente leur bien.

Et c'est ce qui fut appliqué par les parties.

Les acquéreurs, Fabienne DE et Steve DT, n'ont pas pour le 30.01.2012 au plus tard, notifié l'octroi du crédit.

Et les vendeurs, Luc J. et Bénédicte L. , ne leur ont pas à ce moment notifié le préavis de 8 jours, car les acquéreurs avaient maintenu leur volonté d'obtenir un crédit en vue d'acquérir le bien et qu'eux-mêmes avaient accepté que les acquéreurs prolongent leurs démarches.

Ainsi il appert de l'email adressé par le notaire des acquéreurs, Pierre-Henri GRANDJEAN, à celui des vendeurs, Philippe RAVET, en date du 5.04.2012, qu'il était toujours dans l'attente du dossier de crédit de ses clients, que la date retenue soit le 13.04.2012 à 15h30 ne pouvait être retenue et qu'il reviendrait vers lui dès qu'il serait en mesure de retenir une date (pièce déposée par le conseil de F. DE et S. DT à l'audience de la cour du 5.02.2018).

A l'évidence cet email démontre que les acquéreurs avaient fait valoir leur volonté de pouvoir continuer à chercher l'octroi d'un crédit, ce que les vendeurs avaient accepté, n'envoyant pas en conséquence le préavis de 8 jours prévu contractuellement; par cet email le notaire des acquéreurs ne faisait nullement état de ce que ceux-ci renonçaient à la vente, mais annonçait qu'il recontacterait son collègue dès qu'une date pourrait être retenue.

Il apparaît également d'un courrier du 29.05.2012 adressé par l'agence immobilière au notaire des acquéreurs que ceux-ci l'avaient informée de ce qu'ils entamaient des démarches auprès de la banque AXA (pièce 2 dossier complémentaire J. /L. ).

Et par courrier du 29.06.2012, le notaire des acquéreurs informa l'agence immobilière qui assistait les vendeurs, par lettre recommandée et pli simple, de ce que malgré de nombreuses démarches auprès de différentes banques, Fabienne DE et Steve DT n'ont pu obtenir de crédit hypothécaire, de ce qu'ils étaient au regret de devoir renoncer à l'acquisition de l'immeuble des consorts J. /L. (pièce 5 dossier complémentaire J. /L. ).

Il est clair à cette date que la vente ne se réalisera pas.

Il s'en suit que Fabienne DE et Steve DT sont redevables de l'indemnité d'indisponibilité stipulée par l'article 17 in fine de la convention, soit 26 euros par jour à compter du 14.12.2011 jusqu'au 29.06.2012, soit 26 euros X 197 jours, peu importe les diverses considérations émises, quant au calcul de cette indemnité, par les notaires intervenus en la vente litigeuse.

Peu importe également l'appréciation donnée par le notaire des acquéreurs en date du 22.02.2017 (pièce déposée à l'audience de la cour du 5.02.2018 par le conseil des consorts DE/DT).

Les consorts J. /L. n'ont pas manqué au principe de l'exécution de bonne foi des conventions, au critère de proportionnalité, ni commis un abus de droit, ni fait preuve d'inertie ou de réaction tardive, puisque ce sont les consorts DE/DT qui ont manifesté jusqu'au 29.06.2012 leur volonté d'obtenir un crédit en vue d'acquérir le bien objet du compromis de vente, raison pour laquelle les consorts J. /L. n'avaient pas avant cette date adressé le préavis de 8 jours prévu contractuellement (le préavis sera alors envoyé comme cela résulte du courrier de l'agence immobilière du 16.10.2012 pièce 8 dossier J. /L. ).

Les consorts DE/DT savaient parfaitement bien qu'ils étaient redevables d'une indemnité d'indisponibilité prévue par la convention de vente et ils n'ont pas pu légitimement croire qu'ils étaient libérés de cette obligation au-delà du 30.01.2012.

PAR CES MOTIFS,

Vu l'article 24 de la loi du 15.06.1935,

La cour, statuant contradictoirement,

Reçoit les appels.

Dit l'appel principal non fondé et l'appel incident fondé.

Condamne Fabienne DE et Steve DT à payer à Luc J. et Bénédicte L. la somme de 5.122 euros à augmenter des intérêts moratoires au taux légal depuis la mise en demeure du 14.07.2012 jusqu'à complet paiement.

Condamne Fabienne DE et Steve DT aux dépens des deux instances, liquidés dans le chef de Luc J. et Bénédicte L. à 222,21 euros de frais de citation, 1.080 euros d'indemnité de procédure de base de première instance (demande de 5.000,01 euros à 10.000,00 euros) et 1.080 euros d'indemnité de procédure de base d'appel (demande de 5.000,01 euros à 10.000,00 euros).

Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre B de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Bernadette PRIGNON comme juge unique et prononcé en audience publique du 05 mars 2018 par le président Bernadette PRIGNON, avec l'assistance du greffier Marc LECLERC.

Document PDF ECLI:BE:CALIE:2018:ARR.20180305.6