Appeal dismissed; sellers barred from claiming bank liability for unpaid mortgage debt due to their own delay and acceptance of subordination.

Vu la requête du 15/9/2014 par laquelle Michele C. et Giulia L. interjettent appel du jugement prononcé le 3/6/2014 par le tribunal de première instance du LUXEMBOURG - division ARLON - et intime la sa FORTIS BANQUE, actuellement dénommée la sa BNP PARIBAS FORTIS ;

1. Les faits de la cause ont été correctement relatés par le premier juge dans un exposé tenu pour ici reproduit.

Il suffit de rappeler que les appelants recherchent la responsabilité extra contractuelle de la banque, en sa qualité de dispensatrice de crédit dans les circonstances suivantes :

- Ils ont vendu un immeuble à Stany H., maison de commerce et d'habitation, sis à ARLON, pour le prix de 297.472,23 euro , par acte notarié du 4/11/2002 ; cet acte prévoyait que la moitié du prix de vente, soit 148.736 euro , serait payé le 4/11/2002 et le solde moyennant des mensualités de 1500 euro ,

- Stany H. avait l'intention d'exploiter un dancing dans une partie des lieux loués, le surplus de l'immeuble étant constitué de deux appartements donnés en location ; pour réaliser son projet commercial, Stany H. a obtenu de la partie intimée plusieurs crédits garantis par des inscriptions hypothécaires conventionnelles.

- Les appelants ont ensuite accepté, le 28/11/2002, que leur inscription d'office sur le bien vendu soit reléguée au troisième rang derrière les deux inscriptions hypothécaires conventionnelles aux deux premiers rangs qu'exigeait la banque.

- Stany H. a été déclaré en faillite par jugement du tribunal de commerce d'Arlon du 4/11/2014 ; l'immeuble vendu par les appelants au failli a été réalisé en vente publique pour un montant de 175.000 euro qui a été intégralement perçu par la banque, les appelants n'en percevant aucun fruit.

- Le curateur a délivré une attestation d'irrecouvrabilité de la créance des appelants.

2. Il faut constater d'emblée, avant d'examiner la responsabilité éventuelle de la banque dans le fait que les appelants ne sont pas payés de l'intégralité du prix de vente de l'immeuble, que :

- les appelants, en leur qualité de vendeurs ont accepté de ne percevoir que la moitié du prix de vente lors de la passation de l'acte authentique alors qu'ils connaissaient l'existence de crédits octroyés à l'acheteur par la banque, sans qu'ils n'expliquent la raison de leur générosité,

- l'acte notarié prévoit le paiement d'une « somme mensuel » de 1500 euro et ce pendant dix années consécutives, intérêts compris, avant le cinq du mois auquel il se rapporte, sans préciser la date à laquelle les versements devaient commencer,

- or, la déclaration de créance des vendeurs produite à la faillite de l'acquéreur mentionne le paiement d'une seule mensualité par celui-ci en janvier 2003 alors que la vente date du 4/11/2002 et le jugement déclaratif de la faillite du 4/11/2004 ; il faut constater que pendant deux ans une seule mensualité a été payée,

- les vendeurs ont accepté, par acte notarié du 28/11/2002 que l'inscription hypothécaire prise d'office à leur profit sur la maison de commerce et d'habitation qu'ils avaient vendue soit primée par les inscriptions conventionnelles prises sur la même propriété par la banque et l'assureur FB ASSURANCES.

Ces attitudes adoptées par les vendeurs ne sont pas conformes à leurs propres intérêts et ne sont imputables qu'à eux-mêmes ; ils n'expliquent pas la raison pour laquelle ils ont accepté que seule la moitié du prix de vente soit payée lors de la passation de l'acte authentique, ni celle de leur acceptation de la rétrocession de rang hypothécaire nonobstant l'importance de leur créance, alors qu'ils étaient conseillés par leur notaire, et de leur passivité inexpliquée face au non-paiement des mensualités par leur débiteur qui ne semble même pas avoir été mis en demeure de respecter ses engagements - seule une mensualité a été payée en deux ans-.

A ce stade, il convient de constater qu'une partie au moins de leur dommage n'est imputable qu'aux demandeurs eux-mêmes.

3.

3.1. La partie intimée relève qu'il pèse sur elle en sa qualité de dispensateur de crédit une obligation de s'informer, lors de la conclusion du contrat de crédit, tant sur le candidat au crédit lui-même, sur sa situation financière et patrimoniale et sur sa capacité à rembourser le crédit sollicité, que sur le projet pour lequel il est fait appel au banquier.

L'appréciation de la faute du banquier, poursuit avec pertinence la partie intimée, se détermine au moment de la conclusion du contrat et en tenant compte de l'objet des négociations avec le banquier, rappelant que l'obligation relative à la récolte des informations auprès de celui qui sollicite du crédit est de moyen .

Enfin la partie intimée rappelle le principe de non-ingérence du banquier dans les affaires de son client, n'ayant pas à apprécier l'opportunité des crédits consentis, ni être tenu responsable du mauvais usage qui en est fait, sous peine de courir le risque de se voir condamner comme « dirigeant de fait » à combler le passif du crédité en application de l'article 530 du Code des Sociétés.

L'emprunteur reste le premier juge de l'opportunité des opérations qu'il envisage d'entreprendre.

3.2. La banque dit avoir pris en considération le plan financier réalisé par le cabinet d'expertise comptable FROGNET, qui laissait apparaître des résultats positifs après impôts dès les deux premières années de sorte que le projet de Stany H. apparaissait comme étant viable économiquement et que tout laissait à penser que les crédits seraient remboursés.

Rien ne démontre qu'il était déraisonnable de prêter foi à un projet d'exploitation d'une discothèque dans une région qui en était dépourvue, d'autant que l'immeuble où celle-ci allait être exploitée était en outre destiné à la location de deux appartements.

Les facultés de remboursement du crédité ont été prises en compte par la banque, telles qu'elles apparaissaient de manière crédible du plan financier FROGNET ; en outre, les garanties fournies par le crédité, hypothèque sur l 'immeuble aux deux premiers rangs, gage sur fonds de commerce, mise en gage de tous les titres déposés ou à déposer sur tel compte, cession de droits résultant de deux polices d'assurance-vie, renforçaient la crédibilité de son projet.

Les pièces déposées par la partie intimée permettent de constater qu'elle a correctement suivi l'engagement des dépenses de son client, celles-ci se rapportent bien à l'objet des crédits accordés soit la transformation de l'immeuble et l'aménagement d'une discothèque.

La banque produit à son dossier des factures de son client dressées en 2002 pour un montant approximatif de 105.000 euro , relatives à l'aménagement du bâtiment, de sorte qu'il apparaît que le projet présenté par le sieur H. prenait forme, sans que l'on ne puisse reprocher à la banque de s'être abstenue d'être le tuteur de son client, ce qu'elle n'est pas.

La banque a ouvert trois crédits en 2002 à concurrence de 445.000 euro , montant qui n'est pas anormal tenant compte qu'ils permettaient de financer des travaux à l'immeuble ainsi que le paiement de la moitié du prix de celui-ci et que le plan financier déposé établissait que la charge annuelle de remboursement de ces crédits - 4.857,12 euro - laisserait subsister un bénéfice dès la première année.

Surabondamment, il faut constater que si les appelants reprochent avec force à l'intimée de ne pas avoir tenu un rôle qui n'était pas le sien, ils ne soufflent mot sur la raison pour laquelle ils n'ont pas pendant ce temps exercé leur droit de se faire payer la mensualité convenue, cette abstention étant en lien incontestable avec leur dommage.

3.3. La demande de production de documents faite par les parties appelantes n'est pas fondée car il n'est pas précisé quel est le fait pertinent dont les documents apporteraient la preuve. Ayant attendu plus de quinze années pour solliciter la production de ces documents, il est en outre vraisemblable comme l'affirme la partie intimée qu'elle n'ait plus beaucoup de documents en sa possession, n'ayant aucune obligation légale ou conventionnelle de conservation. Rien ne permet de douter de la partie intimée lorsqu'elle affirme avoir produit toutes les pièces encore en sa possession lors des réouvertures des débats ordonnées en première instance.

Enfin la demande d'enquête destinée à savoir qui a pris l'initiative de la cession au premier rang de l'hypothèque en faveur des appelants au troisième rang n'est pas opportune, non seulement en raison de l'écoulement du temps, mais surtout parce que cette cession a été acceptée par les appelants, sans condition, alors qu'ils n'y étaient pas obligés , et qu'il est évidemment plus que vraisemblable que cette demande de cession émane en effet des organismes auxquels elle a profité et surtout du débiteur commun des parties au présent litige.

PAR CES MOTIFS et ceux du premier juge tenus pour ici reproduits,

La cour, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire,

Reçoit l'appel et le dit non fondé

Condamne les appelants Michele C. et Giulia L. aux dépens postérieurs à ceux correctement liquidés par le premier juge :

- Expédition, signification et commandement du jugement entrepris : 544,53 euro

- L'indemnité de procédure d'appel : 6.000 euro .

Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre C de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Marie-Anne LANGE comme juge unique et prononcé en audience publique du 15 novembre 2017 par le président Marie-Anne LANGE, avec l'assistance du greffier Marc LECLERC.

Document PDF ECLI:BE:CALIE:2017:ARR.20171115.3