Contract breach damages awarded to seller for failure to repair ceiling before sale completion.

Vu la requête reçue le 24.11.2015 par laquelle Madison P. et Bryan P. interjettent appel du jugement rendu le 28.10.2015 par le tribunal de première instance du Luxembourg division Arlon, et intiment Brigitte W. et Morgane P.;

Les faits ont été correctement énoncés par le premier juge à l'exposé duquel la cour se réfère.

Il suffit de rappeler les éléments qui suivent.

La mère de Madison, Bryan et Morgane P., madame Jennifer V. , et Brigitte W. ont signé le 3.02.2004 un compromis de vente par lequel la première vendait à la seconde une partie de maison de commerce située rue de la Gare, 14/16, à Etalle, et un fonds de commerce (friterie) pour le prix total de 72.000 euros (57.000 euros pour l'immeuble et 15.000 euros pour le fonds de commerce).

La convention énonce que le vendeur s'engage à prendre en charge la restauration du plafond endommagé situé au-dessus du bar et de la réserve-cuisine au plus tard pour le 30.05.2004 et en toute hypothèse avant la signature de l'acte authentique de vente.

Madame Jennifer V. est décédée le 12.02.2004 sans avoir exécuté son obligation.

Le 20.07.2004, fut dressé l'acte authentique de vente portant sur la partie d'immeuble pour le prix de 57.000 euros, entre d'une part Brigitte W. et d'autre part les héritiers mineurs de madame Jennifer V. , Madison, Bryan et Morgane P. représentés par leur père, leur représentant légal.

Le même jour, ces parties ont signé un document en exécution du compromis de vente, contenant la clause suivante :

"PRISE EN CHARGE

Les vendeurs s'engagent à prendre en charge la restauration du plafond endommagé au dessus du bar de la réserve-cuisine. Les vendeurs s'engagent à opérer ces réparations au plus tard le 30 mai 2004 et en toute hypothèse AVANT la signature de l'acte authentique de vente".

Les travaux n'ayant pas été réalisés à ce jour; le problème à régler est d'ailleurs plus large que la restauration du plafond endommagé; il va en effet de soi que cette restauration ne peut intervenir que s'il est mis fin à la source d'infiltration, laquelle pourrait provenir de la propriété voisine appartenant à Monsieur Jacques L. .

La solution de ce problème peut prendre un certain temps étant donné qu'il y a probablement lieu de faire intervenir la ou les compagnies d'assurance.

Il est convenu entre parties que la solution de ce litige est à charge des vendeurs afin de respecter l'esprit du compromis de vente. Il n'est toutefois pas exclu que la responsabilité du propriétaire voisin, Monsieur L. , soit engagée. Les vendeurs s'engagent à tout mettre en œuvre pour solutionner ce litige le plus rapidement possible et à supporter les frais de réparation et restauration, sauf à recourir contre qui de droit.

En attendant la solution du litige, les parties conviennent qu'une somme de sept mille euros zéro cent (7.000,00 euro ), à prendre sur le prix de la vente, cette somme restera bloquée en compte rubriqué en l'étude du Notaire JUNGERS, à Florenville en vue de garantir les acquéreurs (on omet)".

Il est constant que les vendeurs n'ont pas mis à exécution l'engagement ainsi pris.

Brigitte W. demanderesse au principal, d'une part, et Madison et Bryan P., demandeurs sur reconvention, d'autre part, sollicitèrent du premier juge le libération à leur profit de la somme de 7.000 euros augmentée des intérêts.

Le jugement entrepris "Dit pour droit que monsieur le notaire JUNGERS, ou son successeur, débloquera les 7.000 (sept mille) euros litigieux bloqués en son étude depuis juillet 2004 et versera au profit de la demanderesse, madame W. , 5.000 (cinq mille) euros augmentés des 5/7eme des intérêts produits sur ce compte et versera 2.000 (deux mille) euros aux défendeurs, Morgane, Madison et Bryan P., augmentés de 2/7eme desdits intérêts produits.

Condamne solidairement les défendeurs aux dépens, étant pour la demanderesse ses frais de citation, 398,88 euros et l'indemnité de procédure ramenée à 550 euros.".

Brigitte W. sollicite la confirmation du jugement tandis que les appelants sollicitent l'octroi de la somme de 7.000 euros augmentée des intérêts.

DISCUSSION

1. Les appelants soutiennent que Brigitte W. aurait renoncé à solliciter l'exécution de l'obligation qu'ils avaient contractée en sa faveur.

Aucun élément soumis à la cour ne démontre une telle renonciation qui peut certes être tacite mais doit être certaine.

L'écoulement du temps ne suffit pas à rapporter cette preuve.

Au contraire les pièces du dossier démontrent que Brigitte W. avait mis en demeure ses cocontractants d'exécuter leur obligation (mise en demeure en 2005 et mise en demeure en 2014 pièces 4 et 7 dossier W. ).

2. L'engagement souscrit par Morgane, Madison et Bryan P. à l'égard de la partie acquéreuse Brigitte W. n'était pas un accessoire de la vente qui a suivi le bien lors de sa revente par Brigitte W. à un tiers.

L'obligation de délivrer la chose emporte l'obligation d'en délivrer les accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel (article 1615 du Code civil).

"On entend par "accessoires" tous les éléments sans lesquels la chose principale ne serait pas complète et ne présenterait pas l'utilité sur laquelle compte l'acheteur ou encore tous les éléments matériels ou juridiques indivisibles ou inséparables de la chose vendue et tout ce qui a été destiné à son usage" (voir notamment A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT et P. WERY, Droit des contrats spéciaux, KLUWER 2015, p. 139 et s.).

Il peut s'agir d'éléments matériels de la chose (documents d'un véhicule automobile par exemple) ou juridiques (permis de lotir, action en garantie des vices cachés, en garantie d'éviction...).

Le principe se justifie par le lien de connexité étroit existant entre l'accessoire et la chose vendue.

En l'espèce l'engagement litigieux ne présente pas ce lien.

Quoi qu'il en soit, de toute façon, Brigitte W. nonobstant le fait qu'elle ait vendu le bien conserve un intérêt à actionner ses cocontractants Morgane, Madison et Bryan P. lesquels n'ont d'ailleurs jamais reçu une quelconque revendication de la part du propriétaire actuel du bien.

3. Il est établi que Morgane, Madison et Bryan P. n'ont pas exécuté l'obligation contractée en faveur de Brigitte W. .

Leur affirmation selon laquelle leur représentant légal avait contacté Brigitte W. afin d'établir un devis pour les réparations litigeuses et que celle-ci n'avait pas répondu à cette invitation, n'est qu'une allégation dépourvue de tout élément probant.

Ils ne font valoir aucune cause étrangère libératoire, aucune cause justificative; cette inexécution leur est imputable.

Leur responsabilité contractuelle est donc engagée.

Brigitte W. sollicite l'octroi de dommages et intérêts compensatoires.

La faute commise par les débiteurs est en relation causale nécessaire avec le dommage subi par la créancière Brigitte W. : elle a dû exercer son activité commerciale dans un local dégradé et son immeuble ainsi acquis subissait nécessairement une moins-value vu les dégradations, dommage qu'elle n'aurait pas subi si Morgane, Madison et Bryan P. avaient exécuté leur obligation à savoir faire procéder aux réparations litigieuses.

C'est par de judicieux motifs que la cour fait siens que le premier juge a évalué ce dommage au montant de 5.000 euros.

Madison et Bryan P. ne sont pas crédibles lorsqu'ils énoncent que les réparations portaient sur le plafond qui n'était composé que de quelques lattes en plastique; en effet, s'il en avait été ainsi, les parties n'auraient pas convenu de retirer du prix de la vente la somme de 7.000 euros pour garantir l'engagement litigieux.

PAR CES MOTIFS,

Vu l'article 24 de la loi du 15.06.1935,

La cour, statuant contradictoirement,

Reçoit l'appel et le déclare non fondé.

Confirme le jugement entrepris.

Condamne Madison et Bryan P. aux dépens de l'instance d'appel, liquidés dans le chef de Brigitte W. à l'indemnité de procédure de base de 990 euros à augmenter des intérêts moratoires depuis le présent arrêt jusqu'à complet paiement.

Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre B de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Bernadette PRIGNON comme juge unique et prononcé en audience publique du 06 février 2017 par le président Bernadette PRIGNON, avec l'assistance du greffier Marc LECLERC.

Document PDF ECLI:BE:CALIE:2017:ARR.20170206.6