Appeal court partially allowed claims against notary for environmental contamination liability while dismissing others.

En cause de :

Monsieur A. L., domicilié à

partie appelante,

représentée par Mes Jacques-Henri NIMAL et Frédéric NIMAL, avocats à 1030 Bruxelles, avenue P. Deschanel, 52;

contre

La SA .BE, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, rue Van Kalck, 4, inscrite à la BCE sous le numéro 0872.901.020 ;

partie intimée,

représentée par Me Pierre-Louis DOCQ loco Me Jean-Pierre VERGAUWE, avocat à 1050 Bruxelles, avenue Louise, 380;

L'Institut bruxellois pour la gestion de l'environnement, en abrégé «IBGE » , organisme d'intérêt public dont les bureaux sont établis à 1200 Woluwé-Saint-Lambert, Gulledelle, 100 ;

partie intimée,

représentée par Me Ilias NAJEM loco Me Philippe COENRAETS, avocat à 1000 Bruxelles, boulevard de la Cambre, 27 ;

Madame C. L, notaire, domiciliée à

partie intimée,

représentée par Me Mathieu PATERNOSTER loco Me Jean-Eric SACRE, avocat à 1050 Bruxelles, avenue Louise 222 bte 9;

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Bruxelles le 2 mai 2013, dont aucun acte de signification n'est produit ;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 13 juin 2013 pour M. L. ;

- l'ordonnance prise sur pied de l'article 747, §1er du Code judiciaire, telle que reprise dans le procès-verbal de l'audience publique du 5 septembre 2013 ;

- les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 7 mai 2014 pour M. L., le 6 juin 2014 pour la SA .BE, le 28 juillet 2014 pour l'Institut bruxellois pour la gestion de l'environnement (ci-après, l'IBGE) et le 8 septembre 2014 pour Me L. ;

- les dossiers de pièces des parties.

I. Les faits

1. M. St et son épouse Mme L. étaient propriétaires, depuis 1962, d'un ensemble industriel de biens immobiliers sis à

Le 21 novembre 1963, un permis semble avoir été délivré pour l'exploitation, dans les lieux litigieux, d'un garage de 15 véhicules automobiles comportant un dépôt de 3.500 litres d'essence et un dépôt de 3.500 litres de mazout en deux réservoirs enfouis ainsi qu'un dépôt de 5 m3 de bois.

2. Par deux actes passés devant le notaire L. le 31 août 1981, M. S. et Mme L. ont cédé à M. R. le fonds de commerce exploité dans les lieux sous la dénomination « Transports et déménagements internationaux J. S. » et lui ont donné en location l'immeuble litigieux.

M. S. est décédé le 22 mai 1982.

3. La SA S. a été constituée en 1987. Selon Me L., devant laquelle cette société a été constituée, sa dénomination originaire était : SA C.M.A. Dooms.

Le 21 décembre 1999, la Commune de Schaerbeek lui a délivré, pour une durée de 15 ans, un permis d'environnement pour, notamment, un dépôt de liquides inflammables à savoir une citerne enterrée de 3.500 litres, dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise de déménagement. Il est précisé que l'utilisation de la citerne de diesel pour le ravitaillement en carburant des véhicules de l'entreprise est autorisée jusqu'au début des aménagements de voirie qui seront effectués par la commune dans la rue de l'Olivier.

4. Par un acte authentique du 21 mars 2005, passé devant la notaire C. L., Mme L. a vendu à la SA .BE l'ensemble immobilier litigieux. L'acte contient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Le compromis de vente avait été signé le 24 janvier 2005.

Par un acte passé le même jour devant Me L., la SA S. a renoncé à son bail commercial moyennant paiement, par la SA .BE, d'une somme de 62.000 euro .

5. Le 14 juillet 2005, donc après la vente du bien, suite à une demande de l'architecte de la SA .BE, M. H., l'IBGE a informé ce dernier de la reprise de la parcelle située rue au projet d'inventaire des sites potentiellement pollués, eu égard à l'affectation ancienne des lieux à un petit commerce de combustibles.

6. Par un courrier du 5 août 2005, le conseil de la SA .BE a dénoncé à Mme L. l'existence d'un vice caché et l'a mise en demeure de prendre à sa charge les frais d'assainissement du site.

Par un courrier du 15 novembre 2005, Mme L. a contesté toute responsabilité dans son chef et a fait valoir la clause d'exonération de la garantie des vices cachés reprise dans l'acte de vente.

II. La procédure

7. L'action principale originaire, mue par citation du 30 mars 2006 par la SA .BE, tendait à entendre condamner Mme L. à lui payer 100.000 euro , sous réserve de majoration en cours d'instance, à majorer des intérêts judiciaires.

Par un acte du 23 octobre 2009, Mme L. a cité l'IBGE et Me L. en intervention forcée et garantie.

Dans ses dernières conclusions, la SA .BE demandait au premier juge :

A titre principal, de :

- condamner Mme L. et Me L., solidairement, in solidum ou l'une à défaut de l'autre à lui payer :

o 49.870,43 euro TVAC pour frais d'études et de décontamination du sol, à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis la citation, et sous réserve de l'indexation de ces montants par référence à l'indice ABEX en vigueur au jour du prononcé,

o 715.000 euro à titre provisionnel pour le préjudice commercial subi suite au retard engendré par les mesures d'assainissement du sol,

o 10.000 euro à titre d'indemnité de procédure.

- acter une réserve en ce qui concerne le remboursement d'éventuels frais de décontamination du sol voisin,

A titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire chargé, en substance, d'évaluer le préjudice subi par la SA .BE.

Mme L. concluait à l'irrecevabilité ou, à tout le moins, à l'absence de fondement des demandes dirigées contre elle. A titre subsidiaire, elle demandait la condamnation solidaire de l'IBGE et de Me L. à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

Tant Me L. que l'IBGE concluaient à l'absence de tout fondement des demandes en garantie dirigées contre eux.

Mme L. est décédée le 5 septembre 2011 et son petit neveu, M. Alain L., a repris l'instance en tant qu'ayant-droit.

Par jugement du 2 mai 2013, le tribunal de première instance de Bruxelles, après avoir reçu les demandes, a :

- donné acte à M. L. de sa reprise d'instance,

- condamné M. L. à payer à la SA .BE 49.870,43 euro , à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis la citation,

- déclaré non fondée la demande en garantie de M. L. contre Me L.,

- sursis à statuer sur le surplus de la demande et ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur :

o le préjudice commercial de la SA .BE,

o l'application de l'article 2262bis, §1er, al. 2 du Code civil à la demande formée contre Me L. par la SA .BE,

o le lien causal entre la faute de l'IBGE et le dommage,

- réservé les dépens et fixé la cause à l'audience du 22 mai 2015.

8. Relevant appel de cette décision, M. L. demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de faire droit, à titre principal, à ses défenses originaires, et à titre subsidiaire à ses demandes en intervention forcée et garantie. Il n'évalue pas son indemnité de procédure.

La SA .BE demande à la cour de débouter M. L. de son appel. Elle forme un appel incident par lequel elle demande à la cour de condamner solidairement M. L. et Me L. à lui payer :

- 55.691,53 euro TVAC pour frais d'études et de décontamination du sol, à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis la citation, et sous réserve de l'indexation de ces montants par référence à l'indice ABEX en vigueur au jour du prononcé,

- 931.010,42 euro (785,150 euro à titre subsidiaire) à titre provisionnel pour le préjudice commercial subi suite au retard engendré par les mesures d'assainissement du sol ,

- 11.000 euro à titre d'indemnité de procédure par instance,

- les dépens.

La SA .BE demande en outre à la cour d'acter une réserve en ce qui concerne le remboursement d'éventuels frais de décontamination du sol voisin.

A titre subsidiaire, la SA .BE demande à la cour de désigner un expert judiciaire chargé, en substance, d'évaluer le préjudice subi par elle.

L'IBGE conclut à l'absence de fondement de l'appel principal. Il demande à la cour, en conséquence, de dire non fondée la demande en garantie dirigée contre lui et de dire qu'il n'a pas commis de faute. Il s'agit, en réalité, d'un appel incident. Il n'évalue pas son indemnité de procédure.

Me L. conclut à l'absence de fondement de l'appel principal. Elle demande à la cour de dire la demande en garantie de la SA .BE prescrite et à tout le moins non fondée.

Elle évalue son indemnité de procédure à 11.000 euro par instance (tant à l'égard de M. L. que de la SA .BE).

III. Discussion et décision de la cour

A. La demande de la SA .BE contre M. L.

9. La SA .BE fonde sa demande à l'égard de M. L. sur la garantie des vices cachés.

M. L. invoque la clause d'exonération de garantie contenue dans l'authentique de vente du 21 mars 2005.

Cette clause est libellée comme suit :

« La partie acquéreuse prendra le bien vendu dans son état actuel, sans garantie d'absence de vices cachés et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour vices du sol ou du sous-sol (...) ».

10. Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel l'acheteur la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

De manière constante, la Cour de cassation considère qu'une chose est entachée d'un vice si elle présente une caractéristique anormale qui la rend, en certaines circonstances, susceptible de causer un préjudice (Cass., 21 novembre 2003, R.G.A.R., 2004, n° 13.907 ; Cass., 12 avril 2003, Pas., 2002, I, n° 226 ; Cass., 18 octobre 2001, R.G.D.C., 2004, p. 84 ; Cass., 21 mai 1999, Bull., n° 302; Cass., 5 juin 1998, R.G.D.C., 1999, p. 332 ; Cass., 19 décembre 1988, Dr. circ., n° 89/61). Le vice visé par l'article 1641 du Code civil est celui qui soit rend le bien vendu impropre à son usage ou à l'usage auquel, à la connaissance du vendeur, l'acheteur la destine (Cass., 19 juin 1980, Pas., I, p. 1295 ; Cass., 17 mai 1984, Pas., I, p. 1128 ; Liège, 19 novembre 1991, Pas., II, p. 205 ; Cass., 18 novembre 1971, Pas., 1972, I, p. 258), soit diminue l'usage auquel la chose est destinée à un point tel que, s'il avait connu ce vice, l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix (Cass., 9 mai 2016, RG n° C.14.0404.N ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160509.4 , www.juridat.be).

L'article 1642 du Code civil ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est de jurisprudence et de doctrine constantes que ne constitue pas un vice caché le vice que l'acheteur peut déceler par un examen attentif mais normal, lors de la livraison de la chose (Cass., 29 mars 1976, Pas., 1976, I, 832 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, 3e éd., t. IV, n° 177, p. 206 ; H. De Page et A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, 4e éd., t. IV, n° 201, p. 280 ; L. Simont et P.-A. Foriers, « Examen de jurisprudence 1992-2010, Les contrats spéciaux », R.C.J.B., 2014, n° 63, p. 731).

Quant à l'article 1643 du Code civil, il précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Cependant, il résulte de l'article 1643 du Code civil que si le vendeur a agi de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il avait connaissance des vices cachés, il ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie stipulée en sa faveur (Cass., 28 février 1980, J.T., 1981, p. 240 et la note ; Cass., 25 mai 1989, J.T., 1989, p. 620). Dans ce cas, sachant que la chose est vicieuse, le vendeur ne peut sans mauvaise foi vendre comme normale une chose qui ne l'est pas (Cass., 25 mai 1989, Pas., I, p. 620 ; Bruxelles, 11 octobre 2001, J.T., 2002, p. 132), sauf à manquer à son devoir de renseignement, manquement qui ne lui permet pas d'invoquer la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente (Mons, 13 octobre 1997, J.T., 1998, p. 183 et les références citées).

11. En l'espèce, l'acte de vente conclu entre les parties le 21 mars 2005 prévoit que le bien est vendu sans garantie de la nature du sol et du sous-sol et sans recours contre les vendeurs du fait de vices cachés.

12. Selon la SA .BE (ses conclusions, p. 9) :

« Attendu qu'avant la lettre du 14 juillet 2005 de l'I.B.G.E, la concluante ignorait totalement l'existence d'une contamination du sol du site acheté à Madame L..

Qu'il s'agit de toute évidence d'un vice puisque l'immeuble nécessite la décontamination complète de son sol avant de pouvoir être réaffecté.

Que puisque ce vice préexistait à la vente, il s'agit d'un vice caché au sens du Code civil ».

L'existence d'une pollution des sols est incontestablement de nature à constituer un vice caché.

La SA .BE n'établit toutefois pas et, en réalité, n'invoque même pas le fait que Mme L. aurait eu connaissance de cette pollution avant la vente.

13. La SA .BE invoque également le fait qu'elle-même n'aurait pas eu connaissance des deux citernes présentes sur le site mais que Mme L. « savait - ou ne pouvait sérieusement ignorer - qu'il y avait deux citernes enfouies dans son terrain » (ses conclusions, p. 13).

Dans la mesure où il convient de comprendre cet argument comme signifiant que, selon la SA .BE, les citernes étaient constitutives d'un vice caché, force est de constater que la simple présence de ces citernes dans un site industriel ne constitue pas, en soi, un tel vice.

L'éventuel vice caché dont se prévaut la SA .BE provient, en réalité, du fait qu'une des citernes était utilisée afin d'alimenter en essence les véhicules affectés à l'exploitation de l'entreprise de transport et de déménagement. Il n'est en effet pas contesté, à tout le moins pas contestable, que cette circonstance faisait rentrer l'activité de la SA S. (et avant elle, du fonds de commerce exploité par M. S. puis par M. R.) dans la catégorie des activités à risque visées par l'article 3, al. 1er, 3° de l'ordonnance du 13 mai 2004 relative à la gestion des sols pollués , comme le confirme l'annexe de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 décembre 2004 fixant la liste des activités à risque (entré en vigueur le 20 janvier 2005), en sa rubrique n°88 qui vise certains dépôts de liquides inflammables et de fuels lourd.

Or, la SA .BE fait grief à Mme L. de ne pas l'avoir informée du fait qu'une activité à risque, au sens de cette ordonnance, avait été exercée dans les lieux litigieux. L'acte authentique du 21 mars 2005 prévoit, en effet, la clause suivante :

« Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'a été exercé, sur le bien vendu, aucune activité à risque telle que définie à l'article 4 de l'Ordonnance du treize mai deux mil quatre. Il déclare en outre n'avoir reçu aucune notification en vertu de l'article 7 de l'Ordonnance, reprenant le bien objet des présentes à l'inventaire des activités à risque. Dès lors, le transfert de propriété envisagé ne nécessite pas de procéder à une reconnaissance de sol ».

14. Afin de priver la clause d'exonération de la garantie des vices cachés de tout effet, la SA .BE doit établir que Mme L. a volontairement celé l'information relative au fait que l'activité exercée dans les lieux litigieux constituait une activité à risque au sens de l'ordonnance du 13 mai 2004, susceptible de rendre vicieuse la présence des citernes litigieuses dans le sous-sol de l'immeuble vendu.

15. Selon la SA .BE, la connaissance de cette information par Mme L. résulte des éléments suivants :

- elle était propriétaire avec son mari du bien litigieux depuis 1962 et le permis d'exploitation pour un garage de 15 véhicules comportant les deux citernes a été délivré le 27 novembre 1963, soit après leur acquisition,

- elle devait avoir connaissance de cette activité, soit parce que le permis lui avait été délivré, soit parce que les propriétaires d'un bien sont toujours informés d'un permis une fois délivré,

- suite à la cession du fonds de commerce à M. R., en 1981, Mme L. est devenue bailleresse de celui-ci puis de la SA S., constituée en 1987, et elle n'a pu ignorer qu'un « commerce de carburant » y était exploité,

- elle a dû en tout état de cause être informée de la demande de permis introduite par la SA S. et de son octroi.

16. Il résulte cependant des pièces produites par les parties que :

- M. S. était inscrit, depuis le 29 septembre 1936, au registre du commerce de Bruxelles pour une activité de transport et de déménagement et qu'il ne s'est marié avec Mme L. que le 14 août 1937 ;

- M. S. a ensuite déplacé son activité Chaussée de Haecht en 1957 puis dans les lieux litigieux, le 24 mai 1963 ;

- Le 21 novembre 1963, un permis a été délivré pour une activité de « garage pour 15 véhicules », un dépôt de 3.500 litres d'essence, un dépôt de 3.500 litres de mazout et un dépôt de 5 m3 de bois ; selon un fax du 7 décembre 2006 émanant de l'atelier d'architecture H. et reprenant les informations transmises par le service communal de l'environnement relatives aux activités à risque exercées dans le bien litigieux, le permis aurait été délivré à « M. S. » ;

- En 1981, M. S. a cédé (certes avec Mme L. ) son fonds de commerce à M. R., fonds de commerce qui a ensuite été repris par la SA S. constituée en 1987 ;

- La SA S. a continué l'exploitation de l'entreprise de transport et de déménagement et il résulte du permis qui lui a été délivré le 21 décembre 1999 qu'elle préférait renoncer au ravitaillement de ses véhicules plutôt que de se mettre en conformité avec les exigences prévues par un arrêté du 21 janvier 1999 .

Ces éléments permettent d'accréditer la thèse de M. L. selon lequel l'entreprise de déménagement et de transport était exploitée uniquement par M. S., avant d'être cédée à M. R. puis à la SA S..

S'il ne fait aucun doute que Mme L. savait que son mari, puis M. R. et la SA S., exerçaient une activité de déménagement et de transport, il est parfaitement plausible qu'elle n'ait jamais eu connaissance de l'existence des citernes et, a fortiori, du fait que leur utilisation dans le cadre de l'activité précitée avait pour conséquence que cette dernière devait être qualifiée d'activité à risque au sens de l'ordonnance du 13 mai 2004.

Contrairement à ce que soutiennent plusieurs parties, et à ce qu'a considéré le premier juge, il ne résulte pas des éléments du dossier soumis à la cour que les lieux litigieux auraient été exploités pour une activité de vente de combustibles ou qu'un permis aurait été octroyé à la SA S. pour l'exploitation d'un commerce de liquides inflammables. Le permis du 21 décembre 1999 porte bien sur l'exploitation d'une entreprise de déménagement, autorisant temporairement l'utilisation d'une station-service privée. La seule mention reprise dans le courrier de l'IBGE du 14 juillet 2005, selon lequel le motif d'inscription du site au projet d'inventaire serait un « Petit commerce de combustible » ne suffit pas à modifier les considérations qui précèdent.

La SA .BE n'établit pas qu'une information suffisamment précise relative à ce texte légal aurait été communiquée à Mme L., âgée de 91 ans au moment de la vente et il est plus que probable que celle-ci ignorait le contenu de la liste des activités à risque, liste qui n'a été déterminée que dans un arrêté du gouvernement entré en vigueur le 20 janvier 2005 et dont la mention n'est même pas reprise dans l'acte authentique de vente.

17. Dans ces circonstances, la SA .BE échoue à démontrer que Mme L. était de mauvaise foi lors de la vente intervenue le 21 mars 2005, par rapport à l'existence d'un vice de caché, qu'il s'agisse de la pollution du sol ou de l'exercice, par le passé, d'une activité à risque au sens de l'ordonnance du 13 mai 2004, de sorte que la demande de la SA .BE n'est pas fondée en tant qu'elle est basée sur les articles 1641 et suivants du Code civil, en raison de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue au contrat.

18. La SA .BE relève également que les articles 11 et 16 de l'ordonnance du 13 mai 2004, telle qu'elle était en vigueur avant sa modification par l'ordonnance du 5 mars 2009, imposaient au cédant d'un droit réel sur un terrain sur lequel s'est exercée une activité à risque d'effectuer une reconnaissance de l'état du sol et, en cas de pollution, une étude de risque, sous peine d'une amende de 250 à 2.500 euro (art. 27, §1er). Elle en conclut que, « avant de vendre son bien, Madame L. avait le devoir impératif de procéder à une reconnaissance de sol, à une étude de risque, et aux travaux d'assainissement et de décontamination du site (jusqu'aux parcelles voisines éventuellement contaminées) » (ses conclusions, p. 4).

En vertu du principe général du droit suivant lequel le juge est tenu de trancher le litige conformément à la règle de droit qui lui est applicable, il a « l'obligation, en respectant les droits de la défense, de relever d'office les moyens de droit dont l'application est commandée par les faits spécialement invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions » (Cass., 4 mars 2013, Pas., I, n°526). Or, dès lors que la SA .BE fait grief à Mme L. d'avoir commis une infraction pénale, elle pourrait mettre en cause la responsabilité extracontractuelle de celle-ci afin de faire échec à l'application de la clause précitée d'exonération des vices cachés (Cass., 26 octobre 1990, R.C.J.B., 1992, p. 497, note R. O. Dalcq ; P. WERY, Droit des obligations, vol. 1, Bruxelles, Larcier, 2011, pp. 588-623 et spéc. p. 593), bien qu'elle ne le fasse pas dans ses conclusions.

19. La cour estime cependant qu'il serait contraire à une bonne administration de la justice d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer sur la possibilité, pour la SA .BE, de se fonder sur les dispositions de l'ordonnance du 13 mai 2004 pour obtenir l'indemnisation de tout ou partie du dommage dont elle se prévaut sur la base de la responsabilité extracontractuelle et du fait que cette ordonnance prévoit une infraction pénale.

En effet, lorsque, comme en l'espèce, le texte légal érigeant un comportement en infraction pénale ne prévoit rien quant à l'élément moral des actes déclarés punissables par ses dispositions, il doit être considéré qu'il peut consister notamment en une négligence (Cass., 24 février 2014 Pas., I, p. 488). L'existence de cet élément moral « peut être déduite de la simple circonstance que le fait a été matériellement commis et de la constatation que ce fait peut être imputé au prévenu, étant entendu que l'auteur est mis hors de cause lorsque la force majeure, l'erreur invincible ou toute autre cause exclusive de faute est établie ou, à tout le moins, n'est pas invraisemblable » (Idem).

Il convient par ailleurs de rappeler que, lorsqu'une action en justice devant le juge civil est fondée sur une infraction à la loi pénale, il incombe au demandeur à l'action de prouver que les éléments constitutifs de l'infraction sont réunis et, si le défendeur invoque une cause de justification non dépourvue de tout élément de nature à lui donner crédit, que cette cause de justification n'existe pas (Cass., 29 novembre 1974, Pas., 1975, I, p. 348 ; Cass., 4 décembre 1992, Pas., 1992, I, p.1338 ; Cass., 22 décembre 1995, Arr.Cass., II, p.1195 ; Cass., 30 septembre 2004, J.L.M.B., 2005, p. 1256 ; Cass., 11 juin 2010, Pas., n°1844). Les causes de justification sont, outre celles prévues par le Code pénal (par exemple articles 70 et 71), toutes les circonstances qui sont de nature à exclure l'infraction imputée à celui qui l'allègue (Cass., 31 octobre 1972, 23 janvier et 13 février 1973, Pas., 1973, I, p. 212, 503 et 559).

20. En l'espèce, M. L. invoque le fait que Mme L. ignorait tout des dispositions légales en vigueur et, plus particulièrement, ne savait pas que l'activité qui s'était exercé sur son bien pouvait être qualifié d'activité à risque au sens de l'ordonnance du 13 mai 2004.

La SA .BE rétorque que Mme L. « ne peut sérieusement prétendre ignorer la Loi, surtout lorsque celle-ci est expressément identifiée et visée », et qu'elle « était du reste représentée par un Notaire, qui a certainement dû la conseiller utilement à cet égard si elle ignorait la portée de cette Loi » (ses conclusions, p. 14).

La circonstance selon laquelle Me L. n'aurait pas informé Mme L. de façon claire et précise du contenu de l'ordonnance du 13 mai 2004 et de la notion d'activité à risque telle que prévue par cette ordonnance et précisée par l'arrêté du 9 décembre 2004 résulte à suffisance des développements qui suivent (infra, §27). Elle n'est en tout cas pas dénuée de vraisemblance et constitue, à titre d'erreur invincible, une cause de justification dont la SA .BE n'établit pas qu'elle n'existerait pas.

Il convient par conséquent de débouter la SA .BE de sa demande en tant que dirigée contre M. L..

B. La demande de la SA .BE contre le notaire L.

1. Quant à l'exception de prescription

21. Me L. oppose l'exception de prescription à la demande de la SA .BE. Elle estime que, lorsque le notaire instrumente en qualité d'officier public, son éventuelle responsabilité ne peut être qu'aquilienne et se prescrit par 5 ans en vertu de l'article 2262bis, §1er, 2ème al. du Code civil.

Selon elle, la SA .BE a eu connaissance de la pollution (et donc de son dommage) le 14 juillet 2005 de sorte que sa demande, introduite par voie de conclusions du 29 avril 2011, est tardive.

22. La question de la nature, contractuelle ou aquilienne, de la responsabilité du notaire a longtemps été controversée (voy. D. STERCKX, « La prescription de l'action en responsabilité notariale devant la Cour constitutionnelle et la Cour de cassation », J.T., 2013/32, n° 6534, pp. 623-626 et les réf. citées). Selon certains, il convient de distinguer si le notaire passe un acte authentique (auquel cas la responsabilité est aquilienne) ou un acte sous seing-privé (auquel cas elle est contractuelle).

Me L. se fonde, afin d'appuyer sa thèse, sur un arrêt de la Cour de cassation qui n'a toutefois pas la portée qu'elle lui prête, dès lors qu'il statue uniquement sur la violation de la notion de lien causal au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cass., 24 septembre 2004, Rev. Not., 2009, p. 214).

23. Dans un arrêt du 13 décembre 2012, la Cour constitutionnelle a décidé que, dans « l'interprétation suivant laquelle des délais de prescription différents s'appliquent à l'action en réparation d'un dommage causé au client du notaire en raison de la faute de celui-ci selon que cette faute est commise à l'occasion de l'établissement d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique, l'article 2262 bis, §1er, alinéas 1er et 2, du Code civil, lu en combinaison avec son article 2276 quinquies, viole les articles 10 et 11 de la Constitution ». Elle a également précisé que la même disposition, lue en combinaison avec l'article 2276quinquies du Code civil, ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution si elle interprétée en ce sens que, hormis le cas où il est commis par voie de justice, la responsabilité du notaire à l'égard du client qui lui confie l'établissement d'un acte authentique est de nature contractuelle (C. const., 13 décembre 2012, R.G.A.R., 2013/3, p. 14955).

Plus récemment, la Cour de cassation a considéré que l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat, en vertu duquel les notaires sont les fonctionnaires publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses ou expéditions « n'exclut pas qu'un contrat puisse se former entre le notaire et les parties qui le consultent en vue d'établir un acte authentique » (Cass., 29 juin 2017, RG n° C.12.0590.F ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170629.2 , www.juridat.be).

24. En vertu du principe de présomption de constitutionnalité, la cour estime qu'il convient de privilégier l'interprétation de l'article 2262bis, §1er du Code civil qui permet de garantir sa constitutionnalité. A titre surabondant, l'inconstitutionnalité de cette disposition lorsqu'elle vise une action en responsabilité exercée contre un notaire ayant commis une faute lors de la passation d'un acte authentique, hors le cas où il est commis par voie de justice, aurait pour conséquence d'exclure toute prescription fondée sur cette disposition.

En l'espèce, il résulte du compromis de vente que la SA .BE avait fait choix du notaire L., en sorte que son intervention s'inscrit dans un cadre contractuel. Par conséquent, les actions en responsabilité qui en sont issues sont soumises à un délai de prescription de 10 ans.

Il convient par conséquent de conclure que l'action de la SA .BE n'est, en tout état de cause, pas prescrite en tant qu'elle est dirigée contre Me L..

2. Quant au fond

25. La SA .BE fait grief à Me L. d'avoir manqué à son devoir de conseil, devoir qui s'applique tant envers le vendeur qu'envers l'acquéreur. Elle lui reproche plus précisément de :

- ne pas avoir effectué de vérification préalable auprès de l'IBGE pour vérifier si le bien mis en vente présentait le moindre risque en matière d'environnement, alors qu'une telle initiative lui aurait permis avant l'achat d'être informée de l'inscription du bien au projet d'inventaire des sites pollués,

- de ne pas avoir procédé aux vérifications urbanistiques de manière attentive, alors que l'examen du permis d'environnement délivré en 1999 lui aurait permis d'être informée de l'exploitation des citernes enfouies,

- de s'être contentée de suivre fidèlement les affirmations de Mme L., pourtant très âgée,

- et ce d'autant plus que Me L. avait dressé les actes relatifs à la cession du fonds de commerce des époux S.-L. et au bail commercial du 31 août 1981, instrumenté la constitution de la SA S. et la modification de ses statuts en 1992.

26. Le devoir de conseil du notaire et son corollaire, le devoir d'investigation, sont au cœur de la responsabilité notariale. Il est prévu par l'article 9, §1er al. 3 de la loi du 25 ventôse an XI que le notaire « informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité ».

Il s'agit d'une obligation de moyen mais dont la portée a été entendue largement par la doctrine et la jurisprudence. Le notaire doit notamment éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements, en attirant leur attention sur tous les risques que présente l'opération pour l'une comme pour l'autre. A cet effet, le notaire doit effectuer toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l'opération (C. Melotte, « La responsabilité du notaire dans le cadre de la vente immobilière », in Responsabilités des intervenants de l'immobilier, Limal, Anthémis, 2015, p. 20 et s. et les référence citées).

27. Dans ses conclusions, Me L. indique que, interrogée par ses soins, Mme L. aurait déclaré « qu'à sa connaissance, il n'a été exercé sur le bien vendu aucune activité à risque telle que définie par l'ordonnance du 13 mai 2004 ; qu'elle n'a reçu aucune notification d'une inscription du bien à l'inventaire des sols pollués » (ses conclusions, p. 3).

Il ne résulte d'aucune pièce du dossier, et Me L. ne l'affirme du reste pas, que cette dernière aurait apporté à Mme L., qu'elle connaissait de longue date et qui était alors âgée de 91 ans, l'information nécessaire pour permettre à celle-ci de savoir si les activités exercées sur le terrain dont elle était propriétaire devaient être considérées comme étant à risque selon une ordonnance entrée en vigueur le 4 juillet 2004, la liste d'activités à risque n'ayant été adoptée que dans un arrêté du gouvernement entré en vigueur le 20 janvier 2005 (soit 4 jours avant la signature du compromis et à peine deux mois avant la signature de l'acte authentique).

La seule circonstance que l'acte authentique mentionne, in fine, qu'une lecture « intégrale et commentée » en a été faite ne suffit pas à démontrer que des explications adéquates auraient été données quant à la notion d'activité à risque visée par l'ordonnance du 13 mai 2004.

En tant que professionnelle du droit, Me L. devait, en revanche, connaître l'existence de cette liste et il lui incombait d'être particulièrement vigilante eu égard au fait qu'il s'agissait d'un site industriel.

Elle devait également savoir qu'il n'existait, à la date de passation de l'acte authentique, qu'un projet d'inventaire des sols pollués et donc qu'il ne pouvait être tiré aucune conclusion du fait que Mme L. n'avait reçu aucune notification d'une inscription du bien litigieux à cet inventaire. Au contraire, si elle avait, dans le cadre de son devoir d'investigation, pris contact avec l'IBGE, Me L. aurait obtenu l'information selon laquelle ce bien était repris au projet d'inventaire établi par ce dernier.

Me L. estime qu'il n'est pas démontré que, si elle avait interrogé l'IBGE, elle aurait reçu une réponse quelconque, ni que le site était déjà inscrit au projet d'inventaire lorsqu'elle a préparé le dossier en février 2005. Il convient toutefois de relever que le recensement des biens a, d'après l'IBGE, non contredit sur ce point, été entamé dès 2002 de sorte qu'il peut être considéré que, au mois de mars 2005, le bien était déjà repris dans le projet d'inventaire. Il n'existe par ailleurs aucune raison de douter du fait que l'IBGE aurait réagi à la demande de Me L. (il a répondu à l'architecte H. dans les 15 jours de sa demande). En outre, eu égard à la date de signature de l'acte authentique, la démarche de Me L. aurait dû être effectuée au mois de mars et non de février.

Me L. a donc manqué à son devoir de conseil envers tant Mme L. que la SA .BE.

28. En ce qui concerne le dommage invoqué par la SA .BE, il se compose de deux parties : d'une part, les frais de la dépollution et, d'autre part, le préjudice commercial subi par la SA .BE .

Le premier poste est évalué par la SA .BE à 55.691,53 euro TVAC sur la base des pièces qu'elle produit.

Me L. ne conteste pas cette évaluation mais se contente de considérer que « ce débat ne concerne pas le notaire, qui n'est pas à l'origine de la pollution » (ses conclusions, p. 9). Elle conteste en effet tout lien causal entre une éventuelle faute dans son chef et l'obligation de dépolluer et relève que cette dernière aurait dû être supportée par Mme L..

Si ce moyen peut prospérer, ce n'est qu'à l'égard de la demande en garantie de M. L. à son encontre et non à l'égard de la demande de la SA .BE. En effet, en l'absence de la faute précitée, la SA .BE aurait été informée du fait que le site industriel se trouvait sur le projet d'inventaire de l'IBGE et, à tout le moins, qu'une activité à risque y avait été exercée. Il ne fait aucun doute qu'elle n'aurait pas signé l'acte authentique dans ces conditions mais aurait, soit demandé que la vente soit reportée en attendant que Mme L. procède à la dépollution, soit exigé qu'une clause soit insérée dans l'acte stipulant que les frais de dépollution seraient pris en charge par la partie venderesse, soit aurait négocié une diminution du prix de vente à concurrence du montant de ces frais .

Dans un cas comme dans l'autre, la SA .BE n'aurait pas dû supporter in fine les frais de dépollution de sorte que, la faute de Me L. étant en lien causal avec ce dommage subi par la SA .BE, elle doit être condamnée à l'indemniser. Certes, en vertu des dispositions du 13 mai 2004, ces frais incombaient à Mme L.. La cour constate cependant que Me L. ne forme aucune demande en garantie à son égard.

La demande de la SA .BE d'acter une réserve en ce qui concerne le remboursement d'éventuels frais de décontamination du sol voisin n'est pas spécifiquement contestée par Me L.. Il peut y être fait droit.

En revanche, la demande d'indexation relative à l'indice Abex, qui n'est pas motivée, n'est pas fondée dès lors que cet indice concerne l'évolution du prix de la construction d'habitations et de logements privés.

29. En ce qui concerne l'autre volet du dommage dont la SA .BE poursuit la réparation, il résulte selon elle « du retard considérable qu'a connu son projet immobilier suite à la découverte du vice caché litigieux » (ses conclusions, p. 25).

Afin d'évaluer ce dommage, la SA .BE propose deux méthodes d'évaluation :

- selon la première, son préjudice serait constitué par les intérêts (calculés au taux légal) sur la valeur totale des appartements et lofts (à savoir 4.636.000 euro ) et une durée de 41 mois (du 14 juillet 2005 au 26 octobre 2007 et du 6 juillet 2009 au 3 septembre 2010) ;

- selon la seconde, son dommage serait constitué par le chômage locatif durant cette période, soit 19.150 euro x 41 mois = 785.150 euro .

A titre subsidiaire, la SA .BE demande la désignation d'un expert afin d'évaluer son dommage.

Me L. conteste ce poste et estime que le seul « préjudice imaginable » de la SA .BE réside dans le fait qu'elle a payé le prix d'acquisition du terrain sans pouvoir immédiatement l'utiliser.

30. La faute de Me L. a privé la SA .BE de la possibilité soit de reporter la vente en attendant que Mme L. procède à la dépollution du sol, soit de négocier une diminution du prix à concurrence des frais de dépollution, soit de prévoir une clause afin de garantir que ces frais soient, in fine, supportés par Mme L. (ci-avant, §28). Sans cette faute, cependant, le retard dénoncé par la SA .BE aurait été exactement le même. Il est donc sans intérêt de désigner un expert pour évaluer le dommage dont la réparation est postulée par la SA .BE.

La seule période perdue par la SA .BE du fait de la faute de Me L. est, en réalité, celle courant du 21 mars 2005 (date de la signature de l'acte authentique) au 14 juillet 2005 (date à laquelle la SA .BE a été informée du problème dont elle aurait dû être informée par Me L.).

Elle ne réclame cependant aucun dommage pour cette période.

Il convient par conséquent de la débouter de ce chef de demande.

31. Me L. fait également grief à la SA .BE, en tant que professionnelle de l'immobilier, de n'avoir pas fait un examen plus attentif de la situation avant d'acquérir le bien litigieux, ce qui lui était d'autant plus facile que l'un de ses administrateurs délégués n'est autre que son architecte, M. H..

La SA .BE ne conteste pas qu'elle est une professionnelle de l'immobilier. Elle affirme cependant que M. H. « n'est pas intervenu lors de la vente » et ne l'a « jamais représentée d'une quelconque manière ». Selon elle, « la mission architecturale et les recherches urbanistiques ont été accomplies par le Bureau d'architecture H. après la vente » (ses conclusions, p. 8).

La cour constate cependant que l'acte authentique de vente du 21 mars 2005 reprend, au titre d'administrateurs-délégués de la SA .BE, M. P. et M. H., époux de Mme P.. Certes, le nom de M. H. a été biffé de sorte que seule son épouse est repris dans l'acte au titre d'administrateur-délégué mais la SA .BE ne conteste pas que M. H. avait néanmoins ce statut . Ces éléments permettent de considérer que M. H. était impliqué dans le projet dès le début et qu'il assistait la SA .BE, déjà avant la passation de l'acte authentique.

En tant que professionnelle de l'immobilier normalement prudente et diligente, qui plus est assistée d'un architecte, il incombait à la SA .BE, avant de se lancer dans un projet immobilier de grande envergure (construction de 18 logements) sur un ancien site industriel, d'effectuer des démarches auprès de l'IBGE afin de vérifier si le bien litigieux était, ou non, repris dans le projet d'inventaire reprenant les activités à risque. Cette démarche a, du reste, été réalisée par M. H. à la fin du mois de juin et la SA .BE n'explique pas - et à tout le moins ne justifie pas - pourquoi elle n'aurait pas pu être effectuée au début du mois de mars 2005.

Il en va d'autant plus ainsi que l'existence des citernes litigieuses est reprise explicitement dans le permis d'environnement octroyé à la SA S. le 21 décembre 1999 et que l'acte authentique du 21 mars 2005 dispose que le bien « est actuellement loué à la Société Anonyme S. à des conditions bien connues de la partie acquéreuse ». En tant que professionnelle de l'immobilier assistée d'un architecte, la SA .BE a ou aurait dû s'enquérir des activités de cette société et des permis en vertu desquels elle exerçait ces activités.

Cette faute a également contribué au dommage subi par la SA .BE et, sur le plan de l'impact causal, il doit être considéré qu'elle a contribué à la réalisation de ce dommage à concurrence de 50 %, de sorte que le seul dommage qu'elle peut réclamer à Me L. est le suivant : 55.691,53 euro TVAC/2 = 27.845,77 euro .

C. La demande de M. L. en tant qu'elle est dirigée contre l'IBGE

32. Il résulte des considérations qui précèdent que la demande en garantie de M. L. en tant que dirigée contre l'IBGE est sans objet.

A titre surabondant, la cour relève que l'inventaire visé par l'article 6 de l'ordonnance du 13 mai 2004 n'avait pas encore été établi lors de la signature de l'acte authentique, seul un projet d'inventaire ayant été rédigé de sorte que l'IBGE n'avait aucune obligation d'avertir Mme L.. Il ne peut davantage être fait grief à l'IBGE, vu l'ampleur de la tâche et le temps dont elle disposait, de n'avoir pas été en mesure d'établir d'un inventaire définitif à la date de la passation de l'acte authentique.

D. La demande de M. L. en tant qu'elle est dirigée contre Me L.

33. Il résulte des considérations qui précèdent que la demande en garantie de M. L. en tant que dirigée contre Me L. est devenue sans objet.

E. Les dépens

34. La SA .BE échoue dans ses demandes en tant que dirigées contre M. L. de sorte qu'elle doit supporter ses dépens.

Ceux-ci seront réservés, à défaut de relevé.

35. Me L. succombe à l'égard de la SA .BE.

Le montant de base est, après indexation, de 12.000 euro .

La cour rappelle cependant que, conformément à l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire, les dépens peuvent être compensés dans la mesure appréciée par le juge si les parties succombent respectivement sur quelque chef, l'application de cette disposition ne requérant « toutefois pas que les parties aient introduit des demandes réciproques » (Cass., 19 janvier 2012, Pas., I, p. 158).

En l'espèce, dès lors que la SA .BE ne triomphe que très partiellement eu égard aux montants demandés, Me L. ne sera condamnée à intervenir dans son indemnité de procédure qu'à concurrence de 2.400 euro par instance.

36. Les demandes en garantie de M. L. à l'égard de Me L. et de l'IBGE sont devenues sans objet. Il convient par conséquent qu'il supporte leurs dépens.

Me L. évalue son indemnité de procédure à 11.000 euro .

Dès lors que la demande de M. L. à son égard constitue une demande en garantie, elle doit s'analyser comme une demande non évaluable en argent dont le montant de base est de 1.440 euro par instance (après indexation, le premier juge n'ayant pas statué sur les dépens).

Les dépens de l'IBGE seront réservés, à défaut de relevé.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Déclare les appels et la demande additionnelle de la SA .BE recevables ;

Dit l'appel principal seul fondé comme suit ;

Met le jugement entrepris à néant sauf en tant qu'il a donné acte à M. L. de sa reprise d'instance et déclaré la demande principale recevable ;

Dit les autres demandes recevables ;

Dit la demande de la SA .BE en tant que dirigée contre Me C L. seule fondée, dans la mesure précisée ci-après ;

Condamne Me C. L. à payer à la SA .BE 27.845,77 euro , à majorer des intérêts calculés au taux légal depuis la date de la citation ;

Donne acte à la SA .BE de sa réserve en ce qui concerne le remboursement d'éventuels frais de décontamination du sol voisin ;

Condamne Me L. aux dépens de la SA .BE, liquidés dans son chef et après compensation des indemnités de procédure, à 266,93 euro (frais de citation) + 2.400 euro (IP 1ère inst.) + 2.400 euro (IP appel) ;

Condamne la SA .BE aux dépens de M. L., réservés à défaut de relevé ;

Condamne M. L. aux dépens de Me C. L., liquidés à 1.440 euro par instance ;

Condamne M. L. aux dépens de l'Institut bruxellois pour la Gestion de l'Environnement, réservés à défaut de relevé ;

Renvoie la cause au rôle particulier.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 18/05/2018.

Où siégeaient et étaient présents :

R. Coirbay, président f.f.,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, juge délégué auprès de la cour d'appel de Bruxelles,

C. Willaumez, greffier.

C. Willaumez J. Van Meerbeeck

A.-S. Favart R. Coirbay