Brussels Court of Appeal allows expropriation appeal, increasing compensation to nearly 3 million euros for the claimant company.

La Région de Bruxelles-Capitale, agissant à la requête de Monsieur le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé des Pouvoirs Locaux, de l'Aménagement du Territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation Urbaine, du Logement, de la Propreté Publique et de la Coopération au Développement, à l'intervention du SPR de Bruxelles, Bruxelles Fiscalité, Direction des Affaires juridiques et des Recours, Boulevard du Jardin Botanique, 20 à 1035 Bruxelles, où domicile est élu ;

partie appelante,

représentée par Me Danaé RIVEROS loco Mes Krista ESSELENS et Marc KADANER, avocats à 1170 Bruxelles, Chaussée de la Hulpe, 150 ;

contre

La SARL de droit luxembourgeois PRIMAVERA, dont le siège social est établi à 2671 Luxembourg (Grand-Duché du Luxembourg), Place Virchow, 2, inscrite au R.C.S. Luxembourg sous le numéro B 12.090;

partie intimée,

représentée par Mes Dominique LAGASSE et Geoffrey NINANE, avocats à 1170 Bruxelles, Chaussée de la Hulpe, 187.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Bruxelles le 5 novembre 2013, décision dont les parties déclarent qu'elle n'a pas été signifiée;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 20 mars 2014;

- les conclusions déposées au greffe de la cour par la Région de Bruxelles-Capitale le 29 avril 2015 et par la SARL de droit luxembourgeois Primavera le 23 juin 2015 ;

- les dossiers de pièces déposés par les parties.

I. Les faits

L'objet du litige

1. Le litige est relatif à la détermination du montant de l'indemnité due à la SARL de droit luxembourgeois Primavera, ci-après dénommée Primavera, pour l'expropriation de deux immeubles situés avenue de Mérode, n°45 et 47 à Saint-Gilles.

Ces immeubles ont, avec d'autres, été expropriés par la Région de Bruxelles-Capitale en vue de réaliser les objectifs du plan particulier d'affectation du sol (PPAS) « Quartier de l'avenue Fonsny n° 1 » adopté définitivement le 17 décembre 1992 par la commune de Saint-Gilles.

Le plan d'expropriation a été approuvé le 18 juillet 1996 par le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale et la requête en expropriation déposée au mois de juin 2006 (voir infra).

Les immeubles expropriés

L'immeuble situé n°47 rue de Mérode

2. L'immeuble de commerce situé au n°47 de la rue de Mérode est un bien de grande taille : sa façade à front de rue était de 11,80 m et il était cadastré pour une superficie de 3 a. 50 ca.

Il a été apporté à Primavera le 8 juillet 1991 par M. R. M. F. et Mme I. M. M, gérants et actionnaires de la société, qui l'avaient eux-mêmes acquis le 28 avril 1988 pour 5.910.000 BEF (146.505 euro ).

Lors de son apport, l'immeuble a été valorisé par le réviseur d'entreprise Ch. P. à 42.000.000 BEF (1.041.153 euro ). Il était, à ce moment, décrit comme refait de fond en comble et comportant 18 studios répartis sur 5 étages et un rez-de-chaussée commercial. Suivant l'expertise de M. C. citée dans le rapport du réviseur, le bien a été restauré « depuis 1988 », ses châssis et sa toiture sont neufs et il est en bon état d'entretien.

3. Le bien a été loué par Primavera à la SA Voyageur Invest par contrat du 4 juillet 1991. Ce bail a été résolu par jugement du juge de paix de Saint-Gilles le 21 janvier 1993, à défaut de payement des loyers (pièce 2 du dossier de Primavera).

Le 1er avril 1993, puis le 24 février 1994, le conseil de Primavera demanda à la commune de Saint-Gilles, par l'intermédiaire de son conseil, de donner d'urgence à sa cliente l'autorisation d'exploiter l'immeuble comme pension ou chambres d'hôtel en attendant l'expropriation éventuelle. Le 21 septembre 1993, la commune avait refusé à un candidat locataire « l'autorisation d'exploiter un commerce de voitures et un hôtel dans l'immeuble portant le n° 47, rue de Mérode » car « situé dans un plan particulier d'affectation du sol accompagné de plans d'expropriation».

Le permis d'urbanisme autorisant Primavera à transformer le bâtiment en un hôtel lui a été délivré par la commune le 29 novembre 1995.

Des travaux de transformation ont été entamés dans l'immeuble.

Le 30 décembre 1996, un contrat de bail commercial portant sur l'immeuble du n°47 (« bâtiment complet pour hôtel, restaurant et future discothèque avec cave, rez-de-chaussée et étages ») a été conclu par Primavera avec M. K., pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer augmentant progressivement jusqu'à la 5ème année de location. Le preneur s'était engagé à terminer les travaux « tels que : peinture, mobilier, rideaux, comptoir de l'hôtel, finitions restantes dans les salles de bain du restaurant et de la discothèque ainsi que tous les travaux s'avérant utiles pour (lui) permettre de réussir un bon service pour la clientèle ».

Le 15 janvier 1997, la commune de St-Gilles a refusé le permis d'environnement demandé par Primavera pour l'exploitation d'une discothèque. Selon Primavera, la commune l'a avisée à ce moment-là que le n° 47 était, comme le n° 45, menacé par l'expropriation et qu'aucun acte postérieur ne ferait l'objet d'une indemnisation. Elle aurait, pour ce motif, interrompu les travaux qu'elle avait entrepris (aucune pièce n'est toutefois déposée à cet égard).

Le bail conclu le 30 décembre 1996 a été résilié aux torts de M. K. pour défaut de payement des loyers, par jugement prononcé par défaut le 5 mai 1998 par le juge de paix du canton de Saint-Gilles.

4. Au moment où l'immeuble a été évalué par le géomètre-expert V. (voir infra), le 10 juillet 2006, celui-ci a constaté que des travaux avaient été entamés en vue de l'affecter en hôtel mais que ces travaux avaient été suspendus et certains accessoires démontés, « principalement au niveau des installations électriques, de chauffage central et des carrelages des plinthes ». L'expert note que les travaux de rénovation n'ont pas été achevés mais, notamment, que le bien a une structure solide et une superficie utile très importante, que les équipements sont généralement incomplets mais que l'infrastructure a été adaptée en vue de l'affectation projetée et qu'une partie de la construction a été nouvellement érigée après l'obtention d'un permis de bâtir.

A cette date, l'immeuble était inoccupé à l'exception de certains locaux « habités à titre précaire » (rapport V., p. 8).

Après mesurage, l'expert V. a fixé sa superficie parcellaire à 354 m², entièrement bâtis (état descriptif des lieux, rapport V. p. 8). Vu la présence d'un ascenseur et « tenant compte des critères et coefficients de pondération appliqués par l'administration du cadastre », il a évalué sa superficie utile à 1.515 m² (ou 1.294 m² hors l'abri anti-aérien de 220,5m²).

L'immeuble situé n°45 rue de Mérode

5. L'immeuble de commerce et de rapport situé au n°45 de la rue de Mérode a été acquis par Primavera le 12 juin 1996 pour la somme de 2.790.000 BEF (69.162 euro ), en vue d'agrandir l'immeuble situé au n°47. Sa façade à front de rue était de 6 m et il était cadastré pour une superficie de 1a. 85 ca.

L'acte authentique d'achat précise, « en ce qui concerne une expropriation éventuelle qui porterait sur le bien », que « le bien considéré est repris au projet du plan d'expropriation approuvé par le conseil communal le 23 novembre 1995 ».

A la demande de Primavera de pouvoir collaborer à la réalisation des objectifs de revitalisation du quartier, compte tenu du permis d'urbanisme délivré pour le n°47, des travaux déjà réalisés dans cet immeuble et de ses projets pour le n°45, la commune répondit le 15 avril 1996 que « même en cas d'approbation du plan d'expropriation, aucune certitude n'existe actuellement quant à l'opportunité d'exproprier vos biens » et invita Primavera à la recontacter en septembre 1996.

6. L'immeuble se compose d'un sous-sol, un rez-de-chaussée avec local commercial à front de rue et des locaux privés à l'arrière, ainsi que deux étages et mansardes sous les combles.

Au moment où il a été évalué par le géomètre-expert V. (voir infra), le 10 juillet 2006, l'immeuble était, depuis des années, « à l'état d'abandon total, insalubre et inhabitable ». Le bien était affecté de divers désordres constructifs et dépourvu de compteur d'eau, de gaz et d'électricité. Une baie avait déjà été percée au rez-de-chaussée dans le but d'agrandir l'immeuble voisin et les deux immeubles communiquaient au niveau du sous-sol.

Après mesurage, l'expert V. a fixé sa superficie parcellaire à 185 m² (178,05 m² selon titre), dont 79 m² bâtis au sol, l'immeuble disposant d'un ancien jardin à l'arrière (état descriptif des lieux, rapport V. p. 8). Compte tenu de son état, il a retenu sa superficie utile selon cadastre, fixée à 241 m², sans pondération.

7. Les deux biens ont été détruits après leur expropriation.

Adoption et mise en œuvre du plan d'expropriation

8. L'appelante rappelle que des discussions ont été entamées dès 1985 entre les autorités régionale et communale en vue de réaménager et revitaliser de manière globale le quartier de la gare du Midi, compte tenu de l'état de dégradation des îlots concernés, et que cette intention a été annoncée publiquement au cours du second semestre de l'année 1989.

9. Le 18 juillet 1991, l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté un schéma directeur relatif à l'aménagement des abords du quartier de la gare du Midi, dans le contexte du projet d'implantation de la future gare TGV.

L'aménagement du quartier a ensuite fait l'objet d'un plan particulier d'affectation du sol « Quartier de l'avenue Fonsny n° 1 » (ci-après le « PPAS Fonsny n°1 »), modifiant le PPAS antérieur (approuvé par arrêté royal du 16 septembre 1959), qui vise quatre îlots délimités par l'avenue Fonsny, les rues de Russie, de Mérode et Joseph Claes.

Le PPAS Fonsny n° 1, complété par un plan d'expropriation, a été adopté provisoirement le 25 juin 1992 par la commune de Saint-Gilles, et définitivement le 17 décembre 1992. Il devait être approuvé par le Gouvernement de la Région pour pouvoir être mis en œuvre, mais son approbation a été reportée jusqu'à l'entrée en vigueur, le 3 mars 1995, du Plan Régional de Développement (PRD).

Il a finalement été approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 septembre 1995.

Un nouveau plan d'expropriation a alors été arrêté par le conseil communal de Saint-Gilles le 23 novembre 1995.

Entretemps, en vertu d'une ordonnance du 30 mars 1995 et d'un contrat de gestion d'une durée de 8 ans, le service public de réaménagement du quartier de la gare du Midi avait été concédé par la Région de Bruxelles-Capitale à la « Société d'Aménagement urbain du Quartier de la Gare du Midi », la SA Bruxelles-Midi, constituée le 23 janvier 1992.

Par arrêté du 18 juillet 1996, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a approuvé le plan d'expropriation complétant le plan particulier d'affectation du sol « Fonsny n° 1 » de la Commune de St-Gilles et a décidé d'appliquer la procédure d'extrême urgence prévue par la loi du 26 juillet 1962.

Par arrêté du 7 juin 2001, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a confirmé la nécessité et l'urgence de poursuivre les expropriations prévues par le plan d'expropriation approuvé le 18 juillet 1996, afin de réaliser les objectifs du PPAS Fonsny n°1, approuvé le 14 septembre 1995.

II. La procédure

L'action en responsabilité

10. Par citation du 20 octobre 2003 devant le tribunal de première instance de Bruxelles (RG 2003/13528/A), Primavera a mis en cause la responsabilité de la Région de Bruxelles-Capitale, la Commune de Saint-Gilles et la SA Bruxelles Midi pour les fautes commises dans le cadre de la procédure d'expropriation en raison, notamment, du délai de mise en œuvre de celle-ci.

Primavera sollicitait :

- leur condamnation au payement d'une indemnité forfaitaire de 750.000 euro à titre provisionnel pour perte de revenus et tous autres dommages,

- leur condamnation à leur communiquer, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, soit le délai exact dans lequel leurs biens seraient expropriés, soit la confirmation que les immeubles ne seraient pas expropriés, et ce sous peine d'astreinte,

- la désignation d'un expert immobilier chargé d'évaluer les immeubles et la perte de revenus subie.

La cause a été renvoyée au rôle et n'a pas été diligentée depuis lors.

L'offre faite à Primavera

11. Le 8 juin 2006, la SA Bruxelles Midi a fait offre à Primavera d'une indemnité globale de 1.115.000 euro pour les deux immeubles, toutes indemnités comprises, sur la base des points de comparaison.

L'offre a été refusée par Primavera.

La requête en expropriation et la vue des lieux

12. Le 20 juin 2006, une requête en expropriation a été déposée par la Région de Bruxelles-Capitale devant le juge de paix du canton de Saint-Gilles et l'expert Guy V. a été désigné par ordonnance du 21 juin 2006.

La vue des lieux s'est tenue le 10 juillet 2006.

Le jugement provisionnel

13. Par jugement provisionnel du 11 juillet 2006, le Juge de Paix a déclaré régulière l'expropriation des immeubles situés rue de Mérode n°45 et 47 et a fixé le montant des indemnités provisionnelles dues par l'expropriant à 1.000.000 euro .

Ladite somme a été consignée le 25 août 2006 auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. La Région de Bruxelles-Capitale a, dès lors, pu prendre possession des lieux dès cette date.

14. L'expert V. a déposé son rapport le 6 septembre 2006.

Se fondant sur divers points de comparaison, il a retenu une valeur vénale de 150.000 euro pour la rue de Mérode, 45 (620 euro /m² et une superficie utile de 241 m²) et de 1.666.500 euro pour la rue de Mérode, 47 (1.100 euro /m² et une superficie utile de 1.515 m²), outre une plus-value pour formation de bloc, une indemnité de remploi et des intérêts d'attente.

L'indemnité globale est fixée à 2.329.683,75 euro soit :

- Rue de Mérode 45 : 241 m² utiles x 620 euro / m² 150.000 euro

- Rue de Mérode 47 : 1.515 m² utiles x 1.100 euro / m² 1.666.500 euro

- Plus-value formation de bloc 162.000 euro

- Frais de remploi 16% 316.560 euro

- Indemnité d'attente 7% par an durant 3 mois sur 1.978.500 euro 34.623,75 euro .

Le jugement provisoire

15. L'évaluation faite par l'expert V. a été critiquée par le conseil technique de Primavera, M. C., dans une note du 3 août 2006, comparant les prix de vente de gré à gré de 16 immeubles (pièce 41 de son dossier). Il concluait que la surface parcellaire des immeubles expropriés devait être retenue comme point de comparaison, soit en l'espèce 532 m² pour les n°45 et 47 de la rue de Mérode suite à la création d'un bloc et un prix moyen de vente de 3.760,04 euro /m² de surface de parcelle bâtie, soit un total de 2.000.529,28 euro .

Compte tenu de l'importance de la surface à prendre en considération (près de 4 fois supérieure à la surface moyenne des parcelles constituant les 16 points de comparaison retenus), M. C. préconisait de retenir en outre une plus-value de 30% de la valeur de surface de parcelle bâtie.

Il estimait qu'une majoration de 10% se justifiait également compte tenu de la localisation des immeubles (« à proximité du pôle principal économique »), ainsi que des plus-values pour diverses qualités du bien situé au n°47 (structure, présence d'un ascenseur, système d'extraction d'air, raccordement électrique haute capacité, travaux réalisés, façade de style et valorisation des caves à usage commercial).

L'indemnisation retenue était de 3.343.657,23 euro .

16. Après le dépôt du rapport de l'expert V., l'expert C. a examiné les nouveaux points de comparaison retenus, critiqué la pondération faite par l'expert et a réduit la valeur estimée des deux biens à 3.236.648,15 euro (sa note du 15 septembre 2006, pièce 42).

17. Par jugement du 4 octobre 2006, le Juge de Paix a arrêté le montant de l'indemnité provisoire globale revenant à l'expropriée à 2.572.416,54 euro , en se fondant sur le rapport d'expertise de M. V. mais en y ajoutant une importante indemnité à titre de chômage immobilier (220.000 euro ) et les frais de défense et de conseil technique de Primavera.

L'indemnité est calculée comme suit :

• 45 rue de Mérode 241 m² U x 620 euro /m² = 150.000 euro

• 47 rue de Mérode 1.515 m² U x 1.100 euro / m² = 1.666.500 euro

• Plus-value formation de bloc 162.000 euro

• Remploi: 16% 316.560 euro

• Intérêt d'attente (7% l'an durant 3 mois) 34.623,75 euro

• Indemnités de chômage immobilier 220.000 euro

• Frais de conseil technique 6.532,79 euro

• frais de défense 16.200 euro

La Région de Bruxelles Capitale a donc été condamnée à verser à Primavera :

- le solde de l'indemnité , soit 1.572.416,54 euro ,

- les intérêts judiciaires sur la somme de 2.572.416,54 euro à dater du jour du dépôt de la requête d'envoi en possession jusqu'au jour de la remise des fonds entre les mains de l'expropriée ou de ses créanciers.

18. La somme de 1.579.050,85 euro (dont 1.572.416,54 euro de complément d'indemnité en principal et 6.634,31 euro en intérêts compensatoires du 12 septembre 2006 au 4 octobre 2006) a été consignée le 27 novembre 2006 par la Région de Bruxelles-Capitale auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations.

Le montant de 16.352,91 euro - soit les intérêts judiciaires sur 1.579.050,85 euro (1.572.416,54 euro + 6.634,31 euro ) du 5 octobre 2006 au 28 novembre 2006 - a été consigné le 12 janvier 2007.

L'action en révision

19. Par citation en révision du 18 avril 2007 devant le tribunal de première instance de Bruxelles, la Région de Bruxelles-Capitale a introduit la procédure en révision dont la cour est actuellement saisie en degré d'appel.

Elle sollicitait la révision des jugements provisionnel du 11 juillet 2006 et provisoire du 4 octobre 2006 et, avant dire droit, la désignation d'un collège d'experts chargé d'évaluer la valeur des biens expropriés.

20. Par jugement du 26 septembre 2007, le tribunal a désigné un collège d'experts, en les personnes de messieurs Wargnier, Donnay de Casteau et Meeus.

Par jugement du 20 décembre 2007, l'expert Meeus a été remplacé par M. Bultiau.

21. Dans sa note du 31 décembre 2008 (pièce 44) établie en réaction aux préliminaires communiqués par le collège d'experts, le conseil technique de Primavera a notamment:

- critiqué le choix de points de comparaison limités à la zone d'expropriation et à son environnement proche inclus dans les PPAS Fonsny 1 et 2, affirmant que les valeurs de ces points de comparaison avaient chuté durant le temps du litige alors que le marché bruxellois était en progression (voir infra). Il sollicitait l'ouverture de la zone de comparaison ;

- attiré l'attention des experts sur l'absence d'entretien des immeubles retenus à titre de points de comparaison compte tenu de la procédure d'expropriation en cours ;

- critiqué les données retenues pour les deux immeubles expropriés ;

- critiqué le choix des points de comparaison (ventes postérieures au 11 juillet 2006, ventes successives, regroupement de biens, etc).

Retenant comme critère la surface parcellaire, M. C. a évalué la valeur regroupée des deux biens expropriés à 3.677.840 euro :

- une valeur de 3.740,18 euro /m² pour le n°47 x 350 m² ;

- une valeur de 2.179,37 euro /m² pour le n°45 x 185 m²,

- outre une plus-value de 30% pour présence de commerce, de 30% pour effet bloc et de 10% compte tenu de la localisation des immeubles, ainsi que diverses plus-values spécifiques.

22. Dans sa note du 25 février 2010 en réaction aux seconds préliminaires déposés par le collège d'experts, M. C. a notamment invité les experts à fonder principalement leur rapport sur les 7 biens pris comme points de comparaison ayant fait l'objet d'une expropriation judiciaire soumise au juge de paix, à défaut de se baser sur des points de comparaison situés hors des périmètres de Fonsny 1 et 2.

Il conclut cette fois à des valeurs immobilières totales, hors indemnités, de 7.779.027,32 euro pour les deux immeubles (n°45 et 47). Subsidiairement, il retient une valeur parcellaire moyenne de 3.182,17 euro , qu'il majore des différents pourcentages et plus-values déjà rappelés ci-dessus, pour un total de 3.628.300 euro .

23. Le collège d'expert a déposé son rapport le 27 décembre 2011.

Il a retenu une valeur totale de 1.895.000 euro calculée comme suit :

- rue de Mérode, 45 :

185 m² au sol x 1.700 euro /m2 = 314.500 euro arrondi à 315.000 euro

- rue de Mérode, 47 :

- 1.355 m² utiles x 760 euro /m2 = 1.029.800 euro ;

- plus-value pour équipements spécifiques en leur état: 120.000 euro ;

- plus-value pour l'état de structure ouverte, gros-œuvre du rez-de-chaussée et 1er étage - béton brut : 150.000 euro ,

- soit un total de 1.399.800 euro arrondi à 1.400.000 euro ;

- outre une indemnité de chômage immobilier de 178.642 euro , arrondis à 180.000 euro .

24. Après l'expertise, la Région de Bruxelles-Capitale postulait la fixation de l'indemnité d'expropriation revenant à Primavera à un montant inférieur à celui proposé par les experts, soit un maximum de 1.415.664 euro , suivant le décompte suivant :

- rue de Mérode, 45 : 241 m² U X 500 euro / m² =120.500 euro

- rue de Mérode, 47 : 1.294 m² U X 850 euro / m² = 1.090.900 euro

- frais de remploi : 16% = 195.264 euro

Elle sollicitait donc le remboursement par Primavera de 1.156.752,54 euro , à augmenter des intérêts compensatoires consignés en trop et des intérêts y afférents conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 26 juillet 1962 tel qu'adapté par la loi du 6 avril 2000, outre les intérêts moratoires sur l'ensemble de ces sommes à partir du jugement à intervenir jusqu'au parfait payement.

Elle avait conclu au non fondement de la demande reconventionnelle de Primavera et demandait que le tribunal sursoie à statuer concernant les préjudices poursuivis dans l'attente de la jonction de la cause avec la cause n° 2003/13528/A.

25. La SARL Primavera demandait au tribunal de s'écarter de l'avis émis par le collège d'experts. Elle sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation de la Région de Bruxelles-Capitale à lui payer, sous réserve de modification en cours d'instance, à :

- 4.486.862,55 euro à titre de réparation par équivalent de la perte de propriété des immeubles expropriés (3.523.423,60 euro pour le n°47 rue de Mérode + 963.438,95 euro pour le n°45 rue de Mérode) ;

- 717.898 euro à titre d'indemnité de remploi ;

- 61.659,91 euro à titre d'intérêts d'attente ;

- 25.934,10 euro à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 10 juillet 2006 au 4 octobre 2006 ;

- 1 euro provisionnel à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 4 octobre 2006 au prononcé du jugement à intervenir ;

- 1 euro provisionnel à titre de capitalisation des intérêts compensatoires ;

- 340.197,05 euro à titre d'indemnité pour la dépréciation monétaire ;

- 1.000.000 euro à titre provisionnel en réparation de son préjudice découlant du chômage immobilier passé de l'immeuble sis rue de Mérode 47, préjudice évalué actuellement à 1.993.860 euro ;

- 500.000 euro provisionnels à titre de réparation de son préjudice découlant du chômage immobilier postérieur au remploi de l'indemnité due pour son immeuble sis rue de Mérode 47, préjudice évalué actuellement à 886.160 euro ;

- outre la désignation d'un expert-comptable en vue de fixer précisément les deux derniers chefs de demandes ;

- 419.000 euro à titre provisionnel en réparation de l'impôt sur la plus-value, sous réserve de majoration en cours d'instance ;

- 12.951,46 euro à titre provisionnel en réparation de ses frais de conseil technique ;

- les intérêts judiciaires à compter du jugement à intervenir et les dépens de l'instance (les indemnités de procédure étant liquidées à 33.000 euro pour les deux instances).

Elle demandait qu'il soit réservé à statuer sur le surplus des préjudices évalués provisionnellement.

Le jugement dont appel

26. Par le jugement dont appel, prononcé le 5 novembre 2013, le premier juge a dit les demandes recevables et partiellement fondées.

Il a :

- condamné la Région de Bruxelles-Capitale à payer les sommes suivantes :

• indemnité immeubles : 2.921.192,70 euro

soit : 558.248,60 euro pour le n°45,

1.525.786,80 euro pour le n°47,

305.157,36 euro de plus-value commerciale (20%),

162.000 euro de plus-value pour bloc,

150.000 euro de plus-value pour la structure en béton,

220.000 euro de plus-value pour les équipements spéciaux

• indemnité de remploi : 467.390,83 euro

• intérêts d'attente : 41.351,52 euro

• intérêts compensatoires du 10 juillet 2006 au 4 octobre 2006 : 25.934,10 euro

• chômage immobilier passé : 180.000 euro

• impôt provisionnel sur la plus-value : 419.000 euro

• indemnité pour dépréciation monétaire : 20.000 euro

• 1 euro provisionnel à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 4 octobre 2006 au prononcé du présent jugement

• frais de conseil technique : 12.951,46 euro

- donné acte à l'expropriée de réserves en ce qui concerne le complément éventuel de plus-value d'impôt ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné l'expropriante aux intérêts judiciaires à compter du jugement et aux dépens de l'instance liquidés dans le chef de l'expropriée à 33.000 euro .

Les demandes actuelles

27. Relevant appel de cette décision, la Région de Bruxelles-Capitale demande à la cour de :

1°) confirmer le jugement entrepris en ce qu'il déboute l'intimée de ses demandes :

- d'indemnité de plus-value de façade et d'abri anti-aérien,

- de capitalisation des intérêts,

- d'indemnisation du chômage immobilier postérieur au remploi pour l'emprise n°47, rue de Mérode;

2°) réformer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

Elle réitère sa demande de fixer le montant de l'indemnité d'expropriation revenant à Primavera au montant global maximum de 1.415.664 euro , suivant le décompte suivant :

• Rue de Mérode, 45= 241 m²U x 500 euro / m² = 120.500 euro

• Rue de Mérode, 47= 1.294 m²U x 850 euro / m² = 1.099.900 euro

• Frais de remploi 16% = 195.264 euro

Elle postule dès lors la condamnation de Primavera à :

- lui restituer la somme de 1.156.752,54 (2.572.416,54 euro - 1.415.664,- euro ) à augmenter des intérêts compensatoires consignés en trop et des intérêts y afférents conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 26 juillet 1962 tel que adapté par la loi du 6 avril 2000 ;

- aux intérêts moratoires sur ces sommes à partir du jugement à intervenir jusqu'au parfait paiement en principal et intérêts ;

- aux dépens des deux instances y compris l'indemnité de procédure, le tout à majorer des intérêts judiciaires jusqu'au complet paiement.

Elle demande également à la cour de rejeter la demande de Primavera, ou à tout le moins de surseoir à statuer, concernant les préjudices également poursuivis dans la cause introduite en 2003 et inscrite sous le numéro de rôle 2003/13528/A, soit dans l'attente de la jonction de cette cause, soit du désistement de l'intimée de cette instance à l'égard de la Région de Bruxelles-Capitale.

28. Primavera demande à la cour de dire l'appel principal de la Région de Bruxelles-Capitale recevable mais non fondé.

Elle forme un appel incident et des demandes complémentaires (dont la recevabilité n'est pas contestée). Elle postule la condamnation de la Région de Bruxelles-Capitale à lui payer:

- 4.531.985,97 euro à titre de réparation par équivalent de la perte de propriété des immeubles expropriés (3.548.052,72 euro pour le n° 47 rue de Mérode + 983.933,25 euro pour le n° 45 rue de Mérode) ;

- 725.117,75 euro à titre d'indemnité de remploi ;

- 62.090,92 euro à titre d'intérêts d'attente ;

- 26.235,66 euro à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 10 juillet 2006 au 4 octobre 2006 ;

- 522.830,65 euro à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 5 octobre 2006 au 5 novembre 2013 ;

- 1 euro provisionnel à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 6 novembre 2013 au prononcé de l'arrêt à intervenir ;

- 366.439,48 euro à titre d'indemnité pour la dépréciation monétaire ;

- 1.000.000 euro provisionnel à titre de réparation de son préjudice découlant du chômage immobilier passé de son immeuble sis rue de Mérode 47, préjudice évalué actuellement à 1.993.860 euro ;

- 500.000 euro provisionnels à titre de réparation de son préjudice découlant du chômage immobilier postérieur au remploi de l'indemnité due pour son immeuble sis rue de Mérode 47, préjudice évalué actuellement à 886.160 euro ;

- la désignation d'un expert-comptable en vue de fixer précisément ces deux derniers chefs de demandes ;

- 419.000 euro provisionnels à titre de réparation de l'impôt sur la plus-value, sous réserve de majoration en cours d'instance ;

- 22.106,32 euro provisionnels à titre de réparation de ses frais de conseil technique ;

- 1 euro provisionnel à titre de capitalisation des intérêts compensatoires et moratoires.

Elle demande également à la cour de :

- condamner l'expropriante aux intérêts judiciaires à compter de l'arrêt à intervenir et aux dépens de l'instance, les indemnités de procédure étant liquidées à un total de 49.500 euro pour les trois instances (« augmentées de la TVA au taux de 21 % ») ;

- condamner l'expropriante à lui payer en outre des intérêts au taux légal, à dater du dépôt des conclusions additionnelles et de synthèse en degré de révision du 3 avril 2013, sur les intérêts compensatoires échus sur les sommes dues par elle à la concluante et des intérêts au taux légal, à dater de la fixation de l'indemnité d'expropriation, sur les intérêts moratoires échus sur les sommes dues par elle à Primavera;

- surseoir à statuer sur le surplus des préjudices évalués provisionnellement ;

- dire le jugement à intervenir exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution.

III. Discussion et décision de la cour

Principes

29. L'article 69 du Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT, anciennement l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme) prévoit que les acquisitions d'immeubles nécessaires à la réalisation des dispositions obligatoires et ayant valeur réglementaire d'un plan d'aménagement peuvent être réalisées par la voie de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Ce type d'expropriation nécessite l'adoption d'un plan d'expropriation approuvé par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, valable 10 ans (article 79).

L'article 76 alinéa 2 du CoBAT prévoit que : « Quand il est indispensable de prendre immédiatement possession d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles, le Gouvernement le constate dans l'arrêté donnant force obligatoire au plan d'expropriation ou dans un arrêté séparé. Il est alors fait application de la procédure instaurée par la loi du 26 juillet 1962 relative à la procédure d'extrême urgence en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique ».

En application de cette loi, l'indemnité due pour l'expropriation d'un immeuble est la valeur qu'avait l'immeuble au moment du transfert de propriété, c'est à dire au jour du jugement fixant l'indemnité provisionnelle due par l'expropriant (en ce sens, voir notamment, Cass., 6 juin 1974, Pas., I, p. 1026 ; Cass., 27 octobre 1994, Pas., I, p. 865).

L'indemnité doit apporter à l'exproprié la représentation pécuniaire de tous les droits et avantages non précaires qu'on lui enlève et de tous les torts et préjudices que lui cause l'expropriation.

A cet égard, l'indemnisation s'opère sur un mode analogue à celui applicable en matière de responsabilité civile ; une indemnisation juste signifie donc, moyennant la preuve de l'existence du lien de causalité, une réparation intégrale. L'expropriation est un « acte dommageable » et la « victime » doit être indemnisée comme en droit commun. Dans cette optique, l'article 16 de la Constitution constitue la source formelle de l'obligation de réparation et l'article 1382 du Code civil, la source matérielle du contenu de cette obligation (O. Wéry, « L'expropriation pour cause d'utilité publique : chronique de jurisprudence 2000-2014 (seconde partie) », J.T., 2014, n° 32, p. 798 ; Cass., 20 septembre 1979, Pas. 1980, I, p. 116, avec concl. conformes procureur général Dumon ; E. Causin, « Les indemnités d'expropriation », in L'expropriation pour cause d'utilité publique, Bruylant 2013, p.432 ).

La juste et préalable indemnité due à l'exproprié doit comprendre la réparation de tous les préjudices qui sont en relation causale avec l'expropriation (Cass., 5 mai 2006, J.T., 2006, p.3339 ; Cass., 31 janvier 2008, Pas., I, p. 257). Celle-ci ne se résume pas à un événement ponctuel, à la date du jugement qui prononce l'expropriation, elle est un processus dont le point de départ est nécessairement antérieur à ce jugement et qui s'apprécie en fait : la réparation doit s'étendre à tous les dommages causés par ce processus (E. Causin, op. cit., p. 439 et les références citées).

Concernant la valeur de l'immeuble proprement dite, l'indemnité ne doit pas permettre l'acquisition d'un bien similaire au bien empris : il faut prendre en considération ce qui est enlevé à l'exproprié et non ce qu'il veut acquérir.

L'indemnité ne peut par contre leur permettre de s'enrichir au détriment de la collectivité (O. Wéry, op. cit., 797 et ss.).

L'indemnité d'expropriation pourra toutefois être réduite, voire refusée, lorsque le sollicitant a volontairement investi dans un immeuble alors qu'il savait ou devait savoir, soit qu'il faisait l'objet d'une mesure d'expropriation, soit qu'il encourait un risque sérieux, apprécié in concreto, d'être visé dans un proche avenir par une mesure d'expropriation (en ce sens, voir notamment Bruxelles, 6 décembre 2012, RG n°2005/AR/1876, inédit, cité par O. Wéry, op. cit.).

L'incidence sur la présente procédure de l'action en responsabilité introduite par Primavera

30. L'appelante demande à la cour « de rejeter la demande de Primavera, ou à tout le moins de surseoir à statuer, concernant les préjudices également poursuivis dans la cause introduite par Primavera par citation du 20 octobre 2003 devant le tribunal de première instance de Bruxelles » (RG 2003/13528/A), « soit dans l'attente de la jonction de cette cause, soit du désistement de Primavera de cette instance » à son égard.

31. La procédure introduite en 2003 tend à mettre en cause la responsabilité de - notamment - la Région de Bruxelles-Capitale compte tenu du caractère tardif de l'expropriation et de sa volonté alléguée de provoquer le pourrissement de la situation et l'écrasement des prix.

Primavera demande notamment, dans le cadre de cette procédure, son indemnisation « pour perte de revenus et tout autre dommage », sur pied des articles 544 et 1382 du Code civil, 16 de la Constitution et 1er du Protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme.

Si elles présentent des liens, les deux actions sont de nature fondamentalement différente :

- la présente procédure, initiée par la Région, vise à obtenir la révision du montant de l'indemnité d'expropriation : la détermination de ce montant s'opère indépendamment de toute notion de faute ;

- l'autre, initiée par Primavera, avant que l'expropriation n'ait eu lieu, vise à obtenir, à l'égard tant de l'expropriante que des deux autres parties à la cause (la Commune de Saint-Gilles et la société Bruxelles Midi), la réparation du dommage causé par les fautes que Primavera estime pouvoir leur imputer.

Les liens entre ces procédures sont notamment les suivants :

- le chômage immobilier dont question dans la présente procédure peut être inclus dans l'indemnité d'expropriation mais pourrait également être alloué sur le fondement de l'article 1382 du Code civil en cas de faute en lien causal avec ce chômage immobilier, comme cela est invoqué dans le cadre de la procédure portant le numéro RG 2003/13528/A ;

- la procédure initiée en 2003 se réfère également à l'article 16 de la Constitution, qui garantit le droit à une juste et préalable indemnité en raison de l'expropriation (« Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité »).

L'existence de ces liens n'oblige cependant nullement la cour à surseoir à statuer ou à joindre les deux causes (l'article 30 du Code judiciaire donne au juge la faculté de joindre les causes connexes et non l'obligation de les joindre).

En l'espèce, il n'existe aucun risque de solutions inconciliables : à supposer que la procédure en responsabilité soit diligentée, les parties défenderesses à cette action pourront invoquer le présent arrêt pour prétendre à la réduction, si nécessaire, du montant des dommages et intérêts pouvant être postulés par Primavera.

Du reste, la connexité ne peut exister entre des demandes dont une est pendante devant une juridiction statuant au premier degré et l'autres en degré d'appel. Les deux causes ne peuvent dès lors être jointes par la cour.

La demande de jonction ou de surséance n'est par conséquent pas fondée.

Evaluation de la valeur vénale des biens expropriés

Les critères d'évaluation

32. Pour évaluer le montant de l'indemnité qui doit revenir au propriétaire d'un immeuble exproprié, il y a lieu de se référer à sa valeur vénale, c'est-à-dire au prix que les parties expropriées auraient pu obtenir en vendant le bien dans des conditions normales. Cette valeur s'apprécie en fonction de l'état du marché immobilier dans la région au moment de l'expropriation et par comparaison avec les prix pratiqués pour des immeubles similaires.

Il y a toutefois lieu de justifier la raison pour laquelle chaque point de comparaison peut entrer en ligne de compte et de rejeter les points de comparaison trop éloignés ou trop différents. Il est ainsi souvent nécessaire de procéder à une adaptation de l'enseignement des points de comparaison, en fonction des caractéristiques propres du bien empris ou du point de comparaison (notamment en y attachant un coefficient de vétusté) ou si la valeur desdits points ne peut être transposée en tant que telle.

L'indemnité allouée doit assurer la réparation intégrale du dommage résultant de la perte de propriété inhérente à l'expropriation. Il convient donc de se baser sur la superficie utile du bâtiment pour en déterminer la valeur, mais aussi de tenir compte de son état d'entretien et de conservation au moment de l'expropriation. Lorsque l'immeuble est vétuste et délabré, il peut dès lors être tenu compte de sa seule surface au sol pour en fixer la valeur en la comparant à celle de terrains à bâtir, sous déduction de la valeur de la construction existante ou des frais de démolition de cette construction.

33. Lorsque des expropriations successives sont décidées, l'expert devra vérifier si les points de comparaison retenus n'ont pas été influencés par les expropriations antérieures : les moins-values résultant des démolitions voisines incombent à l'autorité expropriante.

L'autorité expropriante ne peut en tout état de cause jamais bénéficier d'une diminution de valeur des biens à exproprier qui serait en lien avec l'expropriation.

Les expertises et les décisions judiciaires rendues en l'espèce

34. L'expert V. a retenu :

- pour l'immeuble du n°45 de la rue de Mérode : une valeur de 620 euro / m² x 241 m² utiles ;

- pour l'immeuble du n°47 de la rue de Mérode : une valeur de 1.100 euro / m² x 1.515 m² utiles.

Il a déterminé les superficies utiles à prendre en considération après pondération en ce qui concerne l'immeuble situé au n°47, compte tenu des travaux effectués et de la présence d'un ascenseur (rapport page 9).

Le juge de paix s'est référé à ces valeurs.

L'expert V. avait pris comme points de comparaison « des transactions récentes (à partir de 2004) d'immeubles similaires ou dont les caractéristiques avoisinent celles des immeubles à expertiser », tous situés dans le quartier de la gare du Midi. Des immeubles situés hors de la zone expropriée ont également été pris en considération (voir à ce égard la note du 31 décembre 2008 de M. C. page 2, pièce 44 du dossier de Primavera). L'expert a analysé avec précision et de manière fort complète de très nombreux points de comparaison pour ne retenir finalement que ceux qu'il a estimés les plus pertinents.

La comparaison a été effectuée sur base de la superficie utile selon cadastre, de façon à avoir un critère de pondération uniforme des surfaces (les points de comparaison n'ayant pas été visités et mesurés lors de la conclusion de la transaction).

L'expert précise qu'il a tenu compte des caractéristiques respectives des biens pour la pondération : les superficies, le développement des façades, leur situation générale, l'âge des constructions et leur état d'entretien et degré de confort, ainsi que l'évolution du marché immobilier (sur base des indices UGEB-ULEB). Il indique les index de pondération utilisés, appliqués à chacun des points de comparaison retenus, particulièrement précis : ils varient entre 7,5 % et un peu plus de 15% (soit entre x 0,75 et x 1,53 - rapport pages 12, 13 et 106 et ss.).

Il a donc tenu compte de l'évolution « particulièrement favorable » du marché immobilier à tout le moins jusqu'en 2005. Il relève une hausse de 13% des indices moyens en vente de gré à gré entre 2004 et 2005, confirmée en extrapolant les indices des 4 dernières années, et l'a appliquée pour le premier semestre de 2006 (rapport, page 107).

35. Le conseil technique de l'expropriée critiquait les points de comparaison retenus par l'expert V. et en proposait d'autres, plus éloignés du quartier exproprié, considérant que les prix de vente des immeubles retenus à titre de comparaison avaient été affectés à la baisse par les expropriations.

Répondant à ces arguments, l'expert V. a estimé qu'il était inévitable de prendre comme points de comparaison des biens situés dans la zone d'expropriation, dès lors que ceux-ci « possèdent une localisation similaire ». Il a rappelé que « le point de comparaison idéal n'existe que très rarement et, malheureusement, pas dans le cadre de la présente expertise » et qu'il importe de trouver des points de comparaison qui présentent un maximum de similitudes (rapport, page 68). Il a toutefois examiné chacun des 18 points de comparaison proposés par le conseil technique de Primavera, en complétant les informations reçues, notamment par les dates exactes des transactions (points de comparaison A à R, rapport, pages 76 à 88), pour conclure que :

- la méthode utilisée par M. C. ne tient pas compte de l'ampleur et de la superficie utile des constructions : il se limite à diviser les prix de vente par la superficie parcellaire et d'appliquer un indice correctif de 7% par an, dont l'expert déclare ignorer la provenance ;

- cette méthode, qui ne tient pas compte de la largeur de la façade, du nombre d'étages, de l'ancienneté et de l'état de l'immeuble, « est à proscrire et ne peut en aucun cas être retenue dans le présent cas » ;

- la situation de plusieurs de ces points de comparaison est différente de celles des immeubles expropriés : « faire référence à des biens situés en plein centre-ville ou à front de porte de Namur est complètement déplacé » ;

- les immeubles dont la date de transaction est trop ancienne (l'un remontait à 1993) et présentés en vente et dont le prix n'est pas encore connu, ne peuvent être retenus.

L'expert V. souligne que le manque de pondération des valeurs au m² parcellaire fausse inévitablement la moyenne retenue par M. C. et que celui-ci n'a appliqué aucun coefficient correctif aux points de comparaison qu'il a cités « alors que plusieurs d'entre eux pourraient aisément y avoir droit » (rapport, page 91). Il estime que si l'on opte pour l'application d'une valeur au m² parcellaire, comme l'avait fait l'architecte C., « il n'y a plus lieu de tenir compte de quelque plus-value que ce soit », or ce dernier ajoute à la valeur retenue un pourcentage de plus-value de « pas moins de 67% » (rapport, page 92).

Un des points de comparaison proposé par Primavera, situé 38/40 rue de Mérode, avait toutefois été retenu par l'expert, et pondéré.

36. Le collège d'experts a été désigné avec mission, essentiellement, de dresser sur la base de l'état descriptif réalisé par l'expert V., « un rapport contenant l'évaluation raisonnée des indemnités qu'il propose du chef de l'expropriation ».

Il conclut à des valeurs unitaires très différentes de celles retenues par l'expert V.. Il a évalué :

- l'immeuble du n°45 à 1.700 euro /m² x 185 m² de terrain;

- l'immeuble du n°47 à 760 euro /m² x 1.355 m² utiles.

Le collège d'experts a également recouru à la méthode des points de comparaison et a examiné de très nombreux points de comparaison situés exclusivement dans la zone de PPAS Fonsny 1 et 2, ayant fait l'objet de ventes réalisées à l'époque de l'expropriation. Il précise que « le choix de la zone de recherche pour les points de comparaison a été limité de cette manière en partant du principe que l'impact du développement du quartier de la gare du Midi est relativement équivalent sur cette zone » (rapport, page 18).

Certains de ces points de comparaison (7) font partie de ceux issus des expropriations judiciaires auxquels Primavera se réfère (tel était également le cas de deux des points de comparaison initialement retenus par l'expert V.).

Le rapport relève que la sélection des points a été opérée d'abord sur base de critères « physiques » : « seuls les points présentant suffisamment de similitude avec les immeubles à évaluer ont été retenus ». A l'argument de Primavera suivant lequel les expropriations dans le quartier sont de nature à diminuer les valeurs immobilières, les experts répondent notamment que « rechercher des points de comparaison ailleurs, comme le demande le conseil de l'expropriée, en vue d'en obtenir d'autres qui ne sont pas influencés par le projet immobilier, est difficilement réaliste », que ce « serait ne pas tenir compte de la situation particulière de la rue de Mérode » et que « les considérations émises par les conseils des parties en ce qui concerne l'impact des PPAS (Fonsny 1 et Fonsny 2) sur les valeurs sont subjectives » (rapport, pages 25, 27 et 55).

Les points de comparaison ont ensuite été ventilés en deux tableaux puisque les critères d'évaluation des deux immeubles sont différents. Une deuxième sélection a été faite sur base de la superficie des terrains. Les prix ont ensuite été actualisés au 10 juillet 2006 sur base des coefficients édités par la Commission du Marché Immobilier des géomètres-Experts de Bruxelles. Pour les ventes postérieures à cette date, les prix de vente des points de comparaison ont été « péréquatés à rebours » (rapport, page 25) .

Les experts ont, enfin, procédé à des corrections en fonction de la largeur de la façade (« F » dans le tableau) et de la situation des biens (« S » dans le tableau - rapport, pages 58 et ss). Les coefficients retenus varient entre - 30% et + 20% pour les façades et entre -10% et +10% en fonction de la situation du bien.

Les valeurs moyennes ont ensuite été fixées par le collège après avoir éliminé les extrêmes.

Pour l'immeuble du n°47, le collège retient en outre certaines plus-values décrites dans l'état descriptif établi par l'expert V. le 10 juillet 2006 : les équipements spécifiques et la structure en béton brut, qu'il valorisent respectivement à 220.000 euro et 150.000 euro .

Une indemnité pour chômage immobilier pendant 95 mois évaluée à 180.000 euro a en outre été retenue par le collège au motif que la SA Bruxelles Midi avait indiqué, le 15 juin 1999, que les biens seraient expropriées avant la fin 2004, et que plusieurs années se sont écoulées pendant lesquelles Primavera a été laissée dans une complète incertitude quant au sort qui lui serait réservé en sa qualité de propriétaire.

37. Dans le jugement dont appel, le tribunal a retenu comme valeurs de base 3.017,56 euro /m² au sol pour l'immeuble situé au n°45 et 1.007,12 euro /m² utile pour celui du n°47.

Le premier juge a décidé de se rallier à l'analyse faite par Primavera et de ne prendre en compte comme points de comparaison que les seules valeurs issues des expropriations judiciaires, à l'exclusion des acquisitions à l'amiable par les autorités expropriantes des biens voisins, considérant qu'en l'espèce les pouvoirs publics avaient pratiqué une politique de pourrissement du quartier et une stratégie globale d'écrasement des prix en vue d'assurer ensuite la promotion immobilière du quartier du Midi conformément au PPAS. C'est donc bien la méthode d'évaluation par points de comparaison qui a été retenue par le premier juge, mais en sélectionnant strictement les points de comparaison retenus.

38. La cour constate à l'examen des études citées ci-dessus que, outre les indemnités complémentaires, les valeurs vénales retenues pour chacun des immeubles ont varié de manière importante au fil de la procédure:

- Pour l'immeuble situé au n°45 de la rue de Mérode:

o l'expert V. a retenu une valeur de 620 euro / m² utile ;

o le juge de paix s'est référé à la valeur retenue par l'expert V. ;

o le collège d'experts a retenu 1.700 euro /m² de terrain ;

o dans le jugement dont appel, le tribunal a retenu 3.017,56 euro /m² au sol, comme demandé par l'expropriée ;

o l'expropriante retient une valeur de 500 euro /m² utile.

- Pour l'immeuble situé au n°47 de la rue de Mérode:

o l'expert V. a retenu une valeur de 1.100 euro / m² utile;

o le juge de paix s'est référé à la valeur retenue par l'expert V. ;

o le collège d'experts a retenu 760 euro /m² utile ;

o dans le jugement dont appel, le tribunal a retenu 1.007,12 euro /m² utile, comme demandé par l'expropriée ;

o l'expropriante retient une valeur de 850 euro /m² utile.

La pièce 0.3 déposée par Primavera permet de comparer la situation des points de comparaison retenus par les experts et chacune des parties.

Les thèses des parties

39. La Région de Bruxelles-Capitale calcule, sur la base des points de comparaison qu'elle retient, des valeurs moyennes inférieures à toutes celles retenues, soit respectivement de 500 euro /m² pour le n°45 et de 850 euro /m² pour le n°47 de la rue de Mérode.

Elle critique le choix de nombreux points de comparaison et les pondérations appliquées par le collège d'experts et estime que, si des points de comparaison adéquats avaient été choisis, il n'y aurait pas eu tant de pondérations et de plus-values.

En ce qui concerne l'immeuble situé au n°47 de la rue de Mérode, la Région de Bruxelles-Capitale propose la liste des points de comparaison qui auraient selon elle dû être retenus, dont seule une partie a été prise en considération par le collège d'experts (ses conclusions, page 55).

Elle critique par ailleurs plus particulièrement le défaut de prise en compte par le collège de l'état de ruine de l'immeuble situé au n°45, seules les superficies parcellaires ayant été comparées, sans prise en compte des constructions existantes, alors que le collège d'experts avait opté pour l'évaluation de l'immeuble sur la base de la valeur du terrain. Elle estime qu'une décote de 40% à 50% aurait dû être retenue.

En ce qui concerne l'évaluation faite par le conseil technique de l'expropriée, la Région de Bruxelles-Capitale l'estime tout à fait déraisonnable. Elle critique tant la méthode utilisée (absence de décote par rapport à la valorisation abstraite, sans égard pour l'état du bien, très différent pour chacun des deux immeubles expropriés), que la référence à des décisions non définitives comme point de comparaison, ou encore l'application aux deux immeubles litigieux de coefficients correcteurs non justifiés (30% pour usage commercial - alors qu'un des immeubles est en ruine et l'autre non exploité -, 30% pour l'effet de bloc, et 10% pour l'activité d'hôtellerie).

40. Primavera demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il prend comme points de comparaison les valeurs issues d'expropriation judiciaires (donc déjà pondérées par un juge), toutes situées dans le même périmètre d'expropriation.

Le premier juge s'était fondé, comme elle le demandait, sur un total de 13 biens. En en prenant un de plus, donc un total de 14 points de comparaison issus des expropriations judiciaires, Primavera obtient une valeur de 3.083,11 euro par m² au sol pour le n°45 et pour le n°47 de 1.015,49 euro /m² utile (voir également la note technique du 19 juin 2015 de M. C., pièce 45.7).

La Région de Bruxelles-Capitale rejette par contre cette méthode car elle conteste que les emprises se seraient dépréciées de son fait (du fait de la politique menée et des expropriations en cours) et conteste la dévaluation du marché immobilier du quartier pendant la période d'attente considérée. Elle souligne par contre que ce quartier a connu une détérioration depuis la seconde guerre mondiale et qu'il se trouvait dans un état de délabrement préoccupant dès avant l'adoption du schéma directeur en 1991, puis du PPAS Fonsny n° 1 en 1992, qui avaient précisément pour objectif de remédier à cette situation. Elle cite à cet égard un jugement provisoire du juge de paix du canton d'Uccle du 23 avril 1985, relatif à une expropriation réalisée dans le cadre de la construction du métro, qui illustre l'état lamentable du quartier et ce, antérieurement aux années 1990.

Elle relève enfin que les expropriations judiciaires prises en compte sont postérieures à 2006 (ce qui est exact pour une partie d'entre elles) et relatives à des biens se situant dans un périmètre distinct.

Evaluation en l'espèce de la valeur vénale des biens expropriés

41. Le plan d'expropriation approuvé par le Gouvernement le 18 juillet 1996 a été mis en œuvre progressivement à partir de 1998, avec une lenteur certaine et non contestée.

La rénovation du quartier du Midi et la mise en œuvre des PPAS Fonsny 1 et 2 a fait l'objet d'un projet immobilier divisé en plusieurs phases : après l'adoption des deux PPAS et l'annonce des expropriations, la SA Bruxelles Midi et ses partenaires ont procédé à des achats de gré à gré des biens immobiliers compris dans la zone et ont exproprié les immeubles restant (deuxième phase). La troisième phase a consisté à regrouper les différentes parcelles acquises et à les vendre à des promoteurs immobiliers afin de permettre la réalisation du projet immobilier.

Outre que rien n'indique que c'est délibérément que les autorités ont cherché à retarder la mise en œuvre de l'expropriation décidée dès 1991 ou qu'elles auraient prématurément annoncé cette expropriation en 1992 pour bloquer la montée des prix au préjudice des expropriés et pour en retarder ensuite la mise en œuvre, la cour n'étant pas saisie d'une action en responsabilité, il n'est pas utile de trancher cette question pour apprécier l'indemnité due en l'espèce.

42. Primavera estime qu'il y a lieu de tenir compte de l'incidence qu'ont eu en l'espèce les expropriations successives sur la valeur des biens dont elle était propriétaire. Elle demande à la cour d'exclure tout point de comparaison ayant pu subir l'influence du projet d'expropriation et/ou d'indemniser la moins-value ayant affecté ses immeubles compte tenu des expropriations et des conséquences de celles-ci sur l'état du quartier (immeubles à l'abandon, vandalisme, démolitions, etc).

Elle retient 14 points de comparaison issus d'expropriations judiciaires (dont 3 ont ensuite fait l'objet d'une décision en appel mais qui a eu peu d'influence sur le montant retenu) et applique aux valeurs retenues une pondération de 7% par an, en fonction de la date d'expropriation, compte tenu de l'augmentation constante du marché immobilier à l'époque.

La Région de Bruxelles-Capitale conteste à juste titre cette méthode.

Contrairement à ce que soutient Primavera, il n'est pas démontré que le long processus d'expropriation entamé dès 1991 a faussé la valeur des points de comparaison (voir également infra sur ce point) puisque l'état de décrépitude du quartier était largement antérieur aux années 1990, état auquel l'expropriation avait précisément pour but de remédier.

L'existence du plan d'expropriation n'a d'ailleurs pas empêché certains propriétaires d'entretenir leur bien ou, dans certains cas, de le rénover, comme le prouve le bon état relatif de l'immeuble de Primavera situé au n°47 de la rue de Mérode et de certains immeubles examinés à titre de comparaison par l'expert judiciaire.

Dans un arrêt relatif à un bien également visé par le PPAS Fonsny n°1 et exproprié en 2007, la présente cour avait relevé que l'expert, en page 68 de son rapport, indiquait que les immeubles en moins bon état de conservation se négociaient à des valeurs moyennes de 600 euro à 700 euro le m² tandis que les biens normalement entretenus et mieux situés se négociaient à des prix unitaires variant aux alentours de 900 euro à 1.000 euro le m² (arrêt inédit du 11 septembre 2015, RG n°2011/AR/361). Ces valeurs correspondent aux évaluations faites par l'expert V. en la présente cause, dans laquelle il relève que les immeubles normalement entretenus ou mieux situés se négocient en 2006 à des prix unitaires variant aux alentours de 900 euro tandis que ceux qui sont en moins bon état de conservation obtiennent des valeurs moyennes de 500 à 600 euro . Il explique cet écart par les frais de rénovation moyens qui varient généralement entre 200 et 300 euro /m² (rapport page 106).

Les valeurs proposées par les parties et les autres experts s'éloignent par contre nettement de ces valeurs.

Dans le cadre de l'expertise menée par M. V., le conseil technique de l'expropriée avait fait mention de divers points de comparaison à une certaine distance de la zone expropriée, et concluait à une valeur moyenne de surface utile de 1.457,96 euro /m² pour l'immeuble situé au n°47. Ces points de comparaison ont été considérés pour certains comme situés dans des quartiers tout à fait différents et d'autres trop anciens pour être encore pertinents, mais ont toutefois été scrupuleusement examinés par l'expert (rapport, pages 75 et ss.). Celui-ci a critiqué la méthode utilisée par M . C. au motif qu'elle ne tenait pas compte de l'ampleur et de la superficie utile des constructions et que l'indice correctif de 7% par an n'était pas justifié (rapport, page 89).

Les données retenues devant la cour par Primavera sont également basées sur les superficies cadastrales et corrigées en fonction de la date de vente (selon les cas, antérieure ou postérieure au mois de juillet 2006) sur la base d'un coefficient de 7% par an contestable et dont la pertinence n'est pas démontrée (Primavera expose qu'il constitue un minimum et correspond à « une moyenne connue de progression a minima des biens immobiliers en Belgique » - ses conclusions, page 37). Comme déjà relevé par l'expert judiciaire V., M. C. se contente de diviser les prix de vente par la superficie parcellaire et d'appliquer un indice correctif de 7% par an, d'autant plus critiquable que celui-ci est indifféremment appliqué à toutes les ventes dont certaines très anciennes datent de 1999. La mission confiée à l'expert ne se réduit en effet pas à reprendre la valeur d'acquisition des biens à expertiser et indiquer leur valeur en fonction de l'évolution du marché immobilier. Or, aucun autre critère de pondération n'est retenu par M. C.. Cette méthode ne tient donc pas compte de la largeur de la façade, du nombre d'étages, de l'ancienneté et de l'état de l'immeuble.

43. Par ailleurs, Primavera ne démontre pas que, si l'on prend en compte, comme l'a fait le collège d'expert, les biens vendus en 2006 dans le périmètres des PPAS Fonsny 1 et 2, ou si l'on ne prend pas uniquement en compte les expropriations judiciaires comme elle le fait, on obtient une valeur moyenne nettement inférieure à celle des immeubles qui sont situés dans la même division cadastrale mais en dehors du périmètre des expropriations.

La différence entre les valeurs retenues par Primavera et celles retenues notamment par l'expert V. semble notamment s'expliquer par le défaut de pondération adéquate des prix des points de référence.

La Région de Bruxelles-Capitale démontre, en page 64 de ses conclusions, que la dévaluation manifeste du marché immobilier du quartier pendant la période d'attente (entre les premières et les dernières expropriations) n'est pas établie. Elle se réfère notamment à cet égard au prix de l'immeuble situé rue de Mérode 91 (PPAS Fonsny 1), vendu le 28 mars 2006, et dont le prix au m² (614,04 euro ) est proche de ceux d'autres immeubles, qui ne sont pas situés dans le périmètre exproprié mais sont dans un état et d'une surface comparables. Si les prix des ventes de 2006 considérées par Primavera comme affectées par les expropriations (sa pièce 45.6) s'échelonnent entre 504,20 euro /m² (rue de Suède 56) et 981,74 euro /m² (rue de Russie 37), il ressort de la liste produite par la Région de Bruxelles-Capitale (sa pièce 44) que 13 références, qui ne se situent pas toutes dans le quartier exproprié, sont relatives à des ventes s'échelonnant entre 520,83 euro /m² (rue de Bosnie 4) et 990 euro /m² (rue d'Andenne 65).

L'influence de l'expropriation par phases sur la dépréciation des biens du quartier n'est par conséquent pas démontrée. L'état et les caractéristiques des biens expliquent par contre les différences de valeur constatées.

Pour ces motifs, ainsi que ceux exposés au paragraphe qui précède, l'évaluation de la valeur vénale des biens litigieux proposée par Primavera ne peut être retenue.

44. Il ne rentre pas dans les compétences de la cour d'effectuer elle-même une nouvelle évaluation de la valeur des immeubles expropriés, alors que cette mission technique a été successivement confiée à un expert judiciaire puis à un collège d'experts judiciaires. Compte tenu des difficultés rencontrées par les experts et les parties pour identifier des points de comparaison fiables, il n'y a pas lieu de procéder à une nouvelle expertise dont il n'est pas démontré qu'elle serait de nature à éclairer davantage la cour.

45. Eu égard, outre les développements qui précèdent, d'une part à la variabilité des points de comparaison retenus par le collège d'expert et au peu de critères de pondération appliqués à ceux-ci par ce collège et, d'autre part, au travail précis et motivé effectué par l'expert V., la cour estime qu'il y a lieu de retenir les valeurs des deux immeubles litigieux calculées par ce dernier.

Il n'y a, compte tenu de l'analyse faite et des pondérations appliquées par l'expert V., pas lieu de retenir en outre une plus-value pour la façade de l'immeuble situé au n°47.

La Région de Bruxelles-Capitale ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que les frais de démolition des constructions existantes devaient être déduites pour l'évaluation de l'immeuble situé au n°45 rue de Mérode, compte tenu de son état. Ces frais sont en effet uniquement liés au projet de l'expropriante. Par ailleurs, elle ne démontre pas que l'évaluation unilatérale qu'elle a réalisée serait plus juste et adéquate, ni que les points de comparaison retenus seraient plus pertinents. Les particularités des immeubles expropriés et des points de comparaison, nombreux, examinés par l'expert V., ont en effet été prises en considération par ce dernier. Celui-ci a ainsi notamment tenu compte de l'état de chacun des immeubles dans l'appréciation de leur valeur.

46. Ce sont donc les valeurs de 620 euro /m² utile pour l'immeuble situé n°45 rue de Mérode et 1.100 euro /m² utile pour celui situé au n°47 de la même rue qui sont retenues par la cour.

Application de la valeur vénale à la superficie du bien

47. La cour rappelle que le prix/m² utile résulte de la division du prix de vente par la surface utile et que le prix/m² de terrain résulte de la division du prix de vente par la superficie de la parcelle.

48. La surface utile de l'immeuble situé 45 rue de Mérode à prendre en considération n'est pas discutée par l'intimée: 241 m².

Primavera estime qu'il faut retenir la superficie au sol de la propriété, soit 185 m², qui constitue sa superficie cadastrale. Le collège d'experts judiciaires a retenu cette approche et considéré que cet immeuble était à l'état de ruine et n'a pris en considération que la valeur du terrain, soit 185 m². Il n'a toutefois par la suite pas retenu l'état de ruine du bâtiment, à de rares exceptions près, dans le choix des points de comparaison, les terrains libres de construction étant extrêmement rares en ville. C'est donc à juste titre que l'expert V. a pris en considération la surface utile du bien, afin que la comparaison puisse être faite avec des parcelles construites, moyennant pondération de la valeur en fonction de l'état du bien qui s'y trouve.

49. Concernant l'immeuble n°47 rue de Mérode, le collège d'experts n'a pas retenu la superficie utile de 1.515 m² calculée, après pondération, par l'expert V., mais une surface bâtie pondérée de 1.355 m², alors que sa mission ne s'étendait pas à donner une nouvelle valeur aux surfaces mentionnées dans l'état descriptif.

Il y a dès lors lieu de se référer à la surface utile de 1.515 m² retenue par M. V., comme l'a fait le premier juge, qui a à juste titre inclus l'abri anti-aérien dans la surface de l'immeuble.

Primavera ne peut être suivie lorsqu'elle demande à la cour de se référer pour l'immeuble situé au n°47 à la surface utile pondérée de 1.582,83 m² calculée par son conseil technique (l'architecte C.), sans établir en quoi ce calcul serait davantage justifié que celui de l'expert V..

La cour ne peut davantage avoir égard à la surface de 1.600 m², qui relève d'une déclaration unilatérale de Primavera faite en vue de la perception de la taxe régionale.

50. La cour retient par conséquent une valeur vénale de 150.000 euro pour la rue de Mérode, 45 (620 euro /m² x 241 m²) et de 1.666.500 euro pour la rue de Mérode, 47 (1.100 euro /m² x 1.515 m²), au 10 juillet 2006.

La plus-value pour surface commerciale et pour surface hôtelière

51. Primavera, s'appuyant sur les rapports de son conseil technique M. C., sollicite que, dès lors que les points de comparaison sont des maisons d'habitation, une plus-value de 30% soit retenue pour « surface commerciale » et une plus-value de 10% pour « surface hôtelière », au motif que les lieux avaient vocation à être exploités en hôtel.

Sont invoqués à ce titre la différence de valeur locative entre un commerce et un logement, calculée sur base des revenus cadastraux des biens, et le fait que les surfaces mises à la disposition des clients seraient particulièrement importantes dans le cas d'un commerce hôtelier (note de M. C. du 25 juillet 2014, pièce 45.5).

52. Il résulte des éléments soumis à la cour et déjà rappelés que les travaux de rénovation de l'immeuble situé n°47 rue de Mérode étaient au stade des finitions, en ce compris l'installation de l'ascenseur, même si celui-ci n'a plus été entretenu après le refus de permis d'environnement. Les lieux avaient manifestement vocation à être exploités comme hôtel et, même s'ils ne l'ont pas été, il y a lieu d'en tenir compte pour la détermination de la valeur du bien.

La cour ne peut toutefois se rallier à l'évaluation unilatérale de la plus-value faite par Primavera, qui estime que la valeur locative du bien est trois fois plus élevée dans le cas d'un commerce par rapport à un logement (pièce 45.4, note technique de l'architecte C. du 23 mai 2013) et qu'un coefficient de plus-value pour surface commerciale peut dès lors être évalué « très raisonnablement » à 30 %.

Même si le contrat de bail commercial portant sur l'immeuble du n°47 conclu le 30 décembre 1996 (et résilié le 5 mai 1998) prévoyait un loyer augmentant progressivement jusqu'à la 5ème année de location, les travaux que le preneur s'était engagé à faire n'étaient pas particulièrement importants. En effet, incombaient au locataire, des travaux « tels que : peinture, mobilier, rideaux, comptoir de l'hôtel, finitions restantes dans les salles de bain du restaurant et de la discothèque ainsi que tous les travaux s'avérant utiles pour (lui) permettre de réussir un bon service pour la clientèle » (ci-avant, §3).

Suivant l'expert V., les maisons de rapport et de commerce sont souvent assimilées sauf lorsque la situation particulière des commerces influence considérablement ou anormalement leur valeur. En l'espèce, l'expert a estimé l'influence de la valeur commerciale assez relative et certainement pas exceptionnelle (rapport, page 71).

La cour considère toutefois, comme l'a fait le premier juge, qu'il existait en l'espèce une possibilité réelle d'exploiter l'immeuble comme un hôtel, et qu'il était en outre bien situé, près de la gare, pour ce faire. Contrairement à ce que soutient à cet égard la Région de Bruxelles-Capitale, cette exploitation était assez probable pour pouvoir être retenue à titre de valeur d'avenir.

A défaut de pouvoir la déterminer autrement qu'en équité, la cour se rallie à l'évaluation de cette plus-value fixée ex aequo et bono par le premier juge à 20% sur la seule partie des biens expropriés situés au n°47, afin de tenir compte des aménagements apportés à l'immeuble en vue de son exploitation. La vocation de l'immeuble situé au n°45 (dans lequel aucune exploitation commerciale n'était encore envisageable à court ou moyen terme) à être exploité en même temps que le n°47, sera indemnisée au titre de plus-value pour bloc.

Il n'y a par ailleurs pas lieu de majorer encore la valeur de l'immeuble d'une plus-value de 10% pour « surface hôtelière ».

La cour retient par conséquent une indemnité de 333.300 euro (20% de 1.666.500 euro ) à titre de plus-value pour surface commerciale.

La plus-value pour bloc

53. Tant le juge de paix que le tribunal de première instance ont retenu à juste titre, comme l'avait fait l'expert V., une plus-value pour formation de bloc au motif que les deux immeubles étaient destinés à être exploités ensemble pour disposer d'une plus grande parcelle et de locaux, ainsi que d'une entrée supplémentaires pour l'hôtel. La différence de niveau entre les deux bâtiments ne constitue pas un obstacle à cette exploitation dès lors qu'elle peut aisément être compensée par la mise en place d'un dispositif adéquat (ascenseur ou rampe d'accès).

Une plus-value de 162.000 euro a été retenue, que Primavera demande de porter à 30% de la valeur des deux immeubles. Cette majoration, évaluée unilatéralement par M. C., n'est pas justifiée de manière convaincante par l'étendue de la surface apportée par la formation du bloc (voir les pièces 44 et 45.1 à 45.4 et 45.7 du dossier de Primavera).

Indemnité de remploi

54. Cette indemnité compense les frais que l'exproprié aurait dû exposer s'il avait dû acquérir le bien à l'époque de l'expropriation. Il s'agit donc d'indemniser les droits d'enregistrement, les frais d'inscription et les frais notariés incorporés au bien exproprié.

Primavera demande le payement de 725.117,75 euro à titre d'indemnité de remploi, soit 16 % x 4.531.985,97 euro et la Région de Bruxelles-Capitale offre 467.390,83 euro , soit 16 % sur 2.921.192,70 euro .

Les parties s'accordent donc sur l'application du barème dégressif d'application en Région bruxelloise, soit un taux de 16% en l'espèce. L'indemnité de remploi s'élève en l'espèce à 369.888 euro (soit 16% de 2.311.800 euro , étant la valeur des deux biens majorée de la plus-value pour formation de bloc - 162.000 euro - et pour surface commerciale - 333.300 euro ).

Les intérêts d'attente

55. L'objet des intérêts d'attente n'est pas de compenser une perte de revenus du bien exproprié lui-même mais une éventuelle improductivité de l'indemnité pendant le temps qui court entre la réception de cette somme et son placement productif.

Ils compensent donc l'interruption de la jouissance du capital, immobilier d'abord (avant l'expropriation), mobilier ensuite, au cours de la période séparant la perception de l'indemnité d'expropriation et le nouvel investissement (en ce sens, notamment Cass. 3 fév. 2000, Pas., I, p. 91).

56. Primavera ne demande le payement d'intérêts d'attente que sur la valeur de l'immeuble du n°47, au motif que l'immeuble voisin, n°45, était improductif et que l'exploitation de l'immeuble n'était pas possible en l'état. Le premier juge a fait droit à cette demande.

Le juge de paix, se ralliant à l'évaluation faite par l'expert V., avait par contre accordé des intérêts d'attente à un taux de 7% durant trois mois sur les valeurs des deux immeubles majorées de la plus-value pour formation de bloc, soit 34.623,75 euro .

L'immeuble a été loué en 1998 mais, comme précisé ci-dessus, les travaux destinés à rendre son exploitation possible n'ont pas été poursuivis compte tenu de la menace d'expropriation. Même si l'inoccupation et l'improductivité de l'immeuble sis au n°47 ne peuvent être reprochés à Primavera, il n'y a pas lieu d'accorder des intérêts d'attente dès lors qu'à l'époque de l'expropriation la propriété ne produisait aucun revenu, de sorte qu'il ne peut être fait état d'une interruption de la jouissance du bien.

Indemnité pour dépréciation monétaire ou indemnité de remploi différée

57. Cette indemnité a pour objet de compenser la perte de la valeur de l'argent entre, d'une part, le jugement provisionnel, et, d'autre part, le moment où le juge statue définitivement, afin d'actualiser la valeur du bien exproprié. Elle ne peut donc porter que sur la différence entre l'indemnité accordée à titre de valeur vénale par la juridiction qui statue et celle accordée précédemment (O. Wéry, op. cit., 799).

Il y a donc lieu, pour évaluer le montant supplémentaire à allouer, de se placer au moment de la décision et tenir compte, le cas échéant, de la diminution du pouvoir d'achat de la monnaie ou de la hausse du marché immobilier depuis le jour où l'indemnité a été fixée. Il convient à cet égard de rappeler que le jugement provisionnel a un effet translatif de propriété, l'indemnité provisionnelle étant consignée avant que l'autorité expropriante ne prenne possession des lieux.

58. Le jugement provisoire a accordé à Primavera une indemnité provisoire de 1.978.500 euro pour la valeur vénale du bien, majorée d'une indemnité de remploi de 16%, soit 316.560 euro , d'intérêts d'attente, d'une indemnité à titre de chômage immobilier de 220.000 euro et des frais de défense et de conseil technique de Primavera de 22.732,79 euro (soit un total global de 2.572.416,54 euro ).

La cour retient en outre une plus-value de 333.300 euro .

L'indemnité préalablement mise à disposition de l'expropriée était donc insuffisante. Comme l'a relevé le premier juge, il n'est pas discutable qu'entre le moment de la fixation de l'indemnité provisoire, par jugement du 4 octobre 2006, et aujourd'hui, le marché immobilier n'a cessé d'être en hausse et que, par ailleurs, l'indice des prix à la consommation a monté.

Les conditions pour l'octroi d'une indemnité pour érosion monétaire sont donc réunies.

Le premier juge a fixé cette indemnité ex aequo et bono à la somme de 20.000 euro .

Primavera fait valoir qu'entre le 4 octobre 2006 et le dépôt de ses dernières conclusions (le 23 juin 2015), l'indice des prix à la consommation a augmenté de 18,70 % (il est passé de 104,75 en octobre 2006 à 123,45 en mai 2015 - base 2004 = 100). En calculant ce pourcentage sur la différence entre l'indemnité réclamée à titre de perte de propriété et l'indemnité provisoire accordée par le Juge de paix (4.531.985,97 euro - 2.572.416,54 euro , soit 1.959.569,43 euro ), elle fixe l'indemnité pour dépréciation monétaire à 366.439,48 euro .

Le taux de 18,70 % n'est pas spécifiquement contesté par la Région de Bruxelles-Capitale (ses conclusions, page 76). Appliqué au montant de 333.300 euro , il en résulte une indemnité différée de remploi portant sur la valeur du bien de 62.327 euro .

Chômage immobilier

59. Si, comme dit ci-dessus, la lenteur du processus d'expropriation n'a pas eu d'effet sur la valeur des points de comparaison, en raison notamment, de l'état de décrépitude préexistant du quartier et de l'attitude de certains propriétaires qui ont continué à entretenir et à valoriser leur bien, cette lenteur a, par contre, fait naître une longue incertitude dans le chef de l'expropriée qui ne pouvait pas savoir à quel moment précis son bien serait exproprié.

Cette incertitude persistante a des conséquences sur la détermination du montant de l'indemnité d'expropriation dans la mesure où elle a pu affecter les possibilités de rentabiliser l'immeuble menacé d'expropriation.

En l'espèce, les facteurs de cette incertitude sont les suivants :

- lorsqu'elle a demandé, le 14 mai 1993 au comité d'acquisition, « de (lui) faire savoir où en est la procédure d'expropriation et pour quand vous envisagez les fixations des dédommagements », le conseil de la commune de St-Gilles lui a répondu le 26 août 1993 que « c'est normalement à la fin de la présente année 1993 que le plan d'aménagement et l'autorisation d'expropriation seront arrêtés par l'exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale » ;

- Primavera fut informée au mois de février 1994 que le plan d'expropriation Fonsny 1 contenant son immeuble n°47 rue de Mérode était en suspens dans l'attente de l'approbation du plan régional de développement (PRD), envisagée à l'automne prochain et que « ce n'est donc qu'après approbation que l'immeuble pourra être sujet à expropriation à une date non programmée actuellement » ;

- lorsque, après ses demandes répétées en avril 1993 et en 24 février 1994, un permis d'urbanisme autorisant Primavera à transformer le bâtiment en un hôtel lui a été délivré le 29 novembre 1995, la commune de St-Gilles l'informa le 5 janvier 1996 que son immeuble situé n°47 était compris dans le périmètre du projet de plan d'expropriation arrêté par le conseil communal le 23 novembre 1995 ;

- le 15 janvier 1997, la commune de St-Gilles a refusé à Primavera le permis d'environnement nécessaire à l'exploitation de la discothèque de l'hôtel et, selon Primavera, l'a avisée que compte tenu de la menace d'expropriation plus aucun investissement ne ferait l'objet d'indemnisation;

- le 15 juin 1999, la SA Bruxelles Midi informa Primavera que la mise en œuvre des expropriations se ferait de manière progressive en fonction de l'avancement des projets mais qu''il était « en principe probable » que son immeuble serait acquis par elle, soit par négociation, soit par expropriation judiciaire, au plus tard avant la fin de 2004. Elle précisait notamment qu'en cas de location de l'immeuble, toute nouvelle occupation devrait être considérée comme à titre précaire et que les occupants pourraient être contraints de libérer les lieux dans un délai très court ;

- après divers contacts entre 1999 et 2001, la SA Bruxelles Midi informa le 9 janvier 2002 le conseil de Primavera qu'elle pourrait acheter les immeubles des n°45 et 47 de la rue Mérode et que « il est vraisemblable qu'il (le comité d'acquisition) entrera en contact avec vous » ;

- Primavera appris ensuite qu'un mois plus tard, le 9 février 2002, la SA Bruxelles Midi introduisit une demande de permis d'urbanisme tendant à la démolition de ses deux immeubles ;

- mise en demeure le 5 mars 2002 de « confirmer votre point de vue et vos intentions avant le 20 mars prochain », la commune réagit par courrier du 21 mars 2002 en déclarant, qu'à sa connaissance, les acquisitions et expropriations (qui devaient être réalisées par la SA Bruxelles Midi) étaient en cours et « concernent à ce jour près du tiers des propriétés ».

Primavera demande 1.000.000 euro provisionnel à titre de réparation de son préjudice découlant du chômage immobilier passé de son immeuble situé rue de Mérode 47, sur un préjudice évalué à 1.993.860 euro (221.540 euro x 9 ans), ainsi que 500.000 euro provisionnels à titre de réparation du préjudice découlant du chômage immobilier postérieur au remploi de l'indemnité due pour cet immeuble, préjudice évalué à 886.160 euro (221.540 euro x 4 ans). Elle demande à la cour de désigner un expert-comptable en vue de fixer précisément ces deux chefs de demandes.

60. Par son jugement provisoire du 4 octobre 2006, le Juge de paix avait estimé que le comportement, critiquable, de la Région de Bruxelles-Capitale, n'empêchait pas l'expropriée de réaliser son projet mais qu'à défaut de climat de sécurité juridique et de certitude quant au fait et au délai de l'expropriation, un chômage partiellement imputable à l'expropriante pouvait être admis. A défaut de pouvoir ordonner une expertise comptable d'une exploitation inexistante, le Juge de paix retient ex aequo et bono un chômage immobilier durant sept années avant l'expropriation et une année après, évalué à 220.000 euro (Primavera demandait provisionnellement pour 12 ans et demi la somme de 1.500.000 euro ).

Le collège d'experts a estimé que le principe d'une indemnité pour chômage locatif se justifiait car l'expropriation avait été annoncée par la SA Bruxelles Midi, le 15 juin 1999, pour avant la fin 2004. Il a retenu une rentabilité mensuelle brute de 1.747 euro sur une durée de 95 mois (en réalité 98 mois moins les 3 mois nécessaires à la recherche d'un nouveau locataire), à savoir la période qui s'est écoulée entre le jugement prononcé par le Juge de paix le 5 mai 1998 relatif à la location de l'immeuble et le jugement d'expropriation du 10 juillet 2006, soit 178.642 euro arrondi à 180.000 euro .

Par le jugement entrepris, après avoir souligné que, pendant près de 10 ans, l'expropriée était demeurée dans l'incertitude au sujet du sort qui serait réservé aux biens au regard du plan d'aménagement existant, le tribunal s'est rallié à l'analyse du collège des experts, élaborée à partir des données comptables existantes relatives à la rentabilité du bien.

Quant au chômage immobilier postérieur au remploi, le tribunal a estimé à juste titre que ni la procédure en révision, et la crainte que celle-ci pouvait susciter quant à l'obligation de restituer pour partie des indemnités, ni les difficultés propres à la relance d'un autre investissement, ni la situation in concreto du bien au moment de l'expropriation, n'étaient de nature à créer un dommage spécifique qui justifierait l'allocation d'une indemnité pour chômage immobilier postérieur au remploi. Il a donc débouté Primavera de ce chef de demande.

61. Pour les motifs évoqués ci-dessus, la cour estime, comme l'a fait le premier juge, que Primavera a été placée dans une situation d'incertitude qui rendait extrêmement malaisée, voire impossible la rentabilisation de son bien.

Il n'y a pas lieu à expertise comptable dès lors qu'aucune exploitation n'était en cours au moment de l'expropriation et qu'une telle expertise ne pourrait dès lors se baser sur des éléments comptables avérés.

Plutôt que de retenir une évaluation ex aequo et bono alors qu'elle peut être évitée en l'espèce, la cour se rallie à l'analyse du collège des experts élaborée à partir des données comptables existantes relatives à la rentabilité du bien. Bien que, comme le relève la Région de Bruxelles-Capitale, les loyers mensuels des baux commerciaux conclus, pris en considération par le collège d'experts pour calculer ce dommage, n'ont pas été payés ce qui a entraîné la résolution de ces contrats, cette évaluation apparaît comme étant la plus proche de la réalité et, par conséquent, la plus adéquate.

En l'absence de motifs de nature à justifier en outre un dommage spécifique qui justifierait l'allocation d'une indemnité pour chômage immobilier postérieur au remploi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il attribue à Primavera une indemnité pour chômage immobilier de 180.000 euro .

Indemnisation de l'impôt sur la plus-value

62. Primavera sollicite à ce titre une indemnité provisionnelle de 419.000 euro . Elle fait valoir qu'elle a été informée par courrier du 26 mars 2008 (sa pièce n° 55. 1 et 2), qu'elle sera soumise, en vertu de l'article 13 de la convention préventive de la double imposition entre la Belgique et le Luxembourg, à un impôt sur la plus-value relative à l'aliénation d'immeuble en Belgique estimé provisoirement à 419.000 euro .

Le premier juge a fait droit à cette demande.

63. Primavera relève que, par un arrêt du 29 octobre 2009 (Pas., 2009, 2460), la Cour de cassation a décidé que le dommage fiscal résultant de la taxation sur la plus-value doit être indemnisé. L'article 47 du Code des impôts sur le revenu permet toutefois de neutraliser fiscalement la plus-value : si elle acquiert un bien en remploi, l'expropriée peut étaler sur plusieurs années la déclaration du bénéfice issu de la plus-value en faisant coïncider la somme comptabilisée annuellement avec celle qu'il pourra déduire au titre d'amortissement de l'achat du bien acquis en remploi, l'une compensant l'autre. L'article 47 §1er, 1°, vise spécifiquement les plus-values réalisées sur les immobilisations à l'occasion d'une expropriation. Pour chaque période imposable concernée, l'augmentation de la base imposable du fait de la plus-value est donc exactement compensée par une diminution identique de ladite base du fait de l'amortissement portant sur le remploi effectué grâce à la même plus-value.

Lorsque, comme en l'espèce, l'expropriée est passée pour des raisons personnelles à côté de ce système de taxation étalée à l'impact neutre, en décidant volontairement de ne pas relancer ailleurs son activité, elle ne peut faire supporter la taxation subie à l'autorité expropriante (en ce sens, O. Wéry, op. cit., p. 812, et références citées).

Primavera ne peut être suivie lorsqu'elle affirme qu'elle n'a pas été en mesure d'amortir l'impôt sur la plus-value en vertu de l'article 47 du Code d'impôts sur les revenus ; ainsi, notamment, la circonstance que la procédure était toujours pendante n'était pas de nature à l'empêcher de procéder à un réinvestissement dans le délai prévu par ledit article.

Primavera n'ayant pas eu recours au moyen juridique mis à sa disposition par l'article 47 du Code des impôts sur les revenus pour mettre à l'abri de toute incidence fiscale l'indemnité perçue, sa demande d'indemnisation n'est pas fondée.

Le jugement entrepris sera réformé sur ce point.

Les frais de conseil technique

64. Primavera sollicite 22.106,32 euro provisionnels à titre de réparation de ses frais de conseil technique. Cette demande est étayée par pièces (56.a et ss.).

Seule une somme provisionnelle de 12.951,46 euro avait été réclamée devant le premier juge, demande à laquelle il avait été fait droit.

Devant le juge de paix, Primavera avait demandé 6.532,79 euro , soit l'équivalent d'environ 90 heures à 70 euro l'heure. Le jugement du 4 octobre 2006 avait fait droit à cette demande.

65. En l'espèce, la nécessité d'un conseil technique étant indéniable, compte tenu de la difficulté d'évaluer correctement la valeur vénale des immeubles expropriés et de l'absence de connaissance technique de l'expropriée en ce domaine, il y a lieu d'indemniser les frais de conseil technique, nécessaires à sa défense dans le cadre de la procédure d'expropriation.

La présence d'un expert judiciaire ne suffit en effet pas à garantir l'égalité des armes entre les parties ; un débat technique est mené devant cet expert judiciaire, débat dans lequel il est important que soit respecté le principe du contradictoire et que l'expropriée puisse répondre à l'argumentation de la Région concernant la valeur du bien et pour soumettre à l'expert judiciaire des arguments d'un poids équivalant à ceux avancés par l'autorité expropriante. La cour constate donc l'existence d'un lien causal entre l'expropriation et les frais ainsi exposés.

Il n'y a pas lieu de comparer, comme le fait la Région de Bruxelles-Capitale, le montant des frais facturés par M. C., pour ses nombreuses et importantes prestations, aux honoraires des expertises judiciaires pour en diminuer arbitrairement le montant.

Le montant de 22.106,32 euro réclamé (qui comprend la somme de 6.532,79 euro déjà octroyée en exécution du jugement du 4 octobre 2006), est justifié.

Les frais de défense

66. Le jugement rendu le 11 juillet 2006 par le juge de paix de Saint-Gilles a condamné l'expropriante aux dépens, liquidés à l'indemnité de procédure de 364,40 euro dans le chef de Primavera.

Le jugement rendu le 4 octobre 2006 par le même juge a accordé à Primavera 16.200 euro à titre de frais de défense, soit 44 heures à 200 euro et 62 heures à 100 euro , outre 8% de frais de secrétariat (un total de 25.259,99 euro était demandé), à charge de l'expropriante. Les frais d'expertise de 8.436,80 euro ont également été mis à charge de la Région de Bruxelles-Capitale.

67. Primavera demande, pour les frais et honoraires de son conseil exposés devant le juge de paix, une indemnité de 16.500 euro par instance (soit le montant de base de l'indemnité de procédure, avant sa dernière indexation, pour les litiges portant sur plus d'1.000.000 euro ), soit un total de 49.500 euro , à indexer au moment du prononcé de l'arrêt.

La procédure devant le juge de paix est antérieure à l'entrée en vigueur, le 1er septembre 2007, de l'article 1022 du Code judiciaire consacrant la répétibilité d'une partie des frais et honoraires de l'avocat par la voie des indemnités de procédure.

Il ne peut être considéré que Primavera a succombé dans cette procédure, puisqu'elle a obtenu un montant supérieur à celui offert par l'autorité expropriante.

Le montant des frais et honoraires de son avocat devant le juge de paix peut être considéré comme un dommage en lien causal avec l'expropriation : sans celle-ci, elle n'aurait pas dû comparaître en justice et assumer sa défense face aux prétentions du pouvoir expropriant. Il s'agit en réalité d'un des élément de l'indemnité d'expropriation, objet de la présente procédure en révision.

Le montant réclamé n'est pas justifié. Primavera n'établit pas en quoi un montant supérieur aux frais réels de 25.259,99 euro réclamé à l'époque, devrait être accordé au regard de la somme qui était demandée devant le juge de paix. C'est dès lors ce dernier montant qui sera retenu.

Récapitulatif

68. Le montant de l'indemnité d'expropriation se calcule comme suit :

valeur vénale des immeubles : 1.816.500 euro (150.000 euro + 1.666.500 euro )

plus-value pour surface commerciale : 333.300 euro

plus-value pour bloc : 162.000 euro

indemnité de remploi : 369.888 euro

indemnité différée de remploi : 62.327 euro

chômage immobilier: 180.000 euro

frais de conseil technique : 22.106,32 euro

frais de défense devant le juge de paix: 25.259,99 euro

soit 2.971.381,30 euro

Un solde de 398.964,80 euro (2.971.381,30 euro - 2.572.416,54 euro accordés provisoirement par le juge de paix) reste donc dû par la Région de Bruxelles-Capitale.

Les intérêts compensatoires

69. Primavera postule le payement à titre d'intérêts compensatoires pour la période du 10 juillet 2006 au 4 octobre 2006 ainsi que pour la période du 5 octobre 2006 au 5 novembre 2013 et enfin 1 euro provisionnel pour la période du 6 novembre 2013 jusqu'au prononcé du présent l'arrêt.

70. Les intérêts compensatoires compensent le délai qui s'écoule entre le moment où un dommage est causé et celui où le juge fixe le montant de la réparation et transforme par-là la créance de valeur en une créance de somme. Ils réparent le préjudice subi par la suite du payement différé de l'indemnité à laquelle le préjudicié avait droit à la date à laquelle le dommage lui a été causé. Ils courent donc depuis la naissance du dommage (en l'espèce, le transfert de propriété, c'est-à-dire depuis le prononcé du jugement déclaratif et provisionnel, intervenu le 11 juillet 2006) jusqu'au moment de la fixation définitive de l'indemnité (ou jusqu'à la consignation de celle-ci à la Caisse des dépôts et consignations, qui est libératoire). Ils sont destinés à compenser la perte de jouissance des biens expropriés depuis cette date jusqu'au jour de la perception des indemnités d'expropriation, ou jusqu'à la consignation.

C'est à juste titre que Primavera soutient que l'indemnité due en raison de la dépréciation de la monnaie ou de la hausse du marché immobilier peut être cumulée avec l'octroi d'intérêts compensatoires.

En effet, ces deux indemnités doivent être distinguées dès lors que l'indemnité due en raison de la dépréciation de la monnaie ou de la hausse du marché immobilier fait partie intégrante du dommage (elle est nécessaire pour évaluer le dommage au jour du jugement définitif), tandis que les intérêts compensatoires viennent réparer le dommage complémentaire résultant de la perte des fruits du capital dont l'exproprié aurait pu bénéficier s'il avait été indemnisé le jour du transfert de propriété.

71. Par le jugement provisionnel du 11 juillet 2006, le Juge de paix a fixé le montant des indemnités provisionnelles dues par l'expropriant à 1.000.000 euro . La somme a été consignée le 25 août 2006 auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et la Région de Bruxelles-Capitale a, dès lors, pu prendre possession des lieux dès cette date.

Par jugement provisoire du 4 octobre 2006, le Juge de paix a arrêté le montant de l'indemnité provisoire globale revenant à Primavera à 2.572.416,54 euro . Le solde de l'indemnité, soit 1.579.050,85 euro (dont 1.572.416,54 euro de complément d'indemnité en principal et 6.634,31 euro en intérêts compensatoires du 12 septembre 2006 au 4 octobre 2006) a été consigné le 27 novembre 2006.

Le montant de 16.352,91 euro -intérêts judiciaires sur 1.579.050,85 euro (1.572.416,54 euro + 6.634,31 euro ) du 5 octobre 2006 au 28 novembre 2006- a encore été consigné le 12 janvier 2007 par la Région de Bruxelles-Capitale.

Des intérêts compensatoires ayant été payés jusqu'au 28 novembre 2006, ils ne sont dus qu'à partir de cette date sur les sommes complémentaires accordées par le présent arrêt, soit sur 398.964,80 euro (2.971.381,30 euro - 2.572.416,54 euro accordés par le juge de paix).

La cour réformant le jugement entrepris, il n'y a pas lieu de calculer d'intérêts moratoires sur les sommes accordées par cette décision.

72. Comme le souligne la Région de Bruxelles-Capitale, les intérêts ne doivent pas être calculés au taux uniforme de 7% l'an.

Celle-ci soutient que ce taux « de 7% l'an est exorbitant alors que depuis 2001, les taux sont au plus bas ».

La cour rappelle, en ce qui concerne le taux des intérêts compensatoires, qu'ils constituent une indemnité complémentaire, destinée à compenser le préjudice né du retard de l'indemnisation et de l'érosion monétaire (Cass., 20 février 2004, Pas., p. 297). Or, le taux des intérêts légaux est fixé en intégrant, dans une certaine mesure, la dépréciation monétaire. L'allocation d'intérêts compensatoires au taux légal aurait pour effet, dans le cas de dommages qui font l'objet d'une actualisation, d'entraîner une double indemnisation. Afin d'éviter celle-ci, il y a lieu de réduire, dans une certaine proportion, le taux des intérêts compensatoires à calculer sur lesdits montants.

Selon la Cour de cassation, est légalement justifiée la « décision de retenir un taux de cinq pour cent, inférieur au taux légal, pour les intérêts compensatoires sur les indemnités allouées au demandeur, actualisées au jour du prononcé » (Cass., 8 mai 2005, Pas., I, n°955).

A cet égard, il résulte de données officielles que le taux de placement des fonds dont Primavera aurait pu disposer plus tôt n'a jamais atteint - (à tout le moins) avant le 1er janvier 2010 - le taux de l'intérêt légal. Un panorama historique remontant à septembre 1996 ne révèle, en effet, pour les certificats de trésorerie et les emprunts d'Etat à plus de 5 ans, que de rares et faibles dépassements du taux de placement de 5% (dont à déduire le précompte mobilier), pour se situer ensuite à un niveau systématiquement inférieur.

Par voie de conséquence, il paraît adéquat d'appliquer un taux de 5% d'intérêts compensatoires durant la période antérieure au 1er janvier 2010. Ce taux sera ramené au taux de l'intérêt légal (inférieur à 5 %) pour la période postérieure au 1er janvier 2010.

Capitalisation des intérêts

73. Primavera postule à tort le payement d'un euro provisionnel à titre de capitalisation des intérêts produits par l'éventuel surplus d'indemnité d'expropriation.

S'agissant d'intérêts compensatoires sur une dette de valeur, l'article 1154 du Code civil ne leur est pas applicable. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation car les intérêts compensatoires et les indemnités allouées suffisent à assurer une réparation adéquate et complète du dommage.

Les dépens

Dépens devant le juge de paix de Saint-Gilles

74. Les dépens de l'instance devant le juge de paix ont été réglés et liquidés par celui-ci ; les décisions à cet égard sont définitives, la procédure en révision n'étant pas assimilable à une procédure d'appel. Cette question n'a, à nouveau, été abordée incidemment ci-dessus par la cour qu'en ce qui concerne les frais de défense considérés comme constituant un élément du dommage en lien causal avec l'expropriation (avant l'entrée en vigueur de l'article 1022 du Code judiciaire dans sa version actuelle).

Dépens devant le tribunal de première instance de Bruxelles et devant la cour

75. Primavera réclame le montant de base de 16.500 euro par instance, soit 33.000 euro . Le premier juge a fait droit à cette demande.

76. La demande en révision de la Région de Bruxelles-Capitale n'est pas fondée. Un solde de 398.964,80 euro est dû en principal. Son appel est par contre largement fondé.

Si elle n'a pas pris l'initiative de la demande en révision et n'est évidemment pas responsable de la procédure d'expropriation de ses biens, Primavera a pris la responsabilité d'introduire reconventionnellement une demande en révision pour obtenir, à charge de la Région de Bruxelles-Capitale, une indemnité d'expropriation nettement plus élevée que celle qui lui avait été allouée par le juge de paix.

Compte tenu des demandes et des montants manifestement excessifs demandés par Primavera devant le tribunal en révision, il y a lieu de lui délaisser ¼ de ses dépens d'instance et de condamner la Région de Bruxelles-Capitale au solde de ceux-ci (3/4). En ce qui concerne la procédure d'appel, Primavera, qui échoue dans l'essentiel de ses demandes en degré d'appel, est condamnée aux dépens de la Région de Bruxelles-Capitale.

L'indemnité de procédure se détermine au regard du montant de la demande principale et correspond à 16.500 euro , indexés à 18.000 euro au 1er juin 2016.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Déclare l'appel principal recevable et largement fondé comme suit;

Déclare l'appel incident et les demandes complémentaires recevables et très partiellement fondés comme suit ;

Réforme le jugement dans la mesure qui suit ;

Fixe à 2.971.381,30 euro le montant total de l'indemnité d'expropriation revenant à la SARL de droit luxembourgeois Primavera;

Condamne en conséquence la Région de Bruxelles-Capitale à lui payer :

- la différence entre cette indemnité de 2.971.381,30 euro et la somme de 2.572.416,54 euro accordée à titre provisoire par jugement du 4 octobre 2006, soit un solde de 398.964,80 euro ;

- les intérêts compensatoires calculés sur 398.964,80 euro à dater du 29 novembre 2006, au taux de 5% durant la période antérieure au 1er janvier 2010 puis, pour la période postérieure au 1er janvier 2010, aux taux légaux successivement applicables jusqu'au prononcé du présent arrêt puis les intérêts moratoires au taux légal jusqu'au complet payement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la Région de Bruxelles-Capitale aux 3/4 des dépens de l'action en révision devant le tribunal, liquidés à ¾ de 16.500 euro , soit 12.375 euro , dans le chef de la SARL Primavera, et délaisse le solde à cette dernière ;

Condamne la SARL Primavera aux dépens d'appel de la Région de Bruxelles-Capitale, liquidés à 18.000 euro .

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 24/03/ 2017.

Où siégeaient et étaient présents :

R. Coirbay, président,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, magistrat délégué,

Ch. Willaumez, greffier.

Ch. Willaumez J. Van Meerbeeck

A.-S. Favart R. Coirbay