Court orders Flemish Region to pay damages and costs to plaintiffs regarding abandoned highway project land freeze.

La Région flamande, représentée par le Gouvernement Flamand, en la personne du Ministre Flamand de l'Aménagement du territoire, de l'Environnement et de l'Agriculture, dont le cabinet est établi à 1210 Bruxelles, avenue du Roi Albert II, 19.

Intimée dans la cause RG n° 2013/AR/1261

Appelante dans la cause RG n° 2013/AR/1260

Représentée par Me Michel van Dievoet, avocat à 1000 Bruxelles, rue aux Laines 56.

contre

1° Monsieur v W. A., domicilié à

2° Madame v W. N., domiciliée à

3° Monsieur v W. L., domicilié à

4° Madame v W. S., domiciliée à

5° Monsieur W. T., domicilié à

6° Madame W. O., domiciliée à

7° Madame W. C., domiciliée à

reprenant l'instance initialement mue au nom de Madame M-N O., domiciliée à , décédée le 3 mars 2016.

Appelants dans la cause RG n° 2013/AR/1261

Intimés dans la cause RG n° 2013/AR/1260

Représentés par Me Bernard Francis, avocat à 1301 Wavre, Vieux Chemin du Poète 11.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- l'arrêt interlocutoire prononcé le 26 mai 2005 par la chambre supplémentaire 2S de la présente cour;

- le rapport d'expertise déposé le 20 décembre 2011 ;

- les conclusions de synthèse après expertise déposées au greffe de la cour le 2 avril 2015 pour la Région flamande et le 4 juin 2015 pour Mme O.;

- l'acte de reprise d'instance déposé au greffe de la cour le 24 janvier 2017 ;

- les dossiers de pièces déposés par chacune des parties.

Vu l'arrêt interlocutoire prononcé par la cour le 26 mai 2005 et les pièces de procédure y visées.

Discussion :

Antécédents de la procédure

1. Les faits et antécédents de la procédure ont déjà été rappelés dans l'arrêt interlocutoire prononcé le 26 mai 2005, auquel la cour se réfère.

Il y a simplement lieu de rappeler que l'action diligentée par Mme O. vise à être indemnisée du préjudice financier subi suite à l'immobilisation d'une bande de son terrain, situé , compte tenu de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'urbaniser celle-ci en raison d'un projet d'autoroute, annoncé le 30 novembre 1964 et dont elle a appris, le 16 mai 1984, qu'il était finalement abandonné.

2. En ce qui concerne la procédure, il convient de rappeler qu'une expertise a été ordonnée par le jugement entrepris prononcé le 30 mars 1995 par le tribunal de première Instance de Bruxelles et que cette expertise a été confirmée par la cour dans son arrêt du 26 mai 2005.

L'expert Moyersons avait pour mission, en substance, de vérifier la situation et éventuellement la surface des terrains litigieux, de s'informer de leur statut urbanistique « actuel » et de déterminer le dommage subi par Mme O. dans le cadre « d'une des deux hypothèses dégagées par le tribunal ou des deux s'il y a indétermination sur le statut et/ou la valeur actuelle de terrain ».

Le tribunal avait :

- décidé que si l'Administration a, certes, le droit de décider de l'utilité d'exproprier un bien ou de renoncer à cette faculté, elle ne peut abuser du droit d'opportunité qui lui est reconnu pour ‘geler' l'usage normal de la propriété pendant une période excédant le délai nécessaire à l'étude de faisabilité des travaux envisagés, délai qu'elle a fixé à 10 années après lesquelles l'atteinte même non fautive au droit de propriété peut être considérée comme excessive et indemnisable ;

- relevé que l'exercice du droit de propriété de Mme O. relativement à l'hectare et demi de terrain rendu inutilisable depuis la fin de l'année 1964 jusqu'en mai 1984, soit pendant près de 20 ans, fut paralysé durant cette période par le projet de route finalement abandonné ;

- décidé que Mme O. doit être indemnisée en ce qu'elle s'est vue privée de l'usage, de la jouissance et du droit de disposer de ses terrains par une décision de l'Administration, non fautive mais qui déséquilibra pour la période excédant le délai raisonnable de gel de ces biens immobiliers (10 ans) dans l'attente d'une décision définitive, le juste équilibre entre son droit de propriété et les impératifs de l'intérêt collectif ;

- en ce qui concerne la détermination du dommage subi, le tribunal a envisagé deux hypothèses:

o soit les parcelles sont devenues inutilisables comme terrains à bâtir et leur dépréciation est définitive. Elle devra être calculée par expert après que « la demanderesse ait offert aux propriétaires riverains d'acquérir une parcelle, afin que le prix de ces ventes ait été déduit de la moins-value précitée » ;

o soit les parcelles ont gardé toute leur valeur de terrains à bâtir et elles peuvent donc toujours être vendues comme telles. Dans cette hypothèse, le préjudice résulte de l'immobilisation des terres pendant le temps qui excède le délai raisonnable à la prise de décision administrative définitive quant au sort des terrains, fixé à 10 années. La période indemnisable s'étend dès lors du 1er décembre 1974 (10 ans après la première information relative au projet) au 31 mai 1984 (Mme O. ayant été informée de l'abandon définitif du projet par lettre du 16 mai 1984).

Le jugement entrepris n'a été réformé par l'arrêt de la cour du 26 mai 2005 que quant au montant de l'indemnité provisionnelle à payer par la Région flamande à Mme O., fixée à 74.368,06 euro (au lieu de 500.000 BEF ou 12.394,68 euro ), augmenté des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 1er décembre 1974 jusqu'au prononcé de l'arrêt, puis des intérêts moratoires sur ce montant jusqu'au parfait payement.

La cour a également joint les deux appels, dit l'appel de la Région flamande non fondé et celui de Mme O. partiellement fondé.

3. La Région Flamande versa, le 23 décembre 2005, à Mme O., la somme provisionnelle de 268.751,01 euro , selon décompte arrêté à la date du 26 septembre 2005, se détaillant comme suit :

- principal : 74.368,06 euro

- intérêts compensatoires à compter du 1er décembre 1974

jusqu'au prononcé de l'arrêt (le 26 mai 2005) : 188.255,08 euro

- intérêts moratoires à 7% à compter du prononcé de l'arrêt

(le 26 mai 2005) jusqu'au payement (décompte arrêté au

26 septembre 2005) : 6.127 ,87 euro

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268.751,01 euro

4. L'expert Moeyersons a clôturé son rapport le 20 décembre 2011.

L'expert a estimé la valeur des terrains bâtissables de Mme O. à 660 BEF/m² ou 16,36 euro /m² en se fondant comme point de comparaison sur des ventes réalisées en 1984 et 1985 (et non au 1er décembre 1974).

Il a distingué, sur base du jugement du 30 mars 1995, les terrains composant la bande de terrain litigieuse en deux catégories:

- les parcelles devenues inutilisables en tant que terrains à bâtir, d'une superficie totale de 1ha 28a 40ca (12.840 m²);

- les parcelles qui ont gardé leur valeur de terrains à bâtir, d'une superficie estimée à 20a (2.000 m²).

Bien que l'expert avait estimé invendables les terrains devenus inutilisables comme terrains à bâtir (superficie de 1ha 28a 40ca), et estimé leur valeur à 30 BEF ou 0,74 euro /m², ceux-ci ont été vendus par Mme O., par acte du 28 juin 2012, à 35 propriétaires voisins, au prix de 10 euro /m².

La demande

5. La demande des héritiers de Mme O. (ci-après « Mme O. ») tend actuellement, après expertise, à la condamnation de la Région Flamande à lui payer, en principal et majorée des intérêts compensatoires selon décompte arrêté provisoirement au 28 février 2015 :

- du chef de dommage afférent aux terrains de fonds ayant définitivement perdu leur qualité de « terrain à bâtir » :

o à titre principal, la somme de 532.239 ,11 euro ;

o à titre subsidiaire, la somme de 359.574,70 euro ;

o à titre plus subsidiaire, la somme de 330.473,25 euro ;

- du chef de dommage afférent aux terrains (les 2 lots) ayant maintenu leur qualité de « terrain à bâtir » :

o à titre principal, la somme de 89.625,10 euro ;

o à titre subsidiaire, la somme de 44.812,55 euro ;

outre les frais et dépens de l'instance, en ce compris les intérêts judiciaires et les indemnités de procédure des deux instances.

Le dommage afférent aux terrains non bâtissables

6. La période indemnisable s'étend, en ce qui concerne ces parcelles de terrains devenues définitivement inconstructibles, du 1er décembre 1974 jusqu'à complet payement.

L'expert a retenu pour ces parcelles une valeur de 30 BEF/m² ou 0,74 euro /m². Compte tenu de la vente ultérieure de ces terrains par Mme O., en 2012, au prix de 10 euro /m², c'est à juste titre que la Région flamande soutient que c'est cette valeur qui doit être prise en compte, puisqu'elle correspond au prix réel du marché.

En prenant en compte le prix unitaire de 10 euro /m² payé en 2012 et en procédant à sa réévaluation sur base de l'indice des prix à la consommation en 1984 - notamment l'indice 230 (2012  1981) et l'indice 123 (1981  1984) -, le prix unitaire de ces terrains peut être évalué en 1984 à 214 BEF/m² ou 5,30 euro /m². Ce calcul d'actualisation n'est pas spécifiquement contesté par Mme O., qui l'intègre dans sa thèse la plus subsidiaire.

L'indemnisation porte sur la différence entre la valeur du terrain bâtissable à l'époque et sa valeur en tant que terrain non bâtissable :

- Valeur du terrain bâtissable : 12.840 m² x 660 BEF = 8.474.400 BEF (210.074,89 euro )

- Valeur du terrain non-bâtissable: 12.840 m² x 214 BEF = 2.747.760 BEF (68.115,19 euro )

Préjudice (8.474.400 BEF - 2.747.760 BEF) = 5.726.640 BEF (141.959,70 euro )

Le préjudice de Mme O. s'élève donc, à ce titre, à un principal de 141.959,70 euro (donc un montant moindre que celui de 200.526,03 euro qu'elle réclamait à titre principal sur base d'un prix unitaire de 0,74 euro /m²).

7. Contrairement à ce que soutient Mme O., l'indemnisation de la perte de valeur des terrains compte tenu de la perte de leur qualité de terrain à bâtir, telle que calculée ci-dessus, ne doit pas être majorée d'une indemnisation pour le « gel » de ces terrains non bâtissables. C'est en effet la moins-value qui est indemnisée, et non l'immobilisation de terrains qui ne sont pas bâtissables.

8. Il y a lieu de calculer le préjudice total en tenant compte des intérêts compensatoires et du montant provisionnel payé le 23 décembre 2005.

Comme l'a admis Mme O. dans sa thèse subsidiaire, les intérêts compensatoires sur la somme retenue à titre d'indemnisation de la perte de valeur des terrains ayant perdu leur qualité de terrain à bâtir, ne doivent être calculés qu'à dater du 1er mai 1984 dès lors que la valeur du terrain bâtissable (660 BEF/m²) a été évaluée à cette époque (et non en 1974) par l'expert.

Ces intérêts, calculés au taux légal selon décompte arrêté au 26 mai 2005 (date du prononcé de l'arrêt interlocutoire), se calculent comme suit :

- du 1er mai 1984 au 31 juillet 1985 : 141.959,70 euro x 12 % /12 x 15 mois : 21.293,95 euro

- du 1er août 1985 au 31 juillet 1986 : 141.959,70 euro x 10 % /12 x 12 mois : 14.195,97 euro

- du 1er août 1986 au 31 août 1996 : 141.959,70 euro x 8 % /12 x 121 mois : 114.514,16 euro

- du 1er sept. 1996 au 26 mai 2005 : 141.959,70 euro x 7 % /12 x 105 mois, 26 jrs : 87.658,16 euro

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Total des intérêts au 26 mai 2005 237.662,24 euro

En tenant compte d'un préjudice s'élevant à un montant en principal de 141.959,70 euro , des intérêts sur cette somme du 1er mai 1984 au 26 mai 2005 (237.662,24 euro ) et du payement provisionnel effectué par la Région flamande (74.386,06 euro en principal et 188.255,08 euro à titre d'intérêts compensatoires jusqu'au prononcé de l'arrêt le 26 mai 2005), le montant dû se calcule comme suit :

Montant principal (141.959,70 euro - 74.386,06 euro ) 67.573,64 euro

Intérêts jusqu'au 26 mai 2005 (237.662,24 euro - 188.255,08 euro ) 49.407,16 euro

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Solde dû au 26 mai 2005, en principal et intérêts 116.980,80 euro

A cette somme de 116.980,80 euro , s'ajoutent les intérêts compensatoires, puis moratoires, aux taux légaux successivement applicables, calculés sur 67.573,64 euro à partir du 27 mai 2005 jusqu'à complet payement.

9. Les intérêts moratoires de 6.127,87 euro payés par la Région flamande ne doivent pas être déduits dès lors que le calcul ci-dessus est effectué compte tenu d'un payement à la date du 26 mai 2005 et qu'ils indemnisent le retard de payement, du 26 mai 2005 au 26 septembre 2005, de la somme provisionnelle de 74.368,06 euro due à Mme O. à la date du 26 mai 2005.

Le dommage afférent aux terrains bâtissables

10. L'expert a estimé la valeur des terrains bâtissables de Mme O. à 660 BEF/m² ou 16,36 euro /m² en se fondant comme points de comparaison sur des ventes réalisées en 1984 et 1985 (et non au 1er décembre 1974). En actualisant cette valeur sur base de l'indice des prix à la consommation (indice de 200 - 1985  1974), la valeur du terrain en 1974 peut être fixée à 330 FEB/m² (8,18 euro /m²), soit 660.000 BEF (16.360,97 euro ) pour 2.000 m² de terrain.

11. La Région flamande ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que Mme O. a été indemnisée en nature par l'augmentation de la valeur des terrains entre 1974 et 2012, puisque la valeur de ceux-ci aurait également évolué à la hausse si elle n'avait pas été privée de l'exercice du droit de propriété. Le préjudice indemnisable résulte de l'immobilisation des terres.

12. Compte tenu du « gel » de ces terrains indemnisable pendant près de 10 ans, du 1er décembre 1974 au 31 mai 1984 (114 mois), le préjudice indemnisable s'établit à :

- du 1er décembre 1974 au 31 juillet 1981 : 16.360,97 euro x 8 % /12 x 80 mois : 8.725,85 euro

- du 1er août 1981 au 31 mai 1984 : 16.360,97 euro x 12 %/12 x 34 mois : 5.562,73 euro - - - - - - - -

14.288,58 euro

A dater du 1er juin 1984, s'ajoutent les intérêts compensatoires, puis moratoires, aux taux légaux successivement applicables, calculés sur la somme de 14.288,58 euro retenue à titre d'indemnisation, jusqu'à complet payement.

Les dépens

13. Mme O. obtient partiellement gain de cause dans sa demande, tant devant le premier juge qu'en appel. La Région flamande succombe par contre dans sa défense et dans son appel en ce qu'il tendait à entendre déclarer les demandes originaires de Mme O. irrecevables ou à tout le moins non fondées.

Tant le jugement du 30 mars 1995 que l'arrêt interlocutoire du 26 mai 2005 ont réservé les dépens.

L'article 13 de la loi du 21 avril 2007 sur la répétibilité des frais et honoraires d'avocat dispose que les articles 2 à 12 de cette loi sont applicables aux affaires en cours au moment de leur entrée en vigueur. Cet article 13 constitue une application spéciale de l'article 3 du Code judiciaire, qui dispose notamment que les lois de procédure sont applicables aux procès en cours, à savoir les procès dans lesquels il doit encore être statué au moment de l'entrée en vigueur de la disposition nouvelle(en ce sens, voir Cass. 25 mars 2010, www.cass.be).

Il s'ensuit que lorsque le premier juge a statué dans la cause avant le 1er janvier 2008 et qu'il ne s'est pas prononcé sur les dépens de première instance, le juge d'appel, régulièrement saisi de la cause, appelé à se prononcer après le 1er janvier 2008 sur les dépens des deux instances, doit statuer sur la base de la loi nouvelle pour déterminer non seulement l'indemnité de procédure d'appel mais aussi l'indemnité de procédure de première instance (en ce sens, notamment Cass. 23 décembre 2010, www.cass.be).

Compte tenu du montant de la demande (entre 500.000 euro et 1.000.000 euro ), c'est à juste titre que Mme O. liquide les indemnités de procédure qu'elle réclame à 11.000 euro par instance, montant qu'il y a toutefois lieu d'indexer à 12.000 euro .

Mme O. succombant partiellement dans sa demande, il convient de compenser les dépens en ce sens que la Région flamande ne supportera que les 2/3 des dépens de Mme O..

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Vu l'arrêt interlocutoire du 26 mai 2005 ;

Donne acte à Mr v W. A., Mme v W. N, Mr v W. L., Mme v W. S. , Mr W. T., Mme W. O., Mme W. C. et Mr W. A. de leur reprise de l'instance initialement mue au nom de feu Mme O. ;

Condamne la Région flamande à payer un solde à Mr v W. A., Mme v W. N., Mr v W. L., Mme v W. S , Mr W. T., Mme W. O., Mme W. C. et Mr W. A. de :

- 116.980,80 euro , à majorer des intérêts compensatoires aux taux légaux successivement applicables, calculés sur 67.573,64 euro à partir du 27 mai 2005, puis des intérêts moratoires, à dater du prononcé du présent arrêt jusqu'à complet payement ;

- 14.288,58 euro , à majorer des intérêts compensatoires aux taux légaux successivement applicables à dater du 1er juin 1984, puis des intérêts moratoires à dater du prononcé du présent arrêt jusqu'à complet payement.

Condamne la Région flamande à leur payer en outre 2/3 des dépens de la procédure, liquidés dans leur chef à 2/3 de 2x 12.000 euro (IP d'instance + IP d'appel), soit 16.000 euro ;

Délaisse à chacune des parties le surplus de ses frais et dépens.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 24 mars 2017.

Où siégeaient et étaient présents :

- Mme A.S. FAVART, conseiller ff. président

- M. C. WILLAUMEZ, greffier.

C. WILLAUMEZ A.-S. FAVART