ZÁKON 205/2014 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Čl. I

Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.

182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zákona Národnej rady Slovenskej

republiky č. 151/1995 Z. z., zákona č. 158/1998 Z. z., zákona č. 173/1999 Z. z., zákona

č. 252/1999 Z. z., zákona č. 400/2002 Z. z., zákona č. 512/2003 Z. z., zákona č. 367/2004

Z. z., zákona č. 469/2005 Z. z., zákona č. 268/2007 Z. z., zákona č. 325/2007 Z. z.,

zákona č. 595/2009 Z. z., zákona č. 70/2010 Z. z. a zákona č. 69/2012 Z. z. sa mení

a dopĺňa takto

1.

§ 2 sa dopĺňa odsekmi 8 až 12, ktoré znejú

„(8)

Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné

udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého

pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné

revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.

5a

)

(9)

Údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie

pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

(10)

Opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania

alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva

z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

(11)

Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu,

spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo

technických parametroch.

(12)

Modernizáciou sa na účely tohto zákona rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie

vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.“.

Poznámka pod čiarou k odkazu 5a znie

„5a)

Napríklad zákon č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní

zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon

č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákon č. 124/2006

Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov

v znení neskorších predpisov, zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji

verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.“.

2.

V § 7b ods. 6 sa vypúšťajú slová „za podmienok podľa § 14 ods. 3“.

3.

V § 8a ods. 4 prvá veta znie

„Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej

činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky,

údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia

nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží

do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv podľa § 8b ods. 2 písm. h) na nasledujúci

kalendárny rok.“.

4.

V § 8b sa odsek 2 dopĺňa písmenom l), ktoré znie

„l)

priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo

na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb,

v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri

všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových

ponúk.“.

5.

§ 9 sa dopĺňa odsekmi 3 a 4, ktoré znejú

„(3)

Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum

narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne

číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je

oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú

výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách

za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo

nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby

a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom

na oznamovanie informácií v dome.

(4)

Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického

zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia,

5a

) ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome.“.

6.

V § 10 ods. 1 sa na konci pripája táto veta

„Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných

zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.“.

7.

§ 10 sa dopĺňa odsekom 7, ktorý znie

„(7)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať

upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady

za plnenia a platby za správu.“.

8.

§ 11 sa dopĺňa odsekmi 7, 8 a 9, ktoré znejú

„(7)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov

zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia.

5a

) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených

nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.

(8)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo

nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru

správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú

alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu

alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru,

správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo

nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.

(9)

Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu

zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník

byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú

jej zmenu.“.

9.

§ 14 znie

㤠14

(1)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať

sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník

o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných

zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Oznámenie

o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené

každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných

dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov

zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome

obvyklým.

(2)

Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru

v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo

nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie

právo len ako celok.

(3)

Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a

nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný

súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu

po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia

potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm.

i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

(4)

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi vlastníkov

dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome, ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení

úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov

a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času

užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku

k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a

o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví

alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení

domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním

podľa tohto odseku, podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej

listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov;

podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo obec.

(5)

Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie

o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci

do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov

všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci,

pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou

väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní

do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej

väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(6)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne

overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou

splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach,

ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu

alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia

preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na

požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené

funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným

vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie

správcu.

(7)

Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie

správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť

vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa odseku 3. Pred

písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem

kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne

a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na

viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený

deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru

v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Súhlas

alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným

podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo

zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej

listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada

alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia

písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné,

je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného

hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov.

(8)

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa

do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,

inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol

o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov

od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového

priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia

účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.

15a

) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne,

rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd.

Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.

(9)

Ustanovenia odsekov 1 až 7 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia. Ak spoločenstvo

tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou

a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.“.

Poznámka pod čiarou k odkazu 15a znie

„15a)

§ 74 až 77a zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov.“.

10.

V § 18 ods. 1 sa slová „určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky“ nahrádzajú

slovami „stanoví sa jeho východisková hodnota znaleckým posudkom podľa osobitného

predpisu.

24aa

)“.

Poznámka pod čiarou k odkazu 24aa znie

„24aa)

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení

všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.“.

11.

V § 24 odsek 1 znie

„(1)

Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré

nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy

určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane

vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 7, 7a,

7b, 7c a 7d, § 29 a 29a ods. 1.“.

12.

Za § 25 sa vkladá § 25a, ktorý znie

㤠25a

Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak

ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto

zákona.“.

Čl. II

Tento zákon nadobúda účinnosť 1. októbra 2014.