Stanovanjski zakon (SZ-1)

1. člen

(predmet zakona)

(1) Ta zakon ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za vzdrževanje stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje stanovanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah, stanovanjska najemna razmerja, gradnjo in prodajo novih stanovanj, pomoč pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja, pristojnosti in naloge države na stanovanjskem področju, pristojnosti in naloge občin na stanovanjskem področju, pristojnosti organov in organizacij, ki delujejo na stanovanjskem področju, registre ter inšpekcijsko nadzorstvo nad uresničevanjem določb tega zakona.

(2) Če s tem zakonom ni določeno drugače, se za lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih stavbah ter upravljanje večstanovanjskih stavb uporabljajo določbe stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002).

2. člen

(vrste stanovanjskih stavb)

(1) Stanovanjske stavbe se, glede na število stanovanjskih enot, ki so v njih in glede na način rabe, razvrščajo na enostanovanjske stavbe, dvo in večstanovanjske stavbe in stanovanjske stavbe za posebne namene.

(2) Enostanovanjske stavbe so samostojno stoječe enodružinske hiše, vile, atrijske hiše, vrstne hiše, počitniške hiše in podobno.

(3) Dvo in večstanovanjske stavbe so samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno.

(4) Stanovanjske stavbe za posebne namene so stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji, stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, stavbe za bivanje starejših, študentov, otrok, kot so dijaški in študentski domovi, delavski domovi, domovi za starejše, domovi za terapevtske skupine, zavetišča za brezdomce, vzgojni domovi, domovi za skupnosti ter druge stavbe, namenjene za izvajanje socialnih programov, ki vključujejo bivanje.

(5) Če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba.

3. člen

(sestavine stanovanjskih stavb)

(1) Stanovanjske stavbe, razen enostanovanjskih stavb, so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov.

(2) Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov.

(3) Skupni deli so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema.

(4) Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli).

(5) Celotna enostanovanjska stavba predstavlja stanovanje.

4. člen

(posamezni deli)

(1) Stanovanjske enote v dvo ali večstanovanjski stavbi (v nadaljnjem besedilu: večstanovanjska stavba) so stanovanja. Stanovanjske enote v stanovanjski stavbi za posebne namene so bivalne enote.

(2) Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi.

(3) Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

5. člen

(skupni deli)

(1) Skupni prostori v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.

(2) Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.

(3) Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.

(4) Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).

6. člen

(vrste stanovanjskih enot)

(1) Stanovanjske enote v večstanovanjskih stavbah so stanovanja, ki se razvrščajo na garsonjere ter enosobna, enoinpolsobna, dvosobna, dvoinpolsobna, trisobna, triinpolsobna, štirisobna in večsobna stanovanja.

(2) Stanovanjske enote v vseh vrstah stanovanjskih stavb za posebne namene so bivalne enote, ki se glede na namen in način uporabe razvrščajo na bivalne enote s souporabo sanitarij in kuhinje, bivalne enote s sanitarijami oziroma kopalnico in souporabo kuhinje ter bivalne enote s kopalnico in mini kuhinjo.

(3) Bivalne enote, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, so lahko tudi v drugih stanovanjskih objektih, ne le v stanovanjskih stavbah za posebne namene.

7. člen

(identifikacijske oznake stavb in stanovanj)

(1) Stanovanjskim stavbam in posameznim delom se za potrebe vzpostavitve, vodenja in izmenjave podatkov iz katastra stavb in registra stanovanj določi identifikacijska oznaka.

(2) Posamezni deli se oštevilčijo z zaporedno številko v okviru ene stavbe. Če ima stavba več ločenih vhodov in za vsak vhod določeno svojo hišno številko, se številke stanovanj določijo za vsak vhod posebej.

(3) Lastnik oziroma lastnica (v nadaljnjem besedilu: lastnik) ali najemnik oziroma najemnica (v nadaljnjem besedilu: najemnik) mora označiti stanovanje ali bivalno enoto in druge prostore s številko posamezne enote. Individualni prostori, ki pripadajo stanovanju, se označijo s številko stanovanja in dodatkom a, b, c in tako dalje. Številko stanovanja in številko drugih prostorov v obliki tablice, nalepke ali v drugi trajni obliki, se namesti nad ali ob vhodna vrata stanovanja ali drugih prostorov.

(4) Če ima stavba upravnika oziroma upravnico (v nadaljnjem besedilu: upravnik), mora oštevilčenje in označitev stavb in stanovanj opraviti upravnik.

(5) Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za poslovno-stanovanjske ter poslovne stavbe.

8. člen

(označbe in podzakonski predpisi)

(1) Označevanje iz prejšnjega člena se podrobneje določi z uredbo o označevanju stanovanj in stanovanjskih enot, ki jo na predlog ministra, pristojnega za stanovanjske zadeve, oziroma ministrice, pristojne za stanovanjske zadeve (v nadaljnjem besedilu: minister), izda Vlada Republike Slovenije.

(2) Minister predpiše za večstanovanjske stavbe, oskrbovana stanovanja za starejše ter za stanovanjske stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb

- površinske normative in funkcionalne standarde;

- kategorizacijo vseh vrst stanovanjskih enot;

- tehnične pogoje;

- standarde vzdrževanja večstanovanjskih stavb in skupine funkcionalno povezanih večstanovanjskih stavb.

(3) Oskrbovana stanovanja so stanovanja za starejše, v katerih lahko stanovalci dobijo pomoč 24 ur dnevno iz določene ustanove, pod pogojem, da so arhitektonsko prilagojena kot stanovanja za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom v večstanovanjski stavbi ali v drugi obliki strnjene gradnje.

9. člen

(opredelitev upravljanja)

(1) Upravljanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

(2) Minister s pravilnikom natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov.

(3) Določbe tega zakona glede upravljanja večstanovanjske stavbe se uporabljajo tudi za stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji in za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, ki

- še ni vpisana v zemljiški knjigi (izvenknjižna etažna lastnina),

- še ni vpisana v zemljiški knjigi, pri zemljiški parceli, na kateri stoji stavba (nepremičnina kot celota), pa je vpisana solastnina v korist lastnikov po idealnih deležih, če so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiški knjigi evidentirali z vpisom solastninske pravice na nepremičnini kot celoti (navidezna solastnina), ali

- je že vpisana v zemljiško knjigo, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani solastniški idealni deleži na skupnih delih stavbe (nedokončana etažna lastnina).

10. člen

(primerno stanovanje)

Primerno stanovanje po tem zakonu je tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo v gospodinjstvu skupaj z lastnikom oziroma najemnikom, ter ustrezati površinskim normativom v skladu s 87.b členom tega zakona.

11. člen

(ožji družinski člani po tem zakonu)

(1) Ožji družinski člani po tem zakonu so zakonec lastnika ali oseba, s katero lastnik živi v zunajzakonski skupnosti v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (v nadaljnjem besedilu: zunajzakonska skupnost), njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

(2) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za določitev ožjih družinskih članov najemnika.

(3) Gospodinjstvo po tem zakonu je skupnost posameznikov, ki skupaj uporabljajo stanovanje in imajo na tem naslovu prijavljeno stalno ali začasno prebivališče. Za gospodinjstvo se šteje tudi posameznik, ki prebiva v stanovanju sam.

11.a člen

(dostop do osebnih podatkov)

(1) Občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija brezplačno pridobiva podatke za osebe po tem zakonu tudi z neposrednim elektronskim povezovanjem zbirk podatkov o pravicah s področja najemnih razmerij, o katerih odločajo občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije v skladu s tem zakonom, na podlagi povezovalnega znaka EMŠO ali davčne številke ali parcelne številke oziroma številke dela stavbe za potrebe naslednjih postopkov

1. oddaje javnega najemnega stanovanja, javnega najemnega oskrbovanega stanovanja in bivalne enote,

2. izrednega najema javnega najemnega stanovanja zaradi začasnega reševanja stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,

3. preverjanja izpolnjevanja premoženjskega in dohodkovnega pogoja za določitev višine najemnine za javno najemno stanovanje,

4. zamenjave stanovanj,

5. odobritve izredne pomoči pri uporabi stanovanja in

6. izjemnega nadaljevanja najemnega razmerja brez javnega razpisa.

(2) Podatki iz prejšnjega odstavka se pridobivajo iz zbirk podatkov naslednjih upravljavcev

1. Ministrstva, pristojnega za notranje zadeve – podatke iz centralnega registra prebivalstva (osebno ime, EMŠO, davčna številka, državljanstvo, prebivališče in vrsta prebivališča, naslov v tujini, naslov za vročanje, elektronski naslov za vročanje);

2. Ministrstva, pristojnega za infrastrukturo – podatke iz evidence registriranih vozil o lastniku vozila, uporabniku vozila in o vozilu (identifikacijska številka vozila – VIN, znamka, komercialna oznaka vozila, kategorija in vrsta vozila, oblika nadgradnje, dodatni opis nadgradnje, datum prve registracije vozila in datum prve registracije vozila v Sloveniji, status vozila in datum statusa vozila);

3. Ministrstva, pristojnega za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti ter centrov za socialno delo – podatke o denarnih prejemkih po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, in podatke o izplačilih po zakonu, ki ureja zavarovanje za starševsko varstvo in družinske prejemke (vrsta pravice, višina pravice, obdobje upravičenosti in datum izplačila);

4. Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije – podatke o uživalcih pravic pokojninskega in invalidskega zavarovanja, ki jih izplačuje Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije (o vrsti, višini, datumu izplačila in datumu upravičenosti do posamezne pravice), ter podatke o višini, datumu izplačila in datumu upravičenosti do dodatka za tujo nego in pomoč ter nadomestila za invalidnost;

5. Zavoda Republike Slovenije za zaposlovanje – podatke o višini, obdobju upravičenosti, datumu izplačila dodatka za aktivnost;

6. Javnega štipendijskega, razvojnega, invalidskega in preživninskega sklada Republike Slovenije – podatke o višini izplačil nadomestil preživnine, izplačilih sredstev iz naslova pravic delavcev v primeru insolventnosti delodajalca in podatke o višini izplačil štipendije, ki jih dodeljuje;

7. Finančne uprave Republike Slovenije – v skladu z zakonom, ki ureja davčni postopek, podatke o dohodkih v skladu z zakonom, ki ureja dohodnino, ki niso oproščeni plačila dohodnine, podatke o davku in obveznih prispevkih za socialno varnost, ki se nanašajo na te dohodke, in podatke o normiranih oziroma dejanskih stroških, ki se nanašajo na te dohodke, ter podatke o številkah plačilnih računov zunaj Republike Slovenije;

8. Geodetske uprave Republike Slovenije – podatke iz katastra nepremičnin o vrsti nepremičnine (parcela oziroma del stavbe) in površini dela stavbe ter podatke iz evidence vrednotenja o posplošeni vrednosti nepremičnine;

9. Uprave Republike Slovenije za pomorstvo – podatke o lastništvu morskega čolna ali ladje ter o vrsti plovila;

10. Vrhovnega sodišča Republike Slovenije – podatke iz zemljiške knjige o lastništvu nepremičnin posamezne osebe (tip nepremičnine, parcelna številka, številka stavbe, številka dela stavbe in lastniški delež);

11. Zavoda za zdravstveno zavarovanje Slovenije – podatke o višini, datumu upravičenosti in datumu izplačila nadomestila plače med začasno zadržanostjo od dela iz evidence zavarovancev obveznega zdravstvenega zavarovanja;

12. regionalne razvojne agencije – podatek, ali oseba prejema kadrovsko štipendijo ali ne;

13. Ministrstva, pristojnega za obrambo – podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o prostovoljnem služenju vojaškega roka, podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o vojaški službi v rezervni sestavi, podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o službi v Civilni zaščiti Republike Slovenije;

14. Agencije Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve – podatka o višini dobička zasebnikov in pravnih oseb, katerih lastnik je posamezna oseba, ter o številki transakcijskega računa zasebnikov in pravnih oseb;

15. Kapitalske družbe – podatke o višinah poklicnih pokojnin in odkupnih vrednostih;

16. finančnih institucij po zakonu, ki ureja bančništvo – podatke o višini sredstev na transakcijskih računih, podatke o višini sredstev na varčevalnih računih, podatke o višini depozitov, podatke o premoženjskih pravicah iz poddepoja finančnih instrumentov, podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (številka pogodbe in stanje na trgovalnem računu/skladih v posamezni valuti);

17. družb za upravljanje – podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot);

18. borznoposredniških družb – podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot);

19. zavarovalnic – podatke o višinah zavarovalnih rent in podatke o dohodkih iz življenjskih zavarovanj, podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot).

(3) Podatki iz prejšnjega odstavka, pridobljeni v postopkih iz prvega odstavka tega člena, se hranijo tri leta po prenehanju najemnega razmerja.

II. LASTNINSKOPRAVNA RAZMERJA V VEČSTANOVANJSKI STAVBI

II.1 Lastninskopravna razmerja na posameznih delih v etažni lastnini

12. člen

(etažna lastnina)

Večstanovanjska stavba je lahko v etažni lastnini pod pogoji, ki jih določa stvarnopravni zakonik.

13. člen

(izvrševanje lastninske pravice)

V večstanovanjski stavbi morajo vsi etažni lastniki svojo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe izvrševati na način, ki najmanj moti etažne lastnike drugih posameznih delov in skupno rabo skupnih delov stavbe v etažni lastnini.

14. člen

(opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja)

(1) Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z določbami tega zakona tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe.

(2) Pri uporabi stanovanja za opravljanje dejavnosti po prvem odstavku ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja.

(3) Za opravljanje dejavnosti iz prvega odstavka mora etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto.

(4) Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.

(5) V primeru, da etažni lastnik opravlja dejavnost v delu stanovanja v nasprotju s prvim in tretjim odstavkom, mu stanovanjski inšpektor prepove opravljanje te dejavnosti.

(6) Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine.

(7) Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za najemnika stanovanja, ki potrebuje tudi pisno dovoljenje lastnika stanovanja.

15. člen

(izvedbena dela v posameznem delu)

(1) Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave (v nadaljnjem besedilu: izvedbena dela) v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe.

(2) Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.

(3) Upravnik ali katerikoli etažni lastnik lahko zahteva, da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spremembe, ki so nastale v nasprotju z določbami prejšnjih odstavkov.

16. člen

(odgovornost za škodo)

(1) Etažni lastnik je odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posameznih delih ali skupnih delih, v skladu s splošnimi pravili, ki urejajo odškodninsko odgovornost.

(2) Etažni lastnik, ki sam uporablja stanovanje, ali najemnik solidarno s povzročitelji škode odgovarja za škodo, ki jo na drugih posameznih delih ali skupnih delih povzročijo osebe, ki pridejo v večstanovanjsko stavbo s povabilom oziroma pozivom tega etažnega lastnika ali najemnika ali oseb, ki z njima prebivajo.

17. člen

(obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela)

(1) Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

(2) Če se lastninska pravica na posameznem delu spremeni na podlagi drugega pravnega naslova, kot je določen v prejšnjem odstavku, mora pridobitelj lastninske pravice upravnika, ta pa geodetsko upravo, takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice.

II.2 Lastninskopravna razmerja na skupnih delih

18. člen

(lastninskopravna razmerja na skupnih delih)

Skupni deli večstanovanjske stavbe so solastnina etažnih lastnikov.

19. člen

(način uporabe skupnih delov)

Skupne dele večstanovanjske stavbe uporabljajo etažni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov.

20. člen

(posebni skupni deli)

(1) Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko določi posebne skupne dele večstanovanjske stavbe.

(2) Za posebne skupne dele se lahko določijo samo skupni prostori in skupne naprave.

(3) Določba, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, je nična.

(4) Del zemljišča, ki ima svojo parcelno številko in je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se šteje za del stanovanja in ne kot poseben skupni del.

21. člen

(lastninskopravna razmerja na posebnih skupnih delih)

Posebni skupni deli so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih se določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

22. člen

(preoblikovanje skupnih delov)

Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za samo pogodbo.

23. člen

(upravljanje s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin)

(1) Pri upravljanju s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, je treba zagotoviti, da se takšen skupen del ohranja za doseganje skupnega namena za vse večstanovanjske stavbe ali druge nepremičnine, ki jim služi.

(2) S skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupen del služi.

(3) Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupen del služi, določi drugega pooblaščenca.

(4) Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela.

(5) Za odločanje predstavnikov o poslih upravljanja s skupnim delom iz prvega odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o poslih upravljanja s skupnimi deli večstanovanjskih stavb.

(6) Lastniki posameznih večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin dajejo svojim predstavnikom navodila za upravljanje s takšnim skupnim delom, ki jih sprejmejo z ustrezno večino glede na vrsto posla upravljanja po določbah tega zakona.

(7) Stroški upravljanja takšnega skupnega dela se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja v skladu z določbami tega zakona.

II.3 Razmerje lastnik – najemnik

24. člen

(izvrševanje pravic najemnika)

(1) Če lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahko z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika.

(2) V razmerju do drugih etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe nastopa najemnik kot zastopnik etažnega lastnika, ki odda posamezni del v najem, če ga etažni lastnik za to izrecno pisno pooblasti in o tem obvesti upravnika.

(3) Najemnik ima glede rabe posameznega dela in skupnih delov enake pravice in dolžnosti kot etažni lastnik.

(4) Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

(5) Ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.

(6) Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

III. UPRAVLJANJE VEČSTANOVANJSKE STAVBE

III.1 Splošno

25. člen

(redno upravljanje)

(1) Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

(2) Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.

(3) Posli obratovanja večstanovanjske stavbe po tem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.

(4) Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe po tem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se štejejo dela, ki jih zakon, ki ureja graditev, uvršča med vzdrževanje objekta, priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

25.a člen

(posli rednega upravljanja)

(1) Med posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe spadajo zlasti odločitve etažnih lastnikov v zvezi z

1. določitvijo in razrešitvijo upravnika,

2. imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora iz 39. člena tega zakona,

3. vodenjem sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 42. člena tega zakona,

4. določitvijo etažnega lastnika iz tretjega odstavka 43. člena tega zakona,

5. posli obratovanja večstanovanjske stavbe,

6. posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe,

7. sklenitvijo in spreminjanjem zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote in razpolaganjem z zavarovalno polico,

8. oddajanjem skupnih delov v najem,

9. vplačevanjem dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad,

10. sprejemanjem in spreminjanjem načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe,

11. sprejemanjem in spreminjanjem hišnega reda iz 27. člena tega zakona,

12. zavrnitvijo poročila o upravnikovem delu,

13. skupnim uveljavljanjem pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.

(2) Če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, ki se nanaša na vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, ali sprejmejo ali spremenijo načrt vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, lahko preglasovani etažni lastnik predlaga razveljavitev takšnega sklepa, o čemer sodišče odloča v nepravdnem postopku. Predlog iz prejšnjega stavka se vloži v enem mesecu od sprejetja sklepa, če pa etažni lastnik za sprejeti sklep ni vedel, pa v treh mesecih od objave sklepa na oglasni deski. O predlogu sodišče odloča prednostno.

(3) Sodišče sklep iz prejšnjega odstavka razveljavi, če ugotovi, da bi se s posegom iz izpodbijanega sklepa poslabšal posamezni del etažnega lastnika iz prejšnjega odstavka ali bi stroški tega posega zanj pomenili preveliko breme. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

(4) Etažni lastnik, ki vloži predlog v skladu z drugim odstavkom tega člena, mora o vložitvi predloga obvestiti upravnika v treh delovnih dneh od njegove vložitve, sicer odgovarja etažnim lastnikom za stroške, ki so jih imeli z začetkom izvajanja izpodbijanega sklepa. V večstanovanjskih stavbah, kjer upravnik ni določen, se obveznost etažnega lastnika iz prejšnjega stavka izpolni z objavo obvestila na oglasni deski.

26. člen

(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.

(2) V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

(3) Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

(5) Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

27. člen

(hišni red)

Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.

28. člen

(odločba, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja)

(1) Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.

(2) Če nobeden izmed etažnih lastnikov v roku 30 dni od nesprejetja sklepa ne predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.

(3) Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.

(4) Če etažni lastnik uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

29. člen

(posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja)

(1) Ne glede na določbo 67. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 18/07) odločajo etažni lastniki o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

(2) Ne glede na določbo prejšnjega odstavka je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.

(3) Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, odločajo zlasti o

- sklenitvi in spreminjanju pogodbe o medsebojnih razmerjih v skladu s tem zakonom;

- gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev, razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor v večstanovanjskih ali stanovanjsko poslovnih stavbah, za katero je treba pridobiti soglasje v skladu s prejšnjim odstavkom;

- določitvi upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

(4) Če pri odločanju o poslih iz drugega odstavka tega člena ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

(5) Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka tega člena ne strinja, lahko po postopku, določenem v drugem odstavku 25.a člena tega zakona, poda predlog, da sodišče v nepravdnem postopku razveljavi sklep o odločitvi, o čemer mora upravnika oziroma etažne lastnike obvestiti v skladu s četrtim odstavkom 25.a člena tega zakona. O zadevi odloča sodišče prednostno. Sodišče pri odločanju upošteva porazdelitev bremen za etažne lastnike, ki se z odločitvijo niso strinjali, v primeru odločitve iz druge alineje tretjega odstavka tega člena pa upošteva tudi, ali bi se s posegom poslabšal posamezni del etažnega lastnika, ki izpodbija odločitev. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

30. člen

(delitev stroškov upravljanja)

(1) Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, razen stroškov toplote, upoštevajo naslednja merila za razdelitev plačila stroškov

- število posameznih delov,

- površina posameznega dela in

- število uporabnikov posameznega dela.

(3) Podrobnejša merila iz prejšnjega odstavka s predpisom iz drugega odstavka 9. člena tega zakona predpiše minister.

(4) Stroški toplote se delijo v skladu s predpisom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.

(5) Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.

(6) Etažni lastnik ne odgovarja za stroške iz prvega odstavka tega člena, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena tega zakona.

31. člen

(delitev stroškov na posebnih skupnih delih)

S posebnimi skupnimi deli upravljajo etažni lastniki, ki imajo solastninski delež na teh delih. Enako velja tudi za odgovornost za kritje vseh stroškov na teh delih.

III.2 Pogodba o medsebojnih razmerjih

32. člen

(pogodba o medsebojnih razmerjih)

(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.

(2) Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki.

(3) Odločitve, za katere je po določbah tega zakona potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, uredijo etažni lastniki s posebnim aktom v pisni obliki.

33. člen

(vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih)

(1) Pogodba o medsebojnih razmerjih poleg sestavin, ki jih določa stvarnopravni zakonik, vsebuje zlasti še

- način uporabe posebnih skupnih delov;

- posebne storitve, ki presegajo okvir obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno službo in podobno);

- način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek zavarovanje večstanovanjske stavbe kot celote po tem zakonu ni vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih.

III.3 Zbor lastnikov in nadzorni odbor

34. člen

(način odločanja lastnikov)

(1) O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta.

(2) Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev, ali nadzorni odbor.

(3) Postopek odločanja s podpisovanjem listine ali elektronskim glasovanjem lahko vodi upravnik, nadzorni odbor ali eden ali več etažnih lastnikov.

(4) Tisti, ki skliče zbor lastnikov, vodi postopek podpisovanja listine ali postopek elektronskega glasovanja, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem.

35. člen

(podpisovanje listine)

(1) Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem.

(2) Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva objave predlaganega sklepa na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

(3) Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.

35.a člen

(elektronsko glasovanje)

(1) Kadar se odloča z elektronskim glasovanjem, morajo biti omogočene preveritev identifikacije (istovetnosti) etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja.

(2) Pri odločanju z elektronskim glasovanjem se smiselno uporabljajo določbe prejšnjega člena, pri čemer se predlogi sklepa ob začetku odločanja z elektronskim glasovanjem objavijo na oglasni deski večstanovanjske stavbe ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

36. člen

(zbor lastnikov)

(1) Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Na zahtevo etažnega lastnika, ki v večstanovanjski stavbi ne prebiva, mu upravnik vabilo pošlje po elektronski pošti.

(2) Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal.

(3) Upravnik je dolžan sklicati in izvesti zbor lastnikov najmanj enkrat letno, razen če zaradi višje sile izvedba zbora lastnikov ni mogoča.

(4) Zbor se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.

37. člen

(vodenje in odločanje na zboru lastnikov)

(1) Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

(2) Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s tem zakonom zahteva za odločanje.

(3) Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora.

(4) Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

(5) Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

38. člen

(zapisnik zbora lastnikov)

(1) Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov.

(2) Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja.

(3) Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov.

39. člen

(nadzorni odbor)

(1) Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.

(2) Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.

(3) Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.

40. člen

(določitev upravnika v nepravdnem postopku)

(1) Če v večstanovanjski stavbi, kjer bi se v skladu s tem zakonom moral določiti upravnik, iz kakršnegakoli razloga upravnik ni določen, lahko pooblastila upravnika glede sklica in vodenja zbora etažnih lastnikov prevzame kdorkoli od etažnih lastnikov.

(2) Tako sklican zbor etažnih lastnikov mora najprej glasovati o določitvi upravnika.

(3) Če sklep o določitvi upravnika ni sprejet v skladu s prejšnjim odstavkom, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da upravnika določi sodišče v nepravdnem postopku.

III.4 Rezervni sklad

41. člen

(vplačevanje v rezervni sklad)

(1) Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena tega zakona določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena stvarnopravnega zakonika, glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.

(2) Občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije lahko oblikujejo svoje rezervne sklade v okviru svojih namenskih sredstev in v tem primeru niso dolžne vplačevati v rezervne sklade, oblikovane za posamezno večstanovanjsko stavbo, kjer imajo v lasti stanovanja, če o tem obvestijo upravnika s priloženimi listinami, ki dokazujejo obstoj rezervnega sklada in višino zbranih sredstev.

42. člen

(vodenje sredstev računa rezervnega sklada)

(1) Upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe odpre in vodi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se lahko etažni lastniki odločijo, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

(3) Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na fiduciarni račun rezervnega sklada.

(4) Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba, kar je razvidno iz knjigovodske evidence po drugem odstavku tega člena.

43. člen

(način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada)

(1) Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.

(2) Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.

(3) Etažni lastniki lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko izmed etažnih lastnikov določijo tudi njegovega namestnika. Etažnega lastnika in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep upravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

44. člen

(uporaba sredstev rezervnega sklada)

(1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

(2) Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena tega zakona.

(3) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

45. člen

(omejitev izvršbe na sredstva rezervnega sklada)

(1) Na premoženje rezervnega sklada je dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom prejšnjega člena.

(2) Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

46. člen

(prepoved zahtevati vračilo vplačil)

Etažni lastniki ne morejo zahtevati vračila zneskov, vplačanih v rezervni sklad.

47. člen

(smiselna uporaba določb tega poglavja)

Določbe 41. do 46. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za subjekte iz drugega odstavka 41. člena tega zakona.

III.5 Upravnik večstanovanjske stavbe

1. Pojem

48. člen

(upravnik)

(1) Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

(2) Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

(3) V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

2. Določitev upravnika

49. člen

(določitev upravnika)

(1) Določitev upravnika je posel rednega upravljanja.

(2) Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje nepremičnin.

(3) Ne glede na prejšnji odstavek je lahko v večstanovanjskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna, upravnik tudi eden od etažnih lastnikov te stavbe, ki ne izpolnjuje pogojev iz prejšnjega odstavka.

(4) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

3. Pooblastila

50. člen

(pooblastila upravnika)

(1) Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, še naslednja pooblastila

1. zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;

2. pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;

3. sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike v skladu s tem zakonom ali pogodbo o medsebojnih razmerjih;

4. poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;

5. sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;

6. poda letno poročilo o upravljanju objekta;

7. opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.

(2) Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.

(3) Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.

51. člen

(redna vzdrževalna dela manjše vrednosti)

(1) Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike.

(2) Za izvedbo del iz prejšnjega odstavka upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.

52. člen

(izključitvena tožba)

(1) V večstanovanjski stavbi, kjer je sprejet hišni red, se groba kršitev hišnega reda šteje za razlog, zaradi katerega je mogoče vložiti izključitveno tožbo pod pogoji in po postopku, določenim s stvarnopravnim zakonikom.

(2) Grobo kršitev iz prejšnjega odstavka se določi v hišnem redu.

4. Razmerje lastniki – upravnik

53. člen

(pogodba o opravljanju upravniških storitev)

(1) Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti.

(2) Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.

(3) Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

(4) Pogodba o opravljanju upravniških storitev učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

(5) Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.

54. člen

(vsebina pogodbe o opravljanju upravniških storitev)

(1) Pogodba o opravljanju upravniških storitev vsebuje zlasti

- pooblastila in obveznosti upravnika;

- mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njegove zapadlosti;

- čas, za katerega je sklenjena pogodba;

- dan začetka veljavnosti pogodbe.

(2) Pogodba o opravljanju upravniških storitev se sklepa za določen ali nedoločen čas.

(3) Pri prvi investitorjevi določitvi upravnika v skladu z zakonom, ki ureja varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, se pogodba o opravljanju upravniških storitev sklene za tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja.

55. člen

(izročitev pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij upravniku)

(1) Ob sklenitvi pogodbe o opravljanju upravniških storitev se upravniku izroči besedilo pogodbe o medsebojnih razmerjih skupaj s sklepi zbora lastnikov, ki to besedilo dopolnjujejo.

(2) Upravnik mora pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij in sklepe preučiti in etažnim lastnikom predlagati dopolnitve, tako, da se dosežejo najprimernejši pogoji za obratovanje in vzdrževanje večstanovanjske stavbe.

56. člen

(pooblastilo upravnika tretji osebi)

Upravnik lahko za opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir upravniških storitev, pooblasti tretjo osebo. Za ravnanje tretjega odgovarja upravnik, kot da bi posel opravil sam.

57. člen

(odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe)

(1) Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe.

(2) Upravnik lahko sam opravi določene posle glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe samo, če je tako posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanju upravniških storitev in če izpolnjuje pogoje za opravljanje takih poslov. V tem primeru mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev predložiti tudi cenik svojih storitev, ki se nanašajo na opravljanje takih poslov.

(3) S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe s tretjo osebo predlog pogodbe poslati v soglasje etažnim lastnikom ali nadzornemu odboru.

58. člen

(zbiranje ponudb)

(1) S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.

(2) Ne glede na prejšnji odstavek je obvezno zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev del, ki po ocenjeni vrednosti presegajo znesek 10.000 eurov.

59. člen

(izpolnjevanje obveznosti)

Etažni lastniki morajo upravniku na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna ali drugega ustreznega izračuna redno in v roku izpolniti vse obveznosti. Etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, mora upravnik pisno opomniti.

60. člen

(odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev)

(1) Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika.

(2) V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.

(3) Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika.

(4) Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporočiti na zboru lastnikov ali s pisnim sporočilom, ki ga pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski večstanovanjske stavbe. Odpovedni rok začne teči z dnem, ki je naveden na odpovedi.

61. člen

(obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja)

(1) Upravnik mora na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora upravnik na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.

(2) Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora upravnik novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.

(3) Upravnik mora imenovati svojega zakonitega zastopnika, ki je bodisi novo izbrani upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki je pooblaščen, da ob izteku depozitne pogodbe prevzame sredstva rezervnega sklada do izbire novega upravnika.

62. člen

(uporaba drugih predpisov)

Za pogodbo o opravljanju upravniških storitev se uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat), če ta zakon ne določa drugače.

5. Ločenost premoženja

63. člen

(ločeno vodenje sredstev)

(1) Upravnik mora zagotoviti, da se sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki se zbirajo na njegovem transakcijskem računu, vodijo knjigovodsko ločeno. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več stavb, mora za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika voditi ločeno knjigovodsko evidenco.

(2) Zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrževanja in rezervnega sklada se lahko porabijo samo namensko za potrebe posamezne večstanovanjske stavbe oziroma etažnih lastnikov, ki so ta sredstva zbrali.

(3) Določbe prejšnjih odstavkov ne veljajo za plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje upravniških storitev.

6. Poročanje

64. člen

(poročanje zboru lastnikov)

(1) Upravnik mora vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu.

(2) Ne glede na določbo prejšnjega odstavka mora upravnik poročati o svojem delu, če tako sklenejo lastniki oziroma če sam oceni, da je takšno poročilo potrebno.

(3) Minister izda navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu.

65. člen

(vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami)

Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, v knjigovodske listine, ki so pridobljene na podlagi pogodb in poslovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

66. člen

(izstavljanje obračuna stroškov)

(1) Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.

(2) V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

67. člen

(potrdilo o stanju neplačanih obveznosti)

(1) Upravnik mora etažnemu lastniku na njegovo zahtevo izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan.

(2) Strošek izdaje potrdila iz prejšnjega odstavka se ne šteje za strošek opravljanja upravniških storitev.

IV. RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI IN TRETJIMI OSEBAMI

68. člen

(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)

(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.

(2) Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: “Etažni lastniki“ skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

(3) Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki.

(4) V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da pravni posel zavezuje etažne lastnike na dan sklenitve.

69. člen

(pridobitelj etažne lastnine)

(1) Pridobitelj etažne lastnine stopi na mesto svojega pravnega prednika v vseh pravnih poslih, ki jih v okviru svojih pooblastil sklene upravnik s tretjimi osebami.

(2) Za odgovornost prednika in pridobitelja do tretjih iz pravnih poslov iz prejšnjega odstavka, se uporabljajo določbe tega zakona.

70. člen

(prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov)

(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe, upravnik ne sme dogovoriti solidarne odgovornosti etažnih lastnikov za izpolnjevanje obveznosti.

(2) Pogodbeno določilo v nasprotju z določbo prejšnjega odstavka nima pravnega učinka proti etažnim lastnikom, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, ki veljajo za deljive obveznosti. V tem primeru pa tretji osebi za izpolnitev obveznosti etažnih lastnikov solidarno odgovarja upravnik.

71. člen

(poravnava zapadlih obveznosti)

(1) Upravnik mora brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.

(2) Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

V. SKUPNOST LASTNIKOV

72. člen

(skupnost lastnikov – pravna oseba)

(1) Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, da se za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovi skupnost lastnikov kot pravna oseba. Takšen sklep se lahko sprejme samo s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

(2) Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo etažni lastniki sprejeti statut.

73. člen

(statut skupnosti lastnikov)

Statut skupnosti lastnikov vsebuje zlasti

- imena in naslove članov – etažnih lastnikov;

- ime in sedež skupnosti lastnikov;

- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

- način in pravila odločanja skupnosti lastnikov;

- dejavnost;

- način imenovanja predsednika in njegova pooblastila;

- ime ali firmo ter bivališče oziroma sedež predsednika;

- način izpolnjevanja obveznosti članov do skupnosti.

74. člen

(ime skupnosti lastnikov)

(1) Ime skupnosti lastnikov kot pravne osebe mora biti sestavljeno samo iz besedne zveze “Skupnost lastnikov“, ki se ji doda naslov večstanovanjske stavbe. Za naslov večstanovanjske stavbe se štejejo ulica ali naselje, hišna številka in kraj.

(2) Sedež skupnosti lastnikov je lahko samo na naslovu večstanovanjske stavbe.

75. člen

(vpis v register)

(1) Skupnost lastnikov pridobi lastnost pravne osebe z vpisom v sodni register. Vsako spremembo članstva je potrebno vnesti v statut skupnosti in predložiti pristojnemu registrskemu organu.

(2) Priglasitvi za vpis v sodni register se priloži

- sklep o ustanovitvi;

- statut skupnosti lastnikov;

- druge listine, v skladu s predpisi o vpisu v sodni register;

- akt o določitvi predsednika skupnosti lastnikov.

76. člen

(pravna sposobnost skupnosti lastnikov)

Skupnost lastnikov je pravno sposobna samo za sklepanje poslov upravljanja te večstanovanjske stavbe in ne sme opravljati nobene druge dejavnosti.

77. člen

(zastopanje skupnosti lastnikov)

(1) Skupnost lastnikov zastopa v pravnem prometu predsednik, za katerega se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o upravniku večstanovanjske stavbe.

(2) Predsednik sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.

78. člen

(organ upravljanja skupnosti lastnikov)

(1) Organ upravljanja skupnosti lastnikov je zbor članov.

(2) Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki.

(3) Za zbor članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo zbor lastnikov.

79. člen

(premoženje skupnosti lastnikov)

(1) Premoženje skupnosti lastnikov sestavljajo denarna sredstva na računu, ki jih plačujejo člani iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe in plačil v rezervni sklad.

(2) Skupnost lastnikov mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za stroške upravljanja in ločeno za rezervni sklad.

80. člen

(obveznosti članov skupnosti lastnikov)

(1) Člani skupnosti lastnikov morajo mesečno plačati skupnosti lastnikov vsak svoj delež stroškov upravljanja ter vplačilo v rezervni sklad.

(2) Za plačila članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo plačila etažnih lastnikov.

81. člen

(solidarna odgovornost članov skupnosti lastnikov do tretjih oseb)

Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani solidarno odgovorni.

82. člen

(prenehanje skupnosti lastnikov)

(1) Skupnost lastnikov preneha z likvidacijo na podlagi sklepa članov.

(2) Sklep o likvidaciji skupnosti lastnikov sprejme več kot polovica članov skupnosti lastnikov po solastniških deležih.

(3) Skupnost lastnikov izgubi lastnost pravne osebe z izbrisom iz registra skupnosti lastnikov.

VI. STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA

VI.1 Vrste najemnih stanovanj

83. člen

(vrste najemnih stanovanj)

Najemno stanovanje po tem zakonu je

- stanovanje, ki ga oddaja država, občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija v skladu z določbami tega zakona, ki urejajo oddajo javnih najemnih stanovanj (javno najemno stanovanje);

- stanovanje, ki se prosto oddaja na trgu (tržno najemno stanovanje);

- stanovanje, ki je namenjeno za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (službeno najemno stanovanje);

- stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje);

- oskrbovano stanovanje, ki ga oddaja država, občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija v skladu z določbami tega zakona, ki urejajo oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj (javno najemno oskrbovano stanovanje).

VI.2 Pravice lastnika stanovanja

84. člen

(oddaja stanovanja v najem)

(1) Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe.

(2) Če lastnik odda del lastnega stanovanja, sklene najemno pogodbo za določen ali nedoločen čas pod pogoji, ki jih določa ta zakon.

(3) Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem s sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon, če se lastnik stanovanja s tem strinja.

(4) Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.

85. člen

(pravice lastnika stanovanja)

Lastnik ima pravico

- pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu s tem zakonom;

- odločati o prenehanju najemnega razmerja v skladu s tem zakonom in najemno pogodbo.

86. člen

(veljavnost najemne pogodbe)

Najemna pogodba se lahko sklene za določen ali nedoločen čas.

VI.3 Javno najemno stanovanje

87. člen

(pogoji oddaje javnih najemnih stanovanj)

(1) Javna najemna stanovanja se oddajajo upravičencem v najem na podlagi javnega razpisa za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, če v tem zakonu ni določeno drugače.

(2) Do najema javnega najemnega stanovanja je upravičen prosilec, ki izpolnjuje naslednje pogoje

1. ima državljanstvo Republike Slovenije;

2. ima stalno prebivališče v občini ali na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, v kateri je zaprosil za najem javnega najemnega stanovanja;

3. je poslovno popolnoma sposobna oseba;

4. on ali katera od oseb, navedenih v vlogi za najem javnega najemnega stanovanja (v nadaljnjem besedilu: člani gospodinjstva prosilca), ni najemnik javnega najemnega stanovanja, oddanega za nedoločen čas in za neprofitno najemnino;

5. član gospodinjstva prosilca ni lastnik ali solastnik drugega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, ali lastnik drugega premoženja, ugotovljenega v skladu s prvim odstavkom 87.a člena tega zakona, katerega skupna vrednost presega 60 % vrednosti primernega stanovanja v skladu s tretjim odstavkom 87.a člena tega zakona;

6. dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca, ugotovljenega v skladu z drugim odstavkom 87.a člena tega zakona, ne presega navedenih odstotkov od povprečne mesečne neto plače v državi po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije

Velikost gospodinjstva prosilca Odstotek od povprečne mesečne neto plače v državi po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije 1-člansko 200 % 2-člansko 250 % 3-člansko 315 % 4-člansko 370 % 5-člansko 425 % 6-člansko 470 % vsak nadaljnji član +25 %

7. člani gospodinjstva prosilca imajo poravnane vse obveznosti iz prejšnjega najemnega razmerja za javno najemno stanovanje, v primeru najema bivalne enote pa tudi iz obstoječega najemnega razmerja in morebitne stroške sodnega postopka.

(3) Ne glede na prvi odstavek tega člena in 5. točko prejšnjega odstavka se prosilcu, ki je žrtev nasilja v družini in zaradi nasilja v družini ne more uporabljati stanovanja ali stanovanjske stavbe v svoji solastnini, njegov lastniški delež ne upošteva v premoženju ter se mu ob izpolnjevanju pogojev iz prejšnjega odstavka javno najemno stanovanje lahko izjemoma odda za določen čas enega leta oziroma najdlje do pravnomočne odločitve sodišča o razdelitvi premoženja zakoncev oziroma oseb, ki živita v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti. Če žrtev nasilja po preteku obdobja iz prejšnjega stavka izpolnjuje pogoje iz prejšnjega odstavka, se z njo sklene najemna pogodba za nedoločen čas.

(4) Ne glede na 1. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja upravičene tudi osebe, ki so po izbrisu iz registra stalnega prebivalstva po 25. juniju 1991 pridobile dovoljenje za stalno prebivanje v skladu z zakonom, ki ureja tujce, zakonom, ki ureja status državljanov drugih držav naslednic nekdanje SFRJ v Republiki Sloveniji ali zakonom, ki ureja začasno zatočišče.

(5) Ne glede na 1. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja upravičene tudi osebe, ki so pridobile status repatriirane osebe ali status Slovenca brez državljanstva Republike Slovenije v skladu z zakonom, ki ureja odnose Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja.

(6) Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena so žrtve nasilja v družini z začasnim bivanjem v materinskih domovih in zatočiščih oziroma varnih hišah, zavetiščih in centrih za pomoč žrtvam kaznivih dejanj upravičene do najema javnega najemnega stanovanja, če imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji.

(7) Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja zunaj občine stalnega prebivališča ali območja delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije upravičeni invalidi, ki imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji in so trajno vezani na uporabo invalidskega vozička ali trajno pomoč druge osebe, če so v tej občini oziroma na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije večje možnosti za zaposlitev ali jim je tam zagotovljena pomoč druge osebe in zdravstvene storitve.

(8) Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena je do najema javnega najemnega stanovanja upravičena oseba brez stanovanja (brezdomec oziroma oseba, ki prebiva v zasilnem prebivališču) v občini ali na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, kjer je imela prijavljeno zadnje stalno prebivališče ali kjer ima določeno zakonsko prebivališče.

(9) Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena je do najema javnega najemnega stanovanja upravičen tudi prosilec, ki ima stalno prebivališče v Republiki Sloveniji zunaj občine ali območja delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, kjer je zaprosil za najem javnega najemnega stanovanja, če je to posebej opredeljeno v javnem razpisu za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem.

87.a člen

(ugotavljanje premoženja, dohodka in vrednost primernega stanovanja)

(1) Za ugotavljanje vrste in višine premoženja za osebe v postopkih iz prvega odstavka 11.a člena tega zakona se smiselno uporabljajo določbe glede premoženja, ki se upošteva, in premoženja, ki se ne upošteva, iz zakona, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev.

(2) Za ugotavljanje dohodka za osebe v postopkih iz prvega odstavka 11.a člena tega zakona se smiselno uporabljajo določbe o vrstah dohodka in načinu upoštevanja le-tega pri ugotavljanju upravičenosti do znižanega plačila vrtca iz zakona, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, razen določb glede povečanja dohodka za fiktivno ugotovljen dohodek.

(3) Vrednost primernega stanovanja se določi v skladu s četrtim odstavkom 116. člena tega zakona, pri čemer je število točk 320, uporabna stanovanjska površina pa se določi v višini gornjih razponov površinskih normativov za stanovanja na prednostni listi B v skladu s predpisom, ki ureja oddajo javnih najemnih stanovanj v najem, faktor vpliva lokacije pa je 1.

(4) Ne glede na prvi odstavek tega člena se v premoženje iz prvega odstavka tega člena šteje tudi

- stanovanje ali stanovanjska stavba, v kateri prebiva ali ima prijavljeno stalno prebivališče kdo od članov gospodinjstva prosilca oziroma najemnik ali uporabnik javnega najemnega stanovanja skupaj z osebami, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev;

- osebni avtomobil oziroma enosledno vozilo do vrednosti 28-kratnika osnovnega zneska minimalnega dohodka, določenega s predpisi, ki urejajo socialnovarstvene prejemke, za vsak avtomobil oziroma enosledno vozilo, razen osebnega vozila, prilagojenega prevozu težko gibalno oviranih oseb;

- vrednost poslovnih prostorov in opreme nad vrednostjo primernega stanovanja, če gre za dejavnost, s katero se preživlja kdo izmed oseb iz prve alineje tega odstavka.

(5) Ne glede na drugi odstavek tega člena se v primeru, ko gre za prosilca invalida oziroma družino z invalidnim članom, ob predložitvi ustreznih dokazil od celotnega dohodka oseb iz prve alineje prejšnjega odstavka odšteje znesek, ki ga invalid namenja za nakup pripomočkov, ki jih potrebuje zaradi invalidnosti.

(6) Pri ugotavljanju premoženja in dohodka se v postopku dodeljevanja bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb v skladu z 88. členom tega zakona upoštevata premoženje in dohodek prosilca in oseb, navedenih v vlogi za najem bivalne enote.

(7) Pri ugotavljanju premoženja in dohodka se v postopku zamenjave stanovanja in odobritve izredne pomoči pri uporabi stanovanja upoštevata premoženje in dohodek najemnika in uporabnika javnega najemnega stanovanja skupaj z osebami, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev.

87.b člen

(postopek oddaje javnega najemnega stanovanja v najem)

(1) Javni razpis za oddajo javnih najemnih stanovanj se objavi na spletni strani najemodajalca, hkrati s tem pa lahko tudi na drugi spletni strani, če je to v skladu z načelom gospodarnosti, pa tudi na drug, krajevno običajen način.

(2) V javnem razpisu iz prejšnjega odstavka se opredelijo stanovanja, ki bodo namenjena upravičencem na prednostni listi A, lahko pa tudi stanovanja, ki bodo namenjena upravičencem na prednostni listi B. Na vsakem javnem razpisu je upravičencem s prednostne liste A namenjenih najmanj 50 % javnih najemnih stanovanj.

(3) Prosilci na podlagi javnega razpisa iz prvega odstavka tega člena vložijo vlogo za najem javnega najemnega stanovanja.

(4) Prosilci, ki izpolnjujejo pogoje iz 87. člena tega zakona, se uvrstijo na prednostno listo A in morebitno prednostno listo B.

(5) Na prednostno listo A se uvrstijo prosilci iz prejšnjega odstavka, katerih dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca, ugotovljenega v skladu z drugim odstavkom prejšnjega člena, ne presega deleža dohodkov od povprečne mesečne neto plače v Republiki Sloveniji po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, ki se določi glede na število članov gospodinjstva prosilca.

(6) Na prednostno listo B se uvrstijo prosilci iz četrtega odstavka tega člena, ki ne izpolnjujejo pogojev iz prejšnjega odstavka.

(7) Upravičenci na prednostni listi A so lahko zavezanci za plačilo varščine za uporabo stanovanja, upravičenci na prednostni listi B pa so zavezanci za plačilo varščine, lahko pa so tudi zavezanci za plačilo lastne udeležbe.

(8) Prosilci iz četrtega odstavka tega člena se na prednostni listi A in prednostni listi B razvrstijo na podlagi točkovanja njihovega stanovanjskega statusa (npr. brezdomec, bivanje v prostorih za začasno prebivanje, pri starših, v delavskem domu) in prednostnih kategorij prosilcev.

(9) Prednostne kategorije prosilcev so

1. mlajši odrasli (osebe, ki bodo v letu javnega razpisa dopolnile največ 35 let) in mlade družine (družine z najmanj enim otrokom, v katerih bosta starša v letu javnega razpisa dopolnila največ 40 let),

2. brezdomci,

3. starejši od 65 let,

4. enostarševske družine,

5. družine z večjim številom otrok,

6. invalidi in družine z invalidnim članom,

7. žrtve nasilja v družini,

8. osebe s statusom žrtve vojnega nasilja po zakonu, ki ureja žrtve vojnega nasilja,

9. prosilci, ki so se najmanj trikrat uvrstili na eno izmed prednostnih list in niso sklenili najemne pogodbe iz razlogov na strani najemodajalca.

(10) V javnem razpisu iz prvega odstavka tega člena se kot obvezna prednostna kategorija prosilcev na prednostni listi A in na prednostni listi B opredelijo mlajši odrasli in mlade družine ter najemniki-prejšnji imetniki stanovanjske pravice in najemniki, ki so imeli ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I) status njegovega zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja in so po smrti najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice nadaljevali najemno razmerje za nedoločen čas in z neprofitno najemnino (v nadaljnjem besedilu: najemniki denacionaliziranih stanovanj). Kot prednostna kategorija se na prednostni listi A določijo še najmanj štiri prednostne kategorije prosilcev oziroma na prednostni listi B še najmanj dve prednostni kategoriji izmed prednostnih kategorij, navedenih v 2. do 9. točki prejšnjega odstavka. Poleg navedenih prednostnih kategorij prosilcev se lahko v javnem razpisu na vsaki prednostni listi opredelijo še največ štiri druge prednostne kategorije prosilcev po izbiri najemodajalca.

(11) V okviru posamezne prednostne liste upravičencev se na javnem razpisu iz prvega odstavka tega člena lahko oblikujejo prednostne podliste upravičencev glede na različne kategorije prosilcev. Znotraj oblikovanih podlist se določi prednostne kategorije po enakih pravilih, kot veljajo za oblikovanje prednostnih list upravičencev.

(12) O uvrstitvi na prednostno listo upravičencev in o uvrstitvi med upravičence do najema javnega najemnega stanovanja, ki jim bodo zagotovljena javna najemna stanovanja, v upravnem postopku v šestih mesecih po zaključku javnega razpisa za najemna stanovanja v lasti občin odloči pristojni občinski organ, za najemna stanovanja v lasti javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij pa pristojni organ najemodajalca.

(13) Zoper odločbo, izdano na prvi stopnji, ima prosilec pravico pritožbe. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ občine oziroma lokalnega javnega stanovanjskega sklada, odloča župan. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ neprofitne stanovanjske organizacije, in o pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Upravni spor sprožen zoper odločbo iz prejšnjega odstavka ne zadrži sklenitve najemnih pogodb.

(14) Pri oddaji javnih najemnih stanovanj se uporabljajo površinski normativi, ki se določijo glede na število članov gospodinjstva prosilca in glede na posamezno prednostno listo.

(15) Ne glede na prejšnji odstavek se lahko prosilcu v najem odda tudi stanovanje, ki po površini ni primerno, če je to potrebno zaradi družinskih, socialnih ali zdravstvenih razmer, o čemer na predlog prosilca pristojni center za socialno delo izda mnenje, ali če se prosilec s tem strinja. Če se upravičencu odda v najem večje stanovanje, kot bi mu pripadalo glede na površinske normative iz prejšnjega odstavka, se za razliko v površini stanovanja lahko obračuna prosto oblikovana najemnina.

(16) Najemodajalec pozove upravičence do najema javnega najemnega stanovanja, ki jim bodo zagotovljena javna najemna stanovanja, da v postavljenem roku, ki ne sme biti krajši od osmih dni, z njim sklenejo najemno pogodbo. Če se upravičenec iz prejšnjega stavka ne odzove na ponoven najemodajalčev poziv k sklenitvi najemne pogodbe v dodatnem roku, ki ne sme biti krajši od treh dni, izgubi pravico do najema javnega najemnega stanovanja na podlagi odločbe iz dvanajstega odstavka tega člena.

(17) Minister podrobneje predpiše vsebino javnega razpisa iz prvega odstavka tega člena, vsebino vloge iz tretjega odstavka tega člena, delež dohodkov iz petega odstavka tega člena, plačilo varščine za uporabo stanovanja in lastne udeležbe ter njuno vračilo iz sedmega odstavka tega člena ter podrobneje opredeli stanovanjske statuse in prednostne kategorije prosilcev iz osmega odstavka tega člena in njihovo točkovanje ter površinske normative za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem iz štirinajstega odstavka tega člena.

87.c člen

(izredni najem javnega najemnega stanovanja)

(1) Javno najemno stanovanje se lahko odda v najem upravičencem v primeru začasnega reševanja izrednih stanovanjskih razmer (v nadaljnjem besedilu: izredni najem javnega najemnega stanovanja), če najemodajalec ne razpolaga z bivalnimi enotami za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb v skladu z 88. členom tega zakona.

(2) Do izrednega najema javnega najemnega stanovanja so upravičene osebe, ki potrebujejo stanovanje zaradi

- začasnega in nujnega reševanja stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,

- naravne ali druge nesreče, ki je povzročila trajno ali hujše poškodovanje stanovanjske enote, v kateri je upravičenec dejansko prebival, in bi bil za njeno obnovo in ponovno vselitev potreben daljši čas,

- začasne preselitve družine, potrebne zaradi varstva koristi otrok, oziroma začasne preselitve posameznika, potrebne zaradi zaščite pred nasiljem, o čemer na predlog prosilca pristojni center za socialno delo izda mnenje, ali

- drugih utemeljenih okoliščin, ko je začasna preselitev upravičenca nujna zaradi neposredne hujše ogroženosti njega oziroma članov njegovega gospodinjstva.

(3) Do izrednega najema javnega najemnega stanovanja so upravičene osebe, ki izpolnjujejo katerega izmed pogojev iz prejšnjega odstavka, če same ali kdo izmed članov gospodinjstva nima v lasti drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, v kateri bi lahko bivali, razen v primerih iz tretje ali četrte alineje prejšnjega odstavka.

(4) V primeru iz prve alineje drugega odstavka tega člena je do izrednega najema javnega najemnega stanovanja upravičen najemnik, ki izpolnjuje tudi pogoje iz drugega odstavka 87. člena tega zakona.

(5) Izredni najem javnega najemnega stanovanja je mogoč za določen čas z možnostjo podaljšanja za določen čas pod pogojem, da je še vedno podan razlog, zaradi katerega je bila najemna pogodba za izredni najem sklenjena.

(6) Javna najemna stanovanja v lasti države, občine, javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij se oddajo upravičencem v izredni najem praviloma v občini stalnega prebivališča upravičenca oziroma v občini, na območju katere deluje javni stanovanjski sklad oziroma neprofitna stanovanjska organizacija.

(7) Javno najemno stanovanje se odda upravičencu na podlagi njegove vloge v izredni najem neposredno s sklenitvijo najemne pogodbe.

(8) O upravičenosti do izrednega najema javnega najemnega stanovanja v upravnem postopku za stanovanja v lasti države odloči predstojnik upravljavca, za stanovanja v lasti občine pristojni občinski organ, za stanovanja v lasti javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij pa pristojni poslovodni organ.

(9) Zoper odločbo, izdano na prvi stopnji, ima prosilec pravico pritožbe. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ občine oziroma lokalnega javnega stanovanjskega sklada, odloča župan. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ neprofitne stanovanjske organizacije, in o pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Upravni spor sprožen zoper odločbo iz prejšnjega odstavka ne zadrži sklenitve najemnih pogodb.

88. člen

(dodeljevanje bivalnih enot)

Kadar dodeljuje bivalne enote za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija, odda tako bivalno enoto v najem na podlagi seznama upravičencev do dodelitve take bivalne enote. Ko je zagotovljena bivalna enota, se jo po ponovni preveritvi upravičenosti do dodelitve odda v najem tistemu, katerega socialna problematika je najtežja in je površina primerna glede na število družinskih članov, s sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas. Postopek se lahko začne na zahtevo stranke ali po uradni dolžnosti.

89. člen

(zamenjava stanovanja)

(1) Najemodajalci v okviru svojih možnosti omogočajo zamenjavo javnih najemnih stanovanj, pri čemer upoštevajo spremenjene potrebe najemnikov javnih najemnih stanovanj po primerni stanovanjski površini, lokaciji stanovanja, legi (nadstropje) ter višini najemnine, obratovalnih in drugih stroških.

(2) O upravičenosti do zamenjave javnega najemnega stanovanja najemodajalec odloči v skladu z zakonom, ki ureja splošni upravni postopek.

90. člen

(preverjanje izpolnjevanja premoženjskega in dohodkovnega pogoja)

(1) Najemodajalec javnega najemnega stanovanja v času trajanja najemnega razmerja najmanj vsakih pet let preverja izpolnjevanje pogojev iz 5. in 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona, in sicer za najemnika in uporabnika javnega najemnega stanovanja ter za osebe, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, razen najemnika denacionaliziranega stanovanja.

(2) Najemnik na zahtevo najemodajalca predloži zahtevane izjave in dokazila zase in za osebe iz prejšnjega odstavka v 30 dneh od prejema takšne zahteve.

(3) Najemodajalec v upravnem postopku odloči o višini najemnine v 30 dneh po poteku roka za predložitev dokazil iz prejšnjega odstavka.

(4) Če najemodajalec ugotovi, da najemnik ne izpolnjuje pogojev iz 5. oziroma 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona, odloči, da se najemnina določi v višini prosto oblikovane najemnine.

(5) Najemnik, ki plačuje prosto oblikovano najemnino v skladu s prejšnjim odstavkom, lahko zahteva preveritev izpolnjevanja pogojev iz 5. in 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona in spremembo prosto oblikovane najemnine v neprofitno najemnino, če se dohodek najemnika in drugih oseb iz prvega odstavka tega člena v obdobju treh mesecev pred mesecem preveritve zniža pod mejo dohodka iz 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona in se premoženje teh oseb zniža pod vrednost premoženja iz 5. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona.

VI.3a Javno najemno oskrbovano stanovanje

90.a člen

(oddaja javnega najemnega oskrbovanega stanovanja)

(1) Javno najemno oskrbovano stanovanje se oddaja na podlagi javnega razpisa ali odprtega javnega poziva upravičencem, starejšim od 65 let, ki so državljani Republike Slovenije in izpolnjujejo pogoje iz 5. in 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona, za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, če s tem zakonom ni določeno drugače.

(2) Javni razpis oziroma odprti javni poziv za oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj se objavi na spletni strani najemodajalca, hkrati s tem pa lahko tudi na drugi spletni strani, če je to v skladu z načelom gospodarnosti, pa tudi na drug, krajevno običajen način.

(3) Ne glede na premoženjski pogoj iz prvega odstavka tega člena lahko najemodajalec v javnem razpisu ali odprtem javnem pozivu določi, da se pri ugotavljanju izpolnjevanja premoženjskega pogoja iz prvega odstavka tega člena ne upošteva stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki je v lasti ali solasti osebe iz prvega odstavka tega člena ali katere izmed drugih oseb, navedenih v vlogi za najem javnega najemnega oskrbovanega stanovanja, in v kateri oseba iz prvega odstavka tega člena dejansko prebiva, če se ob prijavi na javni razpis ali javni poziv

- lastnik stanovanja zaveže, da bo do sklenitve najemne pogodbe za najem javnega najemnega oskrbovanega stanovanja oddal svoje stanovanje ali stanovanjsko stavbo v najem Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije, javnemu skladu, za nadaljnjo oddajo za čas trajanja najema javnega najemnega oskrbovanega stanovanja, če so za to izpolnjeni pogoji v skladu z določbami tega zakona o izvajanju javnega najema stanovanj, ali najemodajalcu ponudil odkup svojega stanovanja po ceni, ki jo določi s strani najemodajalca imenovani sodni cenilec nepremičnin, ter v primeru primernosti stanovanja z njim sklenil in notarsko overil prodajno pogodbo ali

- prosilec zaveže k plačevanju najemnine v višini 1,3-kratnika neprofitne najemnine, določene za to javno najemno oskrbovano stanovanje.

(4) Če se do sklenitve najemne pogodbe za najem javnega najemnega oskrbovanega stanovanja ne sklene najemna pogodba iz prejšnjega odstavka ali se ne sklene in notarsko overi prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka, upravičenec iz prejšnjega odstavka sklene najemno pogodbo za najem javnega najemnega oskrbovanega stanovanja za najemnino v višini 1,3-kratnika neprofitne najemnine.

(5) Morebitne dodatne pogoje za oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj in postopek oddaje javnih najemnih oskrbovanih stanovanj najemodajalec določi v javnem razpisu ali odprtem javnem pozivu.

(6) O upravičenosti do najema javnega najemnega oskrbovanega stanovanja v upravnem postopku za stanovanja v lasti države odloči predstojnik upravljavca, za stanovanja v lasti občine pristojni občinski organ, za stanovanja v lasti javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij pa pristojni poslovodni organ.

(7) Zoper odločbo, izdano na prvi stopnji, ima prosilec pravico pritožbe. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ občine oziroma lokalnega javnega stanovanjskega sklada, odloča župan. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ neprofitne stanovanjske organizacije, in o pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Upravni spor sprožen zoper odločbo iz prejšnjega odstavka ne zadrži sklenitve najemnih pogodb.

(8) Za javna najemna oskrbovana stanovanja se smiselno uporablja 89. člen tega zakona.

VI.4 Obvezne sestavine najemne pogodbe

91. člen

(bistvene sestavine najemne pogodbe)

(1) Najemna pogodba mora vsebovati vsaj

- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;

- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;

- odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen tega zakona;

- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;

- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;

- višino najemnine ter način in roke plačevanja;

- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);

- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;

- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;

- način predaje stanovanja.

(2) Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

(3) Prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona.

VI.5 Obveznosti lastnika stanovanja

92. člen

(dolžnosti lastnika stanovanja)

Lastnik stanovanja mora

- izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi;

- vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona;

- odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.

93. člen

(opustitev dolžnosti lastnika)

(1) Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov.

(2) Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine.

(3) V primeru, da lastnik ne ravna v skladu z odločbo iz prejšnjega odstavka, lahko najemnik od lastnika zahteva, da mu preskrbi drugo primerno stanovanje.

VI.6 Pravice in obveznosti najemnika stanovanja

94. člen

(obveznosti najemnika stanovanja)

Najemnik stanovanja mora

- uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;

- odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;

- dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno;

- poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;

- obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;

- plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;

- pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;

- predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni;

- vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku iz 125. člena tega zakona.

95. člen

(podaljšanje najema za določen čas)

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.

96. člen

(soglasje lastnika za posege najemnika v stanovanju)

(1) Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav ter opravljati koristnih vlaganj oziroma izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.

(2) Soglasje lastnika iz prejšnjega odstavka je hkrati tudi pooblastilo lastnika, da sme najemnik zaprositi za izdajo potrebnega upravnega dovoljenja.

97. člen

(kdaj lastnik ne more odreči soglasja za posege najemnika)

(1) Lastnik ne more odreči najemniku soglasja, če so skupaj izpolnjeni naslednji pogoji

- poseg je v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami in je v osebnem interesu najemnika;

- stroške nosi najemnik;

- sprememba ne ogroža interesa lastnika stanovanja in ostalih lastnikov v stavbi;

- s spremembo niso povezane poškodbe skupnih delov večstanovanjske stavbe in zunanji izgled.

(2) Šteje se, da so izpolnjeni pogoji iz prve alinee prejšnjega odstavka, če gre za

- posodobitev ali zahtevam gospodinjstva ustrezno rekonstrukcijo vodovodnih, elektrovodnih, plinovodnih, ogrevalnih (vključno z ureditvijo centralnih ogrevalnih naprav) ali sanitarnih naprav;

- takšno preureditev predmeta najema, ki je namenjena zmanjšanju porabe energije ali povečuje funkcionalnost;

- izboljšave, ki se subvencionirajo ali kreditirajo iz javnih sredstev;

- napeljavo telefonskega priključka;

- postavitev nujnih anten in drugih naprav za radijski in televizijski sprejem v skladu s stanjem tehnike, če priključek na obstoječo napravo ni možen.

(3) Kadar gre za posege iz tega člena, lastnik pa soglasja ni dal, lahko najemnik zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku nadomesti soglasje lastnika.

(4) Če gre za bistveno spremembo ali izboljšavo, ki je navedena v drugem odstavku tega člena, lahko lastnik pogojuje svoje soglasje s tem, da bo predmet najema najemnik ob njegovi vrnitvi vzpostavil v prejšnje stanje ali da se najemnik odpove povrnitvi lastnih vlaganj po 98. členu tega zakona.

98. člen

(povrnitev lastnih vlaganj najemnika)

Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.

99. člen

(popravila in izboljšave v najemnem stanovanju)

(1) Najemnik mora dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo dela za izboljšanje predmeta najema (napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, satelitske antene, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme in tako dalje), dela za zmanjšanje porabe energije in vode, razen če bi to za najemnika oziroma njegovo družino predstavljalo obremenitev, ki glede na obseg in trajanje del, posledice izvedbe del, povečane stroške najema in najemnikova predhodna lastna vlaganja v izboljšavo stanovanja presega upravičeno korist lastnika in morebitnih drugih lastnikov in najemnikov v stavbi.

(2) Popravila in izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika. Lastnik mora o nameravanih posegih v stanovanje najemnika obvestiti v primernem roku ter zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu.

(3) Če so nameravani posegi take narave, da zahtevajo začasno preselitev najemnika, je lastnik dolžan opraviti prenovo hitro in v obdobju glede katerega se dogovori z najemnikom oziroma ga v primeru spora določi sodišče v nepravdnem postopku. Lastnik je dolžan najemniku v času prenove zagotoviti nadomestne prostore. Stroške, povezane z začasno preselitvijo, nosi lastnik.

(4) V primeru spora odloči sodišče v nepravdnem postopku.

100. člen

(pravice najemnika stanovanja)

Pravice najemnika stanovanja so

- uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;

- opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil;

- zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 92. člena tega zakona, tako da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;

- zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;

- zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena tega zakona.

101. člen

(urejanje podnajemnih razmerij)

Če s tem zakonom ni drugače določeno, se določbe 94. do 112. člena tega zakona smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij.

VI.7 Odpoved najemne pogodbe

102. člen

(odpoved najemne pogodbe s strani najemnika)

Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60 dnevnim odpovednim rokom.

103. člen

(krivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov

1. če najemnik oziroma osebe, ki stanujejo z njim, z načinom uporabe stanovanja ali skupnih delov povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (pripadajoče zemljišče, skupni hodniki in stopnišča, skupna parkirna mesta, fasada, skupna kolesarnica, streha, dvigalo, domofon, skupni električni, plinski in ogrevalni vodi, skupna polnilna postaja, skupna vrata in drugo);

2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;

4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;

5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;

7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;

9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena tega zakona;

10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;

12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.

(2) Pogoj iz 11. točke prejšnjega odstavka ni izpolnjen, če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov (službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno).

(3) Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo, razen v primeru odpovednega razloga iz 8. točke prvega odstavka tega člena lahko lastnik odpove najemno pogodbo s tožbo brez predhodnega pisnega opozorila najemnika, ki krši najemno pogodbo. Lastnik javnega najemnega stanovanja ali javnega najemnega oskrbovanega stanovanja pa lahko najemno pogodbo brez predhodnega pisnega opozorila najemnika, ki krši najemno pogodbo, odpove s tožbo tudi v primeru odpovednega razloga iz 10. in 11. točke prvega odstavka tega člena.

(4) Opozorilo iz prejšnjega odstavka mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opozori lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

(5) Če ima najemnik javnega najemnega stanovanja ali javnega najemnega oskrbovanega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, razen stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas in za neprofitno najemnino ali v primeru najema javnega najemnega oskrbovanega stanovanja, stanovanja v njeni lasti, iz katerega se je preselila v javno najemno oskrbovano stanovanje, sme lastnik odpovedati najemno pogodbo.

104. člen

(utemeljene okoliščine)

(1) Najemniku javnega najemnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

(2) Če najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prejšnjega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30 dneh po prenehanju teh razlogov.

(3) Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku iz prejšnjega odstavka, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine, ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja.

(4) V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko občina preseli najemnika tudi v drugo primerno javno najemno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo javno najemno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb.

105. člen

(odpovedni razlogi za tržno, službeno in namensko najemno stanovanje)

(1) Lastnik tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo, poleg razlogov iz prvega in petega odstavka 103. člena tega zakona, tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi.

(2) Odpovedni razlogi iz 11. točke prvega odstavka in petega odstavka 103. člena tega zakona ne veljajo za tržno najemno stanovanje.

106. člen

(nekrivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

(2) Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena tega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

(3) Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka tega člena brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja po 10. členu tega zakona.

(4) Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.

(5) Stroške selitve nosi lastnik.

(6) V primeru spora odloči o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku.

107. člen

(posledice spremembe lastninske pravice na stanovanju)

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

108. člen

(najemnik, lastnik zasedenega stanovanja)

Odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena tega zakona ni podan, če ima najemnik ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero najemnik živi v zunajzakonski skupnosti, lastno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki jo je po zakonu dolžan oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino.

109. člen

(sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika)

(1) Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je najemnik v času smrti živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, če je bil naveden v prejšnji najemni pogodbi ter v času najemnikove smrti in do sklenitve najemne pogodbe dejansko prebival v stanovanju in imel v tem stanovanju prijavljeno stalno prebivališče. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika. Najemna pogodba z novim najemnikom se sklene z veljavnostjo od naslednjega dne po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe.

(2) Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.

(3) Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.

110. člen

(sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze ali prenehanju zunajzakonske skupnosti)

(1) Če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli. V primeru spremembe najemnika se najemna pogodba z novim najemnikom sklene z veljavnostjo od naslednjega dne po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe.

(2) Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo, ter druge okoliščine primera.

(3) Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali ne postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja izseliti v roku, ki ga določi sodišče v skladu s 112. členom tega zakona.

(4) Določbe prejšnjega in tega člena se ne uporabljajo, kadar je najemna pogodba sklenjena za službeno stanovanje, določbe tega člena pa se ne uporabljajo tudi, kadar gre za stanovanje iz tretjega odstavka 109. člena tega zakona, razen če se pogodbeni stranki ne dogovorita drugače.

(5) Določbe tega člena veljajo tudi v primeru prenehanja zunajzakonske skupnosti.

110.a člen

(izjemno nadaljevanje najemnega razmerja brez javnega razpisa)

(1) Če najemnik javnega najemnega stanovanja, trajno zapusti to stanovanje zaradi nastanka nove družine ali preselitve v drugo stanovanje zunaj kraja bivanja, zaradi trajnega odhoda v dom za starejše ali oskrbovano stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, ki ob izselitvi najemnika že najmanj dve leti prebiva v stanovanju, ima v njem najmanj dve leti prijavljeno stalno prebivališče, je najmanj dve leti naveden v najemni pogodbi in v primeru, da uporabniki izpolnjujejo pogoje za najem javnega najemnega stanovanja iz 87. člena tega zakona. Ne glede na 1. točko drugega odstavka 87. člena tega zakona se najemna pogodba z novim najemnikom sklene z veljavnostjo od naslednjega dne po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe.

(2) Pri sklepanju najemne pogodbe se smiselno upoštevata prvi in drugi odstavek 109. člena tega zakona.

111. člen

(uporaba stanovanja brez pravnega naslova)

(1) Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.

(2) Lastnik lahko v primeru iz prejšnjega odstavka kadarkoli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da mora ta oseba izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog. Spori se rešujejo prednostno.

(3) Lastnik lahko ne glede na določbo prejšnjega odstavka vloži predlog za izvršbo za izpraznitev stanovanja in izročitev nepremičnine, če je najemna pogodba sklenjena za določen čas v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in stranki nista podaljšali najemne pogodbe.

(4) Določbe prejšnjih odstavkov se ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

112. člen

(odpoved najemne pogodbe)

(1) Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni.

(2) Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona.

(3) Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti.

(4) Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni.

(5) Spori se rešujejo prednostno.

(6) Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

112.a člen

(odpoved najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov)

(1) Ne glede na prejšnji člen lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena tega zakona odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona.

(2) Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja).

(3) Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.

VI.8 Pravice in obveznosti najemnika in lastnika stanovanja po prenehanju najemnega razmerja

113. člen

(izročitev stanovanja lastniku)

(1) Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.

(2) Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas, za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba, potekel ali ne.

114. člen

(uporaba določb tega poglavja)

Določbe tega poglavja, ki se nanašajo na najemna razmerja, veljajo za vsa stanovanja, ne glede na to, v kakšni stavbi se stanovanje nahaja.

VII. STANOVANJSKA NAJEMNINA

VII.1 Splošno

115. člen

(stanovanjska najemnina)

(1) Za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami tega zakona.

(2) Najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja se oblikuje prosto (prosto oblikovana najemnina).

(3) Najemnina za javno najemno stanovanje, javno najemno oskrbovano stanovanje in bivalno enoto za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb se oblikuje v skladu z metodologijo za izračun neprofitne najemnine na podlagi 117. člena tega zakona (neprofitna najemnina).

116. člen

(določitev vrednosti stanovanja)

(1) Vrednost stanovanja, za katero se zaračunava neprofitna najemnina, se določa na podlagi pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb, ki ga izda minister za potrebe določanja najemnin.

(2) Vrednotenje stanovanja se lahko opravi na zahtevo lastnika ali najemnika. Stroške vrednotenja nosi tisti, ki je cenitev zahteval.

(3) V pravilniku iz prvega odstavka tega člena minister določi pogoje, ki jih morajo izpolnjevati osebe, ki lahko opravljajo vrednotenje stanovanj za potrebe določanja najemnin.

(4) Vrednost stanovanja, kot osnova za določitev neprofitne najemnine, se določi na podlagi naslednje enačbe

vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × vpliv lokacije stanovanja.

(5) Pri določanju vrednosti stanovanja iz prejšnjega odstavka se za stanovanja, katerih najemnik ali uporabnik je invalid, ki je trajno vezan na uporabo invalidskega vozička, uporabna stanovanjska površina pomnoži s količnikom 0,8.

(6) Vrednost točke je 3,50 eura in se uskladi enkrat letno z rastjo cen življenjskih potrebščin v preteklem koledarskem letu po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije.

(7) Minister vsako leto najpozneje do 1. marca s sklepom v Uradnem listu Republike Slovenije objavi usklajeno višino vrednosti točke iz prejšnjega odstavka, ki se uporablja od 1. aprila dalje.

VII.2 Neprofitna najemnina

117. člen

(metodologija za izračun neprofitne najemnine)

Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitne najemnine ter način izračuna višine subvencije najemnine predpiše minister. Pri določitvi neprofitne najemnine se v metodologiji za izračun neprofitne najemnine upoštevajo elementi iz prvega odstavka 118. člena tega zakona.

118. člen

(elementi neprofitne najemnine)

(1) Neprofitna najemnina pokriva stroške za vzdrževanje stanovanja in skupnih delov, stroške za opravljanje upravniških storitev, amortizacijo, stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanje in pripadajoče skupne dele ter zemljišče stanovanjske stavbe.

(2) Stroški vzdrževanja so materialna vlaganja, ki jih mora zagotavljati lastnik in so potrebna, da se ohranja nespremenjena uporabna vrednost stanovanja oziroma stanovanjske stavbe vso dobo trajanja in vsi sprotni ukrepi, potrebni zaradi preprečitve prezgodnje obrabe posameznega elementa stanovanja oziroma stanovanjske stavbe. Med stroške vzdrževanja so vključeni tudi stroški za zavarovanje skupnih delov stanovanjske stavbe. Stroški vzdrževanja so določeni nominalno na kvadratni meter in v razponu glede na starost stanovanja. Lastniki morajo priznana sredstva iz naslova vzdrževanja ponovno namensko uporabiti za vzdrževanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.

(3) Stroški za opravljanje upravniških storitev so stroški, ki zagotavljajo opravljanje storitev upravljanja v stanovanjski stavbi po določbah tega zakona in predpisov, izdanih na njegovi podlagi, in smejo v najemnini znašati največ 0,2% od vrednosti stanovanja letno.

(4) Amortizacija je strošek za nadomestitev stanovanja in se izračunava v višini 3% letno od vrednosti stanovanja.

(5) Stroški financiranja so obresti za najeta posojila ali za lastna sredstva. Obresti za najeta posojila so obresti, izračunane kot zmnožek glavnice najetega posojila za stanovanje oziroma stanovanjsko stavbo ter letne obrestne mere. Obresti za lastna sredstva so obresti, izračunane kot zmnožek lastnih sredstev, vloženih v stanovanje oziroma stanovanjsko stavbo ter letne obrestne mere. Stroški financiranja v neprofitni najemnini lahko letno znašajo največ 1,5% od vrednosti stanovanja.

(6) Lastniki morajo priznana sredstva iz naslova stroškov financiranja ponovno namensko uporabiti za gradnjo in vzdrževanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, sicer teh stroškov v najemnini ne smejo zaračunavati.

(7) Seštevek dovoljenih stopenj amortizacije, upravljanja in stroškov financiranja je zgornja letna stopnja najemnine, ki je izražena v odstotku od vrednosti stanovanja.

(8) Na vrednost stanovanja vpliva tudi lokacija stanovanja. Odvisna je od velikosti mesta oziroma naselja, v katerem se stanovanje nahaja, od oddaljenosti stanovanja od središča mesta oziroma naselja, opremljenosti z infrastrukturo, prometnih povezav, oddaljenosti od virov emisij, od bližine zelenih površin, kulturnih in infrastrukturnih objektov, od hrupa in atraktivnosti lokacije.

(9) Vpliv lokacije na višino najemnine (lokacijski faktorji) predpiše minister na podlagi vrednostnih ravni in con po modelu vrednotenja za stavbna zemljišča, določenih v skladu s predpisom, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, in lahko znaša največ 30 % od najemnine.

(10) Najemnina se izračuna na letni podlagi, plačuje pa se v mesečnih obrokih za vsak tekoči mesec.

(11) Stroške vzdrževanja iz drugega odstavka tega člena predpiše minister.

119. člen

(oderuška najemnina)

(1) Oderuška najemnina je po tem zakonu najemnina, ki za več kot 50% presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.

(2) V občini, kjer po tržni najemnini oddaja najemna stanovanja manj kot pet lastnikov, ali večino teh stanovanj oddajajo manj kot trije lastniki, se oderuška najemnina primerja s povprečno prosto oblikovano najemnino v regiji.

120. člen

(preveritev višine najemnine)

(1) Najemnik stanovanja ima pravico zahtevati, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine.

(2) Občinski organ je dolžan v 15 dneh preveriti višino najemnine, pri čemer mora poleg okoliščin iz 117. člena tega zakona upoštevati še vse okoliščine iz najemne pogodbe.

(3) Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo višine najemnine v najemni pogodbi na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine.

(4) Zahtevka iz prejšnjega odstavka lahko vloži oškodovani najemnik pri sodišču splošne pristojnosti.

VIII. SUBVENCIONIRANJE NAJEMNINE

120.a člen

(upravičenost do subvencije najemnine)

(1) Do subvencije najemnine je upravičen najemnik najemnega stanovanja ali bivalne enote, ki izpolnjuje naslednje pogoje

1. je državljan Republike Slovenije,

2. ima na naslovu najemnega stanovanja ali bivalne enote prijavljeno stalno ali začasno prebivališče in

3. skupaj z osebami, ki se poleg vlagatelja upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev (v nadaljnjem besedilu: povezane osebe), izpolnjuje pogoje glede premoženjskega stanja in meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencije najemnine (v nadaljnjem besedilu: dohodkovni cenzus) v skladu s tem zakonom.

(2) Ne glede na 1. točko prejšnjega odstavka je do subvencije najemnine upravičen tudi najemnik javnega najemnega stanovanja, ki izpolnjuje pogoj iz četrtega ali petega odstavka 87. člena tega zakona.

(3) Pogoji glede premoženjskega stanja iz 3. točke prvega odstavka tega člena so izpolnjeni, če najemnik iz prvega odstavka tega člena skupaj s povezanimi osebami izpolnjuje premoženjski pogoj, kot je določen za ugotavljanje upravičenosti do denarne socialne pomoči, v skladu z zakonom, ki ureja socialnovarstvene prejemke. Premoženje iz prejšnjega stavka se ugotavlja na način, kot velja za denarno socialno pomoč v skladu z zakonom, ki ureja socialnovarstvene prejemke.

(4) Pogoji glede dohodkovnega cenzusa iz 3. točke prvega odstavka tega člena so izpolnjeni, če ugotovljeni dohodek najemnika in povezanih oseb ne presega višine njihovega minimalnega dohodka brez dodatka za delovno aktivnost, kot je določen v skladu z zakonom, ki ureja socialnovarstvene prejemke, povečanega za 30 % ugotovljenega dohodka in za priznano neprofitno najemnino iz sedmega odstavka tega člena oziroma za priznano prosto oblikovano najemnino iz osmega odstavka tega člena.

(5) Ugotovljeni dohodek iz prejšnjega odstavka se ugotavlja na način, kot ga za ugotavljanje upravičenosti do denarne socialne pomoči določa zakon, ki ureja socialnovarstvene prejemke. Ne glede na zakon, ki ureja socialnovarstvene prejemke, se glede najemnika, ki prebiva v stanovanju sam, minimalni dohodek iz prejšnjega odstavka ugotavlja tako, da se upošteva minimalni dohodek za samsko osebo, povečan za ponder 0,1.

(6) Pri izračunu minimalnega dohodka iz četrtega odstavka tega člena se upošteva višina minimalnega dohodka, ki po zakonu, ki ureja socialnovarstvene prejemke, pripada vsaki naslednji odrasli osebi, navedeni v najemni pogodbi, pri čemer te osebe hkrati niso

- zakonec oziroma oseba, s katero vlagatelj živi v zunajzakonski skupnosti, ki je po predpisu, ki ureja zakonsko zvezo in družinska razmerja, v pravnih posledicah izenačena z zakonsko zvezo,

- otroci, ki jih morajo vlagatelj ali oseba iz prejšnje alineje preživljati po zakonu.

(7) Priznana neprofitna najemnina iz četrtega odstavka tega člena je znesek pogodbene najemnine, deljen s površino stanovanja, navedeno v najemni pogodbi, in pomnožen s primerno površino stanovanja. Če je priznana neprofitna najemnina višja od pogodbene najemnine, se upošteva pogodbena najemnina.

(8) Priznana prosto oblikovana najemnina iz četrtega odstavka tega člena je znesek pogodbene najemnine, ki je enak ali nižji od zmnožka priznane prosto oblikovane najemnine na kvadratni meter stanovanjske površine in primerne površine stanovanja. Priznana prosto oblikovana najemnina se upošteva za najemna stanovanja s prosto oblikovano najemnino, za javna najemna oskrbovana stanovanja, za katera je določena najemnina v višini 1,3-kratnika neprofitne najemnine, in za bivalne enote.

(9) Najemnik v tržnem najemnem stanovanju, ki sklene najemno pogodbo z najemodajalcem, s katerim je sam ali kateri izmed uporabnikov stanovanja v zakonski zvezi ali zunajzakonski skupnosti, ki je po predpisu, ki ureja zakonsko zvezo in družinska razmerja, v pravnih posledicah izenačena z zakonsko zvezo, ali v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do kateregakoli kolena, v stranski vrsti do četrtega kolena ali v svaštvu do drugega kolena, ni upravičen do subvencije najemnine.

(10) Primerno površino stanovanja iz sedmega in osmega odstavka tega člena glede na število oseb, ki so navedene v najemni pogodbi, in višino priznane prosto oblikovane najemnine na kvadratni meter stanovanjske površine iz osmega odstavka tega člena ob upoštevanju lokacije glede na različne statistične regije predpiše minister.

121. člen

(višina subvencije najemnine)

(1) Subvencija najemnine se določi v višini razlike med dohodkovnim cenzusom in ugotovljenim dohodkom iz prejšnjega člena. Subvencija najemnine se določi v višini največ 85 % priznane neprofitne najemnine oziroma priznane prosto oblikovane najemnine.

(2) Za izračunani znesek subvencije najemnine najemodajalec zniža najemnino najemniku, plačilo tega zneska pa najemodajalcu zagotovi občina, kjer ima upravičenec do subvencije najemnine prijavljeno stalno prebivališče.

(3) Najemniki so do subvencije najemnine upravičeni za čas enega leta oziroma za čas trajanja najemne pogodbe, če je ta krajši od enega leta. Po preteku časa, za katerega je bila najemniku odobrena subvencija najemnine, lahko ponovno zaprosi zanjo.

(4) Ob vsakokratni uskladitvi vrednosti točke v skladu s 116. členom tega zakona, ob spremembi višine stroškov vzdrževanja iz drugega odstavka 118. člena tega zakona in ob spremembi višine priznane prosto oblikovane najemnine na kvadratni meter stanovanjske površine iz prejšnjega člena se subvencija najemnine uskladi tako, da se višina subvencije najemnine preračuna z novo pogodbeno najemnino, ki jo pristojnemu centru za socialno delo vsako leto do 15. marca sporoči najemodajalec stanovanja, oziroma se preračuna z novo vrednostjo priznane prosto oblikovane najemnine na kvadratni meter stanovanjske površine, pri čemer se upošteva tudi morebitni novi osnovni znesek minimalnega dohodka, ki je določen s predpisi, ki urejajo socialnovarstvene prejemke. Uskladitev se izvede brez izdaje nove odločbe.

(5) Najemodajalca stanovanja in upravičenca do subvencije najemnine center za socialno delo obvesti o usklajeni višini subvencije najemnine, pristojni občinski organ pa se z usklajeno višino subvencije najemnine seznani s pomočjo modula Informacijskega sistema centrov za socialno delo.

(6) Podrobnejši način in postopek izračuna višine subvencije najemnine v skladu s tem členom predpiše minister.

121.a člen (črtan)

121.b člen

(povračilo plačanih sredstev za subvencijo najemnine)

(1) Sredstva za subvencijo najemnine za najemna stanovanja in bivalne enote v lasti države, občin, javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij ali v izključni solasti teh oseb se zagotavljajo iz državnega proračuna. Potrebna sredstva za subvencijo najemnine iz prejšnjega stavka se med letom zalagajo iz proračunov občin, kjer imajo upravičenci do subvencije najemnine prijavljeno stalno prebivališče.

(2) Po zaključku posameznega koledarskega leta se občinam na njihovo zahtevo iz državnega proračuna povrnejo sredstva v višini plačanih subvencij najemnine iz prejšnjega odstavka v preteklem koledarskem letu.

(3) Sredstva za subvencijo najemnine za najemna stanovanja in bivalne enote, ki niso opredeljena v prvem odstavku tega člena, se zagotavljajo iz proračunov občin, kjer imajo upravičenci do subvencije najemnine prijavljeno stalno prebivališče.

IX. PREMOŽENJSKOPRAVNA RAZMERJA MED INVESTITORJEM IN KUPCEM STANOVANJ

122. člen (prenehal veljati)

123. člen (prenehal veljati)

X. INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO

124. člen

(stanovanjska inšpekcija)

(1) Inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju po tem zakonu in predpisih, izdanih na njegovi podlagi, opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije (v nadaljnjem besedilu: inšpekcijski organ).

(2) Za javni interes na stanovanjskem področju se šteje zlasti

- zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba;

- zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb.

124.a člen

(odprava nepravilnosti upravnika)

Če inšpekcijski organ pri izvajanju pooblastil upravnika ugotovi nepravilnosti ali kršitve tega zakona, upravniku odredi, da te nepravilnosti ali kršitve v določenem roku odpravi.

125. člen

(odločba inšpekcije, kadar skupni deli niso usposobljeni za normalno rabo)

(1) Inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister, ter niso primerni za normalno rabo.

(2) Inšpekcijski organ mora v postopku pred izdajo odločbe omogočiti upravniku, da se izjavi o razlogih za izdajo odločbe.

(3) Inšpekcijski organ odločbo vroči upravniku, ki mora o izdaji odločbe obvestiti etažne lastnike in v okviru svojih pooblastil storiti vse, kar je potrebno za njeno izvršitev.

126. člen

(ukrepanje inšpekcije, kadar lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju)

Inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in rok za njihovo izvedbo, če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi iz prejšnjega člena, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe, ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja.

126.a člen

(poseg v skupni del)

Kadar etažni lastnik ob vzdrževanju posameznega dela brez soglasja, predpisanega s tem zakonom, poseže v skupne dele večstanovanjske stavbe, inšpekcijski organ z odločbo naloži etažnemu lastniku vzpostavitev prejšnjega stanja na skupnih delih, če etažni lastnik v roku, ki ga določi inšpekcijski organ, ne pridobi ustreznih soglasij, predpisanih s tem zakonom.

127. člen (razveljavljen)

128. člen

(začasna določitev upravnika)

(1) Če v večstanovanjski stavbi upravnik ni določen, lahko inšpekcijski organ z odločbo določi začasnega upravnika za šest mesecev.

(2) Za začasnega upravnika je lahko določena samo fizična ali pravna oseba, ki opravlja gospodarsko dejavnost upravljanja z nepremičninami.

(3) Odločba o določitvi začasnega upravnika se šteje za vročeno vsem etažnim lastnikom, če se pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in nabije na oglasno desko ali vhodna vrata večstanovanjske stavbe.

(4) Začasni upravnik mora obvestiti tudi pristojni organ, ki vodi register upravnikov, da ga vpiše kot začasnega upravnika. Za vpis začasnega upravnika se smiselno uporabljajo določbe 166. in 167. člena tega zakona.

(5) Začasni upravnik mora najkasneje v sedmih dneh po prejemu odločbe sklicati zbor lastnikov in na njem predlagati odločanje o določitvi upravnika.

129. člen

(opravljanje dejavnosti v nasprotju z dovoljenjem ali brez dovoljenja)

(1) Če se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju s soglasji ali brez potrebnih soglasij, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da se z opravljanjem dejavnosti preneha do pridobitve ustreznih soglasij.

(2) Če v primeru iz prejšnjega odstavka tako dejavnost opravlja najemnik stanovanja, mora inšpekcijski organ o tem obvestiti tudi lastnika stanovanja.

130. člen

(nemoten inšpekcijski nadzor)

(1) Upravnik in etažni lastniki oziroma najemniki morajo inšpektorju omogočiti nemoteno opravljanje inšpekcijskega nadzorstva.

(2) Upravnik mora inšpektorju na njegovo zahtevo omogočiti vpogled v vse listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe.

131. člen

(skrajšani postopek)

Organ stanovanjske inšpekcije odloča o zadevah po določbah prejšnjih členov v skrajšanem postopku.

131.a člen

(izvršba s prisilitvijo)

(1) Inšpekcijski organ opravi izvršbo odločb, izdanih po tem zakonu, s prisilitvijo z uporabo denarne kazni, ki jo določi in izreče za vsakega inšpekcijskega zavezanca posebej.

(2) Prva denarna kazen iz prejšnjega odstavka se določi v znesku od 200 do 500 eurov.

(3) Vse poznejše denarne kazni se izrekajo, dokler seštevek denarnih kazni ne doseže dvajsetkratnika najvišjega zneska iz prejšnjega odstavka.

132. člen

(poročanje Vladi Republike Slovenije o delu inšpekcije)

Inšpekcijski organ poroča o svojem delu enkrat letno Vladi Republike Slovenije. Poročilo mora vsebovati tudi predlog ustreznih ukrepov.

133. člen

(izpolnjevanje pogojev)

Za inšpektorja oziroma inšpektorico (v nadaljnjem besedilu: inšpektor) je lahko imenovana oseba z univerzitetno strokovno izobrazbo tehnične, pravne ali ekonomske smeri, ki ima najmanj pet let delovnih izkušenj iz enakega ali podobnega delovnega področja in strokovni izpit za inšpektorja.

134. člen

(stroški postopka)

Stroške inšpekcijskega postopka, ki se je za zavezanca končal neugodno, trpi zavezanec.

135. člen

(smiselna veljavnost inšpekcijskih določb)

Določbe tega poglavja se smiselno uporabljajo tudi za ukrepanje inšpekcije, pristojne za področje varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami v primeru njenih pooblastil v zvezi z večstanovanjsko stavbo.

XI. SVET ZA VARSTVO PRAVIC NAJEMNIKOV

136. člen

(pristojnosti občinskega sveta za varstvo pravic najemnikov)

(1) Občinski svet lahko ustanovi svet za varstvo pravic najemnikov, ki je sestavljen iz predstavnikov najemnikov.

(2) Pristojnosti sveta za varstvo pravic najemnikov so zlasti

- spremljanje uresničevanja obveznosti lastnikov najemnih stanovanj;

- zagotavljanje brezplačnega pravnega svetovanja;

- dajanje pobud občinskemu svetu za sprejem ustreznih ukrepov na stanovanjskem področju;

- ugotavljanje pravic najemnikov po tem zakonu;

- obravnavanje konkretnih kršitev s področja najemnih razmerij;

- priprava predlogov za spremembo zakonodaje s stanovanjskega področja.

(3) Občinska uprava zagotavlja administrativno-strokovna opravila in pogoje za delovanje ter izvrševanje nalog sveta za varstvo pravic najemnikov.

137. člen

(obravnavanje pobud občinskega sveta za varstvo pravic najemnikov)

(1) Občinski svet ali njegovo delovno telo mora obravnavati pobude in stališča sveta za varstvo pravic najemnikov in ga o svojih stališčih obvestiti najkasneje v 60 dneh.

(2) Kadar občinski svet razpravlja o pobudah sveta za varstvo pravic najemnikov, imajo njegovi predstavniki pravico svoje predloge in stališča razložiti na zasedanju sveta.

138. člen

(nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov)

(1) Sveti za varstvo pravic najemnikov se združujejo v nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov, ki je sestavljen iz predstavnikov občinskih svetov za varstvo pravic najemnikov.

(2) Nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov zastopa interese najemnikov pred državnimi organi, kadar obravnavajo vprašanja s stanovanjsko problematiko.

XII. STANOVANJSKA ZBORNICA SLOVENIJE

139. člen

(stanovanjska zbornica)

(1) Javni stanovanjski skladi, neprofitne stanovanjske organizacije, lokalne skupnosti, na območju katerih niso ustanovljeni stanovanjski skladi, lastniki najemnih stanovanj in izvajalci stanovanjskih storitev se lahko združujejo v Stanovanjsko zbornico Slovenije (v nadaljnjem besedilu: zbornica).

(2) Zbornica je samostojno strokovno združenje, ki je pravna oseba.

(3) Zbornica spremlja in obravnava problematiko oddajanja stanovanj in opravljanja stanovanjskih storitev, spremlja ponudbo in povpraševanje na trgu najemnih stanovanj s ciljem izboljšanja stanovanjske oskrbe, ponudbo in povpraševanje po izvajalcih stanovanjskih storitev, zagotavlja svojim članom strokovno pomoč in informacijske baze, pomembne za njihove poslovne odločitve, daje priporočila posameznim izvajalcem stanovanjskih storitev, sprejme kodeks etike (dobre poslovne običaje), obvezen za člane zbornice, zastopa interese svojih članov, organizira dodatno usposabljanje izvajalcev stanovanjskih storitev.

(4) Sredstva za delo zbornice se zagotavljajo iz

- članarine;

- prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem;

- sredstev republiškega proračuna;

- namenskih dotacij domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb.

140. člen

(statut zbornice)

(1) Delo zbornice je javno.

(2) S statutom zbornice se določijo organizacija in naloge zbornice, organi zbornice in njihove pristojnosti, način zagotavljanja sredstev za delo zbornice, pravice in obveznosti članov zbornice in druga vprašanja, pomembna za delo zbornice.

XIII. PRISTOJNOSTI IN NALOGE DRŽAVE NA STANOVANJSKEM PODROČJU

XIII.1 Nacionalni stanovanjski program

141. člen

(pristojnosti države na stanovanjskem področju)

Država ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge

- določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu države;

- določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo;

- skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju;

- spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in države;

- ustanovi in imenuje stanovanjski svet in njegove člane;

- vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike;

- ustanovi nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov, v katerega so združeni občinski sveti za varstvo pravic najemnikov;

- skrbi za urejanje najemnega trga z zagotovitvijo financiranja brezplačnega pravnega svetovanja na stanovanjskem področju pri zunanjih svetovalcih, izbranih v postopku javnega naročanja.

142. člen

(nacionalni stanovanjski program)

(1) Nacionalni stanovanjski program mora biti v skladu s socialnim, prostorskim in razvojnim programom države.

(2) Nacionalni stanovanjski program sprejema Državni zbor Republike Slovenije.

(3) Nacionalni stanovanjski program se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete širšega prostora.

(4) Nacionalni stanovanjski program izhaja iz ustavne določbe, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Pri opredeljevanju kvalitete stanovanjske gradnje izhaja iz upoštevanja razvojnih trendov v načinu življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov, v okviru humanizacije bivalnega in delovnega okolja.

143. člen

(vsebina nacionalnega stanovanjskega programa)

(1) Nacionalni stanovanjski program opredeljuje elemente celovitega razvoja na stanovanjskem področju.

(2) Nacionalni stanovanjski program določa predvsem

- programe, ukrepe za realizacijo in strateške cilje;

- letne akcijske programe;

- indikatorje, potrebne za spremljanje njihovega uresničevanja in merjenja ciljev;

- indikativen finančni načrt;

- prikaz skladnosti ciljev z državnimi razvojnimi prioritetami;

- razvojna območja za stanovanjsko oskrbo na področju Republike Slovenije, ki se med drugim upoštevajo za gradnjo javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj. Pri oblikovanju razvojnih območij se upoštevajo tudi strateški dokumenti s področju prostorskega in regionalnega razvoja.

(3) Vlada Republike Slovenije predloži vsaka tri leta Državnemu zboru Republike Slovenije v seznanitev delno poročilo o izvajanju Nacionalnega stanovanjskega programa z ovrednotenimi rezultati, po izteku obdobja veljavnosti Nacionalnega stanovanjskega programa pa poročilo o izvajanju Nacionalnega stanovanjskega programa.

XIII.2 Stanovanjski svet

144. člen

(stanovanjski svet)

Zaradi spremljanja izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa, svetovanja in sodelovanja pri oblikovanju stanovanjske in prostorske politike in razvoja, ustanovi minister posvetovalno delovno telo – stanovanjski svet.

145. člen

(sestava stanovanjskega sveta)

(1) Stanovanjski svet ima predsednika in najmanj pet članov. Predsednik sveta je minister.

(2) Minister s poslovnikom o delu sveta predpiše način delovanja sveta.

XIII.3 Stanovanjski sklad Republike Slovenije

146. člen

(stanovanjski sklad)

(1) Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad (v nadaljnjem besedilu: sklad) je javni sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb.

(2) Ustanovitelj sklada je Republike Slovenija.

146.a člen

(organiziranost sklada)

(1) Ne glede na zakon, ki ureja javne sklade, ima sklad namesto direktorja upravo.

(2) Uprava zastopa in predstavlja sklad ter organizira in vodi delo ter poslovanje sklada.

(3) Uprava ima tri člane, od katerih je en predsednik uprave. Ustanovitelj s sklepom določi, kateri od članov uprave je predsednik uprave. Predsednik uprave določi svojega namestnika izmed članov uprave.

(4) Uprava sprejema odločitve iz svoje pristojnosti z večino opredeljenih glasov. Akt o ustanovitvi lahko določi zadeve, o katerih odloča predsednik uprave sam, ter zadeve, ki se sprejemajo z drugačno večino. V primeru enakega števila glasov je odločilen glas predsednika uprave ali njegovega namestnika, kadar uprava odloča v odsotnosti predsednika uprave. Uprava je sklepčna, če je pri sklepanju navzoča večina članov. Vsak član uprave ima en glas. Člana uprave lahko v primeru njegove odsotnosti ali zadržanosti nadomešča na podlagi pisnega pooblastila drug član uprave.

(5) Član uprave ne sodeluje pri odločanju o zadevah, ki se nanašajo nanj.

(6) Predsednik uprave zastopa sklad posamično. Vsak od preostalih dveh članov uprave zastopa sklad skupaj s predsednikom uprave.

(7) Ne glede na prejšnji odstavek učinkuje izjava volje, dana kateremukoli članu uprave, proti skladu kot celoti.

(8) Za vprašanja, ki jih glede uprave in članov uprave ta zakon ne ureja, se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja javne sklade, ki se nanašajo na direktorja.

147. člen

(sredstva za poslovanje sklada)

(1) Sredstva za poslovanje sklada se zagotavljajo

- v državnem proračunu;

- iz dela sredstev, ustvarjenih s prodajo družbenih stanovanj;

- z namenskimi dotacijami domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb;

- iz sredstev, ustvarjenih z izdajo vrednostnih papirjev sklada;

- iz prihodkov, ustvarjenih z razpolaganjem s premoženjem sklada ali države v upravljanju sklada;

- iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem;

- s sredstvi zadolževanja dodatno, glede na določbe zakona, ki ureja javne sklade, še za 40 % izkazanega namenskega premoženja sklada.

(2) Za zagotavljanje sredstev za financiranje oziroma kreditiranje nalog, opredeljenih v nacionalnem stanovanjskem programu, lahko sklad najema dolgoročna domača in tuja posojila oziroma izdaja garancije.

(3) O zadolžitvi iz prejšnjega odstavka odloča nadzorni svet sklada.

148. člen

(pristojnosti sklada)

Sklad iz zbranih sredstev

- daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj;

- daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim osebam za pridobivanje lastnih stanovanj in stanovanjskih stavb z nakupom, gradnjo ali za vzdrževanje in rekonstrukcijo stanovanj in stanovanjskih stavb;

- investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča;

- zagotavlja in oddaja javna najemna stanovanja in javna najemna oskrbovana stanovanja v najem v skladu s tem zakonom;

- daje pomoč pri odplačevanju posojil;

- posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa;

- zagotavlja finančne spodbude za dolgoročno stanovanjsko varčevanje, zlasti v obliki premij za hranilne vloge fizičnih oseb;

- spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj: z rentnim odkupom stanovanj in njihovim oddajanjem v najem, s prodajo stanovanj na časovni zakup (lizing), s sovlaganjem z javnimi ali zasebnimi investitorji in podobno;

- izvaja javni najem stanovanj;

- opravlja druge zakonske naloge in naloge za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa.

a148.a člen

(dolgoročna posojila za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj)

(1) Sklad v imenu in za račun ustanovitelja daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj lokalnim skupnostim, javnim stanovanjskim skladom in pravnim osebam, vpisanim v register neprofitnih stanovanjskih organizacij. Sklad v ta namen z ustanoviteljem sklene pogodbo, s katero se določijo medsebojne pravice in obveznosti ter obseg, namen in pogoji opravljanja te naloge. V imenu ustanovitelja sklene pogodbo ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve.

(2) Sklad dodeljuje posojila iz prejšnjega odstavka na podlagi javnega poziva.

(3) Sklad v javnem pozivu iz prejšnjega odstavka določi zlasti skupni obseg posojil, pogoje za njihovo pridobitev, posojilne pogoje, način zavarovanja posojila, merila za določitev višine posojila, upravičence in rok za vložitev vloge za ugodno financiranje oziroma sofinanciranje.

(4) Vloge za ugodno financiranje oziroma sofinanciranje iz prejšnjega odstavka se obravnavajo po vrstnem redu prispetja, razen če je v javnem pozivu iz drugega odstavka tega člena določeno, da se šteje, da je vloga vložena takrat, ko je bila vložena vloga, s katero so bile odpravljene morebitne pomanjkljivosti.

(5) Nadzorni svet sklada daje soglasje k aktu o organizaciji in vodenju dela ter poslovanja sklada v zadevah iz tega člena, ki ga sprejme uprava sklada.

148.a člen

(javni najem stanovanj)

(1) Javni najem stanovanj je dejavnost sklada, ki zaradi javnega interesa oskrbe z najemnimi stanovanji najema stanovanja na trgu in jih oddaja v podnajem po neprofitni najemnini. Javni najem stanovanj se izvaja v skladu z določbami tega zakona o stanovanjskih najemnih razmerjih in stanovanjski najemnini, razen če ni v tem podpoglavju določeno drugače.

(2) Sklad na podlagi stalno odprtega javnega razpisa najema stanovanja na trgu za najmanj tri leta. Sklad stanovanja na trgu najema na podlagi naslednjih meril

- splošne potrebe po najemnih stanovanjih na posameznem območju,

- potrebe po stanovanjih posamičnega površinskega razreda na posameznem območju,

- kakovost stanovanj z vidika vzdrževanja,

- razpoložljivost stanovanj za takojšen najem in oddajo v podnajem ter

- višina najemnine.

(3) Sklad odda stanovanja v podnajem za določen čas, vendar največ za čas najema.

(4) Natančnejša merila iz prvega odstavka tega člena in podrobnejši način najemanja stanovanj na trgu predpiše Vlada Republike Slovenije.

148.b člen

(razmerje med skladom in lastnikom stanovanja)

(1) Najemnina, ki jo sklad plačuje lastniku stanovanja, ne sme biti višja od 1,3-kratnika neprofitne najemnine za to stanovanje.

(2) Ne glede na peti in šesti odstavek 24. člena tega zakona pri javnem najemu stanovanj sklad prevzame subsidiarno odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov podnajemnika iz petega odstavka 24. člena tega zakona in dolžnost lastnika stanovanja za obveščanje upravnika iz šestega odstavka 24. člena tega zakona.

(3) Stroški vzdrževanja stanovanja in večstanovanjske stavbe bremenijo lastnika stanovanja, razen tistih stroškov vzdrževanja, ki jih po tem zakonu krije najemnik. Če se lastnik stanovanja in sklad dogovorita, da sklad opravi posle vzdrževanja v stanovanju, se ta strošek lahko pobota z najemnino.

(4) Za druge pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja, se lastnik stanovanja in sklad dogovorita s pogodbo o oddaji stanovanja v javni najem.

(5) Lastnik stanovanja lahko z najmanj 12-mesečnim odpovednim rokom odpove najemno pogodbo iz prejšnjega odstavka le zaradi utemeljenega razloga iz tretjega odstavka 106. člena tega zakona.

148.c člen

(upravičenci za podnajem)

(1) Sklad oddaja stanovanja iz drugega odstavka 148.a člena tega zakona v podnajem na podlagi stalno odprtega javnega razpisa.

(2) Prosilci za podnajem stanovanja morajo za upravičenost do dodelitve stanovanja v podnajem izpolnjevati splošne pogoje glede premoženja in dohodkov, določene v predpisu, ki ureja dodeljevanje javnih najemnih stanovanj.

(3) Sklad o upravičenosti prosilca do podnajema stanovanja v 30 dneh od vložitve popolne vloge za dodelitev stanovanja v podnajem odloči z odločbo, zoper katero je dovoljena pritožba na ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Odločba o pritožbi se izda v enem mesecu od dneva vložitve pritožbe.

(4) Vlada Republike Slovenije predpiše podrobnejšo vsebino javnega razpisa iz prvega odstavka tega člena.

148.č člen

(pridobivanje podatkov)

Sklad za ugotavljanje dejanskega stanja in odločanje v postopku dodelitve stanovanj v podnajem brezplačno pridobiva podatke iz zbirk podatkov upravljavcev iz 11.a člena tega zakona.

148.d člen

(dodeljevanje stanovanj v podnajem)

(1) Upravičenci do podnajema stanovanj se razvrstijo na sezname upravičencev, ki jih sklad vodi ločeno za območje vsake občine posebej, glede na število uporabnikov stanovanja. Na seznamu se vodijo naslednji podatki: ime in priimek upravičenca, datum vložitve popolne vloge za dodelitev stanovanja v podnajem in prednostna kategorija, če upravičenec spada v katero izmed predpisanih prednostnih kategorij iz drugega odstavka tega člena.

(2) Na seznamu iz prejšnjega odstavka se upravičenci razvrstijo glede na čas vložitve popolne vloge za dodelitev stanovanja v podnajem. Če isti dan vlogo za dodelitev stanovanja v podnajem vloži več upravičencev z enakim številom uporabnikov stanovanja, imajo prednost

- mladi (upravičenec, ki ni starejši od 35 let niti ni starejši od 35 let noben uporabnik stanovanja, ki je naveden v vlogi za dodelitev stanovanja v podnajem);

- mlade družine (družine z vsaj enim mladoletnim otrokom, katerih člani niso starejši od 40 let);

- upravičenec, ki se je na javnem razpisu za najem javnega najemnega stanovanja vsaj dvakrat uvrstil na prednostni seznam iz drugega odstavka 87.b člena tega zakona, vendar mu stanovanje ni bilo dodeljeno.

(3) Upravičenec se uvrsti na seznam upravičencev 90. dan od vložitve popolne vloge za dodelitev stanovanja v podnajem.

(4) Pri dodelitvi stanovanja v podnajem se uporabljajo površinski normativi za dodelitev javnih najemnih stanovanj, določeni za primere plačila varščine in lastne udeležbe, v skladu s predpisom, ki ureja oddajanje javnih najemnih stanovanj v najem.

(5) Upravičenec lahko le enkrat zavrne v podnajem ponujeno in po velikosti primerno stanovanje. Po drugi zavrnitvi je izbrisan z vseh seznamov upravičencev.

(6) Upravičencu se lahko v podnajem ponudi po površini večje ali manjše stanovanje glede na število uporabnikov stanovanja, če za to stanovanje na seznamu upravičencev ni drugega ustreznega upravičenca. Če upravičenec stanovanje iz prejšnjega stavka zavrne, se prejšnji odstavek ne uporablja.

(7) Vlada Republike Slovenije predpiše podrobnejši način sklenitve podnajemne pogodbe iz tega člena.

148.e člen

(razmerje med skladom in podnajemnikom)

(1) Sklad v podnajem odda celotno stanovanje.

(2) Podnajemnik ob podpisu podnajemne pogodbe plača varščino v višini ene mesečne najemnine.

(3) Če lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz četrtega odstavka 148.b člena tega zakona pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba med skladom in podnajemnikom, se z dnem odpovedi najemne pogodbe odpove tudi podnajemna pogodba. Sklad podnajemniku za preostali čas predvidenega trajanja sklenjene podnajemne pogodbe zagotovi primerno nadomestno stanovanje, če ga ima na voljo. Če sklad primernega nadomestnega stanovanja nima na voljo, nima na podlagi odpovedane podnajemne pogodbe nobenih obveznosti do podnajemnika.

148.f člen

(financiranje javnega najema stanovanj)

(1) Skladu se za izvajanje javnega najema stanovanj po tem zakonu iz državnega proračuna zagotovijo sredstva za kritje stroškov

- zaposlenih za izvajanje javnega najema stanovanj glede na število stanovanj, ki jih ima sklad v najemu;

- nezasedenosti stanovanj s podnajemniki v času od najema stanovanja do oddaje v podnajem;

- neuspele izterjave stroškov od podnajemnikov, ki izvirajo iz podnajema stanovanja;

- neuspele izterjave terjatev od podnajemnika, ki izhajajo iz subsidiarne odgovornosti za neplačilo obratovalnih stroškov;

- razlike med najemnino, ki jo plačuje sklad, in neprofitno najemnino za vsako najeto stanovanje.

(2) Obseg sredstev za stroške iz prejšnjega odstavka predlaga ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, v izhodiščih za pripravo finančnega načrta sklada.

149. člen

(posojila sklada lastnikom denacionaliziranih stanovanj)

Lastnikom stanovanj, ki so jim bila vrnjena na podlagi predpisov o denacionalizaciji, stanovanja pa so zasedena z najemniki – prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, daje sklad posojila z ugodno obrestno mero, namenjena za prenovo in rekonstrukcijo teh stanovanj in stanovanjskih stavb ter skupnih delov.

150. člen

(pogoji poslovanja)

Pogoje poslovanja določi sklad s posebnim aktom, pri čemer mora določiti tudi pogoje za soinvestitorstvo in partnerstvo.

XIII.4 Soinvestitorstvo in partnerstvo

150.a člen

(soinvestitorstvo in partnerstvo)

(1) V okviru soinvestitorstva sklad skupaj z občinami skrbi za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.

(2) Natančnejši pogoji soinvestitorstva se določijo v pogodbi, sklenjeni med skladom in občino.

(3) Partnerstvo je sovlaganje sklada in občine ter zasebnih investitorjev za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj in tržnih stanovanj. Zasebni investitorji, ki sodelujejo v partnerstvu, so vpisani v register neprofitnih stanovanjskih organizacij.

151. člen

(neprofitne stanovanjske organizacije)

(1) Pravna oseba, ki je organizirana v obliki gospodarske družbe ali zadruge, lahko z vpisom v register neprofitnih stanovanjskih organizacij (v nadaljnjem besedilu: register) pridobi status neprofitne stanovanjske organizacije, če izpolnjuje pogoje iz tega zakona.

(2) Register vodi ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve.

a151.a člen

(pogoji za pridobitev statusa neprofitne stanovanjske organizacije in pravila poslovanja)

(1) Pravna oseba iz prejšnjega člena pridobi status neprofitne stanovanjske organizacije, če izpolnjuje naslednje pogoje

- deluje z namenom zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju, in sicer zaradi zagotavljanja javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj,

- ima kot glavno dejavnost registrirano eno od dejavnosti iz skupine M – Poslovanje z nepremičninami, določene z uredbo, ki ureja standardno klasifikacijo dejavnosti,

- prihodki iz dejavnosti, ki niso dejavnosti gradnje, obnove, oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene oddajanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, v celotnem poslovanju neprofitne stanovanjske organizacije ne presegajo 40 % celotnih letnih prihodkov, pri čemer vsak posel zase ne sme presegati 30 % ustvarjenega letnega prihodka, in

- ima sprejeto plačno politiko vodstva in vodilnih kadrov, ki je usklajena s prejemki direktorja v skladu z zakonom, ki ureja prejemke poslovodnih oseb v gospodarskih družbah v večinski lasti Republike Slovenije in samoupravnih lokalnih skupnosti.

(2) Neprofitna stanovanjska organizacija mora pogoje iz prejšnjega odstavka izpolnjevati ves čas, ko je vpisana v register.

(3) Pri izračunu prihodkov, ki jih neprofitna stanovanjska organizacija ustvari z dejavnostjo oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namen javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, se za potrebe izračuna deleža iz tretje alineje prejšnjega odstavka kot prihodek neprofitne stanovanjske organizacije iz dejavnosti oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj štejejo

1. celotna najemnina za javno najemno stanovanje ali javno najemno oskrbovano stanovanje, ki jo plača najemnik, ter morebitne subvencije, ki jih neprofitna stanovanjska organizacija prejme neposredno od Republike Slovenije, lokalne skupnosti, stanovanjskega sklada ali drugega subjekta z namenom kritja stroškov bivanja upravičencev do javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, in

2. prihodek iz naslova prodaje nepremičnin, če neprofitna stanovanjska organizacija tak prihodek nameni za

– poplačilo obveznosti, povezanih z dejavnostjo oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene oddaje javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, ali

– nadaljnji razvoj dejavnosti oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namen oddajanja javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.

(4) Kadar neprofitna stanovanjska organizacija poleg dejavnosti gradnje, obnove, oddajanja ali obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene oddajanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, na trgu v skladu s tem zakonom opravlja tudi druge dejavnosti, mora voditi ločene računovodske evidence za evidentiranje prihodkov iz dejavnosti gradnje, obnove, oddajanja ali obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene oddajanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj ter računovodske evidence za evidentiranje prihodkov iz drugih dejavnosti. Računovodske evidence iz prejšnjega stavka morajo biti vodene tako, da omogoča preverjanje izpolnjevanja pogojev iz prvega odstavka tega člena.

(5) Neprofitna stanovanjska organizacija mora morebitni presežek prihodkov nad odhodki uporabiti le za opravljanje in razvoj dejavnosti gradnje, obnove, oddajanja ali obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namen oddajanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, če s tem zakonom ni določeno drugače.

(6) Letno poročilo neprofitne stanovanjske organizacije, ki je zavezana k revidiranju letnega poročila ali ima v lasti 50 ali več stanovanj, mora vsako leto pregledati revizijska družba.

(7) Letno poročilo neprofitne stanovanjske organizacije, ki ni zavezana k revidiranju letnega poročila in ima manj kot 50 stanovanj, mora pregledati revizijska družba najmanj vsaka tri leta.

(8) Izvedbo revizije računovodskih izkazov za tekoče leto lahko neprofitni stanovanjski organizaciji pred iztekom posameznega tekočega poslovnega leta naloži tudi ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, s posebnim obrazloženim sklepom, če obstajajo okoliščine, na podlagi katerih je mogoče utemeljeno sklepati, da taka neprofitna stanovanjska organizacija krši obveznosti iz tega zakona. Zoper sklep ni pritožbe, možen pa je upravni spor. Strošek take dodatne revizije krije neprofitna stanovanjska organizacija.

(9) Revizijo letnih poročil iz šestega in sedmega odstavka tega člena in revizijo računovodskih izkazov iz prejšnjega odstavka izvede revizijska družba na način in pod pogoji, določenimi z zakonom, ki ureja revidiranje.

(10) Poleg revizije letnih poročil iz šestega in sedmega odstavka tega člena mora revizijska družba v skladu s pravili revidiranja pripraviti tudi poročilo o opravljenih dogovorjenih postopkih, v katerem ugotovi, ali

- je neprofitna stanovanjska organizacija morebitni presežek prihodkov nad odhodki obračunskega obdobja uporabila le za opravljanje in razvoj dejavnosti v skladu s četrtim odstavkom tega člena,

- prihodki iz dejavnosti, ki niso dejavnosti gradnje, obnove, oddajanja ali obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin za namene oddajanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, v celotnem poslovanju neprofitne stanovanjske organizacije ne presegajo 40 % celotnih letnih prihodkov, pri čemer vsak posel zase ne sme presegati 30 % ustvarjenega letnega prihodka, in

- je neprofitna stanovanjska organizacija odtujila javna najemna stanovanja in javna najemna oskrbovana stanovanja na način, da je pri tem upoštevala predkupno pravico iz a153.c člena tega zakona.

(11) Revizorjevo poročilo o letnem poročilu in poročilo o opravljenih dogovorjenih postopkih neprofitna stanovanjska organizacija pošlje ministrstvu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, do 31. avgusta tekočega leta za preteklo leto, za katero je bila izvedena revizija.

(12) Člani oziroma družbeniki in člani organov vodenja in nadzora neprofitne stanovanjske organizacije ob vpisu v register in ves čas veljavnosti statusa ne smejo biti hkrati družbeniki ali člani oziroma člani organov vodenja ali nadzora v drugih pravnih osebah, če te opravljajo katerokoli od dejavnosti gradbeništva oziroma arhitekturno ali inženirsko dejavnost, tehnično preizkušanje ali analiziranje iz skupine F in N71, določene z uredbo, ki ureja standardno klasifikacijo dejavnosti.

b151.a člen

(podrobnejša pravila)

Minister lahko predpiše podrobnejše pogoje, ki se nanašajo na pridobitev statusa neprofitne stanovanjske organizacije, način njenega poslovanja in nadzor nad delovanjem neprofitne stanovanjske organizacije.

151.a člen

(ugodnosti neprofitnih stanovanjskih organizacij)

(1) Zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju so neprofitne stanovanjske organizacije upravičene do ugodnosti in ugodnejše obravnave, kot to določa ta zakon.

(2) Republika Slovenija in sklad zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju sprejmeta ukrepe za dostop neprofitnih stanovanjskih organizacij do ugodnega financiranja v obliki

- ugodnih posojil za nakup nepremičnine ali gradnjo nove nepremičnine ali rekonstrukcijo obstoječe nepremičnine;

- sofinanciranja komunalnega urejanja že pridobljenih zemljiških parcel, pod pogojem, da pri sofinanciranju komunalnega urejanja v višini najmanj 40 % sodeluje tudi občina, na območju katere ležijo zemljiške parcele;

- donacij domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb, proračunskih in drugih subvencij oziroma dotacij, ugodnih posojil, pridobljenih od Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, občinskih stanovanjskih skladov in občinskih proračunov, posojil, za katera jamči sklad ali druga javna oseba, garancij, dodelitve komunalno opremljenega ali neopremljenega stavbnega zemljišča, sofinanciranja komunalnega urejanja že pridobljenega stavbnega zemljišča, oprostitve plačila davkov in taks, ki so izvirni prihodek občine, in drugega, na enak način pridobljenega osnovnega kapitala;

- drugih ugodnosti v skladu z državnim nacionalnim stanovanjskim programom ali občinskimi stanovanjskimi programi.

(3) Delež sofinanciranja in udeležbe občine v primeru iz druge alineje prejšnjega odstavka se določi glede na stroške komunalnega urejanja, predvidene s programom opremljanja stavbnih zemljišč, ki je urejal načrt komunalnega opremljanja stavbnega zemljišča, ki je predmet sofinanciranja komunalnega urejanja, in ki je veljal na dan sprejetja tega zakona. Če glede na občinski prostorski akt, ki je veljal na dan sprejetja tega zakona na območju stavbnega zemljišča, ki je predmet sofinanciranja komunalnega urejanja, ni bila mogoča gradnja stanovanj, ki so predmet sofinanciranja, ali če program opremljanja stavbnih zemljišč, ki je veljal na dan sprejetjaa tega zakona, ni predvideval izvedbe komunalne infrastrukture, ki je potrebna za izvedbo projekta gradnje stanovanj, ki so predmet sofinanciranja, se delež sofinanciranja in udeležbe občine lahko določi tudi glede na stroške komunalnega urejanja, predvidene s programom opremljanja stavbnih zemljišč, ki je sprejet po sprejetju tega zakona.

(4) Kadar je neprofitna stanovanjska organizacija deležna ugodnosti iz drugega odstavka tega člena, z javnim partnerjem o medsebojnih pravicah in obveznostih dogovori s pogodbo.

152. člen

(zahteva za pridobitev statusa in register)

(1) Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, na podlagi vloge pravne osebe za vpis v register ugotovi, ali ta izpolnjuje pogoje iz prvega odstavka a151.a člena tega zakona in iz predpisa, sprejetega na podlagi b151.a člena tega zakona.

(2) Vlogo za priznanje statusa neprofitne stanovanjske organizacije pravna oseba vloži pri ministrstvu, pristojnem za stanovanjske zadeve. Vlogi mora priložiti

- utemeljitev izpolnjevanja javnega interesa na stanovanjskem področju, s predvidenim načrtom poslovanja za obdobje petih let od pridobitve statusa neprofitne stanovanjske organizacije;

- statut ali akt o ustanovitvi gospodarske družbe ali zadruge;

- overjeno izjavo družbenikov ali ustanoviteljev, da so v kapitalu gospodarske družbe ali kot ustanovitelji zadruge udeleženi v lastnem imenu in za svoj račun ter da v zvezi s pravno osebo ne obstajajo osebe, ki bi imele kakršnekoli pravice upravljanja ali do udeležbe na dobičku pravne osebe;

- izjavo poslovodstva, da ministrstvu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, dovoljuje pregled poslovanja z vidika spoštovanja izpolnjevanja s tem zakonom in pravilnikom predpisanih pogojev;

- izjavo poslovodstva, da ministrstvu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, dovoljuje pregled poslovanja letnih izkazov poslovanja, ločeno za neprofitni in profitni del.

(3) Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, o vlogi pravne osebe za vpis v register odloči z odločbo v roku 30 dneh od vložitve popolne vloge.

153. člen

(prednost pri dodelitvi kredita)

(1) Minister lahko predpiše, da so do kredita upravičene predvsem tiste neprofitne stanovanjske organizacije, ki si zagotovijo določeno ugodnost tudi od občine, na območju katere nameravajo poslovati, odvisno od možnosti posamezne občine.

(2) Občine, ki zagotovijo neprofitni stanovanjski organizaciji kakršnokoli pomoč v okviru svojih pristojnosti in možnosti, lahko zahtevajo, da se določen del javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj nameni za razreševanje stanovanjskih vprašanj upravičencev z najnižjimi dohodki.

153.a člen

(nadzor in izbris iz registra)

(1) Za nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih organizacij v skladu s tem zakonom je pristojna stanovanjska inšpekcija.

(2) Če stanovanjska inšpekcija ugotovi, da neprofitna stanovanjska organizacija ne izpolnjuje več katerega od pogojev iz prvega odstavka a151.a člena tega zakona ali ugotovi, da neprofitna stanovanjska organizacija

1. v treh letih od vpisa v register ni pridobila pravnomočnega gradbenega dovoljenja za gradnjo novih javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, zanje v sedmih letih od vpisa ni pridobila uporabnega dovoljenja in jih začela oddajati pod pogoji, določenimi za oddajo javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj oziroma v treh letih od vpisa v register ni začela oddajati razpoložljivih stanovanj pod pogoji, določenimi za oddajo javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj,

2. neposredno ali posredno deli presežke prihodkov nad odhodki ali jih namenja v nasprotju z določbami tega zakona,

3. nenamensko porablja prejeta javna sredstva iz naslova sredstev namenjenih za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj ali javnih najemnih oskrbovanih stanovanj,

4. skladu ali ministrstvu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, v nasprotju s tem zakonom in kljub opozorilu ne pošlje poročil, ki jih mora poslati v skladu s tem zakonom ali ne omogoča nadzora nad svojim poslovanjem, ali

5. ne posluje v skladu s tem zakonom, aktom o njeni ustanovitvi ali v skladu s pogodbami, sklenjenimi z državo, občino ali javnim stanovanjskim skladom,

jo pozove, da navedene nepravilnosti in kršitve odpravi v določenem roku.

(3) Če neprofitna stanovanjska organizacija v roku iz prejšnjega odstavka ugotovljenih nepravilnosti ali kršitev ne odpravi, izda stanovanjska inšpekcija odločbo o odvzemu statusa neprofitne stanovanjske organizacije in zbrisu neprofitne stanovanjske organizacije iz registra.

(4) Pravnomočno odločbo o odvzemu statusa neprofitne stanovanjske organizacije in hkratnem izbrisu iz registra stanovanjska inšpekcija pošlje ministrstvu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, ki izvrši inšpekcijsko odločbo in izbriše neprofitno stanovanjsko organizacijo iz registra.

(5) Z dnem pravnomočnosti odločbe iz prejšnjega odstavka za neprofitno stanovanjsko organizacijo prenehajo vse ugodnosti, pridobljene na podlagi zakona. Morebitna neporabljena javna sredstva in sredstva, ki so bila porabljena v nasprotju z določbami tega zakona ali pogodbe z Republiko Slovenijo ali javnim stanovanjskim skladom, mora neprofitna stanovanjska organizacija vrniti v roku, višini in na način, določenih v pogodbi.

(6) Pravna oseba, ki ji je bil na podlagi pravnomočne odločbe iz četrtega odstavka tega člena odvzet status neprofitne stanovanjske organizacije in je bila izbrisana iz registra, lahko ponovno zaprosi za pridobitev statusa neprofitne stanovanjske organizacije po preteku 24 mesecev od pravnomočnosti odločbe iz četrtega odstavka tega člena. Status neprofitne stanovanjske organizacije lahko taka pravna oseba ponovno pridobi pod pogoji iz tega zakona in potem ko je poravnala vse pretekle obveznosti iz naslova prejetih ugodnosti in ugodnejše obravnave zaradi statusa neprofitne stanovanjske organizacije na podlagi tega zakona.

(7) Neprofitna stanovanjska organizacija lahko vloži vlogo za izbris iz registra, o kateri ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, odloči v roku 30 dni od vložitve popolne vloge. Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, izda odločbo o izbrisu neprofitne stanovanjske organizacije iz registra, če ugotovi, da je poravnala vse pretekle obveznosti iz naslova prejetih ugodnosti in ugodnejše obravnave zaradi statusa neprofitne stanovanjske organizacije na podlagi tega zakona.

(8) Z dnem izbrisa iz registra pravni osebi preneha status neprofitne stanovanjske organizacije.

153.b člen

(veljavnost najemne pogodbe)

Določbe najemne pogodbe, sklenjene med neprofitno stanovanjsko organizacijo in najemnikom, ostanejo v veljavi tudi po izbrisu te organizacije iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij ali po prenosu lastništva na pravne naslednike.

a153.c člen

(predkupna pravica)

(1) V primeru prodaje javnega najemnega stanovanja in javnega najemnega oskrbovanega stanovanja v lasti neprofitne stanovanjske organizacije imajo predkupno pravico po naslednjem vrstnem redu

1. sklad,

2. občina, na območju katere leži stanovanje, ki se prodaja, oziroma občinski javni stanovanjski sklad, če ga je občina ustanovila.

(2) Neprofitna stanovanjska organizacija, ki namerava prodati javno najemno stanovanje ali javno najemno oskrbovano stanovanje, mora predkupnim upravičencem iz prejšnjega odstavka po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču poslati ponudbo o prodaji ter jim sporočiti ceno in druge prodajne pogoje.

(3) Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, tako da v 15 dneh od prejema ponudbe izjavi, da ponudbo sprejema, lahko neprofitna stanovanjska organizacija proda stanovanje vsakomur, ki je ponudbo sprejel pravočasno, vendar samo pod enakimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji.

(4) Če lastnik javnega najemnega stanovanja ali javnega najemnega oskrbovanega stanovanja proda stanovanje, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, je taka pogodba nična.

153.c člen

(uporaba določil Zakona o javno-zasebnem partnerstvu)

Vsi pogoji partnerstva, ki niso urejeni s tem zakonom, se urejajo skladno z Zakonom o javno-zasebnem partnerstvu (Uradni list RS, št. 127/06).

XIII.5 NALOGE D.S.U., DRUŽBE ZA SVETOVANJE IN UPRAVLJANJE, D. O. O.

153.d člen

(D.S.U., družba za svetovanje in upravljanje, d. o. o.)

Družba D.S.U., družba za svetovanje in upravljanje, d. o. o., lahko v okviru izvajanja svoje dejavnosti razvoja in gradnje dostopnih najemnih stanovanj, ki jo nalagajo vsakokrat veljavne strateške usmeritve, stanovanja oddaja ali prodaja posameznim prednostnim družbenim skupinam v javnem interesu.

XIV. PRISTOJNOSTI IN NALOGE OBČINE NA STANOVANJSKEM PODROČJU

154. člen

(pristojnosti občine)

(1) Občina ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge

- sprejema in uresničuje občinski stanovanjski program;

- zagotavlja sredstva za graditev, pridobitev in oddajanje javnih najemnih stanovanj ter stanovanjskih stavb, namenjenih začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb;

- spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj;

- zagotavlja sredstva za subvencioniranje najemnine in za izredno pomoč pri uporabi stanovanja;

- zagotavlja pogoje za razvijanje različnih oblik gradnje in prenove z ustrezno zemljiško in normativno politiko;

- sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki izhajajo iz njenih lokalnih posebnosti, vključno z zunanjim videzom stanovanjskih stavb;

- (črtana);

- vodi register stanovanj.

(2) Občina zagotavlja pridobivanje najemnih in lastnih stanovanj zlasti

- s soinvestitorstvom s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije, javnim skladom;

- z rentnim odkupom stanovanj in njihovim oddajanjem v najem;

- z najemom stanovanj na trgu z namenom oddajanja upravičencem do javnih najemnih stanovanj, pri čemer občina določi podrobnejša merila njihovega najema in podnajema;

- s prodajo stanovanj na časovni zakup (finančni lizing);

- s sovlaganjem javnih in zasebnih investitorjev in podobno;

- s sredstvi državnega proračuna;

- s sredstvi, namenjenimi za regionalni razvoj ter razvoj podeželja;

- s sredstvi Evropske unije in podobno.

(3) Občina obvesti Stanovanjski sklad Republike Slovenije o nameravani prodaji zazidljivega zemljišča, ki je v lasti občine in je s prostorskimi načrti opredeljeno za gradnjo večstanovanjskih stavb, z navedbo pogojev prodaje ter mu ponudi, da ga odkupi pod enakimi pogoji. Stanovanjski sklad Republike Slovenije v 14 dneh po prejemu obvestila občine o nameravani prodaji na zanesljiv način občino obvesti o svoji odločitvi, da bo izkoristil predkupno pravico. Če tega v 14 dneh po prejemu obvestila občine o nameravani prodaji ne stori, se šteje, da predkupne pravice ne bo izkoristil.

(4) Če občina proda zemljišče iz prejšnjega odstavka in prenese lastninsko pravico na tretjega, ne da bi ravnala v skladu prejšnjim odstavkom, lahko predkupni upravičenec iz prejšnjega odstavka v treh mesecih od dneva, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in se zemljišče pod enakimi pogoji proda njemu. Upravičenje iz prejšnjega stavka preneha v dveh letih od prenosa lastninske pravice na tretjega.

155. člen

(občinski odlok)

Občina lahko z odlokom določi splošna pravila pri uporabi stanovanj in stanovanjskih stavb ter obveznosti in pogoje za prenovo, izboljšave ter zunanji videz stanovanj in stanovanjskih stavb.

156. člen

(občinski stanovanjski program)

Občinski stanovanjski program sprejme občinski svet. Na podlagi načel nacionalnega stanovanjskega programa se z njim konkretizira stanovanjska politika občine, ki zajema predvsem

- obseg, lokacijo in dinamiko graditve lastnih in najemnih stanovanj;

- ukrepe občine, ki spodbujajo gradnjo in prenovo stanovanj ter ustreznejšo zasedenost obstoječih stanovanj v občini;

- posebne stanovanjske programe v občini, ki upoštevajo arhitektonske in druge posebnosti pri zagotavljanju stanovanj za invalide;

- način izvajanja izredne pomoči pri uporabi stanovanja;

- način zagotavljanja ustreznih oblik pomoči za nastajanje in delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij.

157. člen

(občinski stanovanjski sklad)

(1) Občina lahko zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju ustanovi javni stanovanjski sklad, ki skrbi zlasti za

- vzpodbujanje razvoja stanovanjske infrastrukture;

- gospodarjenje s stanovanji, stanovanjskimi hišami in stavbnimi zemljišči;

- gradnjo, nakup, prenovo in vzdrževanje javnih najemnih stanovanj;

- zagotavljanje posojil z ugodno obrestno mero za gradnjo, nakup ali prenovo stanovanj in stanovanjskih hiš;

- uresničevanje občinskih stanovanjskih programov.

(2) Dve ali več občin lahko ustanovijo skupni javni stanovanjski sklad.

158. člen

(odlok o ustanovitvi sklada)

(1) Občina ustanovi javni stanovanjski sklad z odlokom. Če je ustanoviteljev več, se javni stanovanjski sklad ustanovi z odlokom, ki ga sprejmejo vsi sveti ustanoviteljic.

(2) Za poslovanje javnega stanovanjskega sklada veljajo določbe zakona o javnih skladih (Uradni list RS, št. 22/2000).

(3) Sredstva za poslovanje javnega stanovanjskega sklada se zagotavljajo

1. v občinskem proračunu iz

- rednih proračunskih sredstev;

- dela sredstev, ustvarjenih s prodajo družbenih stanovanj;

- vračila anuitet za predhodno dana stanovanjska posojila;

- prihodkov od najemnin;

2. iz presežka prihodkov nad odhodki;

3. z namenskimi sredstvi, ki jih prejmejo od domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb;

4. s sredstvi zadolževanja dodatno, glede na določbe zakona, ki ureja javne sklade, še do 40 % izkazanega namenskega premoženja javnega sklada.

159. člen

(proračunski stanovanjski sklad)

Občina lahko ustanovi tudi proračunski stanovanjski sklad zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju.

XV. IZENAČEVANJE POGOJEV ZA DRŽAVLJANE ČLANIC EVROPSKE UNIJE

160. člen

(izenačevanje pogojev za državljane članic Evropske unije)

Ob izpolnjevanju pogojev vzajemnosti so pod pogoji iz tega zakona in na njegovi podlagi izdanih predpisov upravičeni do pridobitve javnega najemnega stanovanja v najem, pomoči pri plačilu najemnine, kakor tudi do ugodnega posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije ter do varčevanja v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme tudi državljani držav članic Evropske unije, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji.

XVI. KATASTER STAVB IN REGISTRI

161. člen

(kataster stavb in registri)

(1) Podatki o stavbah in stanovanjih se vodijo v katastru stavb in registru stanovanj. Podatki o upravnikih se vodijo v posebnem registru.

(2) Kataster stavb in centralni register stanovanj vodi Geodetska uprava Republike Slovenije v skladu z določili zakona, ki ureja evidentiranje nepremičnin. Register stanovanj vodi občina, na območju katere se stanovanje nahaja, registre upravnikov stavb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba, oziroma organ mestne občine (v nadaljnjem besedilu: pristojni organ).

(3) Vodenje registra upravnikov stavb se lahko prenese na posamezno lokalno skupnost, če želi to opravljati in je za to usposobljena.

(4) Kataster stavb in registri stanovanj se vodijo povezano.

(5) V vseh registrih iz prvega odstavka tega člena se uporabljajo identifikacijske številke stavbe in delov stavbe iz katastra stavb.

(6) Kataster stavb in registri iz prvega odstavka tega člena so javni.

(7) Organi, ki vodijo podatke o najemninah, so dolžni te podatke na zahtevo posredovati upravnim organom ter organom lokalnih skupnosti, ki izvajajo svoje naloge na podlagi tega člena.

(8) Upravitelji registra stanovanj in centralnega registra stanovanj pridobivajo za opravljanje svoje funkcije podatke iz centralnega registra prebivalstva.

162. člen (prenehal veljati)

163. člen

(register stanovanj)

(1) V registru stanovanj se vodijo podatki za posamezna stanovanja prevzeti iz katastra stavb s smiselno uporabo določb prejšnjega člena in drugi podatki o stavbah in stanovanjih, ki jih določi občina z odlokom oziroma so določeni z drugimi predpisi.

(2) Etažni lastniki oziroma najemniki so dolžni občini na njeno zahtevo posredovati podatke, ki se vpisujejo v register.

164. člen

(črtan)

165. člen

(črtan)

166. člen

(register upravnikov)

V register upravnikov stavb se vpiše

- identifikacijska oznaka iz katastra stavb;

- ulica in hišna številka večstanovanjske stavbe;

- ime ali firma ter bivališče oziroma sedež upravnika oziroma skupnosti lastnikov;

- datum sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev;

- statut skupnosti lastnikov.

167. člen

(predlog za vpis v register upravnikov)

(1) Vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov.

(2) Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, predsednik skupnosti lastnikov pa s sklepom o vpisu v sodni register.

(3) Pristojni organ mora o predlogu za vpis v register odločati v roku 30 dni od njegovega prejema.

(4) Če pristojni organ ugotovi, da stavba ni vpisana v kataster stavb ali da predlog za vpis v register ni popoln ali da ga je vložila nepooblaščena oseba, opozori na to predlagatelja in mu določi rok, v katerem je treba pomanjkljivosti odpraviti. Ta rok ne sme biti krajši od 15 dni in ne daljši od 30 dni.

(5) O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo.

(6) O pritožbah zoper odločbe pristojnega organa odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve.

XVI.A POSEBNE DOLOČBE O NAJEMNIKIH DENACIONALIZIRANIH STANOVANJ IN LASTNIKIH DENACIONALIZIRANIH STANOVANJ

167.a člen

(uporaba)

Določbe tega poglavja se uporabljajo za lastnike stanovanj − upravičence do denacionalizacije oziroma njihove pravne naslednike (v nadaljnjem besedilu: lastnik denacionaliziranih stanovanj) in najemnike denacionaliziranih stanovanj ter razmerja med njimi, in sicer od 1. septembra 2024 do 31. avgusta 2034, razen določb 167.c in 167.f člena, ki se uporabljata od 1. septembra 2024 dalje.

167.b člen

(obdelava osebnih podatkov o najemnikih denacionaliziranih stanovanj)

(1) Sklad ima za namen preverjanja lastništva primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v skladu s tretjim odstavkom 167.č člena tega zakona pravico, da v zemljiški knjigi vpogleda in pridobi izpis podatkov o tem, ali je najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, za katerega je lastnik denacionaliziranega stanovanja podal zahtevo na podlagi tretjega odstavka 167.č člena tega zakona, lastnik katerekoli nepremičnine.

(2) Sklad zbira in uporablja podatke o osebnem imenu, naslovu stalnega oziroma začasnega prebivališča in letnici rojstva najemnikov denacionaliziranih stanovanj, ki jih pridobi pri izvajanju naloge iz 167.d člena tega zakona za namen obveščanja najemnikov denacionaliziranih stanovanj o njihovih pravicah ter za namen priprave dodatnih ukrepov za rešitev stanovanjskega vprašanja najemnikov. Podatki iz tega odstavka se hranijo do zaključka izvrševanja naloge iz 167.d člena tega zakona.

(3) Ministrstvo, pristojno za stanovanja, dostopa do zbirke podatkov iz prejšnjega odstavka in uporablja osebne podatke z enako vsebino, za enak namen in čas trajanja kot sklad.

167.c člen

(pogoji za najem javnega najemnega stanovanja)

(1) Do najema javnega najemnega stanovanja so upravičeni tudi najemniki denacionaliziranih stanovanj, ki izpolnjujejo naslednje pogoje

– imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji,

– prosilec je poslovno popolnoma sposobna oseba,

– najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, nima v lasti primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen lastnega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino ali za nedoločen čas in za najemnino, ki se lastniku doplačuje v skladu s 167.d členom tega zakona.

(2) V javnem razpisu za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem iz prvega odstavka 87.b člena tega zakona se najemniki denacionaliziranih stanovanj iz prejšnjega odstavka opredelijo kot obvezna prednostna kategorija na prednostni listi A in na morebitni prednostni listi B v vsakem javnem razpisu za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem.

(3) Minister predpiše podrobnejša merila in postopek oddaje javnih najemnih stanovanj najemnikom denacionaliziranih stanovanj iz prvega odstavka tega člena.

167.č člen

(odpoved najemne pogodbe in preveritev lastništva)

(1) Če ima najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, lahko lastnik denacionaliziranega stanovanja najemno pogodbo odpove.

(2) Odpovedni razlog iz prejšnjega odstavka ni podan, če ima najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, v lasti stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas in za najemnino, ki se lastniku doplačuje v skladu s 167.d členom tega zakona.

(3) Lastnik denacionaliziranega stanovanja, ki je v najemu najemnika denacionaliziranega stanovanja, lahko enkrat letno za vsako stanovanje vloži zahtevo za preveritev lastništva stanovanja ali stanovanjske stavbe najemnika denacionaliziranega stanovanja, njegovega zakonca ali osebe, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, ki ustreza površinskim normativom po pravilniku iz 87.b člena tega zakona. Zahteva se vloži pri skladu. Sklad izda potrdilo, ki vsebuje katastrske podatke o stanovanju ali stanovanjski stavbi, podatke o lastniku nepremičnine kot so navedeni v zemljiški knjigi in informacijo o skladnosti stanovanja ali stanovanjske stavbe s površinskimi normativi.

167.d člen

(doplačilo najemnine)

(1) Lastnik denacionaliziranega stanovanja, ki ima v lasti stanovanje, ki je v najemu najemnika denacionaliziranega stanovanja, je upravičen do doplačila najemnine skladno s svojim lastniškim deležem.

(2) Doplačilo najemnine iz prejšnjega odstavka je zmnožek dejanske površine stanovanja in razlike med priznano prosto oblikovano najemnino na kvadratni meter, določeno v skladu z desetim odstavkom 120.a člena tega zakona in neprofitno najemnino, določeno v skladu s tretjim odstavkom 115. člena tega zakona. Za izračun doplačila najemnine se kot dejanska površina stanovanja upošteva uporabna popravljena neto tlorisna površina stanovanja iz predpisa, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.

(3) Doplačilo najemnine iz prvega odstavka tega člena se upravičencu prizna največ za obdobje enega leta pred mesecem vložitve zahteve za doplačilo najemnine, pri čemer upravičencu pripada doplačilo najemnine najprej od začetka uporabe določb tega poglavja. Če najemna pogodba preneha veljati pred koncem koledarskega meseca, se upravičencu prizna sorazmerni del doplačila najemnine glede na trajanje najema.

(4) Lastnik denacionaliziranega stanovanja lahko ponovno zaprosi za doplačilo najemnine po poteku enega leta od vložitve zahteve za doplačilo najemnine. Ne glede na prejšnji stavek lahko lastnik denacionaliziranega stanovanja ponovno zaprosi za doplačilo najemnine pred potekom enega leta od vložitve zahteve za preteklo leto, če v tem času ta člen preneha veljati.

(5) Zahtevo za doplačilo najemnine lastnik denacionaliziranega stanovanja vloži na sklad, ki o zahtevi odloči z odločbo, na podlagi katere izplača doplačilo najemnine lastniku denacionaliziranega stanovanja v enkratnem znesku v roku največ 30 dni od pravnomočnosti odločbe.

(6) Doplačilo najemnine se krije iz državnega proračuna.

(7) Prejemnik doplačila najemnine iz prvega odstavka tega člena, ki želi v zvezi s plačilom dohodnine uveljavljati dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem in ti presegajo znesek neprofitnih najemnin, prejetih na podlagi najemnega razmerja iz prvega odstavka tega člena, lahko uveljavlja dejanske stroške, ki presegajo znesek prejetih neprofitnih najemnin, na način, kot velja v primeru uveljavljanja dejanskih stroškov od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kadar dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem izračuna plačnik davka v obračunu davčnega odtegljaja.

(8) Do doplačila najemnine v skladu s tem členom niso upravičeni država, občine, javni stanovanjski skladi in druge pravne osebe javnega prava, katerih ustanovitelj je država ali občina, ter neprofitne stanovanjske organizacije.

167.e člen

(sklenitev pogodbe)

Sklad za namen opravljanja nalog iz 167.č in 167.d člena tega zakona z ustanoviteljem sklene pogodbo, s katero se določijo medsebojne pravice in obveznosti. V imenu ustanovitelja pogodbo sklene ministrstvo, pristojno za stanovanja.

167.f člen

(najemno razmerje po preteku začasnega obdobja)

(1) Ne glede na prvi odstavek 173. člena tega zakona po preteku obdobja iz 167.a člena tega zakona najemna pogodba med najemnikom denacionaliziranega stanovanja in lastnikom denacionaliziranega stanovanja ostane v veljavi, razen določb o višini najemnine.

(2) Najemnina po najemni pogodbi med najemnikom denacionaliziranega stanovanja in lastnikom denacionaliziranega stanovanja se po preteku obdobja iz 167.a člena tega zakona oblikuje prosto, ne sme pa biti oderuška.

(3) Najemnik denacionaliziranega stanovanja in lastnik denacionaliziranega stanovanja skleneta dodatek k najemni pogodbi iz prejšnjega odstavka, s katerim se dogovorita za novo višino najemnine.

XVII. KAZENSKE DOLOČBE

168. člen

(1) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek etažni lastnik-posameznik

1. ki opravlja v stanovanju dejavnosti brez soglasij ali v nasprotju s soglasji (14. člen);

2. ki ne poravnava stroškov upravljanja in drugih stroškov (30. člen);

3. ki kljub odredbi stanovanjske inšpekcije po prvem odstavku 93. člena tega zakona ne izvede tistih del, ki so potrebna za normalno bivanje;

4. ki ne posreduje podatkov v skladu z drugim odstavkom 163. člena tega zakona;

5. ki ne ponudi stanovanja v nakup predkupnemu upravičencu (177. člen);

6. ki ne vzdržuje stanovanja in skupnih delov stavbe ali večstanovanjske stavbe v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema (druga alinea 92. člena);

7. ki izvrši spremembe v stanovanju v nasprotju s 15. členom tega zakona.

(2) Z globo od 1.500 do 15.000 eurov se kaznuje etažni lastnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki stori prekršek iz prejšnjega odstavka.

(3) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

169. člen

(1) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek etažni lastnik posameznik

1. ki upravnika ne obvesti o spremembi lastništva (17. člen);

2. ki o sklenitvi in vseh spremembah najemne pogodbe ne obvesti upravnika (24. člen);

3. ki oddaja stanovanje brez najemne pogodbe (84. člen);

4. ki oddaja del stanovanja brez pogodbe (drugi odstavek 84. člena);

5. ki ne odstrani naprav, ki posegajo v skupne dele večstanovanjske stavbe (126.a člen);

6. ki inšpektorju ne omogoči nemotenega nadzora (130. člen).

(2) Z globo od 500 do 15.000 eurov se kaznuje etažni lastnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki stori prekršek iz prejšnjega odstavka.

(3) Z globo od 500 do 1.500 eurov se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

170. člen

(1) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje za prekršek etažni lastnik posameznik

1. ki ne sklene pogodbe iz 32. člena tega zakona in ne predlaga sodišču, da izda odločbo po 182. členu tega zakona;

2. ki ne sporoči spremembe podatkov v skladu z drugim odstavkom 189. člena tega zakona;

3. ki ne označi stanovanja v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.

(2) Z globo od 500 do 15.000 eurov se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka etažni lastnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.

(3) Z globo od 500 do 1.500 eurov se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

171. člen

(prekrški upravnika)

(1) Z globo od 5.000 do 125.000 eurov se kaznuje upravnik, ki je pravna oseba, posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, ali samostojni podjetnik posameznik, ki

1. ne označi stanovanj v skladu s 7. členom tega zakona;

2. ne pripravi načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe v skladu s prvim in drugim odstavkom 26. člena tega zakona;

3. ne razdeli stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe, razen stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe, med etažne lastnike po merilih iz prvega odstavka 30. člena tega zakona;

4. ne razdeli stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe med etažne lastnike po merilih iz drugega odstavka 30. člena tega zakona;

5. ne skliče in izvede zbora lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 36. člena tega zakona;

6. ne sestavi in objavi zapisnika v skladu z 38. členom tega zakona;

7. ne odpre in ne vodi fiduciarnega računa v skladu s prvim odstavkom 42. člena tega zakona oziroma ne vodi sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 42. člena tega zakona;

8. ne odvede sredstev rezervnega sklada na fiduciarni račun rezervnega sklada v roku iz tretjega odstavka 42. člena tega zakona;

9. ne naloži sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega zakona;

10. ne predloži banki sklepa etažnih lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 43. člena tega zakona;

11. opravi plačilo v breme rezervnega sklada v nasprotju s prvim odstavkom 44. člena tega zakona;

12. ne vroči kopije sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev etažnim lastnikom v skladu s petim odstavkom 53. člena tega zakona;

13. pri sklepanju pravnega posla glede del, ki po ocenjeni vrednosti presegajo znesek 10.000 eurov, ne ravna v skladu z drugim odstavkom 58. člena tega zakona;

14. v 30 dneh po izteku pogodbe o opravljanju upravniških storitev ne izdela končnega poročila ali ne sestavi končnega obračuna po stanju na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali sredstev, zbranih na računu, po stanju na dan prenehanja pogodbe ne prenese na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik (prvi odstavek 61. člena);

15. po prenehanju pogodbenega razmerja ne ravna v skladu z drugim odstavkom 61. člena tega zakona;

16. sredstev iz naslova obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe ne vodi knjigovodsko ločeno (prvi odstavek 63. člena);

17. zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrževanja in rezervnega sklada porabi v nasprotju z drugim odstavkom 63. člena tega zakona;

18. ne pripravi poročila o upravnikovem delu v skladu z navodilom iz tretjega odstavka 64. člena tega zakona;

19. etažnemu lastniku ne omogoči vpogleda v dokumentacijo iz 65. člena tega zakona ali v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe;

20. ne izstavi obračuna stroškov v skladu s 66. členom tega zakona;

21. za namene upravljanja večstanovanjske stavbe sklene pravni posel s tretjo osebo v nasprotju s prvim odstavkom 68. člena tega zakona;

22. ne plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami, v skladu s prvim odstavkom 71. člena tega zakona;

23. na zahtevo inšpekcijskega organa ne omogoči nemotenega opravljanja inšpekcijskega nadzorstva ali ne omogoči vpogleda v listine v skladu s 130. členom tega zakona.

(2) Z globo od 800 do 2.000 eurov se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe, odgovorna oseba posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost, ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

172. člen

(1) Z globo od 500 do 1.200 eurov se kaznuje najemnik-posameznik

1. ki ne dopusti vstopa v stanovanje (prvi odstavek 99. člena in tretja alinea 94. člena);

2. ki ne oštevilči stanovanja v skladu s 7. členom tega zakona;

3. ki odda del stanovanja brez podnajemne pogodbe (tretji odstavek 84. člena).

(2) Z globo od 500 do 15.000 eurov se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka najemnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.

(3) Z globo od 500 do 2.000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

172.a člen

(višina globe v hitrem prekrškovnem postopku)

Za prekrške iz tega zakona se v hitrem postopku lahko izreče globa v znesku, ki je višji od najnižje globe, določene s tem zakonom.

XVIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

XVIII.1 Urejanje razmerij v stanovanjih, odvzetih po predpisih o podržavljenju

173. člen

(pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom)

(1) Določbe najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom-prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice (v nadaljnjem besedilu: najemnik), ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije ali tistemu, ki mu je bilo vrnjeno zaplenjeno stanovanje oziroma njunim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci.

(2) Potem, ko je bila stanovanjska stavba ali stanovanje (v nadaljnjem besedilu: stanovanje), odvzeto po predpisih o podržavljenju ali zaplenjeno, vrnjeno prvotnemu lastniku (v nadaljnjem besedilu: lastnik), lahko najemnik na takem stanovanju uveljavlja pravico po tem zakonu bodisi do nakupa stanovanja, v katerem prebiva, če se lastnik s tem strinja, bodisi do nakupa drugega stanovanja ali gradnje hiše, v roku petih let od uveljavitve tega zakona oziroma pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če na dan uveljavitve tega zakona postopek denacionalizacije še ni pravnomočno končan.

(3) V primeru iz prejšnjega odstavka ima najemnik pravico do nadomestila v višini 36% od vrednosti stanovanja od Slovenski državni holding v gotovini, 25% od Slovenski državni holding v obliki obveznic in 13% od Republike Slovenije v gotovini. Najemnik lahko od Stanovanjskega sklada Republike Slovenije zahteva, da mu ta odobri tudi posojilo iz 148. člena tega zakona do višine kupnine za primerno stanovanje po ceni, ki jo za izračun posojila priznava Stanovanjski sklad Republike Slovenije.

(4) Vrednost denacionaliziranega stanovanja, ki se proda ali izprazni, se določi na podlagi 116. člena tega zakona.

(5) Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, ugotavlja upravičenost do pridobitve nadomestila iz tretjega odstavka tega člena ter višino nadomestila po posameznih zavezancih z izdajo odločbe, ki jo prejmejo vsi zavezanci za plačilo nadomestila, lastnik in najemnik.

(6) Zoper odločbo iz prejšnjega odstavka je dovoljen upravni spor.

(7) Zavezanci iz tretjega odstavka tega člena so svoje obveznosti dolžni izpolniti najkasneje v šestih mesecih od popolne vložene zahteve za izplačilo nadomestila, ki mora vsebovati tudi overjeno kupoprodajno pogodbo za stanovanje, ki ga kupuje.

(8) Najemnik, ki kupuje drugo stanovanje ali gradi hišo, se je dolžan z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje, izseliti iz stanovanja, v katerem biva, najkasneje v roku enega leta od prejetja ugodnosti iz tretjega odstavka tega člena. Po poteku tega roka pa lahko lastnik stanovanja zahteva od najemnika plačilo prosto oblikovane najemnine in izselitev najemnika s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Spori se rešujejo po hitrem postopku.

174. člen (črtan)

175. člen

(najemnik hišniškega stanovanja)

Prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na stanovanjih, ki so bila pred uveljavitvijo zakona o denacionalizaciji z odločbo vrnjena prvotnim lastnikom, gredo iste pravice kot najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih.

175.a člen (črtan)

XVIII.2 Posebne pravice najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice

176. člen

(predkupna pravica najemnika–prejšnjega imetnika stanovanjske pravice)

(1) Najemnik-prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas, ima predkupno pravico na stanovanju, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik v primerih, ki jih določa zakon.

(2) Če najemnik ponudbe o prodaji stanovanja ne izkoristi, mora etažni lastnik ponudbo o prodaji stanovanja posredovati etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe, če imajo po določbi stvarnopravnega zakonika predkupno pravico, občini oziroma občinskemu stanovanjskemu skladu, na območju katerega se stanovanje ali stanovanjska stavba nahaja in Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije (predkupni upravičenci). Predkupna pravica se uveljavlja po tem vrstnem redu.

177. člen

(ponudba lastnika predkupnemu upravičencu)

(1) Lastnik, ki namerava prodati stanovanje, ga mora ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje.

(2) Če je v ponudbi pogoj, da je treba celotno ceno ali del cene izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, če se hkrati izroči ali položi pri sodišču znesek, ki je zahtevan v ponudbi, v roku iz tretjega odstavka tega člena.

(3) Če predkupni upravičenec v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko proda ponudnik stanovanje v etažni lastnini drugemu, vendar samo pod enakimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji.

(4) Pogodbo, sklenjeno s tretjo osebo, je dolžan ponudnik predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu v roku osmih dni od overitve pogodbe.

(5) Če predkupni upravičenec ne izkoristi svoje predkupne pravice, se mu položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.

178. člen

(varstvo in kršitev predkupne pravice)

(1) Predkupna pravica na stanovanju se vknjiži v zemljiško knjigo na predlog predkupnega upravičenca.

(2) Če lastnik proda stanovanje, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu, ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje v etažni lastnini ali nepremičnino.

(3) Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v 60 dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled.

(4) Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 60 dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo.

(5) Tožnik mora v roku za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje v etažni lastnini ali nepremičnina, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe.

179. člen

(vpis pravice)

Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, se lahko vpiše v zemljiško knjigo.

180. člen

(ožji družinski član prejšnjega imetnika stanovanjske pravice)

Kadar gre za najemno pogodbo, sklenjeno s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, se za ožjega družinskega člana šteje tudi tisti sorodnik do vključno drugega dednega reda, ki je na dan uveljavitve stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 , 19/91 , 13/93 – odločba US, 9/94 , 21/94 , 22/94 – odločba US, 29/95 – ZPDF, 23/96 , 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 23/96, 1/2000, 22/2000 – ZJS, 87/2002 – SPZ in 29/2003 – odločba US) več kot dve leti živel v ekonomski skupnosti s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice.

XVIII.3 Postopnost pri dvigu najemnin

181. člen

(postopni dvig neprofitnih najemnin)

Neprofitne najemnine, določene z metodologijo iz 117. člena tega zakona, se uveljavijo postopoma, tako da dosežejo vrednost, določeno s tem zakonom, do 31. 12. 2006.

XVIII.4 Vzpostavitev upravljanja in druge uskladitve organizacijske narave

182. člen

(določitev solastniških deležev)

(1) Do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih se solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik lahko predlaga, da pogodbo nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku.

(2) Sodišče v nepravdnem postopku pri razmejitvi med posameznimi in skupnimi deli upošteva zlasti načrt večstanovanjske stavbe, pogodbe o prodaji posameznih delov, obstoječe točkovalne zapisnike, sestavljene v skladu s takrat veljavnimi predpisi in druge primerne listine.

(3) Sodišče v nepravdnem postopku pri določitvi solastniških deležev na skupnih delih upošteva glede na posamezno večstanovanjsko stavbo najprimernejšo od naslednjih metod

- površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini;

- prostornino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne prostornine vseh posameznih delov v etažni lastnini;

- uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine;

- vrednost stanovanja, določeno po zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, če ta obstaja, v razmerju do skupne vrednosti do nepremičnine, določene na enak način.

(4) Sodišče v nepravdnem postopku lahko glede na namembnost stavbe in razporeditev stanovanjskih in nestanovanjskih posameznih delov odloči tudi o oblikovanju posebnih skupnih delov in solastniških deležih na njih.

(5) Stroški nepravdnega postopka zaradi nadomestitve pogodbe o medsebojnih razmerjih so stroški upravljanja večstanovanjske stavbe.

183. člen

(rok za določitev upravnika)

Etažni lastniki iz 48. člena tega zakona, ki na dan uveljavitve tega zakona še niso določili upravnika, ga morajo določiti najkasneje v šestih mesecih od uveljavitve tega zakona.

184. člen

(rok za odprtje transakcijskega računa rezervnega sklada)

Upravnik mora odpreti transakcijski račun za sredstva iz 42. člena tega zakona v 60 dneh od uveljavitve podzakonskega predpisa iz 119. člena stvarnopravnega zakonika.

185. člen

(sprejem načrta vzdrževanja)

Upravnik oziroma etažni lastniki morajo sprejeti načrt vzdrževanja v roku osmih mesecev od uveljavitve tega zakona.

186. člen

(odprtje posebnih računov)

Upravniki, ki na dan uveljavitve tega zakona že upravljajo večstanovanjske stavbe, morajo za te stavbe odpreti transakcijski račun in pričeti s knjigovodsko ločeno evidenco v skladu s 63. členom tega zakona najkasneje v treh mesecih po uveljavitvi tega zakona.

187. člen

(uporaba določbe o posegih v skupne dele)

Določbe tega zakona o posegih etažnega lastnika v skupne dele večstanovanjske stavbe se ne uporabljajo za tiste posege, ki so bili dokončani pred uveljavitvijo tega zakona.

XVIII.5 Vzpostavitev evidenc in druge upravne uskladitve

188. člen

(oštevilčenje in označitev stanovanj)

Oštevilčenje in označitev stanovanj iz 7. člena tega zakona morajo zavezanci opraviti najkasneje v roku šestih mesecev od sprejetja uredbe iz prvega odstavka 8. člena tega zakona.

189. člen

(registracija stavb in stanovanj)

(1) Upravniki stavb ali lastniki stanovanj, če stavba nima upravnika, morajo v roku šestih mesecev od uveljavitve tega zakona prijaviti vpis stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov, če stanovanja in nestanovanjski posamezni deli še niso vpisani, ali prijaviti spremembe, če podatki, vpisani v kataster stavb, ne izkazujejo pravega stanja.

(2) Po vzpostavitvi katastra stavb na način, ki ga določa 99. člen zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (Uradni list RS, št. 52/2000 in 87/2002 – SPZ), Geodetska uprava Republike Slovenije obvesti lastnike stanovanj o vpisu tistih podatkov v kataster stavb, ki so prevzeti iz drugih evidenc, če lastniki stanovanj do tedaj niso prijavili vpisa stanovanj tako kot določa prejšnji odstavek. V primeru nestrinjanja z vpisanimi podatki so dolžni lastniki stanovanj v roku 30 dni od prejema obvestila prijaviti spremembe v skladu z veljavno zakonodajo.

(3) Občine morajo v enem letu uskladiti obstoječe evidence, ki jih vodijo o stavbah in stanovanjih, s podatki iz katastra stavb.

190. člen

(določitev zemljišča)

(1) Med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, št. 44/97, 59/2001 in 110/2002 – ZGO-1) pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšno zemljišče je v solastnini etažnih lastnikov.

(2) V vsakem primeru se šteje, da je skupni del večstanovanjske stavbe zemljišče, na katerem stoji stavba. Parcelacija zemljišča, na katerem stavba stoji, se lahko izvede na zahtevo upravnika brez parcelacijskega dovoljenja. Vlogo za parcelacijo lahko da upravnik brez soglasja lastnikov zemljišč.

(3) Če v zemljiški knjigi pravica uporabe ni vpisana v korist etažnih lastnikov, se pravica uporabe na dan uveljavitve zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe. Če na območjih, kjer je bilo zgrajeno več večstanovanjskih stavb, te pravice ni mogoče ugotoviti, se smiselno uporabijo določbe o pogodbeni komasaciji. Če je v večstanovanjski stavbi obvezno imenovanje upravnika, etažni lastniki ne morejo samostojno nastopati v komasacijskem postopku, ampak jih zastopa upravnik.

191. člen

(vpis nevpisanih stanovanj v zemljiško knjigo)

(1) Po sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih mora upravnik začeti s postopkom vpisa večstanovanjske stavbe v etažno lastnino oziroma poskrbeti, da se uskladijo morebitni obstoječi vpisi.

(2) Upravnik mora pred vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga pozvati vse etažne lastnike, da mu v roku, ki ne sme biti krajši od treh in ne daljši od šestih mesecev, izročijo listine, ki se v skladu z zemljiškoknjižnimi predpisi zahtevajo za vpis etažne lastnine na posameznem delu večstanovanjske stavbe. Če kdo od etažnih lastnikov teh listin ne predloži, se podvložek za ta posamezni del v zemljiški knjigi odpre na podlagi podatkov iz pogodbe o medsebojnih razmerjih, ne izvrši pa se vpis lastninske pravice.

(3) Stroški zemljiškoknjižnega postopka se štejejo za stroške upravljanja. Če obstaja pravna podlaga za zahtevo za nadomestilo stroškov, mora upravnik začeti s postopkom uveljavljanja nadomestila teh stroškov od odgovorne osebe.

192. člen

(uporabno dovoljenje po tem zakonu)

(1) Ne glede na določbo 10. člena tega zakona, ki se nanaša na izpolnjevanje minimalnih tehničnih pogojev za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj ter na uporabno dovoljenje, se šteje, da izpolnjujejo pogoje vse tiste večstanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene pred 31. decembrom 1967, če se jim namembnost po navedenem datumu ni spremenila in so njihove gradbene parcele z dnem uveljavitve tega zakona na predpisan način evidentirane v zemljiškem katastru, ter vse druge stanovanjske stavbe, za katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje po 31. decembru 1967, a pred uveljavitvijo zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 59/96), če so njihove gradbene parcele na predpisan način evidentirane v zemljiškem katastru.

(2) Če za stavbe iz prejšnjega odstavka gradbene parcele z dnem uveljavitve tega zakona še niso na predpisan način evidentirane v zemljiškem katastru, se šteje, da pridobijo takšne stavbe uporabno dovoljenje, ko se jim v skladu s predpisi o zemljiškem katastru določi stavbišče ter vpiše v zemljiški kataster.

XVIII.6 Uporaba, prenehanje in začetek veljavnosti

193. člen

(uporaba dosedanjih predpisov)

Spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, se nadaljujejo po dosedanjih predpisih.

194. člen

(uporaba določb za državljane članic Evropske unije)

Določba 160. člena tega zakona se začne uporabljati z dnem pristopa Republike Slovenije v Evropsko unijo.

195. člen

(veljavnost določb)

(1) Določbe drugega in tretjega odstavka 90. člena tega zakona ne veljajo za najemna razmerja, sklenjena pred uveljavitvijo tega zakona.

(2) Najemnik, ki je hkrati lastnik primernega, na dan uveljavitve tega zakona zasedenega stanovanja, razen v primerih iz 108. člena tega zakona, se iz stanovanja ni dolžan izseliti oziroma mu ni mogoče odpovedati najemne pogodbe v skladu s petim odstavkom 103. člena tega zakona, dokler najemna pogodba za stanovanje v lasti najemnika ne preneha. V tem času mora najemnik neprofitnega stanovanja lastniku plačevati tržno najemnino, če tudi sam za svoje stanovanje zaračunava tržno najemnino, če se ne dogovorita drugače.

(3) Višina globe iz 168. do 172. člena tega zakona se prične uporabljati s 1. januarjem 2005.

(4) Do roka iz prejšnjega odstavka se kaznuje z denarno kaznijo za

1. prekršek iz 168. člena tega zakona

- etažni lastnik-posameznik v razponu od 50.000 do 150.000 tolarjev,

- etažni lastnik-pravna oseba v razponu od 200.000 do 3,000.000 tolarjev,

- etažni lastnik-samostojni podjetnik posameznik v razponu od 200.000 do 3,000.000 tolarjev,

- odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 100.000 do 300.000 tolarjev;

2. prekršek iz 169. in 170. člena tega zakona

- etažni lastnik-posameznik v razponu od 40.000 do 150.000 tolarjev,

- etažni lastnik-pravna oseba v razponu od 150.000 do 3,000.000 tolarjev,

- etažni lastnik-samostojni podjetnik posameznik v razponu od 150.000 do 3,000.000 tolarjev,

- odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 80.000 do 300.000 tolarjev;

3. prekršek iz 171. člena tega zakona

- upravnik-pravna oseba v razponu od 1,000.000 do 10,000.000 tolarjev,

- upravnik-samostojni podjetnik posameznik v razponu od 1,000.000 do 5,000.000 tolarjev,

- upravnik-etažni lastnik, ki opravlja dejavnost upravljanja v razponu od 100.000 do 150.000 tolarjev,

- odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 80.000 do 400.000 tolarjev;

4. prekršek iz 172. člena tega zakona

- najemnik-posameznik v razponu od 40.000 do 150.000 tolarjev,

- najemnik-pravna oseba v razponu od 150.000 do 3,000.000 tolarjev,

- najemnik-samostojni podjetnik posameznik v razponu od 150.000 do 3,000.000 tolarjev,

- odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 80.000 do 300.000 tolarjev;

5. prekršek iz četrtega odstavka 170. člena tega zakona

- investitor v razponu od 1,000.000 do 3,000.000 tolarjev,

- odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 100.000 do 300.000 tolarjev.

196. člen

(prenehanje veljavnosti dosedanjih predpisov)

(1) Z dnem uveljavitve tega zakona preneha veljati

1. stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91 , 19/91 , 13/93 – odločba US, 9/94 , 21/94 , 22/94 – odločba US, 29/95 – ZPDF, 23/96 , 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 23/96, 1/2000, 22/2000 – ZJS, 87/2002 – SPZ in 29/2003 – odločba US) razen

- poglavja “Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij“, ki se uporablja do zaključka privatizacije;

- dela četrtega odstavka 125. člena, ki se nanaša na izpolnjevanje obveznosti Slovenske razvojne družbe, d.d. prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice – najemnikom, do likvidacije Slovenske razvojne družbe d.d.;

- prvi odstavek 150. člena, če določa, da najemniki-prejšnji imetniki stanovanjske pravice, plačujejo najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

(2) Šteje se, da si je posameznik, ki si je pred 19. oktobrom 1991 svoje stanovanjsko vprašanje razrešil s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v večstanovanjski stavbi in je takšno preureditev oziroma nadzidavo izvedel na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega na podlagi zakona o graditvi objektov (Uradni list SRS, št. 34/84 in 29/86) oziroma na podlagi predpisov o graditvi objektov, ki so veljali pred 27. 11. 1984 ali na podlagi priglasitve del, vložene pred 14. julijem 1990 na podlagi 62. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86) oziroma na podlagi odločbe o dovolitvi priglašenih del, če so bila takšna dela priglašena po 14. juliju 1990, dela pa izvedena pred 19. oktobrom 1991, na takšnem stanovanju s tem dnem pridobil lastninsko pravico.

(3) Kdor misli, da določba prejšnjega odstavka posega v njegove pravice, lahko zahteva primerno odškodnino od lastnika iz prejšnjega odstavka. Zastaralni rok začne teči od uveljavitve tega zakona.

(4) Določbe 117., 118. in 121. člena tega zakona se začnejo uporabljati s 1. 1. 2005, do takrat pa ostanejo v veljavi določbe 62., 63. in 63.a člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 , 19/91 , 13/93 – odločba US, 9/94 , 21/94 , 22/94 – odločba US, 29/95 – ZPDF, 23/96 , 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 23/96, 1/2000, 22/2000 – ZJS, 87/2002 – SPZ in 29/2003 – odločba US).

197. člen

(veljavnost podzakonskih aktov)

(1) Z dnem uveljavitve tega zakona ostanejo v veljavi do izdaje novih predpisov naslednji podzakonski akti, kolikor niso v nasprotju s tem zakonom

- pravilnik o minimalnih tehničnih in drugih normativih in standardih za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš ter poslovnih prostorov v stanovanjskih hišah v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 39/83, 3/84 in Uradni list RS-I, št. 18/91-SZ);

- pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81 in Uradni list RS, št. 18/91-SZ in 65/99);

- pravilnik o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij (Uradni list RS, št. 64/93);

- pravilnik o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 26/95 , 31/97 , 9/99-odločba US in 31/2003).

(2) Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati

- pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in 16/87);

- pravilnik o normativih in standardih ter postopku za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja v najem (Uradni list RS, št. 18/92 in 31/96);

- pravilnik o merilih za dodeljevanje socialnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 18/92 in 53/99).

(3) Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/2000 in 96/2001) ter navodilo o načinu uveljavljanja znižane neprofitne najemnine za upravičence do najema socialnega stanovanja (Uradni list RS, št. 42/2000) prenehata veljati 1. 1. 2005.

198. člen

(prenehanje Slovenske razvojne družbe)

Do likvidacije Slovenske razvojne družbe, d.d., se ne uporablja tretji odstavek 173. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na obveznosti Republike Slovenije v vrednostnih papirjih.

199. člen

(začetek veljavnosti zakona)

Ta zakon začne veljati devetdeseti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.