Pravilnik o načinu in postopku izračuna neprofitne najemnine ter višine subvencije najemnine

1. člen

Ta pravilnik določa način in postopek izračuna neprofitne najemnine, vključno z določitvijo vpliva lokacije stanovanja na višino najemnine (v nadaljnjem besedilu: lokacijski faktor) in stroškov vzdrževanja stanovanja, ter način in postopek izračuna višine subvencije najemnine, vključno z določitvijo višine priznane prosto oblikovane najemnine za kvadratni meter stanovanjske površine.

II. NAČIN IN POSTOPEK IZRAČUNA NEPROFITNE NAJEMNINE

2. člen

(1) Neprofitna najemnina se določi letno po naslednji enačbi

stroški vzdrževanja × uporabna stanovanjska površina × 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine × vrednost stanovanja.

(2) Neprofitna najemnina se plačuje mesečno v višini dvanajstine zneska, izračunanega po enačbi iz prejšnjega odstavka.

3. člen

(1) Stroški vzdrževanja so določeni mesečno na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine glede na starost stanovanja v višini, določeni v naslednji preglednici

Starost (leta)

Mesečni stroški vzdrževanja

(EUR/m 2 )

0–5

0,40

6–10

0,50

11–15

0,60

16–20

0,80

21–25

1,00

26–30

1,20

31–35

1,40

36–40

1,60

41 in več

1,80

(2) Višina stroškov vzdrževanja iz prejšnjega odstavka se lahko vsake tri leta najpozneje do 1. marca, z začetkom uporabe od 1. aprila, uskladi z gibanjem letnega indeksa cen življenjskih potrebščin po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije za pretekla tri leta, če je vsota zadnjih treh letnih indeksov cen življenjskih potrebščin po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije višja od 6 %.

4. člen

Uporabna stanovanjska površina je uporabna popravljena neto tlorisna površina stanovanja iz predpisa, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.

5. člen

Skupna letna stopnja neprofitne najemnine je vsota letne stopnje stroška upravljanja v višini do 0,2 % od vrednosti stanovanja, stroška amortizacije v višini 3 % od vrednosti stanovanja in letne stopnje stroška financiranja do 1,5 % od vrednosti stanovanja.

6. člen

(1) Vrednost stanovanja se določi na podlagi naslednje enačbe

vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × lokacijski faktor.

(2) Število točk, uporabna stanovanjska površina in vpliv velikosti stanovanja so razvidni iz zapisnikov o točkovanju stanovanja v skladu s predpisom, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.

7. člen

(1) Lokacijski faktor se določi glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba s stanovanjem, upoštevajoč model vrednotenja za stavbna zemljišča, določen z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 31/25) z datumom modela vrednotenja 1. januar 2025.

(2) Pri določitvi lokacijskega faktorja se upošteva vrednostna raven tiste vrednostne cone modela za vrednotenje stavbnih zemljišč iz prejšnjega odstavka, v kateri leži zemljiška parcela, na kateri stoji stavba s stanovanjem.

(3) Lokacijski faktorji so glede na vrednostno raven iz prejšnjega odstavka naslednji

Št. vrednostne ravni

Lokacijski faktor

1

1,050

2

1,050

3

1,051

4

1,051

5

1,052

6

1,053

7

1,054

8

1,055

9

1,057

10

1,059

11

1,062

12

1,068

13

1,070

14

1,075

15

1,081

16

1,088

17

1,096

18

1,104

19

1,112

20

1,119

21

1,131

22

1,142

23

1,153

24

1,166

25

1,180

26

1,196

27

1,214

28

1,234

29

1,255

30

1,277

31

1,300

(4) Podatki o vrednostni ravni in lokacijskem faktorju stanovanja se glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba s stanovanjem, vodijo v prostorskem informacijskem sistemu v skladu z zakonom, ki ureja prostor.

8. člen

(1) Ob vsakokratni spremembi višine neprofitne najemnine zaradi uskladitve vrednosti točke oziroma spremembe višine stroškov vzdrževanja iz 3. člena tega pravilnika najemodajalec obvesti najemnika o spremenjeni višini neprofitne najemnine in razlogih za spremembo.

(2) Najemnik lahko pri najemodajalcu zahteva preveritev višine neprofitne najemnine in zahteva spremembo višine neprofitne najemnine v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.

(3) Javni stanovanjski skladi, občine in neprofitne stanovanjske organizacije sporočijo za upravičence do subvencije najemnine vsakokratno spremembo višine neprofitne najemnine iz prvega odstavka tega člena tudi centrom za socialno delo preko enotnega informacijskega sistema iz zakona, ki ureja uveljavljanje javnih pravic.

III. NAČIN IN POSTOPEK IZRAČUNA SUBVENCIJE NAJEMNINE

9. člen

(1) Za ugotovitev upravičenosti do subvencije najemnine in izračun subvencije najemnine je primerna površina stanovanja največja površina stanovanja iz predpisa, ki ureja oddajo javnih najemnih stanovanj, določena pri površinskih normativih za stanovanja na prednostni listi A (v nadaljnjem besedilu: primerna površina).

(2) Ne glede na prejšnji odstavek se kot primerna površina pri ugotovitvi upravičenosti do subvencije najemnine in izračunu subvencije najemnine za osebo, ki živi v javnem najemnem stanovanju ali bivalni enoti sama, upošteva največ 40 m 2 .

(3) Ne glede na prvi odstavek tega člena se pri izračunu subvencije najemnine kot primerna površina za gospodinjstvo z invalidnim članom, ki mu je oteženo ali preprečeno normalno gibanje, upošteva pogodbena površina stanovanja, razen pri izračunu subvencije najemnine za stanovanja s prosto oblikovano najemnino in javna najemna oskrbovana stanovanja, za katera je določena najemnina v višini 1,3 kratnika neprofitne najemnine, kjer se kot primerna površina upošteva primerna površina iz prvega odstavka tega člena, povečana za 10 m 2 .

10. člen

(1) Subvencija najemnine se izračuna po naslednji enačbi

SN = (PN + 30 % UD + MD) - UD,

pri čemer je

– SN: subvencija najemnine;

– PN: priznana neprofitna najemnina oziroma priznana prosto oblikovana najemnina v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja;

– UD: ugotovljeni dohodek v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja;

– MD: minimalni dohodek, ki se ugotovi v skladu s predpisi, ki urejajo socialnovarstvene prejemke. Ta se pri posamezniku, ki prebiva v stanovanju sam, zviša za 0,1 osnovnega zneska minimalnega dohodka.

(2) Priznana neprofitna najemnina iz prejšnjega odstavka se izračuna po naslednji enačbi

PNN = (PoN / PoP) × PP, pod pogojem, da je PNN ≤ PoN,

pri čemer je

– PNN: priznana neprofitna najemnina;

– PoN: pogodbena najemnina (mesečni znesek najemnine, določen v najemni pogodbi, oziroma znesek iz obvestila najemodajalca o spremenjeni višini neprofitne najemnine iz prvega odstavka 8. člena tega pravilnika);

– PoP: pogodbena površina stanovanja (površina stanovanja, navedena v najemni pogodbi);

– PP: primerna površina.

(3) Priznana prosto oblikovana najemnina iz prvega odstavka tega člena se izračuna po naslednji enačbi

PPON = PoN, pod pogojem, da je PoN ≤ PPON/m 2 × PP,

pri čemer je

– PPON: priznana prosto oblikovana najemnina;

– PoN: pogodbena najemnina (mesečni znesek najemnine, določen v najemni pogodbi);

– PPON/m 2 : priznana prosto oblikovana najemnina na kvadratni meter stanovanjske površine;

– PP: primerna površina.

(4) Občine izplačajo najemodajalcu subvencijo najemnine najpozneje do 20. dne v mesecu.

11. člen

Višina priznane prosto oblikovane najemnine za kvadratni meter stanovanjske površine, upoštevaje lokacijo glede na statistične regije, je določena v naslednji preglednici

REGIJA

Priznana prosto oblikovana najemnina za m 2 stanovanjske površine (v EUR)

Osrednjeslovenska

8,0

Obalno-kraška

7,5

Gorenjska

7,5

Goriška

7,5

Podravska

7,0

Savinjska

6,0

Jugovzhodna Slovenija

6,0

Posavska

5,0

Koroška

5,0

Primorsko-notranjska

5,0

Pomurska

5,0

Zasavska

5,0

IV. PREHODNI IN KONČNE DOLOČBE

12. člen

(1) Ne glede na prvi odstavek 3. člena tega pravilnika je višina mesečnih stroškov vzdrževanja

– od 1. aprila 2026 do 31. marca 2027 0,40 EUR/m 2 ne glede na starost stanovanja;

– od 1. aprila 2027 do 31. marca 2028 za stanovanja, starejša od 20 let, 0,80 EUR/m 2 ;

– od 1. aprila 2028 do 31. marca 2029 za stanovanja, starejša od 30 let, 1,20 EUR/m 2 .

(2) Prva uskladitev višine stroškov vzdrževanja iz drugega odstavka 3. člena tega pravilnika se izvede v letu 2032.

13. člen

(1) Ne glede na prvi in tretji odstavek 7. člena tega pravilnika se do 1. aprila 2027 stanovanju lokacijski faktor določi glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba s stanovanjem, upoštevajoč model za stavbna zemljišča, določen z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20) z datumom modela vrednotenja 1. januar 2020. Lokacijski faktorji so glede na vrednostno raven naslednji

Št. vrednostne ravni

Lokacijski faktor

1

1,050

2

1,050

3

1,058

4

1,058

5

1,058

6

1,058

7

1,067

8

1,067

9

1,075

10

1,075

11

1,083

12

1,092

13

1,092

14

1,100

15

1,117

16

1,125

17

1,142

18

1,158

19

1,175

20

1,192

21

1,208

22

1,233

23

1,250

24

1,275

25

1,300

(2) Do objave podatkov o vrednostnih ravneh in lokacijskem faktorju stanovanja v prostorskem informacijskem sistemu v skladu s četrtim odstavkom 7. člena tega pravilnika podatke o vrednostni ravni in lokacijskem faktorju stanovanja na zahtevo najemodajalca pošlje ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve.

14. člen

Z dnem uveljavitve tega pravilnika se preneha uporabljati 8. člen Pravilnika o podrobnejših pogojih, merilih in postopku za dodelitev subvencij mladim družinam za najem tržnih stanovanj (Uradni list RS, št. 66/07 n 40/12 – ZUJF).

15. člen

Določbe 2. do 8. člena tega pravilnika se začnejo uporabljati 1. aprila 2026.

16. člen

Ta pravilnik začne veljati 1. decembra 2025.

Št. 0070-16/2025/37

Ljubljana, dne 18. novembra 2025

EVA 2025-2720-0017

Simon Maljevac minister

za solidarno prihodnost