Decreto-Lei n.º 39/89

Decreto-Lei n.º 39/89

de 1 de Fevereiro

Com o Decreto-Lei n.º 236/85, de 5 de Julho, procurou-se criar condições especiais de financiamento que incentivassem a iniciativa privada à promoção de habitação a custos controlados, como uma das formas de combater a grave crise que então afectava o sector habitacional, nomeadamente no que se referia à aquisição de casa própria pela população de menores recursos.

É hoje notória a insuficiência daquela medida legislativa na prossecução dos fins que se propunha atingir. Torna-se evidente a necessidade de flexibilizar e desburocratizar o sistema em vigor para a promoção privada de habitação a custos controlados, no sentido de o dotar de um enquadramento legislativo como o que tem vigorado para a promoção cooperativa e que, comparativa e inequivocamente, se tem revelado bem mais dinâmico e eficaz.

Essa aproximação traduz-se sobretudo numa simplificação de processos, que se reflectirá, entre outras, numa redução da intervenção da administração central e local, sem que isso, contudo, venha pôr em causa as respectivas atribuições e competências na atribuição, controlo e fiscalização de projectos de urbanização e construção.

Impõe-se, pois, proporcionar à iniciativa privada os meios e as condições necessários para uma participação indispensável no projecto nacional de habitação a custos controlados, reconhecendo-se, assim, a imperatividade da assunção do seu vero papel nessa área.

Nesses termos, torna-se essencial a revisão da legislação em vigor para a promoção privada de habitação a custos controlados no âmbito de contratos de desenvolvimento para habitação, salvaguardando o que nela emerge de positivo e avançando tendo em vista os objectivos fundamentais a atingir no âmbito da política de habitação.

Assim

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte

Âmbito

O presente diploma regula a concessão de financiamentos ao abrigo de contratos de desenvolvimento para habitação (CDH), no que respeita a

a) Aquisição e ou infra-estruturação de solos;

b) Construção;

c) Equipamento complementar, desde que devidamente justificada a sua afectação ao empreendimento a que se destina.

Conceito

O CDH é um contrato celebrado entre as instituições financiadoras, por si só ou em associação, e as empresas privadas que se dediquem à construção civil, com vista à construção de habitação a custos controlados para venda.

Instituições financiadoras

Os empréstimos podem ser concedidos pelas seguintes instituições

a) Caixa Geral de Depósitos;

b) Crédito Predial Português;

c) Caixa Económica de Lisboa-Montepio Geral;

d) Instituto Nacional de Habitação (INH).

Condições de acesso

As condições de acesso a respeitar pelos promotores são, nomeadamente

a) Disporem de um alvará adequado ao valor do contrato e à natureza da obra;

b) Terem os respectivos projectos sido aprovados pelo município competente e, a partir de 1992, estarem integrados no Plano Director Municipal (PDM) e no Plano Regional de Ordenamento do Território (PROT) aprovados para a área da situação do empreendimento;

c) Apresentarem uma estrutura financeira equilibrada e demonstrarem a viabilidade de comercialização das habitações;

d) Informação de que anteriores contratos de natureza idêntica foram ou estão a ser regularmente cumpridos;

e) Apresentarem certidões comprovativas da não existência de dívidas fiscais e de dívidas à Segurança Social;

f) Integração dos projectos nos parâmetros e valores definidos para a habitação a custos controlados, nomeadamente no que respeita a tipologias, limites máximos de área bruta e de custo médio de construção por metro quadrado e valores máximos de venda;

g) Quando de CDH a celebrar com grupos de empresas, definirem a responsabilidade de cada uma pela qualidade técnica da construção e pelo conjunto das obrigações contratuais, designadamente quanto à pontual consecução dos objectivos parciais e globais estabelecidos.

Valores

Os custos de construção por metro quadrado e os valores de venda das habitações são determinados em função dos limites fixados para a habitação a custos controlados por portaria dos Ministros das Finanças e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, a publicar anualmente durante o mês de Janeiro.

Condições dos empréstimos

Os empréstimos a conceder para os efeitos previstos no artigo 1.º ficam sujeitos aos seguintes termos e condições

1) No caso do financiamento à aquisição e ou infra-estruturação de terrenos, de acordo com o disposto na Portaria n.º 367/87, de 4 de Maio;

2) No caso do financiamento à construção

a) O montante máximo é fixado pelas instituições financiadoras até 80% do valor global do empreendimento, determinado de acordo com os preços de venda em vigor em cada momento para a habitação a custos controlados;

b) O prazo máximo é de três anos, eventualmente prorrogável por mais dois anos;

c) A taxa de juro é a fixada em cada momento pela instituição financiadora para operações de prazo idêntico;

d) Os empréstimos beneficiam de uma bonificação, a suportar pelo Estado, de um terço da taxa de juro contratual, a inscrever no orçamento da Direcção-Geral do Tesouro a favor do INH, que reembolsará, quando for caso disso, as instituições financiadoras;

e) 50% da bonificação determinada de acordo com o disposto na alínea anterior serão suportados pelos municípios, que reembolsam o INH das quantias pagas a esse título, se razões de política municipal de habitação justificarem que o processo de comercialização dos fogos seja conduzido e orientado pela respectiva câmara municipal;

f) A amortização dos empréstimos é efectuada por contrapartida da comercialização das habitações e ou no termo do prazo que seja definido de acordo com a alínea b);

3) No caso do financiamento ao equipamento complementar, nos termos a regulamentar por portaria dos Ministros das Finanças e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações.

Apreciação das propostas

1 - Os pedidos de financiamento são apresentados ao INH, devidamente fundamentados, a quem cabe a apreciação das propostas, tendo em conta, nomeadamente, o disposto no artigo 4.º, e a orientação, quando necessária, para a instituição ou instituições de crédito disponíveis.

2 - Face a cada proposta e, designadamente, à dimensão do empreendimento projectado e ao volume de financiamento previsto, o INH decide da eventual necessidade de celebração de mais de um CDH entre as mesmas partes e temporalmente sucessivos.

3 - No caso de aceitação das propostas, compete ao INH coordenar e canalizar para a Direcção-Geral das Contribuições e Impostos as solicitações relativas às isenções fiscais aplicáveis aos CDH previstas no Decreto-Lei n.º 236/85, de 5 de Julho.

Controlo da execução do contrato

1 - Cabe à entidade financiadora acompanhar o desenvolvimento da execução dos projectos e programas objecto do contrato, bem como fiscalizar a execução das obras.

2 - As empresas promotoras devem facultar àquelas entidades todos os elementos necessários à averiguação do efectivo cumprimento do contrato e da aplicação dos créditos.

Alienação das casas de habitação

As casas de habitação construídas no âmbito de CDH só podem ser alienadas, em primeira transmissão, para habitação própria permanente dos adquirentes e de acordo com as seguintes regras

a) Com excepção do disposto nas alíneas b) e d), os fogos só podem ser vendidos às pessoas que constem de listas organizadas pelos serviços do INH, mediante avisos publicados nos locais de estilo e nos órgãos de comunicação social mais lidos no município;

b) Os fogos financiados com empréstimos bonificados de acordo com o disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 6.º podem ser vendidos às pessoas que constem de listas organizadas pelos serviços municipais da situação do empreendimento, mediante avisos publicados nos locais de estilo e nos órgãos de comunicação social mais lidos no município;

c) Cabe à empresa contratante ou ainda à empresa mediadora de compra e venda de propriedades, quando devidamente autorizada, promover a comercialização das habitações, devendo para o efeito comunicá-lo ao INH ou ao município, conforme o caso, com a antecedência mínima de 120 dias em relação à data do início da comercialização;

d) O não envio, pelos serviços do INH ou do município, das listas referidas nas alíneas a) e b) até 15 dias após a data marcada para o início da comercialização determina a cessação da limitação aí prevista;

e) Em qualquer dos casos, pode ser dada preferência aos funcionários e agentes da Administração Pública que, em virtude da natureza das suas funções, tenham de fixar residência no município da situação do empreendimento.

Segundas transmissões

1 - Os fogos vendidos ao abrigo do disposto neste diploma só podem ser objecto de segunda transmissão decorridos dez anos sobre a aquisição, sem prejuízo de execução de dívidas relacionadas com esta e das quais sejam garantia.

2 - O ónus de inalienabilidade cessa com a morte ou a invalidez permanente e absoluta do adquirente ou do respectivo cônjuge.

Garantia

1 - Os empréstimos são garantidos preferencialmente por hipoteca dos terrenos e edificações financiados nos termos do presente diploma, sem prejuízo de outras garantias que as instituições financiadoras, por força das suas regras de gestão e, designadamente, as de segurança, entendam exigir.

2 - Em caso de execução da garantia hipotecária prevista no número anterior, cessa a sujeição aos valores de venda previstos no presente diploma.

Sanções

1 - A aplicação do empréstimo a fim diverso daquele para o qual tenha sido contratado ou a não utilização dos terrenos ou edificações para os fins para que tenham sido financiados determina o reembolso ao Estado, através da instituição financiadora, do montante das bonificações entretanto usufruídas, acrescido de 20% e sem prejuízo de outras sanções legais igualmente aplicáveis.

2 - Quando a situação prevista no número anterior se der com financiamentos do INH para a aquisição de terrenos, aquele pode optar pela cedência obrigatória do terreno a seu favor, pelo valor de aquisição.

3 - Os beneficiários ou adquirentes dos imóveis construídos ao abrigo do presente diploma não podem em caso algum explorar ou dar à exploração as casas ou parte delas para fins de utilização turística, ficando sujeitos, em caso de incumprimento, às sanções previstas no n.º 1 deste artigo, bem como às previstas no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 328/86, de 30 de Setembro.

Registos

O regime das habitações construídas ao abrigo do CDH está sujeito a registo predial.

Norma transitória

Os custos máximos de construção por metro quadrado de área bruta e os valores máximos de venda das habitações por tipologias dos contratos de desenvolvimento para habitação celebrados e em curso à data da entrada em vigor do presente diploma e ao abrigo do Decreto-Lei n.º 236/85, de 5 de Julho, são fixados por portaria dos Ministros das Finanças e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações.

Norma revogatória

São revogadas todas as disposições do Decreto-Lei n.º 236/85, de 5 de Julho, à excepção dos artigos 8.º, n.º 1, e 17.º, n.os 3, 4 e 5.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 7 de Dezembro de 1988. - Aníbal António Cavaco Silva - Rui Carlos Alvarez Carp - Luís Francisco Valente de Oliveira - Joaquim Fernando Nogueira - João Maria Leitão de Oliveira Martins.

Promulgado em 19 de Janeiro de 1989.

Publique-se.

O Presidente da República, MÁRIO SOARES.

Referendado em 20 de Janeiro de 1989.

O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva.