Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995 r. w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości.

§ 4. Traci moc uchwała nr 3 Rady Ministrów z dnia

7 stycznia 1977 r. w sprawie wprowadzenia czasu letniego

i zimowego (Monitor Polski Nr 1, poz. 3).

1.00 czasu Greenwich

Mean Time).

3. Czas od godziny 2 minut 00 do godziny 3 minut 00

czasu zimowego będzie się oznaczać dodatkową literą "a"

§ 5. Uchwała wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.

Prezes Rady Ministrów: J. Oleksy

163

ZARZĄDZENIE MINISTRA GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ I BUDOWNICTWA

z dnia 1 marca 1995 r.

w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości.

Na podstawie art. 38 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, Nr 103, poz. 446 i Nr

107, poz. 464, z 1993 r. Nr 47, poz. 212 i Nr 131, poz. 629

oraz z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 31, poz. 118, Nr 84, poz. 384,

Nr 85, poz. 388, Nr 89, poz. 415 i Nr 123, poz. 601 ) zarządza

się, co następuje

§ 1. 1. Zarządzenie reguluje szczegółowe zasady ustalania wartości gruntów nie zabudowanych i znajdujących się

pod zabudową, a także wartości położonych na tych gruntach budynków i innych urządzeń oraz lokali, zwane dalej

wyceną·

§ 4. Jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej,

wyboru podejścia, metody i techniki dokonują osoby, o których mowa wart. 38 ust. 1. uwzględniając cel wyceny. rodzaj

nieruchomości. funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego oraz dostępność

danych o jej otoczeniu.

§ 5. 1. Przy podejściu porównawczym i dochodowym

dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości,

przez którą rozumie się jej przewidywaną cenę. możliwą do

uzyskania na rynku.

2. Przy podejściu kosztowym dokonuje się określenia

wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości.

2. Przepisy zarządzenia odnoszące się do części składo­

wych nieruchomości stosuje się także do budynków i lokali,

jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

Przez wartość tę rozumie się kwotę równą kosztom odtworzenia lub kosztom zastąpienia części składowych nieruchomości. z uwzględnieniem stopnia ich zużycia .

§ 2. Artykuły powołane w zarządzeniu bez bliższego

ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nierucho-

wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenia-

określenia oznaczają artykuły

mości.

§ 3. 1. Sposoby określania przez osoby, o których mowa wart. 38 ust. 1, wartości nieruchomości, zwane dalej

podejściami do wyceny, są uzależnione od przyjętych przy

wycenie założeń co do rodzaju czynników wpływających na

wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 4, dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego.

3. Przy wycenie nieruchomości można stosować podejście mieszane, zawierające elementy podejść wymienio-

nych w ust. 2.

4. Podejście kosztoWe stosuje się tylko do wyceny

części składowych nieruchomości. Wyceny gruntów doko-

nuje się odrębnie z zastosowaniem pozostałych podejść.

5. Przy każdym podejściu stosuje się właściwe dla

nim założe'ń metody wyceny nieruchomości,

wyrażone w technikach szacowania.

priyjętych w

§ 6. 1. Podejście porównawcze polega na określaniu

nej nieruchomości jest równa cenie. jaką uzyskano za nierupodobne. które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te

nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu

cen na skutek upływu czasu .

chomości

2. Podejście porównawcze stosuje się. jeżeli są znane

dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości

wycenianych. Wycenę należy oprzeć na analizie tych cen

i cech wpływających na ich wielkość .

§ 7. 1. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu. że nabywca nierucho-

mości zapłaci

za nią cenę. której wysokość uzależni od

przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości,

również po zainwestowaniu środków finansowych.

2. Podejście dochodowe może być stosowane tylko

przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących

przynosić dochód. Wycenę nieruchomości należy oprzeć na

analizie cen uzyskanych w obrocie za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, w celu ustalenia dochodów z nieruchomości oraz stopy kapitalizacji albo stopy

-

240 -

Poz. 163

dyskontowej, lub na analizie danych księgowych dotyczą­

cych wycenianej nieruchomości, jeżeli nie dokonywano

obrotu podobnymi nieruchomościami.

nieruchomości obiektami o takiej samej funkcji, jaką spełniają

obiekty będące częściami składowymi nieruchomości wycenianej, lecz przy zastosowaniu współczesnych technologii.

§ 8. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości

4. Przy stosowaniu metody kosztów likwidacji określa

z uwzględnieniem kosztów rozbiórki, kwotę równą

wartości materiałów porozbiórkowych, możliwych do odzyskania z obiektów będących częściami składowymi nieruchomości wycenianej.

części składowych nieruchomości przy założeniu, że wartość

ta jest równa kosztom, o których mowa w § 14, pomniejszonym o stopień zużycia.

się,

§ 9. 1. Przy podejściu porównawczym stosuje się me-

§ 15. 1. Metodę kosztów odtworzenia stosuje się przy

technik: szczegółowej, elementów scalonych albo

todę cenowo-porównawczą .

użyciu

2. Przy stosowaniu metody cenowo-porównawczej

przedmiotem porównania są ceny uzyskane w obrocie nieruchomościami oraz cechy nieruchomości wpływające na ich

wskaźnikowej.

cenę·

śla się na podstawie ilości niezbędnych robót budowlanych

§ 10. 1. Metodę cenowo-porównawczą stosuje się

przy użyciu techniki porównywania nieruchomości parami

lub techniki analizy statystycznej rynku .

2. Przy technice porównywania nieruchomości parami

porównuje się nieruchomość wycenianą - której cechy są

znane, lecz nie jest znana jej wartość - kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których cechy są znane, jak również ceny uzyskane w obrocie.

2. Przy technice szczegółowej koszty odtworzenia okreoraz cen jednostkowych tych robót.

3. Przy technice elementów scalonych koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości scalonych elementów

robót budowlanych oraz cen tych scalonych elementów.

4. Przy technice

reprezentatywną na lokalnym rynku.

§ 11 . 1. Przy podejściu dochodowym stosuje się inwestycyjną metodę wyceny albo metodę zysków.

2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód, jeżeli nieruchomości po -

dobne występują na rynku jako przedmiot obrotu.

3. Metodę zysków stosuje się przy wycenie nierucho-

koszty odtworzenia

liczbę

jednostek odniesienia, dla których cena ta została

ustalona.

§ 16. 1. Metodę kosztów zastąpienia stosuje się przy

3. Przy technice analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości stanowiących próbkę

wskaźnikowej

określa się poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez

użyciu technik, o których mowa w § 15.

2. Metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu

techniki szczegółowej, z tym że zamiast ilości niezbędnych

robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót

określa się ilość materiałów porozbiórkowych oraz ceny

jednostkowe tych materiałów .

§ 17. 1. Wycenę nieruchomości sporządza się w formie

operatu szacunkowego.

mości przynoszących dochód, ale pojawiających się rzadko

2. Operat szacunkowy powinien zawierać

na rynku jako przedmiot obrotu.

1) określenie celu i podstawy prawnej wyceny,

§ 12. 1. Metodę inwestycyjną stosuje się przy użyciu

techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania

strumieni pieniężnych.

2) określenie przedmiotu i zakresu wyceny,

2. Przy technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się poprzez kapitalizację jednorocznego do-

chodu z nieruchomości.

3. Przy technice dyskontowania strumieni pieniężnych

wartość nieruchomości określa się poprzez zdyskontowanie

do daty wyceny nieruchomości strumieni pieniężnych dochodów, których uzyskanie z nieruchomości przewiduje się

w poszczególnych latach.

§ 13. Metodę zysków stosuje się przy użyciu technik,

októrych mowa w § 12.

§ 14. 1. Przy podejściu kosztowym stosuje się metody

kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia albo kosztów

likwidacji.

2. Przy stosowaniu metody kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych

nieruchomości przy zastosowaniu tej samej technologii,

której użyto do wzniesienia części składowych nieruchomości wycenianych .

się,

3. Przy stosowaniu metody kosztów zastąpienia określa

ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych

3) określenie stanu prawnego, przeznaczenia i stanu techniczo-użytkowego przedmiotu wyceny,

4)

informację o zastosowanych podejściach i metodach

wyceny oraz technikach szacowania,

5) obliczenia wartości nieruchomości,

liczeń oraz wnioski końcowe,

analizę

tych ob-

6) dzień, na który dokonano ustalenia wartości nieruchomości,

7) datę sporządzenia wyceny i wizji lokalnej na nieruchomości,

8) stosowne klauzule i zastrzeżenia,

9) inne elementy, których zamieszczenie jest uzasadnione

szczególnymi okolicznościami.

3. Operat szacunkowy powinien być podpisany przez

osoby, o których mowa wart. 38 ust. 1, zawierać ich dane

osobowe, numery uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości lub wskazanie innego tytułu uprawniającego do sporządzania wyceń nieruchomości.

§ 18. Zarządzenie wchodzi wZycie po upływie 14 dni od

.

dnia ogłoszenia.

Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa: B. Blida

-

2. Wprowadzenie czasu zimowego polega na zmianie

-

Poz. 1 62 i 1 63

(godzina 2a minut 01 aż do godziny 3a minut 00, po czym

czasu zimowego).

wskazań zegarów z godziny 3 minut 00 na godzinę 2 minut

00, która będzie godziną początkową czasu zimowego,

nastąpi godzina 3 minut 01

środkowoeuropejskiego (godziną